–

pour Banco Santander SA, par Mes J. M. Rodríguez Cárcamo et A. M. Rodríguez Conde, abogados,

–

pour le gouvernement espagnol, par Mme M. J. García-Valdecasas Dorrego, en qualité d’agent,

–

pour la Commission européenne, par MM. J. Baquero Cruz, N. Ruiz García et D. Roussanov, en qualité d’agents,

1

La présente demande de décision préjudicielle porte sur l’interprétation des articles 3, 6 et 7 de la directive 93/13/CEE du Conseil, du 5 avril 1993, concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs (JO 1993, L 95, p. 29).

2

Cette demande a été présentée dans le cadre d’un litige opposant Banco Santander SA à Mme Cristobalina Sánchez López au sujet de la procédure de reconnaissance des droits réels résultant de l’acquisition du logement de cette dernière par Banco Santander dans le cadre d’une procédure d’adjudication.

3

L’article 1er, paragraphe 2, de la directive 93/13 est rédigé comme suit :

« Les clauses contractuelles qui reflètent des dispositions législatives ou réglementaires impératives ainsi que des dispositions ou principes des conventions internationales, dont les États membres ou [l’Union européenne] sont parti[e]s, notamment dans le domaine des transports, ne sont pas soumises aux dispositions de la présente directive. »

4

Aux termes de l’article 3, paragraphe 1, de cette directive :

« Une clause d’un contrat n’ayant pas fait l’objet d’une négociation individuelle est considérée comme abusive lorsque, en dépit de l’exigence de bonne foi, elle crée au détriment du consommateur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties découlant du contrat. »

5

L’article 6, paragraphe 1, de ladite directive :

« Les États membres prévoient que les clauses abusives figurant dans un contrat conclu avec un consommateur par un professionnel ne lient pas les consommateurs, dans les conditions fixées par leurs droits nationaux, et que le contrat restera contraignant pour les parties selon les mêmes termes, s’il peut subsister sans les clauses abusives. »

6

L’article 7, paragraphe 1, de la même directive prévoit :

« Les États membres veillent à ce que, dans l’intérêt des consommateurs ainsi que des concurrents professionnels, des moyens adéquats et efficaces existent afin de faire cesser l’utilisation des clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs par un professionnel. »

7

L’article 250, paragraphe 1, de la Ley 1/2000 de l’Enjuiciamento civil (loi 1/2000 relative à la procédure civile, BOE no 7, du 8 janvier 2000, p. 575, ci-après le « code de procédure civile ») prévoit :

« Le tribunal se prononce dans le cadre de la procédure simplifiée, quel que soit le montant, sur les demandes suivantes :

[…]

[…] »

8

Aux termes de l’article 444, paragraphe 2, du code de procédure civile, la partie défenderesse doit, à la demande de la partie requérante, verser la caution déterminée par le tribunal pour pouvoir s’opposer à la demande formulée dans le cadre de la procédure visée à l’article 250, paragraphe 1, point 7, de ce code. En outre, les motifs d’opposition que la partie défenderesse est en droit d’invoquer sont énumérés limitativement à l’article 444, paragraphe 2, dudit code. N’en fait pas partie le motif tiré de l’existence de clauses abusives dans le contrat de prêt hypothécaire sur lequel se fonde la procédure de vente extrajudiciaire du bien grevé.

9

En vertu de l’article 440, paragraphe 2, du code de procédure civile, si la partie défenderesse ne comparaît pas devant le tribunal, ou si elle comparaît sans verser la caution fixée par le juge, ce dernier est tenu, après avoir entendu cette partie, de rendre une décision ordonnant la « mise en possession » de l’immeuble et l’expulsion de son occupant.

