CIV. 1

CF

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 5 novembre 2025

Rejet

M^me CHAMPALAUNE, présidente

Arrêt n° 708 F-D

Pourvoi n° C 23-21.875

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 5 NOVEMBRE 2025

La société Catherine Bona-[I] et Michael Frech, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° C 23-21.875 contre l’arrêt rendu le 28 juillet 2023 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (chambre 1-1), dans le litige l’opposant :

1°/ à la société Anpi, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1],

2°/ à M. [W] [T],

3°/ à Mme [C] [N] [S], épouse [T],

tous deux domiciliés [Adresse 3] (Italie),

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen unique de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Peyregne-Wable, conseillère, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Catherine Bona-[I] et Michael Frech, de la SARL Cabinet Munier-Apaire, avocat de la société Anpi, de la SARL Le Prado – Gilbert, avocat de M. et Mme [T], et l’avis de M. Straudo, premier avocat général, après débats en l’audience publique du 16 septembre 2025 où étaient présentes M^me Champalaune, présidente, M^me Peyregne-Wable, conseillère rapporteure, M^me Guihal, conseillère doyenne, et M^me Vignes, greffière de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 juillet 2023), par acte authentique dressé le 4 décembre 2012 par M. [I] (le notaire), notaire membre de la société de notaires Bona-[I], devenue société Catherine Bona-[I] et Michael Frech (la société de notaires), la société Anpi (la venderesse), représentée par M. [Y], gérant de la société Le Lien maîtrisé (la société LLM), habilité à percevoir le prix de la vente en vertu d’une substitution de pouvoirs consentie par M. [J], a vendu à M. et Mme [T] (les acquéreurs) un bien immobilier au prix de 198 500 euros.

2. L’acte constatait que le prix avait été préalablement payé par les acquéreurs entre les mains de la société LLM, hors la comptabilité du notaire.

3. La société LLM, qui n’a pas transféré à la venderesse les sommes reçues des acquéreurs, a fait l’objet d’un jugement de liquidation judiciaire le 20 juin 2013.

4. Le liquidateur judiciaire de la société LLM a sollicité la condamnation du gérant, M. [Y], et du gérant de fait, M. [J], à la faillite personnelle.

5. Par jugement du 27 mars 2015, un tribunal de grande instance a condamné M. [J] à payer à la venderesse une certaine somme outre une autre somme à titre de dommages-intérêts.

6. Le 12 mai 2017, ne parvenant pas à recouvrer le montant des condamnations et invoquant des irrégularités, la venderesse a assigné les acquéreurs et le notaire en responsabilité civile professionnelle et en annulation de la vente.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en ses première et deuxième branches

Enoncé du moyen

7. La société de notaires fait grief à l’arrêt de dire qu’elle a engagé sa responsabilité professionnelle et de la condamner à payer à la venderesse une certaine somme, alors :

« 1°/ que les actes et déclarations effectués par un mandataire sont opposables au mandant de sorte qu’un notaire est fondé à les considérer comme réalisés par le mandant ; qu’en retenant que le notaire devait prendre un contact direct avec la venderesse pour s’assurer qu’elle était informée de ce que le prix de la vente avait déjà été réglé avant même la cession de son bien immobilier, et à une société tierce cependant qu’elle constatait que ce paiement antérieur avait été reconnu dans l’acte par M. [Y], régulièrement mandaté par la société venderesse pour contracter, recevoir paiement, et reconnaître tout paiement antérieur en son nom, circonstance qui dispensait le notaire de prendre contact avec la mandante, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 1382, dans sa rédaction applicable à la cause, et 1998 du code civil ;

