CIV. 3

SA

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 11 décembre 2025

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 597 F-D

Pourvoi n° F 24-12.981

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 DÉCEMBRE 2025

Mme [C] [H], domiciliée [Adresse 1], a formé le pourvoi n° F 24-12.981 contre l’arrêt rendu le 22 décembre 2023 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l’opposant :

1°/ à Mme [T] [M], épouse [J], domiciliée [Adresse 2],

2°/ à Mme [S] [X], domiciliée [Adresse 3], notaire associée de la SCP [X] et Hey,

défenderesses à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Guillaudier, conseillère, les observations de la SARL Cabinet Rousseau et Tapie, avocat de Mme [H], de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat de Mme [M], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme [X], après débats en l’audience publique du 21 octobre 2025 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M^me Guillaudier, conseillère rapporteure, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 22 décembre 2023), par acte authentique du 30 avril 2018, reçu par Mme [X] (le notaire), Mme [M] (la promettante) a promis de vendre un appartement et une cave à Mme [H] (la bénéficiaire), sous condition suspensive de l’obtention par celle-ci d’une offre de prêt, au plus tard le 16 juillet 2018.

2. La bénéficiaire a versé la somme de 137 500 euros en l’étude du notaire, à valoir sur l’indemnité d’immobilisation fixée à la somme de 275 000 euros.

3. La vente ne s’est pas réalisée.

4. La bénéficiaire a assigné la promettante et le notaire en caducité de la promesse de vente et demandé la restitution de la somme séquestrée.

5. La promettante a sollicité, à titre reconventionnel, la condamnation de la bénéficiaire à lui verser le montant de l’indemnité d’immobilisation.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

6. La bénéficiaire fait grief à l’arrêt de la condamner à payer à la promettante la somme de 275 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, alors « que la promesse de vente du 30 avril 2018 comportait une condition suspensive d’obtention d’un prêt par Mme [H], prévoyant sa réalisation « en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 16 juillet 2018 », laquelle obtention devait « être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire » ; qu’elle stipulait que, « afin de pouvoir bénéficier de la protection de la condition suspensive, le bénéficiaire devra : – justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la condition suspensive ; – et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au promettant à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts » ; qu’elle prévoyait qu’à « défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition » ; qu’elle ajoutait, enfin, que « passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le promettant retrouvera son entière liberté mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant » ; que les parties à la promesse de vente avaient ainsi prévu que Mme [H] pourrait recouvrer l’indemnité d’immobilisation versée après justification de l’accomplissement des démarches nécessaires pour l’obtention d’un prêt conforme aux modalités visées, peu important la date à laquelle ces justifications étaient apportées à Mme [J], les délais contractuels étant

seulement fixés pour permettre à Mme [J] de retrouver sa liberté contractuelle ; qu’en décidant, pour condamner Mme [H] à verser à Mme [J] la somme de 275 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation due, ensuite de la caducité de la promesse unilatérale de vente signée le 30 avril 2018, que Mme [H] avait « contracté l’obligation de justifier de l’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt auprès de Mme [J] au plus tard le 16 juillet 2018 », que, n’ayant pas justifié de ses démarches dans le « délai contractuel et n’ayant pas satisfait à la mise en demeure qui lui a été délivrée le 28 septembre 2018 », elle avait commis une « abstention fautive », le tribunal ne pouvant, « sans dénaturer les clauses de la promesse, juger qu’il importait peu que la bénéficiaire n’ait pas tenu informée la promettante de l’obtention ou non de la condition financière dans le délai convenu, dès lors qu’il apparaissait qu’elle avait eu un rendez-vous avec la banque BCE le 24 mai 2018 alors que par l’effet des clauses contractuelles qui viennent d’être citées, passé le délai de 8 jours suivant l’envoi de la mise en demeure du 28 septembre 2018, la condition suspensive relative au financement était censée défaillie et la promesse devenue caduque de plein droit sans formalité, Mme [J] ayant recouvré son entière liberté tandis que faute pour Mme [H] d’avoir accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, l’indemnité d’immobilisation reste acquise à la promettante », quand la promesse de vente permettait à Mme [H] de recouvrer l’indemnité d’immobilisation versée sur justification des démarches accomplies en vue d’obtenir une offre de prêt, indépendamment des délais visés par la condition suspensive, la cour d’appel a méconnu la loi des parties et violé l’article 1103 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1103 du code civil :

7. Aux termes de ce texte, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

8. Pour condamner la bénéficiaire à payer à la promettante le montant de l’indemnité d’immobilisation, l’arrêt retient qu’elle avait contracté l’obligation de justifier de l’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt au plus tard le 16 juillet 2018, qu’elle n’a pas satisfait à son obligation et que, ne s’étant pas prévalue du refus de son prêt dans le délai contractuel et n’ayant pas satisfait à la mise en demeure qui lui avait été délivrée le 28 septembre 2018, l’indemnité d’immobilisation restera acquise à la promettante.

9. En statuant ainsi, après avoir constaté que, si la promesse de vente stipulait que, passé le délai de huit jours sans que la bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition serait censée défaillie et la promesse caduque de plein droit, la promettante retrouvant son entière liberté, elle prévoyait également que la bénéficiaire pourrait recouvrer l’indemnité d’immobilisation versée après justification qu’elle avait accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’était pas défaillie de son fait, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Mise hors de cause

10. En application de l’article 625 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre hors de cause le notaire, dont la présence n’est pas nécessaire devant la cour d’appel de renvoi.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il condamne Mme [H] à verser à Mme [M] la somme de 275 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation et les intérêts capitalisés à compter du 31 décembre 2020 jusqu’au parfait paiement et en ce qu’il statue sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’arrêt rendu le 22 décembre 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Met hors de cause Mme [X] ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Condamne Mme [M] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, condamne Mme [M] à payer à Mme [H] la somme de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le onze décembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.