Vu la procédure suivante :

Par un jugement du 24 juillet 2024, le tribunal a, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, sursis à statuer sur la requête présentée par M^me C… E…, M. F… B…, M. A… D… et la SAS A40 Architecture, représentés par M^e Coudray, pour permettre la régularisation du vice entachant le permis de construire, délivré le 27 mars 2023 par le maire de Bordeaux à la société Thiers Restauration tendant à la réalisation d’un établissement d’enseignement supérieur et d’un bâtiment d’habitation.

La société Thiers Restauration, représentée par M^e Cornille, a produit des pièces les 24 janvier et 16 juillet 2025.

Par deux mémoires enregistrés les 16 septembre et 23 décembre 2025, les requérants, représentés par M^e Coudray, concluent aux mêmes fins que la requête et demandent, en outre, l’annulation de l’arrêté du 8 juillet 2025 par lequel le maire de Bordeaux a délivré à la société Thiers Restauration un permis de construire modificatif et à ce qu’une somme de 4 500 euros soit mise à la charge de la commune de Bordeaux et de la société Thiers Restauration au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- le permis de construire modificatif, qui prévoit un nombre de places de stationnement encore très insuffisant, ne permet pas de régulariser le vice tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article 1.4.1.3 du règlement de la zone UP1 du plan local d’urbanisme (PLU) de Bordeaux Métropole ;

- l’arrêté du 8 juillet 2025 portant permis de construire modificatif méconnaît les prescriptions du plan local d’urbanisme de Bordeaux Métropole en matière de mixité sociale ;

- le dossier de permis de construire modificatif est incomplet et n’a pas permis au service instructeur de s’assurer que le projet est conforme aux prescriptions de la servitude de mixité sociale ;

- le projet méconnaît les prescriptions du plan local d’urbanisme de Bordeaux métropole en matière de hauteur ;

- l’assiette du projet présente une largeur de façade de plus de 45 mètres et avec une telle hauteur, le projet dépasse de plus de 3,5 mètres la construction située à moins de 6 mètres en méconnaissance de l’article 2.3.5 du plan local d’urbanisme de Bordeaux Métropole.

Par un mémoire enregistré le 12 novembre 2025, la commune de Bordeaux, représentée par M^e Tanon Lopes, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- les modifications apportées au projet permettent de régulariser le vice relatif aux places de stationnement ;

- le tribunal a fait une lecture erronée du PLU s’agissant de la hauteur de la construction ; la hauteur du projet étant conforme au PLU, elle a été conservée dans le permis de construire modificatif ;

- s’agissant de la SMS, le dossier de demande de permis de construire modificatif est suffisant et les requérants n’établissent pas la méconnaissance de l’obligation qu’ils visent.

Vu les autres pièces du dossier :

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Lahitte,

- les conclusions de M. Pinturault, rapporteur public,

- les observations de M^e Geffroy, représentant les requérants,

- celles de M^e Tanon Lopes représentant la commune de Bordeaux,

- et celles de M^e Eizaga représentant la société Thiers restauration.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 27 mars 2023, le maire de Bordeaux a accordé à la société Thiers Restauration un permis de construire pour la réalisation d’un établissement d’enseignement supérieur et d’un bâtiment d’habitation, sur les parcelles cadastrées section BE n°s 186 et 189, situées au 79 avenue Thiers à Bordeaux. Par des courriers du 15 mai 2023, M. F… B…, la SAS A40 Architecture, M^me C… E… et M. A… D… ont exercé un recours gracieux contre cet arrêté, lequel a été rejeté par décisions du 30 juin 2023. Les requérants ont demandé l’annulation du permis de construire et des décisions de rejet de leur recours gracieux.

2. Par un jugement n° 2305023, le tribunal, sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, a sursis à statuer sur cette demande pour permettre la régularisation du vice tiré de la méconnaissance de l’article 1.4.1.3 du règlement de la zone UP1 du PLU de Bordeaux Métropole en l’absence de places de stationnement suffisantes pour l’établissement d’enseignement supérieur.

3. Par un arrêté du 8 juillet 2025 le maire de Bordeaux a délivré à la société Thiers Restauration un permis de construire de régularisation.