10

L’exercice des droits résultant d’une inscription hypothécaire est réglementé, entre autres, par l’article 41 du Decreto por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria (décret approuvant la nouvelle rédaction officielle de la loi hypothécaire), du 8 février 1946 (BOE no 58, du 27 février 1946, p. 1518, ci-après la « loi hypothécaire »). Cette disposition prévoyait, dans sa version applicable à l’affaire au principal, que :

« Les actions réelles qui résultent des droits inscrits peuvent être exercées au moyen de la procédure simplifiée réglementée dans [le code de procédure civile] à l’encontre des personnes qui, sans disposer de titre inscrit, s’opposent à ces droits ou perturbent leur exercice. […] »

11

L’article 129, paragraphe 1, de la loi hypothécaire, dans sa version applicable à l’affaire au principal, était rédigé comme suit :

« L’action hypothécaire peut être exercée :

12

Les dispositions relatives à la vente extrajudiciaire contenues dans l’article 129 de la loi hypothécaire ont fait l’objet d’une modification par l’article 3, paragraphe 3, de la Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (loi 1/2013 portant mesures pour renforcer la protection des débiteurs hypothécaires, restructuration de la dette et loyer social), du 14 mai 2013 (BOE no 116, du 15 mai 2013, p. 36373). Ces modifications s’appliquent aux ventes extrajudiciaires de biens hypothéqués dont le processus a été engagé après l’entrée en vigueur de la loi 1/2013, quelle que soit la date à laquelle l’acte de constitution de l’hypothèque a été consenti. Au terme de ces modifications, pour les ventes extrajudiciaires engagées avant l’entrée en vigueur de cette loi et pour les ventes pour lesquelles il n’y a pas eu d’adjudication du bien hypothéqué, le notaire décide de surseoir à leur exécution lorsque, dans le délai de forclusion d’un mois à compter du jour suivant l’entrée en vigueur de ladite loi, l’une des parties établit avoir introduit devant une juridiction compétente, conformément aux dispositions de l’article 129 de la loi hypothécaire, une action relative au caractère abusif de l’une des clauses du contrat de prêt hypothécaire qui est à l’origine de la vente extrajudiciaire ou d’une clause qui détermine le montant exigible.

13

Les articles 234 et suivants du Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario (règlement hypothécaire, BOE no 106, du 16 avril 1947, p. 2238) précisent le déroulement de la procédure de vente extrajudiciaire visée à l’article 129 de la loi hypothécaire. Ces dispositions du règlement hypothécaire n’ont pas fait l’objet de modifications à la suite des changements apportés à l’article 129 de la loi hypothécaire par la loi 1/2013.

14

Aux termes de l’article 234 du règlement hypothécaire :

« 1. La réalisation extrajudiciaire de l’hypothèque qui est prévue à l’article 129 de la [loi hypothécaire] exige que l’acte de constitution de l’hypothèque stipule que les parties se soumettent à cette procédure et que les informations suivantes y soient indiquées :

2. La clause en vertu de laquelle les parties souscrivant le prêt et garantissant l’hypothèque acceptent d’être soumises à la procédure de réalisation extrajudiciaire de l’hypothèque doit apparaître séparément des autres stipulations de l’acte. »

15

L’article 236-l de ce règlement prévoit :

« 1. La meilleure offre ou l’adjudication ayant été vérifiée et le cas échéant, le prix ayant été consigné, le notaire procède à l’inscription de l’acte sur la liste annuelle des documents qui sont authentifiés par ses soins et le meilleur offrant ou l’adjudicataire, d’une part, et le propriétaire du logement, d’autre part, font constater leur accord en la forme authentique.

[…]

3. L’acte authentique constitue un titre suffisant pour l’inscription [au registre immobilier] en faveur du meilleur offrant ou de l’adjudicataire […] »

16

L’article 236-m dudit règlement dispose :

« L’adjudicataire peut demander la mise en possession des biens acquis auprès du juge de première instance du lieu où ces biens sont situés. »

17

L’article 236-ñ du même règlement prévoit que le notaire ne suspend les actions que lorsque des documents établissent qu’une procédure pénale ayant pour objet l’éventuelle inscription en faux à l’encontre du titre hypothécaire en question a été engagée ou lorsque le registre immobilier indique qu’un titre d’annulation de l’hypothèque a été présenté postérieurement. Dans ces conditions, le notaire sursoit à la réalisation extrajudiciaire de l’hypothèque jusqu’à, selon le cas, la fin de la procédure pénale ou la fin de la procédure d’enregistrement. La réalisation extrajudiciaire de l’hypothèque reprend, à la demande du créancier poursuivant, si le titre n’est pas déclaré comme étant un faux ou si l’annulation de l’hypothèque n’est pas inscrite.

