Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La société SORIM a demandé au tribunal administratif de Nice de condamner la commune de Cannes à lui verser la somme totale de 2 962 140 euros ou, à titre subsidiaire, de 1 961 010 euros, en réparation du préjudice qu’elle estime avoir subi du fait de l’illégalité de l’arrêté du 28 juillet 2017 par lequel le maire de Cannes lui a opposé un sursis à statuer sur sa demande de permis de construire portant sur la réalisation d’une villa et d’une piscine sur les parcelles cadastrées section AY n° 351 et n° 352, situées 186 boulevard de Myrthes à Cannes.

Par un jugement n° 2002932 du 27 juin 2024, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande.

Procédure devant la Cour :

Par une requête enregistrée le 29 août 2024, la société SORIM, représentée par M^e Martin, demande à la Cour :

1°) d’annuler le jugement du 27 juin 2024 du tribunal administratif de Nice ;

2°) de condamner la ville de Cannes à lui verser, à titre principal, la somme de 2 962 140 euros en réparation des préjudices subis, à titre subsidiaire, la somme de 1 961 010 euros et à titre infiniment subsidiaire la somme de 1 598 840 euros ;

3°) de condamner la ville de Cannes au remboursement de toutes dépenses engagées par la société SORIM entre 2017 et 2021 au titre de la taxe foncière sur les propriétés non-bâties ;

4°) de mettre à la charge de la ville de Cannes la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la responsabilité de la commune est engagée du fait de l’illégalité du sursis à statuer qui lui a été opposé le 28 juillet 2017 ;

- elle a subi un préjudice tiré de sa perte de chance de pouvoir disposer de son projet immobilier du 28 juillet 2017 au 3 mars 2021, date de délivrance du permis de construire ;

- il existe un lien direct et certain entre la responsabilité pour faute de la commune et le préjudice de perte de valeur subi ;

- elle a subi un préjudice du fait des frais engagés pour conserver son bien.

Par un mémoire en défense, enregistré le 29 septembre 2025, la commune de Cannes, représentée par M^e Orlandini, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la société requérante la somme de 2 500 au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Dyèvre, rapporteur,

- les conclusions de M. Quenette, rapporteur public,

- et les observations de M^e Martin avocate de la société SORIM et de M^e Barrandon, avocate de la commune de Cannes.

Considérant ce qui suit :

La société SORIM est propriétaire depuis 1988 des parcelles cadastrées section AY n° 351 et n° 352 situées boulevard Myrthes à Cannes. Elle a déposé, le 21 avril 2017, une demande de permis de construire une villa avec piscine sur cette parcelle, pour laquelle le maire de Cannes a opposé, le 28 juillet 2017, un sursis à statuer pour une durée de deux ans, compte tenu de la révision en cours du plan local d’urbanisme de la commune. Par un jugement n° 1800370 du 23 décembre 2020, le tribunal administratif de Nice a annulé ce sursis et a enjoint au maire de Cannes de délivrer à la société le permis sollicité, lequel lui a été délivré par arrêté du 3 mars 2021. La société SORIM a introduit auprès du maire de Cannes une demande tendant à l’indemnisation des préjudices subis du fait de l’illégalité du sursis à statuer par courrier du 12 décembre 2019. Le maire de Cannes a refusé de faire droit à sa demande par courrier du 30 janvier 2020. La société SORIM a alors demandé au tribunal administratif de Nice de condamner la commune de Cannes à lui verser la somme totale de 2 962 140 euros, ou, à titre subsidiaire, de 1 961 010 euros, en réparation du préjudice qu’elle estime avoir subi du fait de l’illégalité fautive de l’arrêté du 28 juillet 2017. La société SORIM relève appel du jugement du tribunal administratif de Nice du 27 juin 2024 qui a rejeté cette demande.

Sur la responsabilité de la commune de Cannes :

Toute illégalité est constitutive d’une faute. Ainsi, la décision par laquelle l’autorité administrative délivre un permis de construire illégal constitue une faute de nature à engager sa responsabilité, à condition, notamment, que l’existence d’un lien de causalité direct et certain entre l’illégalité ainsi commise et le préjudice invoqué puisse être établi.

Il est constant que l’arrêté du 28 juillet 2017 par lequel le maire de Cannes a sursis à statuer sur la demande de permis de construire déposé par la société requérante a été annulé, motif pris de la méconnaissance des dispositions du dernier alinéa de l’article L. 153-11 du code de l’urbanisme, par un jugement n° 1800370 du 23 décembre 2020 du tribunal administratif de Nice, devenu définitif. Ainsi, l’illégalité entachant l’arrêté du 28 juillet 2017 constitue une faute susceptible d’engager la responsabilité de la commune de Cannes envers la société SORIM.

Sur l’indemnisation des préjudices :

En premier lieu, la perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l’impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison d’un refus illégal de permis de construire ou d’une décision de sursis à statuer revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation. Il en va toutefois autrement si le requérant justifie de circonstances particulières, telles que des engagements souscrits par de futurs locataires ou l’état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l’espèce, un caractère direct et certain. Il est fondé, si tel est le cas, à obtenir réparation au titre du bénéfice qu’il pouvait raisonnablement attendre de cette opération.

La société SORIM demande l’indemnisation du préjudice tenant à la perte de chance de vendre son bien entre le 28 juillet 2017 et le 3 mars 2021, date à laquelle la commune de Cannes lui a délivré le permis de construire sollicité. Toutefois, il résulte de l’instruction que si une première vente du bien de la société SORIM a été annulée par jugement du tribunal de grande instance de Paris du 24 janvier 2002, aucune autre proposition d’achat n’est produite au dossier. Par ailleurs, la société requérante ne produit qu’une annonce de vente immobilière de ce bien datant de juillet 2000 ainsi que deux mandats de vente en date des 26 juin et 28 décembre 2020. Ce faisant, la société ne justifie d’aucun projet de mise en vente de son terrain, ni de circonstances particulières, tels que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs, ou l’état avancé de négociations commerciales avec ces derniers permettant de faire regarder ce manque à gagner comme présentant un caractère direct et certain. Les circonstances avancées tenant au caractère exceptionnel du terrain et des éléments de comparaison du marché immobilier cannois ainsi que celles, pour malheureuses qu’elles soient, concernant les difficultés de santé de l’époux de la gérante de la société ne caractérisent pas des circonstances particulières permettant de regarder le préjudice allégué de direct et certain. Dans ces conditions, la société SORIM ne peut prétendre à être indemnisée de la perte de chance de vendre son bien.

En deuxième lieu, la société SORIM demande à être indemnisée des frais engagés du fait de l’immobilisation de son bien durant la période courant du 28 juillet 2017 au mars 2021. Il résulte de l’instruction, ainsi qu’il a été dit au point précédent, que le préjudice tiré de la perte de chance de vendre son bien par la société SORIM n’est que purement éventuel, il en va de même des frais engagés du fait de son immobilisation durant cette période. Par suite, elle ne peut se prévaloir d’un préjudice lié à l’immobilisation de son bien.

Il résulte de ce qui précède que la société SORIM n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande d’indemnisation.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une somme soit mise à ce titre à la charge de la commune de Cannes qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la société SORIM une somme de 2 000 euros à verser à la commune de Cannes sur le même fondement.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de la société SORIM est rejetée.

Article 2 : La société SORIM versera à la commune de Cannes une somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société SORIM et à la commune de Cannes.

Délibéré après l’audience du 16 avril 2026, où siégeaient :

M. Portail, président,

M^me Hameline, présidente assesseur,

M^me Dyèvre, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 7 mai 2026.