Sur la régularisation du permis de construire initial :

4. Il appartient au juge qui a sursis à statuer sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme d’apprécier, pour statuer sur le litige lorsqu’une mesure de régularisation lui a été notifiée, si cette mesure assure la régularisation du vice qu’il a relevé quand bien même les parties, invitées à le faire, n’ont pas présenté d’observations devant lui sur ce point.

5. Aux termes de l’article 1.4.1.2. du règlement de la zone UP1 du plan local d’urbanisme de Bordeaux Métropole : « – Règle générale : / Le calcul du nombre de places de stationnement est réalisé au regard des destinations et des normes indiquées au « 1.4.1.3. Normes de stationnement ». (…) / Concernant les destinations où le calcul de l’offre de stationnement ne fait pas l’objet d’une norme chiffrée, le nombre de places doit correspondre aux besoins estimés en prenant en compte le nombre de personnes fréquentant les constructions de manière permanente (personnes travaillant dans les locaux…) et occasionnelle (visiteurs, livreurs, clients, etc.), ainsi que les espaces de stationnement nécessaires aux véhicules de service. Lors du calcul du nombre de places de stationnement réglementairement exigé, il convient d’arrondir celui-ci au nombre entier supérieur dès que la décimale est supérieure à 5 / – Modalités pour les opérations ou parties d’opérations comprenant plusieurs constructions et / ou types de destinations : / Si une opération d’aménagement ou de construction comporte plusieurs destinations au sens du présent règlement, celle-ci doit satisfaire aux règles fixées pour chacune de ces destinations au prorata des normes applicables à chacune d’elles. Cependant, les normes précitées peuvent être réduites de 20 % maximum si les places de stationnement correspondent à des occupations non concomitantes. Le nombre de places à réaliser doit néanmoins être au moins égal à celui correspondant à la destination générant le plus de places de stationnement parmi les destinations concernées. Dans tous les cas, cette mutualisation des places de stationnement est appréciée en tenant compte de la nature des destinations concernées par l’opération, du taux et du rythme de fréquentation, de la situation géographique au regard de l’offre de stationnement accessible existant à proximité/ – Conditions particulières relatives à la diversité sociale, à l’habitat et au logement : / Pour les constructions à destination d’habitation, le nombre minimum de places de stationnement se calcule conformément aux normes indiquées au « 1.4.1.3. Normes de stationnement ». Pour chaque secteur la surface de plancher créée doit être divisée par la norme correspondante. (…) / Pour les constructions de logements locatifs financés avec un prêt aidé de l’État, le nombre de places de stationnement exigé par logement est compris entre 0 et 1. (…) Nonobstant toute disposition du présent règlement, dès lors que des logements se situent à moins de 500 m d’une gare ou d’une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre, et que la qualité de desserte le permet, le nombre de places de stationnement exigibles ne peut dépasser :- 0,5 place par logement pour la construction de logements financés avec un prêt aidé de l’Etat, d’établissements assurant l’hébergement des personnes âgées et de résidences universitaires ; – 1 place par logement pour les autres catégories de logements ». D’après le tableau de l’article 1.4.1.3. du même règlement, en secteur 1, pour les habitations, 0,2 place minimum est exigé par logement. Et pour les constructions à destination de service public ou d’intérêt collectif, le nombre de places de stationnement à réaliser est déterminé en tenant compte de la nature, du taux et du rythme de leur fréquentation, de leur situation géographique au regard de l’offre de stationnement accessible existant à proximité, de leur regroupement et de leur localisation dans un des périmètres de modération des normes de stationnement délimités au plan de zonage. Le nombre de places de stationnement est réalisé de manière à assurer le bon fonctionnement de l’établissement sans gêne ni report sur les voies et espaces ouverts à tout type de circulation publique. Enfin, l’article 1.1. du même règlement précise que la destination « Services publics ou d’intérêt collectif » comprend les constructions, aménagements et installations, publics ou privés, destinés à accueillir des fonctions d’intérêt général et à répondre à un besoin collectif, notamment dans les domaines de l’enseignement et de la recherche.

6. Le projet initial prévoyait la réalisation d’une école d’enseignement supérieur avec un effectif maximum de 949 élèves et 69 personnels et d’un bâtiment d’habitation collectif composé de 19 logements dont 10 logements locatifs sociaux et 9 logements en accession sociale. Il prévoyait la mutualisation de 5 places de stationnement entre l’école et les logements. Il ressort du dossier de demande de permis de régularisation que l’effectif de l’établissement sera désormais limité à 800 élèves et 56 personnels et que le bâtiment d’habitation collectif sera composé de 15 logements dont 5 sont des logements locatifs sociaux, 3 des logements en accession sociale et 7 relèvent d’un « autre financement ». Il ressort de ce même dossier que la société pétitionnaire a désormais prévu 13 places de stationnement et 172 emplacements vélo, 146 pour l’établissement et 26 pour le bâtiment à usage d’habitation.