18

L’article 236-o du règlement hypothécaire est libellé comme suit :

« En ce qui concerne les autres exceptions susceptibles d’être soulevées par le débiteur, les détenteurs tiers, et les autres personnes intéressées, il y a lieu de s’en tenir aux dispositions des cinq derniers paragraphes de l’article 132 de la [loi hypothécaire] lorsque celui-ci s’applique. »

19

Le 21 décembre 2004, Mme Sánchez López a conclu avec Banco Español de Crédito SA, devenue Banco Santander, un contrat de prêt pour l’achat d’un logement assorti d’une garantie hypothécaire.

20

La clause 11 de ce contrat, intitulée « procédure extrajudiciaire », stipulait :

« Dans l’hypothèse où la mise en œuvre de la garantie hypothécaire aurait lieu au moyen de la procédure extrajudiciaire à laquelle renvoient les articles 129 de la [loi hypothécaire] et 234 et suivants du [règlement hypothécaire], les contractants, outre qu’ils acceptent expressément d’être soumis à cette procédure, indiquent : 1.- Les valeurs sur la base desquelles les logements hypothéqués sont évalués pour déterminer la valeur de base pour les enchères sont les mêmes que celles indiquées au point 1, paragraphe 2, de la clause antérieure ; 2.- L’adresse indiquée par les parties souscrivant le prêt et constituant l’hypothèque pour la délivrance éventuelle des demandes et notifications est la même que celle indiquée à cette fin dans la clause précédente ; 3.- La partie constituant l’hypothèque désigne la banque pour conclure pour son compte, par l’intermédiaire de ses représentants statutaires ou légaux, l’acte de vente des logements hypothéqués. »

21

Sur initiative de Banco Santander, la procédure de mise en œuvre extrajudiciaire de la garantie hypothécaire a été engagée, le 24 mars 2011, devant notaire, et s’est achevée, le 15 décembre 2011, par l’adjudication du logement hypothéqué au créancier pour 59,7 % de la valeur à laquelle il avait été évalué aux fins de la mise en œuvre de la garantie hypothécaire. Mme Sánchez López restait redevable d’un montant de 13482,97 euros.

22

Le notaire a dressé, le 23 février 2012, l’acte de vente du logement en faveur de Banco Santander, sans intervention de Mme Sánchez López, représentée à cette fin par Banco Santander elle-même, conformément à la clause 11 du contrat de prêt hypothécaire.

23

Sur le fondement de l’inscription au registre immobilier découlant de l’acte de vente du 23 février 2012, Banco Santander a introduit, le 23 septembre 2014, une demande au titre de l’article 250, paragraphe 1, point 7, du code de procédure civile devant la juridiction de renvoi, le Juzgado de Primera Instancia de Jerez de la Frontera (tribunal de première instance de Jerez de la Frontera, Espagne), en vue de l’obtention d’une décision ordonnant la « mise en possession » du logement en cause à son profit et l’expulsion de Mme Sánchez López de ce logement.

24

En outre, Banco Santander a demandé à ce que soit fixé à 10000 euros le montant de la caution dont devait s’acquitter Mme Sánchez López pour former opposition à sa demande.

25

Dans le cadre de cette procédure, Mme Sánchez López n’a pas comparu devant la juridiction de renvoi.

26

Cette dernière doute de la compatibilité des dispositions de droit national organisant la procédure extrajudiciaire d’exécution de la garantie hypothécaire ainsi que de la procédure de « mise en possession » avec la directive 93/13, eu égard à la circonstance que le juge saisi d’une demande dans le cadre de la procédure de l’article 250, paragraphe 1, point 7, du code de procédure civile ne peut déclarer d’office ou sur demande d’une partie le caractère abusif d’une clause figurant dans le contrat de prêt dont l’hypothèque a été réalisée.

27

Dans ces circonstances, le Juzgado de Primera Instancia de Jerez de la Frontera (tribunal de première instance de Jerez de la Frontera) a décidé de surseoir à statuer et de poser à la Cour les questions préjudicielles suivantes :

28

Par ses deuxième, quatrième et cinquième questions, qu’il convient d’examiner ensemble, la juridiction de renvoi s’interroge sur la compatibilité de l’article 129 de la loi hypothécaire, telle que modifiée par la loi 1/2013, et ses dispositions d’application avec la directive 93/13.

