Cour d'appel de Riom, 1re chambre, 3 mars 2026, n° 25/00748

TGI Bourgoin-Jallieu 14 mars 2019

CA Chambéry 13 janvier 2022

CA Riom
Infirmation 3 mars 2026

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Application de l'article 1638 du code civil
La cour a reconnu que la servitude était occulte et que les consorts [I] devaient réparation à la demanderesse en application de l'article 1638 du code civil.
Accepté
Préjudice moral subi par la demanderesse
La cour a jugé que le préjudice moral était non contestable et a alloué une indemnité à la demanderesse.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a accordé une indemnité au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de la procédure.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Riom, 1re ch., 3 mars 2026, n° 25/00748
Juridiction :	Cour d'appel de Riom
Numéro(s) :	25/00748
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Cour d'appel de Chambéry, 13 janvier 2022, N° 19/02220
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	13 mars 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Laure BELLINSébastien RAHONBarbara GUTTON PERRIN
Cabinet(s) :	BSV AVOCATS
Parties :	[, N

Texte intégral

COUR D’APPEL

DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 03 mars 2026

N° RG 25/00748 – N° Portalis DBVU-V-B7J-GLMT

— [P]

[T] [O], [X] [N] / [K] [I], [H] [I], [U] [F] veuve [I]

Saisine après renvoi de cassation (arrêt de la Cour de cassation n° 531 FS-B du 6 juillet 2023)

Arrêt de la 2ème chambre de la cour d’appel de CHAMBERY du 13 janvier 2022, enregistré sous le n° RG 19/02220 suite à un jugement au fond du Tribunal de Grande Instance de Bourgoin-Jallieu du 14 mars 2019 enregistré sous le n° RG 18/00015

Arrêt rendu le MARDI TROIS MARS DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M^me Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

Mme [T] [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Maître Barbara GUTTON PERRIN de la SELARL LX RIOM- CLERMONT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

APPELANT et DEMANDERESSE sur renvoi de cassation

M. [X] [N]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Non représenté

APPELANT

ET :

M. [K] [I]

[Adresse 3]

[Localité 4]

M. [H] [I]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Mme [U] [F] veuve [I]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentés par Maître Sébastien RAHON, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND et par Maître Laure BELLIN de la SELARL BSV, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMES

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 janvier 2026, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me DUBLED-VACHERON et M^me FOULTIER, rapporteurs ;

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 03 mars 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M^me DUBLED-VACHERON, président et par M^me Marlène BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

I. Procédure

Le 14 décembre 2015 M. [X] [N] et Mme [T] [O] ont acquis auprès de Mme [U] [I], M. [K] [I] et M. [H] [I], une maison d’habitation sise à [Localité 6] (Isère).

Mme [O] et M. [N] se sont plaints ensuite d’avoir découvert au mois de janvier 2017, à l’occasion d’un projet d’extension, un réseau public d’eaux usées qui traverse leur terrain et les empêche de réaliser les travaux souhaités.

Faute de pouvoir trouver une solution amiable, Mme [O] et M. [N] ont fait assigner les consorts [I] le 8 décembre 2017 devant le tribunal de grande instance de Bourgoin-Jallieu, afin d’obtenir à titre principal la somme de 80 000 EUR pour compenser la dépréciation de leur immeuble, outre 20 000 EUR au titre de leur préjudice moral.

Par jugement du 14 mars 2019 le tribunal de grande instance de Bourgoin-Jallieu a débouté Mme [O] et M. [N]. Dans les motifs de sa décision le tribunal a notamment considéré que les acquéreurs ne produisaient aucun élément de nature à démontrer le caractère exceptionnel, au sens de l’article 1638 du code civil, de la charge constituée par l’évacuation des eaux usées découverte dans leur terrain.

Mme [O] et M. [N] ont fait appel de cette décision le 16 avril 2019. Par arrêt du 13 janvier 2022 la cour d’appel de Chambéry a confirmé le jugement en toutes ses dispositions.

Mme [O] et M. [N] ont formé un pourvoi en cassation contre cette décision. Par arrêt nº 22-13.179 du 6 juillet 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt rendu par la cour d’appel de Chambéry et renvoyé les parties, dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt, devant la cour d’appel de Riom.

Le 5 mai 2025 Mme [T] [O] a saisi la cour d’appel de Riom.