7. En application des dispositions citées au point 5, la création des 8 logements destinés au logement social ou à l’accession aidée implique, en application du coefficient de 0,5 précité dès lors que le projet se situe à proximité d’une station de transport public, la création de 4 places de stationnement au plus. Aussi, la création des 7 logements restant relevant d’un autre financement implique la création d’1 place de stationnement, portant alors à 5 le nombre total de places de stationnement exigées pour les logements. En prévoyant 13 places de stationnement, le projet respecte donc sur ce point les dispositions précitées. Toutefois, bien que son effectif ait été réduit, l’établissement d’enseignement supérieur devrait accueillir plus de 850 élèves et personnels, ainsi que nécessairement des visiteurs occasionnels. En dépit d’une desserte en transports en commun (bus et tramway) du terrain d’assiette du projet et une augmentation des places de stationnement vélo, aucune pièce du dossier ne permet d’établir que treize places de stationnement seraient suffisantes pour répondre au besoin de stationnement des usagers d’un établissement de cette importance, en particulier des personnels. En outre, ces treize places seront mutualisées avec le projet d’immeuble d’habitation. Or, si la mutualisation des places est permise par les dispositions précitées, il ressort du dossier de demande que leur utilisation par les habitants de l’immeuble d’habitation n’est envisagée que le soir et le week-end. Ainsi, telle que prévue par le projet, cette mutualisation implique nécessairement que les habitants déplacent leur voiture la journée, alors qu’en pratique, ils pourraient mobilisés ces équipements sur ce temps, réduisant ainsi le nombre effectif de places dédiées à l’établissement d’enseignement supérieur. Eu égard à l’ampleur du projet, le nombre de places créées ne tient pas compte des besoins propres à l’établissement d’enseignement supérieur, ni des besoins mutualisés des deux destinations, eu égard notamment aux taux et rythmes de fréquentation. Dans ces conditions, le nombre de places de stationnement apparaît toujours insuffisant. Ainsi, le vice tiré de ce que le projet ne prévoit pas un nombre de places suffisant s’agissant de l’établissement d’enseignement supérieur n’a pas été régularisé. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 1.4.1.3 du règlement de la zone UP1 du PLU doit être accueilli.

Sur les vices propres du permis de construire modificatif :

8. En premier lieu, aux termes de l’article 1.3.3.1 « Servitude de mixité sociale » du règlement de la zone UP1 du PLU de Bordeaux Métropole : « Sur les terrains repérés au plan de zonage au 1/5000° où il est établi une servitude de mixité sociale (SMS), les prescriptions portées dans la "liste des dispositions en faveur de la diversité de l’habitat" doivent être respectées ». Aux termes du chapitre 1 « Servitudes de mixité sociale » de la « liste des dispositions en faveur de la diversité de l’habitat » du règlement du PLU de Bordeaux Métropole : « Les servitudes de mixité sociales s’appliquent aux constructions neuves (…). La mise en œuvre de la servitude peut se traduire : soit par la réalisation globale du programme de logements sur l’ensemble du périmètre, tel qu’il est défini dans le tableau suivant ; soit par la réalisation d’opérations successives. Dans ce cas, la première opération doit garantir le respect des pourcentages fixés ; les opérations suivantes doivent permettre au minimum le maintien des pourcentages globaux exigé ». Il ressort du tableau précité joint au règlement que, s’agissant de la SMS 096, relative au 60 Rue Paul Camelle, d’une part, la part minimum de la surface de plancher consacrée à l’habitat doit être de 50% et d’autre part, la part de la surface de plancher consacrée à l’accession sociale doit être supérieure ou égale à 50%.