2°/ qu’un mandat peut porter sur des actes effectués par le mandataire avant qu’il n’ait reçu les pouvoirs de le faire et qui sont ainsi ratifiés par le mandant ; qu’en affirmant que le notaire devait prendre un contact direct avec la venderesse pour s’assurer qu’elle était informée de ce que le prix de la vente avait déjà été réglé avant même la cession de son bien immobilier, et à une société tierce, dès lors que ces paiements avaient été effectués entre les mains de la société LLM avant qu’elle n’ait reçu un mandat à cette fin, bien que le mandat de les recevoir consenti après qu’ils soient intervenus, avait emporté ratification de ces paiements, la cour d’appel a violé l’article 1998 du code civil. »

Réponse de la Cour

8. L’arrêt relève, d’abord, que les règlements partiels du prix de vente par les acquéreurs intervenus les 3 août 2012, 10 septembre 2012 et 17 octobre 2012 ont été effectués au profit de la société LLM, alors que celle-ci ne disposait d’aucun mandat de la venderesse pour recevoir le prix de vente, ni d’une substitution dans les pouvoirs conférés à M. [J] par le vendeur et que ces anomalies dans le paiement de la totalité du prix de vente avant même la cession du bien et d’un honoraire d’entremise payé avant la réalisation de la vente au mépris des textes, à un tiers non mandaté au moment des versements, ne pouvaient qu’alerter un notaire normalement diligent.

9. Il retient, ensuite, que dans les circonstances décrites, la société de notaires ne pouvait pas ne pas s’intéresser à un paiement intervenu en dehors de sa comptabilité, et que le notaire s’étant abstenu de tout contact direct avec la venderesse, celle-ci n’avait pas été informée de ce que le prix de la vente avait déjà été réglé à une société tierce avant même la cession de son bien immobilier.

10. De ces énonciations, constatations et appréciations excluant l’existence d’une ratification des actes de la société LLM par la venderesse et faisant ressortir les circonstances particulières qui auraient dû conduire la société de notaires à procéder à des diligences complémentaires, la cour d’appel a exactement déduit qu’il appartenait à celle-ci de vérifier, avant de dresser l’acte de vente, que le propriétaire du bien avait bien été le destinataire du prix déjà payé.

11.Le moyen n’est donc pas fondé.

Sur le moyen, pris en sa troisième branche

Enoncé du moyen

12. La société de notaires fait le même grief à l’arrêt, alors « qu’en toute hypothèse le notaire n’est pas tenu de réparer un préjudice consommé antérieurement à son intervention ; qu’en jugeant que le notaire pouvait empêcher la réalisation du dommage et que le lien de causalité entre ses manquements professionnels et la perte du bien et du produit de la vente, dissipé entre les mains de la société LLM, était établi, cependant qu’elle relevait, d’une part, que ce préjudice résultait du paiement du prix de vente entre août et novembre 2012 à une personne ne disposant prétendument d’aucun mandat et, d’autre part, que le notaire n’était intervenu que pour régulariser la vente le 4 décembre 2012, ce dont il résultait que le préjudice invoqué était consommé avant son intervention, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause. »

Réponse de la Cour

13. L’arrêt relève que le notaire a eu connaissance de la promesse de vente du 20 août 2012 dès le mois de septembre suivant, que les versements du prix de vente par les acquéreurs ont été effectués les 22 août 2012, 10 septembre 2012, 17 octobre 2012 et 29 novembre 2012, puis retient que la venderesse, si elle avait été informée par le notaire qu’un tiers détenait déjà les fonds versés par les acquéreurs pour son compte depuis plusieurs mois, sans les lui représenter, aurait pu renoncer à la vente, demeurer propriétaire de son bien immobilier, et que le notaire pouvait empêcher la réalisation du dommage.

14. De ces énonciations, constatations et appréciations, la cour d’appel a exactement déduit que le lien de causalité entre les manquements professionnels du notaire et la perte du bien et du produit de la vente, qui n’était pas encore consommée lors de son intervention, était établi.

15. Le moyen n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Catherine Bona-[I] et Michael Frech aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Catherine Bona-[I] et Michael Frech, la condamne à payer à la société Anpi la somme de 3 000 euros et à M. et Mme [T] la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé publiquement le cinq novembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.