COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 04 FEVRIER 2026

N° 2026 / 060

N° RG 22/07749

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJPKT

[B] [S]

C/

[L] [P]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Michaël HAUTOT

M^e Stéphane DORN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de BRIGNOLES en date du 05 Novembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-21-000263.

APPELANTE

Madame [B] [S]

née le 15 Juin 1972 à [Localité 8] (67), demeurant [Adresse 3] [Localité 2]

représentée par M^e Michaël HAUTOT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et plaidant par M^e Guy PECHEU, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ

Monsieur [L] [P]

né le 02 Août 1983 à [Localité 7] (76), demeurant [Adresse 1] [Localité 4]

représenté et plaidant par M^e Stéphane DORN, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Février 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé conclu le 20 février 2019, M. [L] [P] a confié à la société MEILLEURS BIENS IMMOBILIERS, représentée par son agent commercial Mme [B] [S], un mandat simple de vente sans exclusivité portant sur un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 6] (Var), moyennant une rémunération de 10.000 euros.

Le 14 mai 2019, Mme [S] a fait visiter le bien à des personnes se présentant comme les époux [K] ( en réalité M. [N] [K] et Mme [V] [Y], divorcés depuis 2017), et ces derniers ont formulé une offre d’achat au dessous du prix, auquel le vendeur a répondu par une contre-proposition qui n’a pas abouti.

Le 15 octobre 2019, la vente a été finalement reçue devant notaire entre les parties susnommées par l’intermédiaire d’une autre agence, CÔTÉ PROVENCE IMMOBILIER, à laquelle le vendeur a versé une commission de 5.000 euros.

Le 8 juin 2020, Mme [S] a demandé à la société MEILLEURS BIENS IMMOBILIERS d’engager des poursuites à l’encontre du vendeur afin de recouvrer la clause pénale prévue en pareil cas par le contrat de mandat. Celle-ci a cependant refusé en raison de la démission de son agent commercial intervenue le 24 octobre précédent.

Par exploit d’huissier du 17 mai 2021, Mme [B] [S] a assigné M. [L] [P] à comparaître devant le tribunal de proximité de Brignoles pour l’entendre condamner à lui verser une somme de 10.000 euros à titre de clause pénale, sur le fondement de l’action oblique prévue à l’article 1341-1 du code civil. Elle a également appelé en cause la société MEILLEURS BIENS IMMOBILIERS afin que le jugement lui soit déclaré opposable.

M. [P] a conclu principalement à l’irrecevabilité de la demande pour défaut de qualité à agir, et subsidiairement à son rejet au fond, tandis que la société MEILLEURS BIENS IMMOBILIERS s’en est rapportée à justice.

Par jugement rendu le 5 novembre 2021, le tribunal a :

— déclaré l’action recevable,

— condamné M. [P] à verser à Mme [S] une somme de 300 euros au titre de la clause pénale stipulée par le contrat de mandat, outre les dépens et une indemnité de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— déclaré le jugement commun et opposable à la société MEILLEURS BIENS IMMOBILIERS,

— et débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu que la clause pénale mettait à la charge du mandant des obligations excessives constituant un dévoiement des caractéristiques du mandat de vente simple et l’apparentant à un mandat exclusif.

Mme [B] [S] a interjeté appel de cette décision le 30 mai 2022, intimant uniquement M. [L] [P]. Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 27 novembre 2025, elle fait valoir :

— que le tribunal, relevant d’office un moyen de droit sans recueillir les observations des parties, a dénaturé le sens de la clause dont il est demandé l’application,

— que la défense de l’intimé confond l’indemnité due au titre de la clause pénale avec une créance d’honoraires,

— et que M. [P] avait été mis en garde avant la signature de l’acte authentique de vente.

Elle fonde principalement sa demande sur l’article 1341-1 du code civil régissant l’action oblique, et subsidiairement sur l’article 1240 relatif à la responsabilité délictuelle.

Elle demande à la cour de réformer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de condamner M. [P] à lui payer une somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts, outre ses entiers dépens et une somme de 8.500 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’en cause d’appel.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 4 novembre 2025, M. [L] [P] soutient pour sa part :

— que l’appelante est dépourvue de qualité à agir, dès lors que le mandat a été conclu avec la société MEILLEURS BIENS IMMOBILIERS et que son contrat d’agent commercial lui interdit de percevoir directement des honoraires de la part d’un client,

— que l’action aurait dû être introduite dans le délai de cinq mois suivant la démission de ses fonctions, conformément à l’article 11 dudit contrat,

— et que la demande subsidiaire fondée sur la responsabilité délictuelle est également irrecevable comme nouvelle en cause d’appel.

