CIV. 1

LM

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 11 février 2026

Cassation partielle

M^me CHAMPALAUNE, présidente

Arrêt n° 106 F-D

Pourvoi n° R 24-17.084

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 11 FÉVRIER 2026

1°/ M. [J] [X],

2°/ Mme [D] [Y], épouse [X],

tous deux domiciliés [Adresse 2],

ont formé le pourvoi n° R 24-17.084 contre l’arrêt rendu le 10 avril 2024 par la cour d’appel d’Agen (1re chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [O] [M], domicilié [Adresse 4],

2°/ à la société Hugues Emin et [O] [M], notaires associés, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 4],

3°/ à la société MMA Iard assurances mutuelles,

4°/ à la société MMA Iard, société anonyme, prise en qualité d’assureur de M. [O] [M] et de la société Hugues Emin et [O] [M], notaires associés,

ayant toutes deux leur siège [Adresse 1],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Bruyère, conseiller, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. et Mme [X], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [M], de la société civile professionnelle Hugues Emin et [O] [M] et des sociétés MMA Iard assurances mutuelles et MMA Iard, après débats en l’audience publique du 16 décembre 2025 où étaient présents M^me Champalaune, présidente, M. Bruyère, conseiller rapporteur, M^me Guihal, conseillère doyenne, et M^me Vignes, greffière de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Agen, 10 avril 2024), suivant acte sous seing privé intitulé « contrat de réservation / bail commercial » signé le 8 décembre 2010, M. et Mme [X] (les acquéreurs) ont réservé auprès d’une société civile de construction vente (la société venderesse) un lot au sein d’un ensemble immobilier composé de villas destinées à héberger des familles d’accueil agréées par le conseil départemental, des résidents âgés ou des résidents handicapés.

2. Par acte authentique du 11 juin 2009, la société venderesse a conclu avec un établissement public à caractère administratif constitué entre plusieurs communes (le GCMS), un contrat en vertu duquel ce dernier s’est engagé à prendre à bail commercial les locaux équipés construits par la société venderesse. Cet acte prévoyait que les acquéreurs seraient subrogés dans les droits et obligations que cette dernière tenait de la promesse de bail. Il stipulait que la subrogation prendrait effet par une levée d’option par les acquéreurs au plus tard 30 jours à compter de la déclaration d’achèvement des travaux. Celle-ci devait être produite au notaire et la levée d’option faite par acte authentique.

3. L’acte authentique de vente a été reçu le 31 décembre 2010 par M. [M], notaire (le notaire), membre de la société civile professionnelle Bernard Leygue, Hugues Emin et [O] [M], notaires associés (la société notariale).

4. Le 19 janvier 2012, le notaire a reçu la copie de la déclaration d’achèvement des travaux visée par les services municipaux le 30 décembre 2011.

5. Le GCMS ayant refusé de signer le bail commercial, au motif que l’option n’avait pas été levée dans les 30 jours de la déclaration d’achèvement des travaux, des acquéreurs ont engagé contre lui une action indemnitaire qui a été rejetée par un arrêt du 11 mai 2016 de la cour d’appel d’Agen, devenu irrévocable.

6. Les acquéreurs ont assigné notamment le notaire et la société notariale, devenue la société civile professionnelle Hugues Emin et [O] [M], notaires associés, afin de les voir condamnés à les indemniser du préjudice subi en raison de la non-conclusion du bail commercial. Ils ont assigné en intervention forcée la société MMA Iard en qualité d’assureur du notaire et de la société notariale (l’assureur).

Examen des moyens

Sur le second moyen, pris en sa deuxième branche

Enoncé du moyen

7. Les acquéreurs font grief à l’arrêt de rejeter leur action en responsabilité contre le notaire et la société notariale, alors « qu’en énonçant que le mécanisme de levée de l’option était clair et précis en ce qu’il subordonnait la conclusion du bail commercial à la déclaration de l’achèvement de la construction équipée de ses meubles, un tel mécanisme ne nécessitant aucune explication particulière et le notaire ayant précisé dans l’acte de vente la définition de l’achèvement par référence au code de la construction et de l’habitation en indiquant la nécessité d’un achèvement incluant la livraison des meubles, quand il était constant que le preneur avait invoqué une autre définition de l’achèvement des travaux pour refuser de signer le bail, et qu’il avait été suivi en cela par un arrêt de la même cour d’appel du 11 mai 2016, la cour d’appel a statué par des motifs inopérants et derechef privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 devenu 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1382, devenu 1240, du code civil :

8. Le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique, quand bien même leur engagement procéderait d’un accord antérieur, dès lors qu’au moment de cette authentification, cet accord n’a pas produit ses effets ou ne revêt pas un caractère immuable.

9. Pour infirmer le jugement ayant retenu que le notaire aurait dû attirer l’attention des acquéreurs sur le risque que présentait le mécanisme de levée d’option et prendre les mesures utiles pour y remédier, et exclure tout manquement du notaire à ses obligations, l’arrêt énonce qu’il est difficile de saisir en quoi pouvait consister le risque en question et de déterminer ce qu’aurait dû faire le notaire, les acquéreurs étant engagés par le mécanisme déjà signé que le notaire ne pouvait remettre en cause.

10. Il ajoute que le mécanisme de levée d’option était clair et précis, que la déclaration administrative d’achèvement de la construction du bâtiment soumise à permis de construire, telle que reçue le 30 décembre 2011 par la mairie de [Localité 3], n’a pas fait courir le délai de 30 jours pour établir l’acte authentique de levée d’option et que ce délai ne pouvait commencer à courir que sur déclaration de la société venderesse au notaire attestant de l’achèvement de la totalité des travaux, incluant la livraison du mobilier.

11. En statuant ainsi, après avoir relevé que le contrat de vente en l’état futur d’achèvement visait à la fois la déclaration d’achèvement des travaux du constructeur et l’achèvement des travaux défini par l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation, puis rappelé que l’arrêt du 11 mai 2016 avait fait courir le délai d’option des acquéreurs à compter de la déclaration d’achèvement des travaux faite par la société venderesse et datée par la mairie du 30 décembre 2011, ce dont il résultait une ambiguïté de la notion d’achèvement des travaux qu’il incombait au notaire de lever en expliquant aux parties les modalités attachées au mécanisme d’option prévu par la promesse de bail et les risques liés à son interprétation, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur le dernier grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette l’action en responsabilité intentée par M. et Mme [X] contre M. [M] et la société civile professionnelle Hugues Emin et [O] [M], venant aux droits de la société civile professionnelle Bernard Leygue, Hugues Emin et [O] [M], dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et condamne M. et Mme [X] aux dépens de première instance et d’appel, l’arrêt rendu le 10 avril 2024, entre les parties, par la cour d’appel d’Agen ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Bordeaux ;

Condamne M. [M] et la société civile professionnelle Hugues Emin et [O] [M] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [M] et la société civile professionnelle Hugues Emin et [O] [M] et les condamne à payer à M. et Mme [X] la somme globale de 1 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé publiquement le onze février deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.