Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 11 DECEMBRE 2025

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/10420 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHY2K

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Mai 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] – RG n° 22/08160

APPELANT

Monsieur [T] [O]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté par M^e Harald INGOLD, avocat au barreau de PARIS, toque : D1668

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/018419 du 12/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMEE

S.C.I. PADNOM IMMO prise en la personne de tous ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K148

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laura TARDY, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

M^me Aurore DOCQUINCOURT, conseillère

M^me Laura TARDY, conseillère

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Caroline GAUTIER, Greffière présente lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 février 1996, à effet au 1er mars 1996, M. [K], aux droits de qui vient la société Padnom Immo, a consenti un bail d’habitation à M. [T] [O] sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2 800 francs, d’un droit au bail de 70 francs et d’une provision pour charges de 350 francs. Ce contrat remplaçait un précédent bail conclu entre les parties le 1er juin 1995.

Par courrier du 5 janvier 2022, la société Padnom Immo a informé son locataire qu’elle procédait à une révision du loyer et que celui-ci s’élèverait à la somme de 904,89 euros, charges comprises, à compter du 1er mars 2022.

Par courrier en réponse du 8 février 2022, M. [O] a contesté la révision pratiquée et a proposé un autre calcul conduisant à un loyer révisé de 670,61 euros, hors charges.

Par courriel du 28 février 2022, la société Padnom Immo a pris acte du calcul effectué par M. [O] et s’est rangée à sa position, indiquant que le loyer révisé hors charges s’élèverait à la somme de 670,61 euros à compter du 1er mars 2022 auquel il fallait ajouter une provision pour charges de 150 euros, les charges mensuelles moyennes sur les années 2018 et 2019 s’élevant à la somme de 147,39 euros, soit un total de 820,61 euros.

Cependant, à compter du 1er mars 2022, M. [O] n’a pas versé la somme mensuelle de 820,61 euros mais celle de 579,66 euros.

Par acte d’huissier de justice du 19 juillet 2022, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 204,75 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte d’huissier de justice du 11 octobre 2022, la société Padnom Immo a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résolution judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  1 686,65 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 septembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience, la société Padnom Immo a maintenu l’intégralité de ses demandes, et précisé que la dette locative, actualisée au 1er mars 2023, s’élevait à la somme de 4 798,50 euros.

M. [O] a conclu au rejet des demandes de la société Padnom Immo, à la fixation du loyer à la somme de 440,31 euros et de la provision pour charges à celle de 110 euros, subsidiairement à la suspension de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement, outre des dommages-intérêts à hauteur de la somme de 1 500 euros en raison du caractère abusif de la procédure.

Par jugement contradictoire entrepris du 5 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :

— constate que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 juillet 2022 n’a pas été réglée dans les deux mois,

— constate, en conséquence, que le contrat conclu le 1er juin 1996 entre la société Padnom Immo, d’une part, et M. [T] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5]) est résilié depuis le 20 septembre 2022,

— condamne M. [T] [O] à payer à la société Padnom Immo la somme de 4 798,50 euros (quatre mille sept cent quatre-vingt-dix-huit euros et cinquante centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2022 sur la somme de 1 204,75 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 481,90 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

— autorise M. [T] [O] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 133 euros (cent trente-trois euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

— dit que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

— suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [T] [O],

— dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

— dit qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 20 septembre 2022,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [T] [O] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [T] [O] sera condamné à verser à la société Padnom Immo une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

— déboute la société Padnom Immo de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— dit qu’à compter du présent jugement, la provision appelée au titre des charges devra être limitée à la somme mensuelle de 135 euros et ne pourra être revue à la hausse que dans l’hypothèse où les charges réelles seraient supérieures aux provisions appelées,

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

— déboute la société Padnom Immo de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne M. [T] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 juillet 2022 et celui de l’assignation du 11 octobre 2022.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté par M. [O] le 12 juin 2023,

Vu les conclusions remises au greffe le 12 septembre 2023, par lesquelles M. [T] [O] demande à la cour de :

— recevoir M. [O] en son appel, demandes, fins et prétentions, le juger recevable et bien fondé,

En conséquence,

À titre principal,

— infirmer la décision dont appel en ce qu’elle a constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 juillet 2022 n’a pas été réglée dans les deux mois et constaté la résiliation du bail.