***

Par conclusions nº 5 du 6 janvier 2026 Mme [T] [O], agissant en son nom personnel et au nom de l’indivision existant entre elle et M. [X] [N], demande à la cour de :

« Vu les articles 1626 et 1638 du code civil

Vu l’arrêt de la Cour de Cassation du 6 juillet 2023

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les consorts [N] [O] de l’intégralité de leurs demandes

Condamner les consorts [I] in solidum à payer à Madame [O] :

— la somme de 80 000 € en réparation du préjudice en dépréciation subie par la propriété des acquéreurs (surcoût de 28 000 € quant à la réalisation des travaux d’extension initialement envisagés, 29 800 € au titre de la perte de valeur pour inconstructibilité, 3 331,02 € pour la réalisation d’un puits perdu pour l’évacuation de la piscine outre une étude de sol à ce titre d’un montant de 1 320 €)

— et la somme de 20 000 € en réparation du préjudice moral et troubles subis par les acquéreurs

Les condamner en outre à porter et payer à Madame [O] une somme de 8000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Débouter les consorts [I] de toutes leurs demandes plus amples et contraires

Ainsi qu’aux entiers dépens, tant de première instance, d’appel devant la cour cassée, de cassation, que de ceux de la présente procédure sur renvoi de cassation et faire application des dispositions de l’article 699 C.P.C. au profit de La SELARL LX [Localité 1]-CLERMONT, prise en la personne de Maître [R] [Q]. »

***

Par conclusions nº 4 du 10 décembre 2025, M. [K] [I], Mme [U] [I], et M. [H] [I], demandent pour leur part à la cour de :

« Vu l’article 1638 du code civil

Vu les articles L.152-1 et suivants du code Rural

Vu les articles R. 152-7 et suivants du code Rural

Vu l’article 32-1 du code de procédure civile

Vu l’article 1240 du code civil

Vu la jurisprudence citée

Vu les pièces versées aux débats

Vu l’arrêt de la Cour de cassation du 6 juillet 2023 RG Nº 22-13.179

CONFIRMER en toutes ses dispositions le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire (ex TGI) de Bourgoin-Jallieu du 14 mars 2019, RG 18/00015, en ce qu’il a :

DEBOUTÉ M. [X] [N] et Mme [T] [O] de l’intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNÉ in solidum M. [X] [N] et Mme [T] [O] à verser la somme de 3 000 € à Mme [U] [F] veuve [I], M. [K] [I] et M. [H] [I] en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNÉ in solidum M. [X] [N] et Mme [T] [O] aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL BSV AVOCATS.

La Cour, statuant à nouveau :

DÉBOUTER Madame [T] [O] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Monsieur [K] [I], Monsieur [H] [I] et Madame [U] [I],

DÉBOUTER Madame [T] [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en raison de la non-application de l’article 1638 du Code civil au cas d’espèce,

DÉBOUTER Madame [T] [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions compte-tenu de l’absence d’existence d’une servitude importante justifiant l’allocation d’une indemnité,

DÉBOUTER Madame [T] [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en raison de l’absence de préjudices prouvés,

À titre reconventionnel :

CONDAMNER Madame [T] [O] à régler à Madame [U] [F] veuve [I] la somme de 3.000,00 € au titre du préjudice moral subi,

CONDAMNER Madame [T] [O] à régler à Monsieur [K] [I], Madame [U] [F] veuve [I] et Monsieur [H] [I] la somme de 10.000,00 € pour procédure abusive,

CONDAMNER Madame [T] [O] à régler à Monsieur [K] [I], Madame [U] [F] veuve [I] et Monsieur [H] [I] la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en ce qui concerne la présente procédure d’appel,

CONDAMNER in solidum Madame [T] [O] et Monsieur [X] [N] aux entiers dépens de première instance, d’appel, de cassation et d’appel sur renvoi de cassation, sur le fondement de l’article 699 dont distraction au profit de la SELARL BSV AVOCATS, sur son affirmation de droit. »

***

L’affaire est venue devant la cour à son audience du lundi 12 janvier 2026.

II. Motifs

Devant le premier juge (tribunal de grande instance de Bourgoin-Jallieu) Mme [T] [O] et M. [X] [N] sollicitaient contre les consorts [I] in solidum la somme de 80 000 EUR à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de dépréciation subi par la propriété qu’ils avaient acquise auprès d’eux, ainsi que la somme de 20 000 EUR en réparation de leur préjudice moral, outre 5000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile. À titre principal leurs demandes étaient fondées sur le dol, subsidiairement ils alléguaient un vice caché rendant le bien impropre à sa destination, enfin l’application de l’article 1638 du code civil considérant que le vendeur avait manqué à son obligation d’information.

Examinant successivement tous ces fondements juridiques, le tribunal de Bourgoin-Jallieu les a rejetés.

Saisie par Mme [T] [O] et M. [X] [N], la cour d’appel de Chambéry a confirmé le jugement en toutes ses dispositions. Spécialement concernant l’application de l’article 1638 du code civil la cour a constaté qu’en l’espèce « la présence de la servitude occulte ne revêt pas le critère d’importance exigé par l’article 1638 du code civil pour l’obtention de la résiliation du contrat ou d’une indemnité » (cf. arrêt page 7).

Par arrêt nº 22-13.179 du 6 juillet 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel de Chambéry et renvoyé l’affaire devant la présente cour.

Au soutien de sa décision la Cour de cassation a pris les motifs suivants, exclusivement au visa de l’article 1638 du code civil :

Vu l’article 1638 du code civil :

5. Aux termes de ce texte, si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité.

6. Cette disposition, qui figure au nombre des articles régissant la garantie en cas d’éviction, est une application du principe général posé par l’article 1626 du même code selon lequel le vendeur, dont l’obligation légale est d’assurer à l’acquéreur la possession paisible de la chose vendue, est obligé de droit à le garantir de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu ou des charges prétendues sur cet objet et non déclarées lors de la vente.

7. Il s’ensuit que l’importance de la servitude occulte exigée par l’article 1638 précité ne conditionne que la résiliation de la vente, et non l’indemnisation du préjudice pouvant résulter pour l’acquéreur de toute servitude non apparente non déclarée lors de la vente.

8. L’indemnisation est alors appréciée par le juge en fonction de l’existence et de l’importance du préjudice en résultant pour l’acquéreur.

9. Pour rejeter la demande d’indemnisation des acquéreurs, l’arrêt retient que l’acquisition du tènement immobilier n’était pas conditionnée à la possibilité de réalisation d’une extension du bâtiment et que la présence de la servitude occulte ne revêtait pas le critère d’importance exigé par l’article 1638 du code civil pour l’obtention de la résiliation du contrat ou d’une indemnité.

10. En statuant ainsi, alors qu’elle n’était saisie que d’une demande de dommages-intérêts, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Cette décision a été publiée au bulletin des arrêts de la Cour de cassation.

Le périmètre de la cassation est donc circonscrit à l’application de l’article 1638 du code civil ; plus spécialement les dommages et intérêts susceptibles d’être alloués au demandeur, étant rappelé que l’article 1638 dispose : « Si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité ».

Il résulte des motifs de la cassation, particulièrement le nº 7, que lors de l’application de l’article 1638 du code civil, qui est une modalité de mise en 'uvre de la garantie d’éviction de l’article 1626, il faut distinguer deux situations : si la servitude dont l’acquéreur n’était pas informé est très importante, au point que s’il l’avait connue il n’aurait pas acheté le bien, il peut solliciter la résiliation du contrat ; mais si la charge est de moindre importance, de sorte que s’il l’avait connue il n’aurait pas renoncé à son acquisition, il ne peut prétendre qu’à une indemnité. En l’espèce, c’est bien une indemnité qui est réclamée par Mme [O], au visa des articles 1626 et 1638 du code civil.

Sur le fond, les consorts [I] plaident que lors de la vente du 14 décembre 2015 les acquéreurs (Mme [O] et M. [N]) avaient parfaitement connaissance de la servitude litigieuse, en ce qu’ils avaient été informés de l’existence d’un réseau d’assainissement collectif desservant la maison (conclusions page 7). Certes, l’acte de vente comporte page 25 une mention suivant laquelle « le vendeur déclare que le bien objet des présentes est desservi par un réseau d’assainissement collectif et qu’il est relié à ce réseau ». Pour autant, un simple réseau collectif d’évacuation des eaux usées, ce qui est bien le minimum pour une maison d’habitation, ne saurait être confondu avec le système beaucoup plus important qui grève de servitude la propriété [O], comme on peut le voir sur le plan produit à son dossier (pièce nº 23). Des photographies montrent que les regards étaient enterrés, de sorte qu’il était impossible de les observer depuis la surface du sol (pièce nº 20). Et contrairement à ce qu’affirment les consorts [I], aucune mention de la délivrance d’un quelconque plan du sous-sol, et particulièrement de tous les réseaux d’évacuation, ne figure dans l’acte de vente ou en annexe de celui-ci.

Il a sans doute été établi au fil du temps des plans de ces réseaux, mais en aucun cas il n’est démontré que ces plans ont été portés à la connaissance de Mme [O] préalablement à la vente. En particulier, rien ne prouve que le plan de masse produit par les consorts [I] en pièce nº 20 a bien, comme ils le soutiennent, été remis à l’agence immobilière avant la vente. Seul l’acte de vente témoigne de ce qui a été réellement produit, et il ne fait pas mention d’un quelconque plan des réseaux d’assainissement, alors que cette question, comme on le voit, était d’une particulière importance pour l’acquéreur étant donné l’ampleur desdits réseaux parcourant le sous-sol de sa propriété.

Le caractère occulte de la servitude de réseaux grevant le fonds de Mme [O] n’est donc pas contestable. Par conséquent, les consorts [I] doivent réparation à Mme [O], en application de l’article 1638 du code civil.

Il est démontré que les consorts [O] et [N] avaient l’intention de faire construire une extension (deux chambres et un WC) pour augmenter la capacité d’accueil de leur maison. Normalement cet ouvrage aurait dû être réalisé sur la partie ouest de leur terrain, cependant en raison du réseau occulte qui précisément passe à cet endroit, ils ont dû envisager une construction à l’opposé sur la partie est. Mais dans ce cas l’architecte consulté estime qu’en raison de la déclivité du terrain, et d’autres contraintes, l’extension projetée devra être reliée à la maison par un couloir de 10 m², dont le coût est évalué à 20 000 EUR hors-taxes et hors honoraires de maîtrise d''uvre. Mme [O] produit à son dossier la lettre de l’architecte lui expliquant tout cela le 12 septembre 2017, ainsi que plusieurs devis et factures d’entreprises. Étant donné l’ensemble de ces pièces, la réparation doit être évaluée à 20 000 EUR plus la TVA, soit 24 000 EUR TTC au titre de travaux. Les honoraires de maîtrise d''uvre ne sont justifiés par aucune pièce.

Mme [O] réclame encore la somme de 29 800 EUR au titre de la dépréciation du bien. En réalité il s’agit du coût des travaux nécessaires pour déplacer la canalisation souterraine (cf. pièce nº 16). Il apparaît que cette estimation n’est pas en rapport avec la demande de dépréciation du bien lui-même, moyennant quoi elle doit être rejetée.

Mme [O] se plaint encore de la nécessité de réaliser un puits perdu « pour évacuer les eaux de la piscine, et ce pour pallier le manque de sérieux des époux [I] lors de la construction de cet ouvrage » (conclusions page 11). Or il apparaît d’évidence que cette réclamation n’est pas en relation avec l’objet du litige tel que défini par la Cour de cassation. Elle sera donc rejetée comme n’étant pas la conséquence du caractère occulte de la servitude litigieuse.

Au titre enfin du préjudice moral, non contestable, subi par Mme [O], la somme raisonnable et juste de 5000 EUR lui sera allouée.

6000 EUR sont justes pour l’article 700 du code de procédure civile (première instance et appels).

Les consorts [I] supporteront les dépens de première instance et d’appel (cour d’appel de Chambéry et cour d’appel de Riom).

Les dépens du pourvoi ont été réglés par la Cour de cassation.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Vu le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bourgoin-Jallieu le 14 mars 2019 (RG nº 18/15) ;

Vu l’arrêt rendu par la cour d’appel de Chambéry le 13 janvier 2022 (RG nº 19/2220) ;

Vu l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 6 juillet 2023 (pourvoi nº E 22-13.179) ;

Infirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bourgoin-Jallieu ;

Statuant à nouveau :

Condamne in solidum les consorts [I] à payer à Mme [O] en son nom personnel et au nom de l’indivision existant entre elle et M. [X] [N] la somme de 24 000 EUR TTC à titre de dommages-intérêts par application de l’article 1638 du code civil ;

Condamne in solidum les consorts [I] à payer à Mme [O] en son nom personnel et au nom de l’indivision existant entre elle et M. [X] [N] la somme de 5000 EUR en réparation de son préjudice moral ;

Condamne in solidum les consorts [I] à payer à Mme [O] en son nom personnel et au nom de l’indivision existant entre elle et M. [X] [N] la somme de 6000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile (première instance et appels) ;

Condamne in solidum les consorts [I] aux dépens de première instance et d’appel (cour d’appel de Chambéry et cour d’appel de Riom), avec distraction au profit de la SELARL LX RIOM-CLERMONT, prise en la personne de Maître [R] [Q] ;

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Le greffier Le président