29

À cet égard, il ressort de la décision de renvoi que la procédure d’exécution hypothécaire extrajudiciaire ayant précédé la procédure en cause au principal a été engagée le 24 mars 2011 et clôturée le 23 février 2012.

30

Or, en vertu de la loi 1/2013, les modifications qu’elle introduit s’appliquent aux ventes extrajudiciaires de biens hypothéqués dont le processus a été engagé après son entrée en vigueur, à savoir le 15 mai 2013.

31

Par conséquent, dès lors que les dispositions de droit national visées par les deuxième, quatrième et cinquième questions ne sont pas applicables, ratione temporis, au litige au principal et qu’il ne ressort pas de la décision de renvoi pour quels motifs celles-ci seraient pertinentes pour la résolution du litige, ces questions doivent être déclarées irrecevables.

32

Par ses première et troisième questions, qu’il convient d’examiner ensemble, la juridiction de renvoi demande, en substance, si l’article 6, paragraphe 1, et l’article 7, paragraphe 1, de la directive 93/13 doivent être interprétés en ce sens qu’ils s’opposent à une législation nationale, telle que celle en cause au principal, en vertu de laquelle, au terme de la procédure prévue à cet effet, le juge national est tenu d’accorder la pleine possession d’un bien immeuble à son acquéreur, sans que ni la procédure extrajudiciaire d’exécution de la garantie hypothécaire consentie par le propriétaire initial de ce bien ni la procédure régissant la demande dont ce juge est saisi par cet acquéreur ne permettent audit propriétaire initial, en tant que consommateur, d’exciper de la présence d’une clause abusive au sein du contrat de prêt hypothécaire qui a fait l’objet de l’exécution extrajudiciaire et, le cas échéant, s’il incombe au juge national de ne pas appliquer cette législation nationale.

33

Premièrement, Banco Santander et le gouvernement espagnol ne sauraient exciper de l’inapplicabilité de la directive 93/13 en se fondant sur son article 1er, paragraphe 2. En effet, en l’occurrence, la juridiction de renvoi n’est pas confrontée au caractère abusif, au sens de l’article 3 de cette directive, d’une clause du contrat de prêt hypothécaire soumis à son examen, mais elle s’interroge quant à l’effet sur le caractère effectif de la protection accordée par la directive 93/13 aux consommateurs de la procédure simplifiée d’exécution extrajudiciaire prévue à l’article 129 de la loi hypothécaire, à laquelle ladite clause du contrat opère un renvoi, ainsi que de la procédure de « mise en possession » prévue à l’article 41 de la loi hypothécaire et à l’article 250 du code procédure civile, eu égard au fait que le consommateur ne disposerait pas, dans le cadre de cette procédure, de la faculté de faire valoir utilement l’existence d’une clause abusive au sein du contrat en cause.

34

Deuxièmement, il faut rappeler que, conformément à l’article 6, paragraphe 1, de la directive 93/13, le consommateur ne saurait être lié par les clauses abusives contenues dans les contrats conclus avec des professionnels.

35

En outre, en vertu de l’article 7, paragraphe 1, de cette directive, les États membres veillent à ce que, dans l’intérêt des consommateurs ainsi que des concurrents professionnels, des moyens adéquats et efficaces existent afin de faire cesser l’utilisation des clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs par un professionnel.

36

En effet, le système de protection mis en œuvre par la directive 93/13 repose sur l’idée que le consommateur se trouve dans une situation d’infériorité à l’égard du professionnel en ce qui concerne tant le pouvoir de négociation que le niveau d’information, situation qui le conduit à adhérer aux conditions rédigées préalablement par le professionnel, sans pouvoir exercer une influence sur le contenu de celles-ci (arrêts du 10 septembre 2014, Kušionová, C-34/13, EU:C:2014:2189, point 48, et du 1er octobre 2015, ERSTE Bank Hungary, C-32/14, EU:C:2015:637, point 39).

37

Ainsi, en l’absence d’un contrôle efficace du caractère potentiellement abusif des clauses du contrat constituant le titre à exécuter, le respect des droits conférés par la directive 93/13 ne saurait être garanti (voir, en ce sens, arrêts du 14 mars 2013, Aziz, C-415/11, EU:C:2013:164, point 59, et du 18 février 2016, Finanmadrid EFC, C-49/14, EU:C:2016:98, point 46).

38

S’agissant, en particulier, d’une procédure d’exécution d’une garantie hypothécaire menée devant notaire, il convient de rappeler que les moyens adéquats et efficaces visant à faire cesser l’utilisation des clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs doivent comprendre des dispositions permettant de garantir à ces derniers une protection juridictionnelle effective, en leur offrant la possibilité d’attaquer en justice le contrat litigieux, y compris dans la phase de l’exécution forcée de celui-ci, et ce dans des conditions procédurales raisonnables, de sorte que l’exercice de leurs droits ne soit pas soumis à des conditions, notamment de délais ou de frais, qui rendent excessivement difficile ou en pratique impossible l’exercice des droits garantis par la directive 93/13 (arrêt du 1er octobre 2015, ERSTE Bank Hungary, C-32/14, EU:C:2015:637, point 59).

39

En l’occurrence, il y a lieu de mettre en exergue les caractéristiques de la procédure dont est saisie la juridiction de renvoi ainsi que les spécificités du litige au principal, telles qu’elles résultent de la décision de renvoi.

40

À ce titre, l’objet du litige au principal se rapporte à la protection des droits réels de propriété qui ont été acquis par Banco Santander à la suite d’une vente par adjudication.

41

Dans ce contexte, la juridiction de renvoi semble, toutefois, considérer que la procédure prévue à l’article 41 de la loi hypothécaire et à l’article 250 du code de procédure civile s’inscrit dans la continuité de la procédure extrajudiciaire d’exécution de l’hypothèque consentie par Mme Sánchez López au profit de Banco Santander, de sorte que, s’agissant de l’applicabilité de la directive 93/13, ce lien permettrait de faire abstraction du fait que la garantie hypothécaire a été exécutée, que le bien immobilier a été vendu et que les droits réels qui s’y rapportent ont été transférés.

42

Il ressort cependant des informations dont dispose la Cour que, conformément à la législation nationale, l’objet de l’action dont est saisie la juridiction de renvoi vise à garantir la protection des droits réels enregistrés au registre immobilier, indépendamment de leur mode d’acquisition.

43

Partant, une telle procédure intervient postérieurement au transfert de la propriété d’un bien immeuble et est diligentée par le nouveau propriétaire dudit bien, conformément à son inscription en tant que tel au registre immobilier, à l’encontre de toute personne qui s’opposerait à ces droits ou en perturberait l’exercice.

44

Dès lors, d’une part, le litige au principal concerne non pas la procédure d’exécution forcée de la garantie hypothécaire prévue par le contrat de prêt ayant lié Mme Sánchez López à Banco Santander, mais la protection des droits réels liés à la propriété légalement acquise par cette dernière au terme d’une vente par adjudication.

45

Par ailleurs, même si, en l’occurrence, le propriétaire du bien immobilier en cause au principal est le créancier hypothécaire, à savoir Banco Santander, il n’en reste pas moins que, à l’issue d’une procédure extrajudiciaire d’exécution hypothécaire telle que celle ayant précédé la procédure en cause devant la juridiction de renvoi, tout tiers intéressé est susceptible de devenir propriétaire dudit bien et, en conséquence, de disposer d’un intérêt à introduire la procédure de « mise en possession ». Dans de telles circonstances, permettre au débiteur ayant consenti une hypothèque sur un tel bien d’opposer à l’acquéreur de ce dernier des exceptions tirées du contrat de prêt hypothécaire, auquel cet acquéreur est pourtant susceptible d’être tiers, risquerait d’affecter la sécurité juridique de rapports de propriété établis.

46

D’autre part, s’il a été jugé, s’agissant notamment des procédures d’exécution de garanties hypothécaires, que, en l’absence de contrôle efficace du caractère potentiellement abusif des clauses contractuelles contenues dans le titre sur le fondement duquel cette saisie est exécutée, le respect des droits conférés par la directive 93/13 ne saurait être garanti (voir, en ce sens, arrêts du 14 mars 2013, Aziz, C-415/11, EU:C:2013:164 C-415/11, point 59, et du 18 février 2016, Finanmadrid EFC, C-49/14, EU:C:2016:98, point 46), il convient de souligner que le titre sur lequel se fonde l’action dont est saisie la juridiction de renvoi est, en l’occurrence, le titre de propriété tel qu’il a été inscrit au registre immobilier et non le contrat de prêt hypothécaire dont l’exécution extrajudiciaire de la garantie y prévue a été menée à bien.

47

Dans ces conditions, les dispositions de la directive 93/13 ne sauraient être utilement invoquées pour faire obstacle à la reconnaissance et à la protection des droits réels du propriétaire dudit bien.

48

En tout état de cause, en premier lieu, si la finalité de la directive 93/13 est de garantir la protection qu’elle accorde aux consommateurs, au point d’imposer au juge national d’examiner d’office le caractère abusif d’une clause contractuelle relevant du champ d’application de cette directive, il importe de souligner que les dispositions de ladite directive ne sauraient être utilement invoquées en l’absence de tout indice concordant quant à la présence éventuelle d’une clause potentiellement abusive dans le contrat de prêt hypothécaire ayant fait l’objet d’une procédure d’exécution extrajudiciaire.

49

En second lieu, ainsi que l’a souligné M. l’avocat général au point 70 de ses conclusions et sous réserve de vérification par la juridiction de renvoi, il apparaît que Mme Sánchez López avait l’opportunité, lors de la procédure extrajudiciaire de cession du bien, de s’y opposer ou d’en demander la suspension au motif de la présence d’une clause abusive dans le contrat de prêt hypothécaire, tout en requérant l’adoption de mesures provisoires pour suspendre la vente du bien immobilier dont elle était propriétaire. Or, c’est dans le cadre de la procédure d’exécution hypothécaire que le juge saisi aurait pu procéder, le cas échéant d’office, à l’examen du caractère éventuellement abusif de clauses figurant dans le contrat de prêt hypothécaire.

50

Il résulte de l’ensemble de ces considérations que l’article 6, paragraphe 1, et l’article 7, paragraphe 1, de la directive 93/13 ne trouvent pas à s’appliquer à une procédure telle que celle en cause au principal, introduite par l’adjudicataire d’un bien immeuble suite à l’exécution extrajudiciaire de la garantie hypothécaire consentie sur ce bien par un consommateur au profit d’un créancier professionnel et qui a pour objet la protection de droits réels légalement acquis par cet adjudicataire, dans la mesure où, d’une part, cette procédure est indépendante de la relation juridique liant le créancier professionnel au consommateur et, d’autre part, la garantie hypothécaire a été exécutée, le bien immeuble a été vendu et les droits réels qui s’y rapportent ont été transférés sans que le consommateur ait fait usage des voies de droit prévues dans ce contexte.

51

La procédure revêtant, à l’égard des parties au principal, le caractère d’un incident soulevé devant la juridiction de renvoi, il appartient à celle-ci de statuer sur les dépens. Les frais exposés pour soumettre des observations à la Cour, autres que ceux desdites parties, ne peuvent faire l’objet d’un remboursement.

Par ces motifs, la Cour (cinquième chambre) dit pour droit :

L’article 6, paragraphe 1, et l’article 7, paragraphe 1, de la directive 93/13/CEE du Conseil, du 5 avril 1993, concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs, ne trouvent pas à s’appliquer à une procédure telle que celle en cause au principal, introduite par l’adjudicataire d’un bien immeuble suite à l’exécution extrajudiciaire de la garantie hypothécaire consentie sur ce bien par un consommateur au profit d’un créancier professionnel et qui a pour objet la protection de droits réels légalement acquis par cet adjudicataire, dans la mesure où, d’une part, cette procédure est indépendante de la relation juridique liant le créancier professionnel au consommateur et, d’autre part, la garantie hypothécaire a été exécutée, le bien immeuble a été vendu et les droits réels qui s’y rapportent ont été transférés sans que le consommateur ait fait usage des voies de droit prévues dans ce contexte.

Signatures