9. Il ressort des pièces du dossier que la parcelle BE n° 189 en litige est incluse au sein du périmètre de la SMS 096. Par ailleurs, il ressort des tableaux produits par la Société Thiers Restauration, que le projet prévoit, au sein de cette servitude de mixité sociale, la création de surfaces de plancher de 1 193 m² pour l’habitation et 1 189,9 m² pour l’établissement, soit une surface totale de plancher de 2 382,9 m². Ainsi, et conformément aux dispositions citées au point précédent, la part de la surface de plancher consacrée à l’habitat est supérieure à 50%. Toutefois, il ressort des pièces du dossier et notamment du tableau établi en janvier 2025 relatif aux surfaces habitables et produit par la société pétitionnaire que, les quinze logements créés ont une surface habitable totale de 1 032,5 m² et que seuls trois d’entre eux, d’une surface habitable globale de 255,6 m², soit 25%, sont consacrés à l’accession sociale. Quand bien même le calcul précédent est effectué par rapport à la surface habitable, laquelle se calcule à partir de la surface de plancher après déduction des surfaces notamment occupées par les murs et cloisons, l’inclusion de ces surfaces, lesquelles peuvent être évaluées à 160 m², n’emporte pas la part de la surface de plancher consacrée à l’accession sociale à un niveau égal ou supérieur à 50 % de celle consacrée à l’habitat. Par suite, la surface de plancher « habitat » consacrée à l’accession sociale est donc inférieure à 50%, en méconnaissance des dispositions citées au point précédent. Par suite, le moyen invoqué en ce sens par les requérants doit être accueilli.

10. En deuxième lieu, aux termes de l’article 2.3.2. du règlement de la zone UP1 du plan local d’urbanisme de Bordeaux Métropole, relatif aux constructions et installations techniques nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif (SPIC) : « Les règles édictées le cas échéant au « 2.2. Dispositions réglementaires – cas général » ne s’appliquent pas aux installations techniques nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif telles que châteaux d’eau, équipements ferroviaires ou portuaires, antennes de téléphonie mobile, éoliennes, panneaux solaires, poteaux, pylônes, transformateurs, mobiliers enterrés et semi-enterrés de collecte des déchets ménagers, installations techniques nécessaires aux réseaux de production et de distribution d’énergie et de télécommunications… / Dans le cas d’une construction comprenant de 50% à 100% de surface de plancher destinée à des constructions ou installations nécessaires au service public ou d’intérêt collectif, s’il est démontré que les dispositions réglementaires prévues aux articles 2.2.1, 2.2.2 ou 2.2.3 empêchent la mise en œuvre et le bon fonctionnement du SPIC : (…) / – les hauteurs sont déterminées en tenant compte de la nature du SPIC, de ses besoins ainsi que du contexte et du parti architectural (…) ». Aux termes de l’article 2.2.3.2. du même règlement : « Détermination de la hauteur HF / La hauteur HF est indiquée aux plans 1/1000° dits « ville de pierre » : / a) soit par un filet de hauteur en bordure de voie dont les extrémités se raccrochent à une ou deux constructions protégées. / Dans le cas où les extrémités se raccrochent à une seule construction protégée, la hauteur HF est celle de cette construction protégée. (…) / b) soit par un filet de hauteur en bordure de voie qui comporte une indication chiffrée. / Dans ce cas, le chiffre correspond à la hauteur HF en mètres. (…) ». Le même article comporte un schéma décrivant le gabarit à respecter dans le cas où il y a plusieurs emprises à l’intérieur de l’unité foncière, lequel reprend les règles de hauteurs et détermine une pente inférieure ou égale à 30%.

11. Selon l’article 2.1.3. du règlement de la zone UP1 du plan local d’urbanisme de Bordeaux Métropole : « La hauteur H d’une construction est la différence d’altitude mesurée verticalement entre, d’une part le niveau du sol avant travaux ou, le cas échéant, le niveau de la voie ou de l’emprise publique (VEP) et d’autre part, un point spécifique de la construction (voir croquis dans glossaire). / – Pour la hauteur de façade HF, ce point est situé soit à la corniche ou à la ligne de l’égout dans le cas d’un toit en pente, soit à l’acrotère dans le cas d’une toiture terrasse. / – Pour la hauteur totale HT, il s’agit du point le plus élevé de la construction. ». Selon le glossaire du plan local d’urbanisme de Bordeaux Métropole, l’acrotère est l’« Élément d’une façade situé au dessus du niveau de la toiture ou de la terrasse, à la périphérie du bâtiment, et constituant des rebords ou garde-corps pleins. ». Le même glossaire défini la façade ainsi : « La notion de façade communément admise comme celle du bâtiment située du côté d’une voie, doit aussi s’entendre de l’élévation avant, arrière et latérale d’un bâtiment. (…) ».

12. Le nouveau projet prévoit la réalisation d’un bâtiment composé de 15 logements, contigüe à une construction protégée et soumis à un filet de hauteur en bordure de voie comportant une indication chiffrée de huit mètres. Il ressort des pièces du dossier, et en particulier du plan de masse, que le niveau au sol avant travaux atteint 3,89 mètres NGF tandis que la hauteur de façade de ce bâtiment, laquelle doit être mesurée à l’acrotère s’agissant en l’espèce d’une toiture terrasse, atteint 12,47 mètres, dépassant ainsi la norme chiffrée de 8 mètres imposée par les dispositions précitées et ne respectant pas, par voie de conséquence, le gabarit fixé par le schéma prévu à l’article 2.2.3.2. du règlement de la zone UP1 du PLU de Bordeaux Métropole. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que le permis de construire délivré le 8 juillet 2025 méconnaît les dispositions précitées du point 2.2.3.2 du règlement de la zone UP1 du PLU de Bordeaux Métropole.

13. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’est, en l’état du dossier, de nature à fonder l’annulation des décisions contestées. Il résulte de ce qui précède que les requérants sont fondés à demander l’annulation de l’arrêté du 27 mars 2023 ensemble les décisions de rejet de leur recours gracieux ainsi que de l’arrêté du 8 juillet 2025, édictés par le maire de Bordeaux.

Sur les frais liés à l’instance :

14. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge des requérants, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, les sommes demandées par la commune de Bordeaux et la société Thiers Restauration au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens.

15. Comme indiqué au point 4 de la décision du tribunal du 24 juillet 2024 prononçant le sursis à statuer, M^me E… et M. D… ont intérêt à agir contre les décisions en litige. Par ailleurs, M. B… est propriétaire d’un terrain situé 54 rue Paul Camelle, sur la parcelle cadastrée section BE n° 218 et la SAS A40 Architecture produit un bail commercial indiquant qu’elle loue les bureaux situés 56 rue Camelle. Ces parcelles se situent à proximité immédiate du projet, et plus précisément du bâtiment d’habitation collectif de quinze logements. M. B… et la SAS A40 Architecture se prévalent notamment de la création de vues, des nuisances sonores liées à la création des logements et des nuisances liées au stationnement et à la circulation rue Camelle. Eu égard à ces éléments, et à l’ampleur du projet, M. B… et la SAS A40 Architecture justifient que le projet est de nature à affecter directement leur condition d’occupation, d’utilisation ou de jouissance des biens qu’ils détiennent et occupent, et établissent donc leur intérêt à agir. Il y a lieu, dans ces conditions, de faire application des dispositions précitées de l’article L.761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge solidaire de la commune de Bordeaux et de la société Thiers Restauration une somme globale de 1 500 euros à verser à M^me C… E…, M. F… B…, M. A… D… et la SAS A40 Architecture.

16. L’instance n’ayant donné lieu à aucun dépens, les conclusions tendant à ce que les dépens soient mis à la charge de la partie défenderesse doivent être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 27 mars 2023, ensemble les décisions de rejet de leur recours gracieux, ainsi que l’arrêté du 8 juillet 2025, édictés par le maire de Bordeaux, sont annulés.

Article 2 : La commune de Bordeaux et la société Thiers Restauration verseront solidairement à M^me C… E…, M. F… B…, M. A… D… et la SAS A40 Architecture une somme globale de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code justice administrative.

Article 3 : Les conclusions présentées par la commune de Bordeaux et la société Thiers Restauration sont rejetées ainsi que le surplus des conclusions présentées par les requérants.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M^me C… E…, M. F… B…, M. A… D… et la SAS A40 Architecture, à la commune de Bordeaux et à la société Thiers Restauration.

Copie en sera adressée pour information procureur de la République près le tribunal judiciaire de Bordeaux.

Délibéré après l’audience du 1er avril 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Cabanne, présidente,

M. Roussel Cera, premier conseiller,

M^me Lahitte, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 avril 2026.

La rapporteure,

A. LAHITTE

La présidente,

C. CABANNE

La greffière,

H. MALO

La République mande et ordonne au préfet de la Gironde en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,