25/03/2026

ARRÊT N° 26/ 115

N° RG 24/00791

N° Portalis DBVI-V-B7I-QB7R

AMR – SC

Décision déférée du 01 Mars 2024

TJ de, [Localité 1] – 22/03130

S. GAUMET

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le 25/03/2026

à

M^e Gilles SOREL

M^e Claire NOUILHAN

M^e Audrey MARTY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT CINQ MARS DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANT

Monsieur, [C], [Z]

,

[Adresse 1]

,

[Localité 2]

Représenté par M^e Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur, [G], [P]

,

[Adresse 2]

,

[Localité 3]

Madame, [B], [W] épouse, [P]

,

[Adresse 2]

,

[Localité 3]

Représentés par M^e Claire NOUILHAN, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame, [U], [V]

,

[Adresse 3]

,

[Localité 4]

Représentée par M^e Audrey MARTY, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentée par M^e Stéphane LOPEZ, avocat au barreau de PAU (plaidant)

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 26 mai 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

A.M. ROBERT, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte authentique du 1er août 2020 passé devant maître, [A], [R], notaire à, [Localité 5], M., [G], [P] et Mme, [B], [W] épouse, [P] ont acquis auprès de Mme, [U], [V] et M., [C], [Z] une maison à usage d’habitation située, [Adresse 4] à, [Localité 6] (64), au prix de 475.000 €.

Il a été fait mention dans l’acte de la réalisation de divers travaux et notamment d’un ravalement de la façade en avril 2011 par l’entreprise Bat System. Il a été précisé que les factures étaient annexées à l’acte.

En début d’année 2021, les acquéreurs ont constaté l’apparition de traces d’humidité en divers endroits, ainsi que des zones humides correspondant à des fissures en façade, ce qui les a conduits à effectuer une déclaration de sinistre auprès de la compagnie Maaf Assurances, assureur de responsabilité décennale de la société Bat System.

La compagnie d’assurance a diligenté une expertise confiée au cabinet, [F] qui a établi son rapport le 22 avril 2021.

Par courrier du 18 mai 2021, la compagnie Maaf Assurances a dénié sa garantie au motif que l’expertise du cabinet, [F] mettait en exergue le fait que des travaux de réparation suite à une expertise judiciaire réalisée en 2015 n’avaient pas été réalisés, malgré le versement de l’indemnité correspondante aux propriétaires de l’immeuble. L’assureur transmettait divers éléments relatifs à la procédure antérieure pour justifier de ce qu’il ne pouvait intervenir une seconde fois.

Par courrier du 17 mai 2021, les époux, [P] ont avisé maître, [R] des difficultés rencontrées, estimant que le fait que certaines informations n’aient pas été portées à leur connaissance remettait en cause la validité de la vente. Par courrier du 3 juin 2021, maître, [R] a transmis les doléances des acquéreurs au notaire des vendeurs.

Par courriers des 7 octobre et 10 novembre 2021, les acquéreurs ont fait connaître aux vendeurs qu’ils estimaient que l’immeuble était affecté d’un vice caché dont ces derniers avaient connaissance, pour avoir perçu de la compagnie Maaf Assurances la somme de 31.443,98€ sans avoir mis en oeuvre les travaux au financement desquels cette somme était destinée. Dans leur second courrier, ils sollicitaient le versement de la somme de 26.848,68 euros à hauteur de la moitié par chacun des vendeurs.

Par courrier électronique du 7 juillet 2022, M., [Z] faisait part de son accord pour régler la moitié du devis établi par une société Correbat à hauteur de 12 043,15 € Ttc, indiquant que Mme, [V] réglerait l’autre moitié. Il précisait que cet accord ne valait pas reconnaissance de responsabilité et qu’il n’existait à son sens aucun préjudice.

