COMM.

HM

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 13 novembre 2025

Cassation

M. VIGNEAU, président

Arrêt n° 571 F-D

Pourvoi n° G 23-12.657

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, DU 13 NOVEMBRE 2025

1°/ La société Latitude immobilier, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2],

2°/ la société Patriminvest, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3],

ont formé le pourvoi n° G 23-12.657 contre l’arrêt rendu le 17 janvier 2023 par la cour d’appel de Besançon (1re chambre civile et commerciale), dans le litige les opposant à la société Actif immobilier, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.

Les demanderesses invoquent, à l’appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Bellino, conseillère référendaire, les observations de la SARL Le Prado – Gilbert, avocat des sociétés Latitude immobilier et Patriminvest, de la SARL Ortscheidt, avocat de la société Actif immobilier, après débats en l’audience publique du 23 septembre 2025 où étaient présents M. Vigneau, président, M^me Bellino, conseillère référendaire rapporteure, M. Mollard, conseiller doyen, et M^me Labat, greffière de chambre,

la chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation, composée du président et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Besançon, 17 janvier 2023), par jugement d’adjudication du 22 novembre 2017, les sociétés Latitude immobilier et Patriminvest, qui exercent l’activité de marchand de biens, ont été déclarées adjudicataires ensemble d’un immeuble situé sur la commune de Dole au prix de 181 000 euros, bien qu’elles ont vendu en décembre 2018 à la société VF Confort pour la somme de 518 000 euros.

2. Le 27 mars 2019, la société Actif immobilier, qui exerce également l’activité de marchand de biens, a assigné en référé les sociétés Latitude immobilier et Patriminvest aux fins de condamnation à lui verser le tiers de la marge qu’elles ont réalisée sur la vente de ce bien, soit 126 000 euros, conformément à l’engagement qui aurait été souscrit entre elles.

3. Par ordonnance du 23 septembre 2019, le juge des référés a renvoyé les parties devant le juge du fond.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4. La société Latitude immobilier et la société Patriminvest reprochent à l’arrêt de les condamner à payer, chacune, à la société Actif immobilier la somme de 63 000 euros, alors « que les juges du fond sont tenus de statuer en droit et doivent donc qualifier juridiquement l’obligation dont il leur est demandé de mettre à exécution ; que la société Actif immobilier fondait sa demande sur l’exécution d’un contrat de société de fait entre les trois parties, tandis que les exposantes démontraient l’absence de toute société entre elles et l’absence de tout contrat de vente ou de commissionnement liant les parties ; qu’en faisant droit à l’obligation de paiement de la société Actif immobilier, tout en retenant qu’il n’y avait pas lieu de qualifier le contrat, quand la qualification de l’engagement, qui était contestée et qu’elle devait donc trancher, était indispensable au constat de l’existence même de l’obligation, la cour d’appel a violé l’article 12 du code de procédure civile, ensemble l’article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 12, alinéa 1er, du code de procédure civile :

5. Aux termes de ce texte, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

6. Pour condamner la société Latitude immobilier et la société Patriminvest à payer, chacune, à la société Actif immobilier la somme de 63 000 euros, avec intérêts, l’arrêt retient que le courriel du 3 août 2018 émanant des représentants légaux des sociétés Latitude immobilier et Patriminvest adressé au représentant légal de la société Actif immobilier contient un nombre de précisions très claires et explicites sur le montant du prix de vente de l’immeuble, les frais déjà connus et ceux à prévoir, la marge pour chacune des sociétés et notamment la société Actif immobilier, explicitement citée, et la dette des sociétés Latitude immobilier et Patriminvest à l’égard de celle-ci et que ces dernières demeurent silencieuses dans leurs conclusions sur ce courriel, bien qu’il soit le fondement de la réclamation de la société Actif immobilier. Il ajoute que ce courriel est corroboré par trois factures émanant de la société CBG adressées à chacune des trois sociétés le 14 mai 2018 pour une somme de 2 166,66 euros pour l’enlèvement de déchets et le nettoyage d’un entrepôt, à propos desquelles les sociétés Latitude immobilier et Patriminvest ne s’expliquent pas.

7. L’arrêt retient encore que, si les sociétés Latitude immobilier et Patriminvest soutiennent qu’à supposer son existence établie, le contrat les liant à la société Actif immobilier serait nul comme ayant un objet contraire à l’ordre public dans la mesure où leur engagement aurait pour contrepartie la renonciation de la société Actif immobilier à l’exercice du droit de surenchère, ce motif de nullité n’est pas étayé par des preuves, la société Actif immobilier contestant, dans ses dernières conclusions, qu’il y ait un lien entre l’engagement de partage de marge et une renonciation à surenchère.

8. L’arrêt en déduit que l’obligation à paiement des sociétés Latitude immobilier et Patriminvest à l’égard de la société Actif immobilier est établie, sans qu’il soit nécessaire de qualifier le contrat.

9. En se déterminant ainsi, sans préciser l’obligation contractée par la société Actif immobilier en contrepartie de l’obligation à paiement des sociétés Latitude immobilier et Patriminvest, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 17 janvier 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Besançon ;

Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Dijon ;

Condamne la société Actif immobilier aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Actif immobilier et la condamne à payer aux sociétés Latitude immobilier et Patriminvest la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé publiquement le treize novembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.