Et statuant à nouveau,

— constater la nullité du commandement de payer intervenu,

— fixer le nouveau montant du loyer mensuel dû par M. [O] à la somme de 440,31 euros,

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [O] à verser la somme de 4 798,50 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2023,

À titre subsidiaire et si la cour devait considérer l’indexation retenue par le jugement dont appel comme valablement effectuée,

— constater l’erreur commise par le premier juge quant au quantum des sommes dues par M. [O] au 1er mars 2023 lequel est de 2 937,35 euros et non de 4 798,50 comme retenu dans la décision dont appel,

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [O] à verser la somme de la somme de 4 798,50 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2023,

— et statuant à nouveau fixer le montant des sommes dues par M. [O] au titre des loyers et charges au 1er mars 2023 (mois de mars inclus) à la somme de 2 937,35 euros,

En tout état de cause,

— confirmer la décision pour le surplus et plus spécifiquement en ce qu’elle a :

— autorisé M. [T] [O] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

— dit que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer,

— suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [T] [O],

— dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, débouté la société Padnom Immo de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— dit qu’à compter du présent jugement, la provision appelée au titre des charges devra être limitée à la somme mensuelle de 135 euros et ne pourra être revue à la hausse que dans l’hypothèse où les charges réelles seraient supérieures aux provisions appelées,

— débouté la société Padnom Immo de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 code de procédure civile et réserver les dépens dans le cadre de la procédure d’appel.

Vu les conclusions remises au greffe le 8 décembre 2023, par lesquelles la SCI Padnom Immo demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 5 mai 2023 (n° RG 22/08160) en ce qu’il a :

— jugé que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 juillet 2022 n’a pas été réglée dans les deux mois ;

— jugé en conséquence, que le contrat conclu le 1er juin 1996 entre la société Padnom Immo, d’une part, et M. [T] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] est résilié depuis le 20 septembre 2022 ;

— condamné M. [T] [O] à payer à la société Padnom Immo la somme de 4 798,50 euros (quatre mille sept cent quatre-vingt-dix huit euros et cinquante centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2022 sur la somme de 1 204,75 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 481,90 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

— condamné M. [T] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 juillet 2022 et celui de l’assignation du 11 octobre 2022 ;

— infirmer le jugement rendu le 5 mai 2023 (n° RG 22/08160) en ce qu’il a :

— autorisé M. [T] [O] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 133 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principale, intérêts et frais ;

— dit que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

— suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [T] [O] ;

— dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— dit qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 20 septembre 2022,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [T] [O] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [T] [O] sera condamné à verser à la société Padnom Immo une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

— débouté la société Padnom Immo de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— dit qu’à compter du présent jugement, la provision appelée au titre des charges devra être limitée à la somme mensuelle de 135 euros et ne pourra être revue à la hausse que dans l’hypothèse où les charges réelles seraient supérieures aux provisions appelées ;

— débouté la société Padnom Immo de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau,

A titre principal :

— débouter M. [T] [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu le 1er juin 1995 ;

— dire et juger en conséquence M. [T] [O] occupant sans droit ni titre depuis le 19 septembre 2022 ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de M. [T] [O] des lieux qu’il occupe ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier pouvant garnir les lieux dans tel garde-meuble qu’il plaira au tribunal de désigner, et ce aux frais de M. [T] [O] ;

— condamner M. [T] [O] à régler à la société Padnom Immo les sommes suivantes :

—  4 798,50 euros en principal au titre des loyers, provisions sur charges et accessoires dus, arrêtés au 1er mars 2023 inclus, terme du mois de mars 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2022 inclus, date de délivrance du commandement de payer,

—  1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [T] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation, courant dès la résolution du titre et dont le montant sera équivalent au montant du loyer et de ses accessoires, tels qu’ils auraient été exigibles si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération des lieux ;

— autoriser la société Padnom Immo à fixer la provision appelée au titre des charges à la somme de 150 euros ;

A titre subsidiaire :

— ordonner la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er juin 1995, et ordonner l’expulsion de M. [T] [O] des lieux qu’il occupe ainsi que de celles de tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier pouvant garnir les lieux dans tel garde meuble qu’il plaira au tribunal de désigner, et ce aux frais de M. [T] [O] ;

— condamner M. [T] [O] à régler à la société Padnom Immo les sommes suivantes :

—  1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause :

— condamner M. [T] [O] à régler à la société Padnom Immo les sommes suivantes :

—  2 723,50 euros au titre des loyers, provisions sur charges et accessoires impayés, selon décompte arrêté au 1er décembre 2023, loyer du mois de décembre 2023 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2022, date de la délivrance du commandement de payer,

—  1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [T] [O] aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Christophe Pachalis, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire

M. [O] soutient que le commandement délivré est nul en raison du caractère erroné de l’indexation du loyer réalisée et en l’absence de régularisation de charges par le bailleur. Il fait valoir que la première indexation du loyer a été opérée à compter du 1er mars 2021 par le biais d’un courrier daté du 4 mars 2021, et la dernière demande de révision a été effectuée par un courrier daté du 2 juin 2022, précise que l’indexation ne peut être rétroactive et établit un calcul selon lequel le loyer était, en tenant compte de l’indexation de mars 2021, d’un montant de 429,66 euros hors charges à cette date, et qu’après indexation en 2022 son montant s’élève à 440,31 euros.

Au visa de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, la SCI Padnom Immo conclut à la confirmation du jugement, précisant qu’elle avait validé le calcul du montant du loyer indexé opéré par M. [O] conformément à l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL), soit, à compter du 1er mars 2022, un loyer d’un montant de 670,61 euros, et que le calcul de celui-ci, présenté devant la juridiction, est inexact. Elle soutient justifier des régularisations de charges de 2017 à 2021, estimant pouvoir demander une provision sur charges de 150 euros par mois.

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° le décompte de la dette ;

4° l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est constant que le commandement visant la clause résolutoire qui contient une énonciation erronée du montant du loyer ou des charges demeure valable pour la partie non contestable de la dette.

1) Sur le calcul du loyer indexé

L’article 17-1 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. À défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

À défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

Il est constant que si la prescription interdit de réclamer des loyers, quel qu’en soit le montant, au-delà du délai légal, elle ne modifie pas les termes du contrat qui est la loi des parties et notamment les effets de la clause d’indexation. Il y a donc lieu de prendre en compte l’indexation du loyer telle qu’elle aurait dû intervenir dès l’entrée en vigueur du bail (Cass., 3e Civ., 12 mai 2016, n° 15-16.285).

Ainsi, lorsque le bailleur entend procéder à l’indexation du loyer, il doit faire le calcul depuis la dernière indexation, ou à défaut depuis le début du bail, quand bien même, par application des dispositions susvisées, il ne peut solliciter le montant de majoration de loyer en découlant qu’à compter de sa demande, et non pour les années précédentes, pour lesquelles l’augmentation de loyer issue de l’indexation est réputée abandonnée.

En l’espèce, le contrat de bail signé le 1er juin 1995 stipule l’indexation du montant du loyer sur l’indice national du coût de la construction (ICC) et sa révision annuelle au 1er juin de chaque année 'sur la base de la moyenne des 4 indices du coût de la construction à la date de référence du 4e trimestre 1994 (' Peu lisible) et dont la valeur est 1 019.' Par avenant du 15 février 1996, l’indexation a été stipulée à calculer au 1er mars de chaque année, la moyenne de référence étant celle du 2e trimestre 1995 dont la valeur est 1018,25.

Par conséquent, le calcul du loyer indexé comprend en premier lieu l’application de l’indice ICC depuis la conclusion du contrat jusqu’en 2006, date à laquelle il a été remplacé par l’IRL pour les loyers des baux d’habitation.

La SCI Padnom Immo a fait part à M. [O] de son intention de procéder à l’indexation du loyer par courrier du 5 janvier 2022, à effet au 1er mars 2022, pour un loyer après indexation de 904,89 euros dont 150 euros de provision pour charges, en appliquant l’ICC.

M. [O] a répondu par courrier du 8 février 2022 en contestant le calcul d’indexation fait, rappelant que l’indice à appliquer à partir de 2006 est l’IRL, pour un loyer, après indexation en deux temps, de 670,61 euros, et en contestant le montant de la provision pour charges, faute de justification de la régularisation de l’année précédente.

Selon l’avenant au contrat, le loyer était de 2 800 francs, soit 426,85 euros.

Au 2e trimestre 2006, l’ICC était de 1366. À cette date, l’indexation permet de calculer le loyer ainsi : 426,85 euros x 1366 / 1018,25 = 572,62 euros.

À partir de 2006, le premier indice IRL publié l’a été pour le troisième trimestre 2006 : 112,43. Le calcul prend donc comme référence le troisième trimestre de chaque année. L’indice IRL au 3e trimestre 2021 était de 131,67. Le calcul du loyer indexé, courant à compter du 1er mars 2022, conformément à la demande du bailleur, est donc de :

572,62 x 131,67 / 112,43 = 670,61 euros.

Ainsi, le calcul initialement réalisé par M. [O] est exact, et la SCI Padnom Immo l’a entériné dans un courriel en réponse du 26 février 2022.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire, en ce qu’il mentionne un loyer hors charges de 670,61 euros, est donc exact, de sorte qu’il n’encourt pas la nullité de ce chef.

2) Sur l’absence de régularisation des charges

La SCI Padnom Immo justifie des charges locatives pour les années 2018 à 2021 inclus, rappelant que l’année 2020 est à considérer avec précaution, compte tenu de la spécificité de cette année au regard des charges locatives.

M. [O] soutient que le commandement de payer est nul pour 'absence de régularisation de charges par le bailleur’ sans plus de détail dans son argumentation, notamment quant à la nullité du commandement de payer qui en découlerait.

Selon le commandement de payer, l’arriéré locatif réclamé concerne les loyers de mars à juillet 2022, pour lesquels le loyer était de 670,61 euros et la provision sur charges de 150 euros.

Il ne ressort pas de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 que le commandement de payer visant la clause résolutoire doit apporter des précisions quant à la régularisation des charges, il doit seulement indiquer le montant des charges, nécessairement provisionnelles ici lors de la délivrance de l’acte. Dès lors que le commandement litigieux contient la précision du montant de la provision pour charges, il ne saurait encourir l’annulation de ce chef, quand bien même les parties discutent le montant retenu au titre de la provision.

Par conséquent, dès lors que le commandement de payer délivré à M. [O] précise le montant de la provision sur charges demandée par le bailleur, il n’y a pas lieu d’en prononcer l’annulation.

Sur la créance locative

M. [O] conteste le montant de l’arriéré locatif retenu par le premier juge. Il indique que si le calcul d’indexation était exact, la différence entre les sommes réclamées et celles qu’il a payées est de 2 937,35 euros et non 4 798,50 euros comme réclamé dans le commandement.

La SCI Padnom Immo rappelle les termes du jugement selon lequel la provision sur charges devait être réduite à 135 euros par mois pour l’avenir et demande la confirmation du jugement qui a déterminé un arriéré locatif d’un montant de 4 798,50 euros au 1er mars 2023.

Ainsi que jugé supra, le loyer en 2022 était d’un montant de 670,61 euros.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que (…) Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Compte tenu des justificatifs versés, non discutés par M. [O], il apparaît que le montant des charges pour l’exercice 2021 a été de 1 485,92 euros, soit une somme mensuelle de 123,82 euros. La régularisation des charges de l’année N déterminant l’évaluation de la provision sur charges de l’année N+1, il n’y a pas lieu d’estimer la provision sur charges sur la base d’une moyenne sur les cinq dernières années comme l’a fait le premier juge, mais de se référer au montant des charges réelles payées sur l’année servant d’assiette au calcul de la provision pour charges.

Par conséquent, au vu du montant des charges réelles pour l’année 2021, c’est à tort que la SCI Padnom Immo a fixé le montant de la provision pour charges à la somme de 150 euros en 2022. Il convient de la fixer à la somme de 135 euros, ainsi que retenue par M. [O] dans ses calculs, la cour ne pouvant statuer infra petita.

Selon le jugement, l’arriéré locatif a été fixé à la somme de 4 798,50 euros au 1er mars 2023, le premier juge entérinant un décompte fourni par le bailleur. Cependant, ce décompte n’est pas fourni en appel. Par ailleurs, M. [O] justifie avoir versé la somme de 2 898,30 euros à la date du commandement de payer, ainsi que celle de 4 637,28 euros après le commandement et jusqu’au 1er mars 2023.

Ainsi, au vu des éléments dont dispose la cour, la créance à la date du jugement est de :

670,61 x 13 + 135 x 13 – 2 898,30 – 4 637,28 = 2 937,35 euros

Par conséquent, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a constaté le défaut de paiement par M. [O] des causes du commandement dans le délai de deux mois, et de l’infirmer en ce qu’il a condamné M. [O] à payer à la SCI Padnom Immo la somme de 4 798,50 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2022 sur la somme de 1 204,75 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 481,90 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Statuant à nouveau, la cour condamne M. [O] à payer à la SCI Padnom Immo la somme de 2 937,35, euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2022 sur la somme de 1 129,75 euros, et à compter de la signification du jugement pour le surplus.

Sur l’octroi de délais suspendant les effets de la clause résolutoire

La SCI Padnom Immo a formé appel incident, sollicitant l’infirmation du jugement en ce qu’il a octroyé des délais de paiement au locataire et fixé la provision pour charges à la somme de 135 euros pour l’avenir. elle soutient que compte tenu des ressources déclarées par M. [O] et de ses charges, ne lui laissant que 96 euros par mois pour vivre, il dissimule en réalité une partie de ses ressources. Quant à la provision pour charges, elle estime justifier pour l’année 2022 d’un montant de charges réelles de 1 776,87 euros, soit une montant mensuel de 148,07 euros justifiant de porter la provision sur charges à 150 euros par mois.

M. [O] conclut à la confirmation du jugement qui lui a octroyé des délais de paiement courant sur trente-six mois.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, M. [O] a justifié percevoir en 2023 une retraite d’un montant de 660 euros, outre 219 euros de retraite complémentaire.

La SCI Padnom Immo n’a fait part d’aucun retard de paiement à la suite du jugement rendu, ni ne justifie s’être prévalue de la déchéance des délais accordés par le premier juge faute de paiement de l’indemnité d’occupation déterminée.

C’est ainsi par des motifs exacts et pertinents, adoptés par la cour, que le premier juge a octroyé des délais de paiement à M. [O], qui seront confirmés en appel, sauf à préciser que, compte tenu de l’arriéré dû, la mensualité ne pourra être inférieure à 81 euros et non 133 euros.

Les délais de paiement ayant été confirmés en appel, il n’y a pas lieu de revenir sur les conséquences tant du respect que du non-respect desdits délais (caducité de l’échéancier, expulsion, indemnité d’occupation, sort des meubles).

En revanche, la SCI Padnom Immo justifie, par production d’un courrier du syndic en date du 5 juillet 2023 valant appel du solde de charges pour l’année 2022, avoir réglé pour l’année 2022 un montant de charges réelles de 1 776,87 euros, soit une montant mensuel de 148,07 euros. Cela justifie de porter la provision sur charges à 150 euros par mois à compter du mois d’août 2023, infirmant le jugement à ce titre.

Sur la demande indemnitaire de la SCI Padnom Immo

La SCI Padnom Immo conclut à l’infirmation du jugement qui a rejeté sa demande de condamner M. [O] à lui verser la somme de 1 500 euros pour préjudice distinct du retard, et précise que le non-paiement des loyers par le locataire la prive de revenus sur lesquels elle pouvait légitimement compter.

M. [O] conclut à la confirmation du jugement de ce chef.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SCI Padnom Immo se prévaut d’un préjudice distinct du retard dans le paiement de la créance, mais ne justifie ni de l’existence ou la nature de celui-ci, ni de son quantum. Il convient donc de confirmer la décision du premier juge qui a rejeté cette demande.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Y ajoutant en appel, la cour laisse à chacune des parties la charge des dépens exposés par elle et rejette les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

DIT n’y avoir lieu à annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la SCI Padnom Immo à M. [T] [O] le 19 juillet 2022,

CONFIRME, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement rendu le 5 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, sauf en ce qu’il a :

— condamné M. [T] [O] à payer à la société Padnom Immo la somme de 4 798,50 euros (quatre mille sept cent quatre-vingt-dix-huit euros et cinquante centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2022 sur la somme de 1 204,75 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 481,90 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

— fixé le montant minimal de l’échéance, dans le cadre des délais de paiement octroyés, suspendant les effets de la clause résolutoire, à la somme de 133 euros,

— dit qu’à compter du présent jugement, la provision appelée au titre des charges devra être limitée à la somme mensuelle de 135 euros et ne pourra être revue à la hausse que dans l’hypothèse où les charges réelles seraient supérieures aux provisions appelées,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

CONDAMNE M. [T] [O] à payer à la SCI Padnom Immo la somme de 2 937,35 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2022 sur la somme de 1 129,75 euros, et à compter de la signification du jugement pour le surplus,

DIT que le montant minimal de l’échéance, dans le cadre des délais de paiement octroyés, suspendant les effets de la clause résolutoire, est fixé à la somme de 81 euros,

DIT qu’à compter du mois d’août 2023, la provision appelée au titre des charges doit être fixée à la somme mensuelle de 150 euros et ne pourra être revue à la hausse que dans l’hypothèse où les charges réelles seraient supérieures aux provisions appelées,

Y ajoutant,

LAISSE à chacune des parties la charge des dépens exposés par elle,

REJETTE les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE