Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M. et M^me A C ont demandé au tribunal administratif de Bordeaux de condamner la commune de Cussac-Fort-Médoc à leur verser la somme de 162 886 euros en réparation des préjudices causés par ses agissements.

Par un jugement n° 1800020 du 28 février 2019, le tribunal administratif de Bordeaux a condamné la commune de Cussac-Fort-Médoc à leur verser la somme de 10 000 euros et a rejeté le surplus de leur demande.

Procédure devant la cour avant cassation :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 26 avril 2019 et le 11 janvier 2021, M. et M^me C, représentés par M^e Paul, ont demandé à la cour :

1°) de réformer ce jugement du tribunal administratif de Bordeaux du 28 février 2019 en ce qu’il n’a pas fait intégralement droit à leur demande indemnitaire ;

2°) de condamner la commune de Cussac-Fort-Médoc à leur verser la somme de 162 974 euros en réparation des préjudices qu’elle leur a causés du fait de ses agissements ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Cussac-Fort-Médoc une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

En soutenant que :

— en refusant illégalement de délivrer des permis de construire, la commune de Cussac-Fort-Médoc a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité ;

— par ses agissements fautifs, la commune de Cussac-Fort-Médoc a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité ;

— le préjudice subi au titre des pertes de bénéfices et du manque à gagner s’élève à la somme de 89 824 euros ;

— le préjudice subi au titre de la perte de chance de ne pas avoir à s’acquitter de l’impôt sur les plus-values immobilières s’élève à la somme de 13 912 euros ;

— le préjudice subi au titre des intérêts de retard s’élève à la somme de 26 997 euros ;

— le préjudice subi au titre des frais d’huissier, de géomètre, d’architecte, d’envoi et de reprographie s’élève à la somme de 3 873 euros ;

— le préjudice moral s’élève à la somme de 30 000 euros.

Par un mémoire en défense enregistré le 27 novembre 2020, la commune de Cussac-Fort-Médoc, représentée par M^e Boissy, a conclu au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 1 500 euros soit mise à la charge de M. et M^me C au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

En soutenant qu’aucun des moyens de la requête n’est fondé.

Par un arrêt n° 19BX01725 du 17 novembre 2021, la cour a rejeté la requête de M. et M^me C.

Par une décision n° 460492 du 28 décembre 2023, le Conseil d’Etat a annulé l’arrêt de la cour administrative d’appel de Bordeaux du 17 novembre 2021 en tant qu’il a statué sur l’indemnisation du préjudice lié à l’impossibilité de vendre le lot F et sur l’indemnisation des frais d’architecte engagés par M. et M^me C, et a renvoyé dans cette mesure l’affaire à la cour.

Procédure devant la cour après cassation :

Par des mémoires enregistrés le 14 février et 17 avril 2024, M. et M^me C concluent désormais à ce que la commune de Cussac-Fort-Médoc soit condamnée à leur verser la somme de 55 859 euros, à parfaire, en réparation de leurs préjudices, et qu’une somme de 3 000 euros soit mises à la charge de la commune en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— une offre d’achat forme contrat par son acceptation en vertu de l’article 1114 du nouveau code civil ; elle constitue donc un acte juridique doté d’un effet obligatoire ;

— en l’espèce, le lot F ne pouvait être vendu à M^me B du fait de son inconstructibilité résultant du refus de permis de construire illégal du 5 mai 2011 ; ce refus est en en effet directement à l’origine de l’abandon par M^me B de son projet ; le prix de vente de ce lot était de 55 000 euros en vertu de l’offre d’achat de M^me B ; ce montant correspond donc au préjudice qu’il appartient à la commune de réparer ;

— ils ont engagé des frais d’architecte de 859 euros, correspondant à l’assurance dont il se sont acquittés et dont il a été justifié notamment par les termes de la lettre de mission de l’architecte ;

— aucun des motifs opposés par la commune pour refuser leurs autorisations de construire n’ont été validés par le tribunal et par la cour ; s’agissant de la prétendue dangerosité de la route, les juridictions ont précisément relevé que les accès se situaient en agglomération et que la voie départementale, rectiligne et sans caractère accidentogène, donnait déjà accès à trois propriétés ;

— ils établissent avoir subi un harcèlement de la part de la commune.

Par un mémoire enregistré le 5 avril 2024, la commune de Cussac-Fort-Médoc conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 1 500 euros soit mise à la charge de M. et M^me C en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— il n’y a pas eu de retard dans la délivrance des permis de construire ; le retard pris dans le projet ne saurait être assimilé à un retard de délivrance du permis ;

— seul le motif tenant à la dangerosité des accès a été regardé comme irrégulier par la juridiction ; le motif tenant au défaut d’architecte a au contraire été validé par un arrêt de la cour du 25 juin 2015 ;

— M. et M^me C n’ont pas fait l’objet d’un harcèlement de sa part ;

— lorsque l’offre unilatérale d’achat est subordonnée expressément à une condition liée à l’obtention du permis de construire, l’acceptation de l’offre n’emporte la formation du contrat que si la condition est réalisée ; en l’espèce l’engagement de M^me B n’était assortie d’aucune réserve ; il constituait donc une offre ferme qu’il leur suffisait d’accepter pour former la vente ; ils n’apportent pas la preuve que l’abandon par cette dernière de son projet serait lié au refus illégal de délivrance du permis de construire ; à la suite de la non réalisation de la vente, ils ont au demeurant modifié leur projet et obtenu un permis de construire sur le lot F ; le lien de causalité direct et certain entre le préjudice et le refus de permis de construire n’est pas établi ;

— dans les circonstances de l’espèce, les honoraires d’architecte n’ont pas été exposés en vain ; de plus il n’est pas justifié de ce que ces honoraires aient été effectivement versés, alors que la lettre de mission mentionne que la mission de l’architecte ne donnera pas lieu à honoraires et se fera à titre gracieux.

Par une ordonnance du 15 avril 2024, la clôture de l’instruction a été fixée en dernier lieu au 10 mai 2024 à 12h00.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de Laurent Pouget,

— les conclusions de M. Vincent Bureau, rapporteur public ;

— les observations de M^me C, et les observations de M^e Dubois, représentant la commune de Cussac-Fort-Médoc.

Une note en délibéré présentée pour M. et M^me C a été enregistrée le 17 juin 2025.

Considérant ce qui suit :

1. M. et M^me C sont propriétaires d’un terrain cadastré section ZX n°s 113, 115 et 117 sur le territoire de la commune de Cussac-Fort-Médoc, au lieu-dit « Neurin Sud ». Dans le but de construire six maisons d’habitation sur ce terrain, préalablement divisé en six lots (A à F), M. et M^me C ont sollicité cinq permis de construire, une sixième demande étant déposée par un acquéreur potentiel du lot F. Le maire de Cussac-Fort-Médoc a rejeté par deux fois les demandes de permis de construire, tout d’abord le 24 mars 2011 au motif que le projet architectural afférent à chaque construction n’avait pas été établi par un architecte, puis les 5 mai et 7 juillet 2011 au motif que l’accès de chaque construction à la voie publique présentait un risque pour la sécurité des usagers de cet accès. Par des jugements du 6 juin 2013, le tribunal administratif de Bordeaux a annulé ces refus de permis de construire. Si la cour administrative d’appel de Bordeaux a estimé que le premier motif de refus opposé à M. et M^me C était fondé, elle a, en dernier lieu, estimé qu’aucun des motifs invoqués par la commune de Cussac-Fort-Médoc n’était susceptible de fonder légalement les deuxièmes refus de permis de construire et a donc confirmé les jugements relatifs aux arrêtés des 5 mai et 7 juillet 2011 par un arrêt définitif du 25 juin 2015. M. et M^me C ont ensuite saisi le tribunal administratif de Bordeaux d’une demande tendant à la condamnation de la commune de Cussac-Fort-Médoc à leur verser la somme de 162 886 euros en réparation des préjudices qu’elle causés du fait de ses agissements. Par un jugement du 28 février 2019 le tribunal a seulement condamné la commune de Cussac-Fort-Médoc à leur verser la somme de 10 000 euros et a rejeté le surplus de leur demande. Par un arrêt n° 19BX01725 du 17 novembre 2021, la cour a rejeté la requête de M. et M^me C tendant à la réformation de ce jugement en ce qu’il ne faisait pas intégralement droit à leur demande indemnitaire. Saisi par ces derniers, le Conseil d’Etat statuant au contentieux a, par une décision n° 460492 du 28 décembre 2023, annulé l’arrêt du 17 novembre 2021 en tant qu’il a statué sur l’indemnisation du préjudice lié à l’impossibilité de vendre le lot F et sur l’indemnisation du préjudice relatif aux frais d’architecte engagés par M. et M^me C.

2. L’arrêt de la cour du 17 novembre 2021 a retenu, par une appréciation devenue définitive et qui n’est donc plus susceptible d’être discutée après cassation, que les refus de permis de construire opposés illégalement par la commune de Cussac-Saint-Fort sont constitutifs de fautes de nature à engager sa responsabilité à l’égard de M. et M^me C, sans pour autant révéler une attitude de harcèlement de la part de cette commune.

Sur l’indemnisation du préjudice lié à l’impossibilité de vendre le lot F :

3. L’ouverture du droit à indemnisation est subordonnée au caractère direct et certain des préjudices invoqués. La perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l’impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison d’un refus illégal de permis de construire revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation. Il

en va toutefois autrement si le requérant justifie de circonstances particulières, tels que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs ou l’état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l’espèce, un caractère direct et certain. Il est fondé, si tel est le cas, à obtenir réparation au titre du bénéfice qu’il pouvait raisonnablement attendre de cette opération.

4. Les requérants font valoir qu’ils ont subi un préjudice résultant de l’impossibilité de vendre le lot F en raison du refus opposé illégalement par la commune de Cussac-Fort-Médoc à la demande de permis de construire déposée par la candidate à l’acquisition du lot, M^me B, en produisant un « engagement unilatéral d’achat » de cette dernière daté du 26 janvier 2011, pour un prix fixé à 55 000 euros. Si la commune de Cussac-Fort-Médoc soutient que les époux C auraient été en mesure de concrétiser la vente du lot F en acceptant les termes de cet engagement, la circonstance que ceux-ci, suite au refus de délivrance du permis de construire en date du 5 mai 2011, ont accepté le 23 novembre 2011 de céder à M^me B, à titre compensatoire, une autre parcelle leur appartenant, au prix convenu entre les parties pour le lot F mais inférieur à la valeur de cette parcelle, révèle qu’il avait été convenu informellement entre les parties que l’engagement de M^me B, qui présentait un caractère ferme et définitif, était conditionné par l’octroi d’une autorisation de construire. Dans ces conditions les requérants justifient d’un lien direct et certain entre le manque à gagner dont ils se prévalent et le refus de permis de construire illégal qui leur a été opposé par le maire de Cussac-Fort-Médoc le 5 mai 2011. Ils peuvent ainsi prétendre à l’indemnisation de ce manque à gagner.

Sur l’indemnisation du préjudice lié aux frais d’architecte engagés :

5. Il résulte de l’instruction que, suite à l’édiction des arrêtés du maire de Cussac-Fort-Médoc du 24 mars 2011 refusant à M. et M^me C la délivrance des cinq permis de construire sollicités au motif que les demandes auraient dû établies avec le concours d’un architecte, les pétitionnaires ont eu recours à un architecte pour déposer cinq nouvelles demandes. Ces demandes ont également fait l’objet de décisions de refus de la part du maire de Cussac-Fort-Médoc en date du 7 juillet 2011, motivées par le fait que l’accès de chaque construction à la voie publique présentait un risque pour la sécurité des usagers de ces accès et de la route départementale de desserte. Le tribunal administratif de Bordeaux, par un jugement du 6 juin 2013 confirmé par un arrêt de la cour n°s 13BX0223, 13BX02225 du 25 juin 2015 devenu définitif, a annulé ces arrêtés du 7 juillet 2011.

6. Il résulte par ailleurs des termes de la lettre de mission de l’architecte produite par les requérants que, si cette mission n’a pas donné lieu à règlement d’honoraires, M. et M^me C se sont en revanche engagés à régler le montant de la cotisation d’assurance correspondante, soit la somme de 859 euros, dont il ressort d’un extrait de relevé bancaire également versé aux débats qu’elle a été effectivement réglée par chèque le 13 mai 2011. Les requérants justifient ainsi avoir en vain engagé ces frais, en raison des refus de permis de construire qui leur ont été illégalement opposés le 7 juillet 2011. Ils sont par suite fondés à demander à en être indemnisés, sans que la commune de Cussac-Fort-Médoc puisse faire utilement valoir que les pétitionnaires ont finalement obtenu la délivrance de trois permis de construire à la suite du dépôt de demandes ultérieures.

7. Il résulte de tout ce qui précède que M. et M^me C sont fondés à solliciter la condamnation de la commune de Cussac-Fort-Médoc à leur verser la somme de 55 859 euros en réparation des préjudices que leur a causé l’illégalité des refus de permis de construire qui leur ont été opposés par le maire de cette commune les 5 mai et 7 juillet 2011.

Sur les frais de l’instance :

8. M. et M^me C n’étant pas partie perdante dans la présente instance, les conclusions présentées par la commune de Cussac-Fort-Médoc sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées. Il y a lieu en revanche, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de ladite commune une somme de 1 500 euros en application des mêmes dispositions.

DECIDE :

Article 1er : La commune de Cussac-Fort-Médoc est condamnée à verser à M. et M^me C la somme de 55 859 euros.

Article 2 : La commune de Cussac-Fort-Médoc versera une somme de 1 500 euros à M. et M^me C en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. et M^me A C et à la commune de Cussac-Fort-Médoc.

Délibéré après l’audience du 10 juin 2025, à laquelle siégeaient :

M. Laurent Pouget, président,

M^me Marie-Pierre Beuve Dupuy, présidente-assesseure,

M^me Valérie Réaut, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2025.

La présidente-assesseure,

Marie-Pierre Beuve Dupuy

Le président-rapporteur,

Laurent Pouget Le greffier,

Christophe Pelletier

La République mande et ordonne au préfet de Gironde en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent arrêt.

N° 23BX003205