Par acte d’huissier des 12 et 13 juillet 2022, M., [G], [P] et Mme, [B], [W] épouse, [P] ont fait assigner M., [Z] et Mme, [V] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins, notamment, de condamnation au paiement des sommes de 38.456,79 € au titre de la réduction du prix de vente et 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Par jugement du 1er mars 2024, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— condamné Mme, [U], [V] et M., [C], [Z] in solidum à payer à M., [G], [P] et Mme, [B], [W] épouse, [P] les sommes de :

* 37.884,59 euros au titre de la réduction du prix de vente,

* 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en répartion de leur préjudice moral,

— condamné Mme, [U], [V] et M., [C], [Z] in solidum aux dépens de l’instance,

— condamné Mme, [U], [V] et M., [C], [Z] in solidum à payer à M., [G], [P] et Mme, [B], [W] épouse, [P] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé qu’il ressortait de l’expertise conduite en avril 2021 par le cabinet, [F] à la demande de la compagnie Maaf Assurances, assureur de la Sarl Bat System, du constat établi le 06 octobre 2014 par maître, [K], huissier de justice, à la demande des époux, [Z], du rapport d’expertise judiciaire établi le 24 juin 2015 par M., [E] ainsi que du protocole transactionnel conclu le 15 décembre 2017 entre la Maaf, la Smabtp, la Sarl Bat System et les consorts, [M] que ces derniers avaient été indemnisés des désordres décennaux affectant les enduits de façade deux ans avant la vente, désordres à l’origine d’une humidité anormale dans la maison.

Il a considéré qu’en ne révélant pas aux acquéreurs l’inefficacité des travaux réalisés par la Sarl Bat Système et le fait que la maison, en raison des fissures en façades la rendant impropre à sa destination, nécessitait la réalisation de travaux de reprise qui étaient seuls de nature à lui rendre son caractère pleinement habitable, les vendeurs avaient commis un dol par réticence ayant déterminé le consentement de M. et Mme, [P] qui n’auraient pas acquis l’immeuble au prix qu’ils ont réglé, mais à un prix tenant compte de la dépense à effectuer compte tenu de la nature et de l’ampleur des travaux à mettre en 'uvre, de sorte que les vendeurs devaient réparation intégrale des préjudices causés par leur comportement au titre de la réduction du prix de vente.

Par déclaration du 6 mars 2024, M., [C], [Z] a relevé appel de ce jugement en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 juin 2024, M., [C], [Z], appelant, demande à la cour de :

— dire recevable et bien fondé l’appel interjeté,

Y faisant droit,

— infirmer la décision de première instance en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

Vu les dispositions des articles 1130 et 1137 du code civil,

— débouter M., [G], [P] et Mme, [B], [P] de l’intégralité de leur demandes dirigées à son encontre,

À titre subsidiaire,

— limiter les condamnations à l’encontre de M., [Z] et Mme, [V] à la somme globale de 12.000 euros,

— débouter M., [G], [P] et Mme, [B], [P] de toutes demandes, fins ou conclusions contraires,

— condamner solidairement M., [G], [P] et Mme, [B], [P] à lui payer une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M., [G], [P] et Mme, [B], [P] aux entiers dépens de première instance et d’appel, et de ses suites et octroyer à Maître, [Localité 7], [Localité 8] le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 9 juillet 2024, M., [G], [P] et Mme, [B], [W] épouse, [P], intimés, demandent à la cour de :

— confirmer en tous points le jugement rendu le 1er mars 2024 par le tribunal judiciaire de Toulouse,

Y rajoutant,

— condamner M., [Z] au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 14 août 2024, Mme, [U], [V], intimée et sur appel incident, demande à la cour de :

— déclarer recevable et fondé l’appel incident interjeté par Mme, [V] contre la décision du tribunal judiciaire de Toulouse le 1er mars 2024 et qui a :

* condamné Mme, [U], [V] et M., [C], [Z] in solidum à payer à M., [G], [P] et Mme, [B], [P] les sommes de :

' 37.884,59 euros au titre de la réduction du prix de vente,

' 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

* condamné Mme, [U], [V] et M., [C], [Z] in solidum aux dépens de l’instance,

* condamné Mme, [U], [V] et M., [C], [Z] in solidum à payer à M., [G], [P] et Mme, [B], [W] épouse, [P] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Y faisant droit,

— infirmer et en tout cas réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau,

— débouter M. et Mme, [P] de l’intégralité de leurs demandes à son encontre,

À titre subsidiaire,

— limiter à la somme de 28.000 euros la condamnation de Mme, [V] solidairement avec M., [Z],

En tout état de cause,

— débouter M. et Mme, [P] de leurs demandes au titre de leur préjudice moral,

— condamner solidairement M. et Mme, [P] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 mai 2025 et l’affaire a été examinée à l’audience du lundi 26 mai 2025 à 14h00.

MOTIFS DE LA DECISION

1-M. et Mme, [P] fondent leur demande sur l’article 1137 du code civil, invoquant la dissimulation intentionnelle par les vendeurs de l’existence d’une procédure judiciaire antérieure, de leur indemnisation par l’assureur décennal de la Sarl Bati System et de l’absence d’affectation de cette indemnisation à la réparation des désordres.

Ils demandent la somme de 37 884,59 € au titre de la réduction du prix de vente, somme correspondant au coût des travaux de reprise actualisé à la date du jugement, ainsi que celle de 5000 € à titre de préjudice moral en raison de l’absence de réponse des vendeurs à leurs demandes amiables et de la tromperie dont ils ont été victimes.

Pour retenir la réticence dolosive prévue à l’alinéa 2 de l’article 1137 du code civil, il doit être démontré d’une part, l’importance déterminante de l’information tue par les vendeurs pour la victime du dol et, d’autre part, la connaissance de cette importance déterminante par l’auteur de la réticence, étant précisé que le vendeur, tenu à un devoir général de loyauté, ne peut dissimuler à son cocontractant un fait dont il avait connaissance et qui aurait empêché l’acquéreur, s’il l’avait connu, de contracter aux conditions prévues.

Aux termes de l’acte de vente du 1er août 2020 les vendeurs ont informé les acquéreurs notamment de ce que des travaux de ravalement de la façade Ouest ont été effectués en 2011 par la société Bat System, la facture étant annexée à l’acte.

Les vendeurs avaient par ailleurs connaissance, pour en avoir été les demandeurs, d’une procédure judiciaire initiée en 2015 à l’encontre de la société Bat System et de son assureur en raison de l’apparition de fissures en 2014 au terme de laquelle un protocole d’accord a été signé le 15 décembre 2017 avec l’entreprise et ses assureurs.

Les diverses pièces de cette procédure, produites au débat, révèlent que :

— les consorts, [J] ont fait établir un constat d’huissier le 6 octobre 2014 constatant l’existence de ces fissures,

— ils ont obtenu la désignation d’un expert en référé le 7 janvier 2015, M., [E], qui a conclu dans son rapport du 24 juin 2015, après avoir constaté une fissuration anarchique des enduits de la façade, l’enduit étant cloqué et des auréoles d’humidité étant visibles, ainsi que la présence d’humidité en face intérieure de cette façade, dont le testeur d’humidité révélait que l’ensemble des pièces situées sur cette façade était saturé en eau, tant en partie courante qu’en point ponctuel comme les allèges (partie basse des menuiseries) et les tableaux, que ces phénomènes trouvaient leur origine dans un défaut d’échange de vapeur d’eau entre l’intérieur et l’extérieur générant une condensation créant des taches et de l’inconfort,

— l’expert judiciaire, qui indique en page 8 de son rapport que « la demeure des époux, [Z] souffre des phénomènes de perméabilité, exsudation (contenu d’eau dans le matériau) et condensations », a préconisé de traiter la face intérieure en déposant l’ensemble des revêtement et en procédant à leur mise en peinture sur la base d’un devis de l’entreprise, [Localité 9] fourni par les époux, [Z] et corrigé par ses soins (16.060€ TTC) et de traiter la façade extérieure par la purge et le piquage des zones cloquées et le traitement des fissures, la reconstitution des enduits et l’application d’une peinture minérale pour l’uniformisation (12.768€),

— les consorts, [J] ont conclu le 15 décembre 2017 un protocole transactionnel avec la Sarl Bat System et la Maaf en qualité d’assureur décennal de cette société ainsi que la Smabtp, son assureur au moment de la réclamation, aux termes duquel ils ont perçu la somme 28 000 € au titre des travaux de reprise, versée à hauteur de 12 000 € par la Maaf, 15 490 € par la Smabtp et 510 € par la Sarl Bat System.

Il est établi qu’ils n’ont pas fait procéder aux travaux de reprise avant de vendre leur maison en 2020 et qu’ils n’ont pas informé les acquéreurs de l’existence de cette procédure et de son issue ni de la nature exacte des fissures affectant la façade Ouest de la maison et de ses conséquences sur les pièces d’habitation accolées à cette façade.

Aucun élément ne permet, comme l’affirme M., [Z], d’établir une corrélation entre la faiblesse supposée du prix de vente du bien et une information donnée aux acquéreurs relativement à ces faits : estimé entre 600 000 et 630 000 € en janvier 2017, le bien a été mis en vente en février 2017 au prix de 695 000 €, ce prix ayant ensuite été réduit successivement à 659 000 € en août 2017 et à 565 000 € en mars 2019 et 572 000 € en août 2019. Aucune pièce de la procédure ni aucune mention de l’acte de vente ne permet de considérer que ces réductions de prix ou la détermination du prix de 475 000 € payé par les acquéreurs un an après la conclusion du dernier mandat de vente et plus de trois ans après la mise en vente du bien, seraient intervenues en considération de la nature des désordres affectant la façade Ouest ou du coût des travaux à réaliser.

En outre, ni la mention des travaux réalisés en façade dans l’acte de vente, ni la présence de fissures visibles sur cette façade au jour de la vente ne permet de démontrer que les acquéreurs avaient connaissance des désordres entraînés par ces fissures, relatifs à l’étanchéité de la maison, ni de la nécessité de réaliser des travaux, très précisément définis et chiffrés par une expertise judiciaire, ni a fortiori de l’existence d’une indemnisation des vendeurs de ce chef préalablement à la vente.

L’information relative à ces désordres et à leur réparation avaient une importance déterminante pour les acquéreurs au regard du coût des travaux de reprise d’une part et de leur impact sur l’étanchéité de plusieurs pièces de la maison d’autre part.

Les vendeurs connaissaient l’importance déterminante de cette information pour les acquéreurs au regard de la nature des désordres et de leur conséquence, Mme, [V] soulignant les exigences de M. et Mme, [P] qui, « soucieux de s’assurer de l’état du bien et de la qualité des finitions », ont obtenu que des travaux de révision de la chaudière et de réparation du portail soient effectués avant la vente.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M., [Z] et Mme, [V] ont intentionnellement dissimulé aux acquéreurs les informations relatives à la nature des désordres affectant la façade Ouest de l’immeuble vendu, à la nature et au coût des travaux de reprise ainsi qu’à l’existence d’une procédure judiciaire et d’indemnisation antérieurement à la vente, qui, si elles avaient été connues de M. et Mme, [P], les auraient conduit à ne pas acquérir aux conditions qu’ils ont acceptées.

2-Cette dissimulation a empêché les acquéreurs de prendre en compte le coût de ces travaux dans l’achat immobilier qu’ils effectuaient et de réaliser au plus tôt les travaux de reprise, de sorte que leur préjudice doit être évalué à hauteur du coût actualisé de ces travaux au titre de la réduction du prix de vente.

Au regard des conclusions de l’expert judiciaire en 2015 préconisant à l’intérieur la dépose de l’ensemble des revêtements et la remise en peinture, et de celles du Cabinet, [F] en 2021 qui constate des dommages dans la cuisine, le salon, la cage d’escalier et à l’étage la salle de bain et une chambre, les devis des entreprises, [Y], [L] et Di Paolo pour les travaux intérieurs et celui de la société Façades Construction, [Localité 5] pour l’extérieur doivent être retenus et les consorts, [J] doivent être condamnés in solidum à payer à M. et Mme, [P] la somme de 37 884,59 € (22 554 + 7 543,59 + 7 787) au titre de la réduction du prix de vente, le jugement étant confirmé sur ce point.

3-Il résulte de l’ensemble des faits de la cause tels qu’ils viennent d’être rapportés l’existence d’un préjudice moral subi par M. et Mme, [P] qu’il convient de réparer à hauteur de la somme de 5000 €, le jugement étant confirmé en ce qu’il a condamné in solidum M., [Z] et Mme, [V] à payer cette somme à M. et Mme, [P].

4-Succombant dans leurs prétentions, M., [Z] et Mme, [V] supporteront les dépens de première instance ainsi que retenu par le premier juge, et les dépens d’appel.

Ils se trouvent redevables d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile tant au titre de la procédure de première instance, telle qu’appréciée justement par le premier juge, qu’au titre de la procédure d’appel, dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt et ne peuvent eux-mêmes prétendre à l’application de ce texte à leur profit.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

— Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 1er mars 2024 par le tribunal judiciaire de Toulouse ;

Y ajoutant,

— Condamne M., [C], [Z] et Mme, [U], [V] aux dépens d’appel ;

— Condamne M., [C], [Z] et Mme, [U], [V] in solidum à payer à M., [G], [P] et Mme, [B], [W] épouse, [P] pris ensemble la somme de 4000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— Déboute M., [C], [Z] et Mme, [U], [V] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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