Sur le fond, il fait valoir :

— que l’appelante ne peut prétendre à aucune commission puisque la vente n’a pas été conclue par son intermédiaire,

— que la clause interdisant au mandant de traiter directement avec un acquéreur présenté par l’agence ne lui interdit pas de traiter, à des conditions différentes, par l’intermédiaire d’un autre agent immobilier,

— et qu’en tout état de cause, il incombe à Mme [S] de rapporter la preuve de son préjudice.

Il forme appel incident et demande à la cour de déclarer irrecevables les demandes de la partie adverse, ou subsidiairement de les rejeter.

À titre infiniment subsidiaire, il conclut à la confirmation du jugement.

En tout état de cause, il réclame paiement d’une somme de 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 2 décembre 2025.

DISCUSSION

Sur la recevabilité de la demande :

L’article XII des conditions générales du contrat de mandat conclu entre M. [L] [P] et la société MEILLEURS BIENS IMMOBILIERS stipule qu’en cas de vente du bien intervenue sans le concours de l’agence au bénéfice d’un acquéreur mis en relation par celle-ci, le mandant sera redevable d’une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue par le mandat, soit en l’espèce une somme de 10.000 euros.

L’article 9 du contrat d’agent commercial conclu entre la société MEILLEURS BIENS IMMOBILIERS et Mme [B] [S] stipule de son côté que l’agent percevra une commission égale à 100 % du montant des honoraires hors taxes effectivement perçus par l’agence immobilière sur toutes les affaires réalisées par son intermédiaire.

L’article 10 paragraphe 2 prévoit d’autre part que si l’agent commercial a un litige avec un client, il pourra demander à l’agence d’engager pour son compte des poursuites judiciaires afin d’obtenir réparation.

C’est à tort que la société MEILLEURS BIENS IMMOBILIERS a refusé de faire application de cette clause dans le cadre du litige opposant M. [P] à Mme [S] au seul motif que cette dernière n’était plus son agent commercial depuis le 24 octobre 2019, alors que les faits dénoncés remontaient à une période antérieure.

L’appelante est donc bien fondée à se prévaloir des dispositions de l’article 1341-1 du code civil pour se substituer à l’agence immobilière défaillante et agir directement en paiement de l’indemnité prévue par le contrat de mandat, étant précisé que cette action n’obéit pas au régime du droit de suite défini à l’article 11 du contrat d’agent commercial.

Sur le fond :

Contrairement à ce que soutient l’intimé, l’article IX des conditions générales du contrat de mandat lui interdit de vendre sans le concours de l’agence, y compris par un autre intermédiaire, à un acquéreur qui lui aurait été présenté par celle-ci, et ce pendant toute la durée de validité du mandat et deux ans après son expiration, même si la transaction est conclue à des conditions différentes.

C’est également à tort que le premier juge a considéré qu’une telle clause constituait un dévoiement du mandat de vente simple et l’apparentait à un mandat exclusif, alors que le mandant demeure libre de vendre à toute autre personne avec laquelle il serait entré en relation directement ou par l’intermédiaire d’un autre agent immobilier.

En acceptant de vendre à M. [N] [K] et Mme [V] [Y], qui lui avaient été présentés le 14 mai 2019 par Mme [B] [S] ainsi qu’il est établi par le bon de visite, sans le concours de cette dernière et en dépit de ses mises en garde expresses, M. [L] [P] a violé les obligations du contrat de mandat, de sorte que la clause pénale doit recevoir application.

En outre l’indemnité convenue, dont le caractère forfaitaire dispense l’appelante de démontrer l’étendue de son préjudice, n’apparaît pas manifestement excessive au sens de l’article 1231-5 du code civil.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a déclaré recevable l’action oblique introduite par Mme [B] [S] et constaté la validité du mandat de vente,

L’infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :

Condamne M. [L] [P] à payer à Mme [B] [S] une somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts,

Le condamne en outre aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à verser à l’appelante une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT