Vu les procédures suivantes :

I – Par une requête et un mémoire, enregistrés sous le n° 2204783 le 5 octobre 2022 et le 11 juillet 2024, la société Deluxe Résidences Internationales et la société civile immobilière Cap d’Ail Méditerranée, représentées par M^e Colmant, demandent au tribunal :

1°) de condamner la métropole Nice Côte d’Azur à leur verser la somme, à parfaire, de 9 538, 290 euros en réparation des préjudices subis, somme augmentée des intérêts au taux légal ;

2°) de mettre à la charge de la métropole Nice Côte d’Azur la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles soutiennent que :

- le tribunal administratif de Nice est territorialement compétent pour se prononcer sur leur demande ;

- leur requête est recevable dès lors qu’elle a été introduite avant que n’expire le délai de recours contentieux ;

- les requêtes n° 2204783 et n° 2204970 devront être jointes ;

- la responsabilité pour faute de la métropole Nice Côte d’Azur, en sa qualité d’autorité concédante, est engagée en raison de l’irrégularité de la convention modifiée du 28 décembre 1984 et en raison de son comportement à leur égard dès lors qu’elle est en charge du contrôle et de la surveillance du domaine public dont elle est le gestionnaire et qu’en l’espèce elle n’est pas intervenue pour mettre fin à l’irrégularité de la situation ;

- aucune faute ne peut leur être imputable ;

- la responsabilité sans faute de la métropole Nice Côte d’Azur est engagée en raison d’une rupture de l’égalité devant les charges publiques ;

- la métropole Nice Côte d’Azur engage sa responsabilité quasi-contractuelle compte tenu de l’enrichissement sans cause dont elle a bénéficié ;

- elles sont fondées à demander l’indemnisation de leurs préjudices, dont le caractère certain et direct ne saurait être remis en question, causés et évalués comme suit :

9 384 000 euros au titre du préjudice financier résultant de l’impossibilité de poursuivre l’activité hôtelière et qui comprend la valeur de l’hôtel (4 900 000 euros) ainsi qu’une perte d’exploitation sur les exercices 2022 à 2027 (4 484 000 euros) ;

154 290 euros au titre du préjudice financier résultant de la fin anticipée de leur activité qui comprend les frais de licenciement du personnel (80 290 euros) et le coût des travaux et des aménagements réalisés pour la poursuite de l’activité à la suite de l’avis rendu par la commission communale le 9 décembre 2021 (74 000 euros) ;

- il appartient au juge administratif de faire usage de ses pouvoirs d’instruction afin d’évaluer le montant de leur préjudice ;

- il conviendra de désigner un expert avec pour mission de déterminer l’importance du préjudice qu’elles ont subi.

Par un mémoire en défense, enregistré le 14 février 2024, la métropole Nice Côte d’Azur, représentée par M^e Letellier, conclut :

1°) à titre principal, au rejet de la requête ;

2°) à titre subsidiaire, à ce que la société du port de Cap d’Ail et la société immobilière du port de Cap d’Ail soient condamnées à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

3°) en tout état de cause, à ce qu’il soit mis à la charge des sociétés requérantes la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- sa responsabilité ne peut être engagée dès lors qu’elle n’a commis aucune faute et qu’elle est tiers à la convention du 28 décembre 1984 ;

- les sociétés requérantes ont commis une faute de nature à l’exonérer de toute responsabilité ;

- sa responsabilité sans faute pour rupture d’égalité devant les charges publiques ne saurait être engagée ;

- aucun enrichissement sans cause n’est caractérisé ;

- les sociétés requérantes n’établissent pas, pour chacune d’entre elles, un préjudice direct et personnel ;

- elles n’établissent pas le caractère certain de leurs préjudices ;

- le lien de causalité entre la faute reprochée et les préjudices réclamés n’est pas établi ;

- les préjudices sont infondés dans leur principe et excessifs dans leur montant ;

- elle est fondée à appeler la société du port de Cap d’Ail et la société immobilière de Cap d’Ail à la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Par ordonnance du 8 septembre 2025, l’instruction a été close le 23 septembre 2025 à 12h00.

Un mémoire, présenté pour la métropole Nice Côte d’Azur, a été enregistré le 23 septembre 2025 et n’a pas été communiqué.

II – Par une requête et un mémoire, enregistrés sous le n° 2204970 le 14 octobre 2022 et le 12 juin 2024, la société Deluxe Résidences Internationales et la société civile immobilière Cap d’Ail Méditerranée, représentées par M^e Colmant, demandent au tribunal :

1°) de condamner la société du port de Cap d’Ail à leur verser la somme, à parfaire, de 9 538, 290 euros en réparation des préjudices subis, somme augmentée des intérêts au taux légal ;

2°) de mettre à la charge de la société du port de Cap d’Ail la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles soutiennent que :

- le tribunal administratif de Nice est territorialement compétent pour se prononcer sur leur demande ;

- leur requête est recevable dès lors qu’elle a été introduite avant que n’expire le délai de recours contentieux ;

- les requêtes n° 2204783 et n° 2204970 devront être jointes ;

- la responsabilité pour faute de la société du port de Cap d’Ail est engagée en raison des accords qu’elle a conclus ;

- aucune faute ne peut leur être imputable dès lors qu’elles ne sont pas les parties initiales à la convention du 28 décembre 1984 ;

- le maintien su le domaine public s’est fait avec l’assentiment de la société du Port de Cap d’Ail ;

- la responsabilité sans faute de la société du port de Cap d’Ail est engagée en raison d’une rupture de l’égalité devant les charges publiques ;

- la métropole Nice Côte d’Azur engage sa responsabilité quasi-contractuelle compte tenu de l’enrichissement sans cause dont elle a bénéficié ;

- elles sont fondées à demander l’indemnisation de leurs préjudices causés et évalués comme suit :

9 384 000 euros au titre du préjudice financier résultant de l’impossibilité de poursuivre l’activité hôtelière et qui comprend la valeur de l’hôtel (4 900 000 euros) ainsi qu’une perte d’exploitation sur les exercices 2022 à 2027 (4 484 000 euros) ;

154 290 euros au titre du préjudice financier résultant de la fin anticipée de leur activité qui comprend les frais de licenciement du personnel (80 290 euros) et le coût des travaux et des aménagements réalisés pour la poursuite de l’activité à la suite de l’avis rendu par la commission communale le 9 décembre 2021 (74 000 euros) ;

- il appartient au juge administratif de faire usage de ses pouvoirs d’instruction afin d’évaluer le montant de leur préjudice ;

- il conviendra de désigner un expert avec pour mission de déterminer l’importance du préjudice qu’elles ont subi.

Par deux mémoires en défense, enregistrés le 19 avril 2024 et le 3 juillet 2024, la société du Port du Cap d’Ail, représentée par M^e Charrel, demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures :

1°) à titre reconventionnel, de condamner la société Deluxe Résidences Internationales et de la société civile immobilière Cap d’Ail Méditerranée au versement d’une indemnité, dont la somme est à parfaire, en compensation de l’occupation irrégulière du domaine public équivalente aux redevances qui auraient dû être perçues entre le 10 juillet 2017 et le 20 mai 2022 ;

2°) de rejeter la requête ;

3°) de mettre à la charge des sociétés requérantes la somme de 8 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- les deux requêtes présentées par les sociétés requérantes devront être jointes pour qu’il y soit statué par un seul et même jugement ;

- la société Deluxe Résidences Internationales n’est pas recevable à solliciter une indemnisation au titre de la résiliation de la convention du 28 décembre 1984 dès lors qu’elle n’est pas partie au contrat ;

- sa responsabilité, pour faute et sans faute, ne peut être engagée dès lors que les sociétés requérantes sont à l’origine de leurs préjudices dès lors qu’elles sont les seules bénéficiaires de la stipulation à l’origine de la résiliation juridictionnelle ; en outre, elles ont commis des fautes de nature à l’exonérer de sa responsabilité ;

- le lien de causalité entre les faits générateurs et les préjudices des sociétés requérante n’est pas établi ;

- les sociétés requérantes se sont trouvées en situation irrégulière sur le domaine public, sans droits ni titres, à compter du 10 juillet 2017 jusqu’au 20 mai 2022, date de leur expulsion ;

- les préjudices allégués ne sont pas justifiés, ni dans leur principe ni dans leur quantum ;

- elle a droit à une indemnité en compensation de l’occupation irrégulière du domaine public à compter du 10 juillet 2017.

La procédure a été communiquée à la société immobilière de Cap d’Ail qui n’a pas produit d’observations.

Par ordonnance du 24 août 2025, l’instruction a été close le 25 septembre 2025 à 12h00.

Par un courrier du 21 janvier 2026, les parties ont été informées, en application des dispositions de l’article R. 611-7 du code de justice administrative, que le jugement était susceptible d’être fondé sur un moyen relevé d’office, tiré de l’irrecevabilité des conclusions reconventionnelles présentées par la société du port de Cap d’Ail, qui portent sur un litige distinct.

Les sociétés requérantes ont présenté des observations sur ce moyen, enregistrées le 25 janvier 2026.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 27 janvier 2026 :

- le rapport de M^me Asnard, conseillère ;

- les conclusions de M^me Monnier-Besombes, rapporteure publique ;

- les observations de M^e Colmant, avocat de la société Deluxe Résidences Internationales et de la société civile immobilière Cap d’Ail Méditerranée ;

- les observations de M^e Luguel-Narboni, substituant M^e Letellier, représentant la métropole Nice Côte d’Azur ;

- et les observations de M^e Charrel, représentant la société du port de Cap-d’Ail.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté et une convention du 29 décembre 1977, le préfet des Alpes-Maritimes a confié à la société du port de Cap d’Ail (SPCA), à partir du 1er janvier 1978, la concession et l’aménagement d’un port de plaisance sur le territoire de la commune de Cap-d’Ail, pour une durée de 50 ans. L’article 26-2°-b) du cahier des charges annexé à la convention prévoyait notamment la réalisation d’aménagements à usage de stationnement, de commerce, ainsi que de tourisme et d’hôtellerie, au sein d’une zone longeant la frontière franco-monégasque. Par une convention du 6 août 1981, la SPCA a confié à la Société du port de plaisance de Cap-d’Ail (SPPC) l’entretien et l’exploitation de l’emprise concédée, à l’exception de la zone longeant la frontière franco-monégasque. La réalisation des aménagements prévus dans cette zone a fait l’objet d’une convention d’amodiation du 28 décembre 1984 et d’un avenant du 13 février 1985, conclus entre la SPCA et la société du centre touristique et commercial (SCTC). Par une convention du 26 décembre 1989 et un avenant du 14 février 1997, la société immobilière du port de Cap-d’Ail (SICAP) s’est substituée à la SCTC pour l’exécution de cette convention d’amodiation, pour la durée de la concession. Par une convention du 11 avril 1997, la SICAP, conservant la partie Nord de la même zone, d’une contenance de 2 824 m², a confié à la société civile immobilière Cap-d’Ail Méditerranée (SCICAM) la réalisation des aménagements prévus dans sa partie Sud, d’une contenance de 2 651 m². Une résidence hôtelière a été construite sur cette parcelle, exploitée par la société Deluxe Résidences Internationales.

Un différend s’étant élevé entre, d’une part, la SPCA et l’autorité concédante et d’autre part, la SICAP, la SPCA a saisi le tribunal administratif de Nice d’une demande tendant notamment à la résiliation pour faute de la convention d’amodiation du 28 décembre 1984 et à la résiliation ou la résolution de l’ensemble des conventions conclues, à sa suite, par la SICAP. Par un arrêt n° 15MA02943 du 10 juillet 2017, la cour administrative d’appel de Marseille a résilié la convention du 28 décembre 1984 modifiée et a ordonné à la SICAP et à tous occupants de libérer les dépendances domaniales visées par l’article 26-2°-b du cahier des charges annexé à la convention conclue le 29 décembre 1977 entre le préfet des Alpes-Maritimes et la SPCA, dans un délai de six mois à compter de la notification de l’arrêt, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai. Par des courriers du 16 et du 22 juin 2022, la société Deluxe Résidences Internationales et la société civile immobilière Cap d’Ail Méditerranée ont présenté une demande indemnitaire préalable à la métropole Nice Côte d’Azur et à la société du port de Cap d’ail afin d’obtenir l’indemnisation des préjudices qu’elles estiment avoir subis. La métropole Nice Côte d’Azur a rejeté cette demande par une décision du 29 août 2022. Par une première requête enregistrée sous le n° 2204783, les sociétés requérantes demandent au tribunal de condamner la métropole Nice Côte d’Azur à leur verser la somme, à parfaire, de 9 538,290 euros en réparation des préjudices subis. Par une seconde requête enregistrée sous le n° 2204970, les sociétés requérantes demandent au tribunal de condamner la société du port de Cap d’Ail à leur verser la somme, à parfaire, de 9 538,290 euros en réparation des préjudices subis.

Sur la jonction des requêtes :

Les requêtes, enregistrées sous les n°s 2204783 et 2204970, présentées par les mêmes sociétés présentent à juger des questions semblables. Il y a donc lieu de les joindre pour y statuer par un seul et même jugement.

Sur les conclusions indemnitaires :

Lorsqu’une décision juridictionnelle a enjoint à une personne publique de résilier un contrat, ou lorsque, désormais, dans le cadre d’un recours en contestation de la validité d’un contrat, le juge prononce une telle résiliation, cette circonstance n’implique pas, par elle-même, une absence de droit à indemnisation au bénéfice du cocontractant. Le cocontractant peut prétendre, sur un terrain quasi-contractuel, pour la période postérieure à la date d’effet de la résiliation, au remboursement de celles de ses dépenses qui ont été utiles à la collectivité envers laquelle il s’était engagé. Si l’irrégularité du contrat résulte d’une faute de l’administration, le cocontractant peut, en outre, sous réserve du partage de responsabilités découlant le cas échéant de ses propres fautes, prétendre à la réparation du dommage imputable à la faute de l’administration. Saisi d’une demande d’indemnité sur ce second fondement, il appartient au juge d’apprécier si le préjudice allégué présente un caractère certain et s’il existe un lien de causalité direct entre la faute de l’administration et le préjudice.

Aux termes de l’article L. 2331-1 du code général de la propriété des personnes publiques : « Sont portés devant la juridiction administrative les litiges relatifs : / 1° Aux autorisations ou contrats comportant occupation du domaine public, quelle que soit leur forme ou leur dénomination, accordées ou conclus par les personnes publiques ou leurs concessionnaires ; (…) ». Il résulte de ces dispositions qu’un litige né de l’exécution du contrat de droit privé passé entre une personne privée occupante du domaine public, qui n’agissait pas pour le compte d’une personne publique et une autre personne privée, relève de la compétence des juridictions judiciaires, même si cette convention comportait occupation du domaine public.

Ainsi qu’il a été dit au point 2, la cour administrative d’appel de Marseille a résilié la convention du 28 décembre 1984 modifiée et a ordonné à la SICAP et à tous occupants de libérer les dépendances domaniales visées par l’article 26-2°-b du cahier des charges annexé à la convention conclue le 29 décembre 1977 entre le préfet des Alpes-Maritimes et la SPCA, dans un délai de six mois à compter de la notification de l’arrêt, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai, en raison du vice qui l’entache d’irrégularité dans sa totalité. Il ne résulte pas de l’instruction que la société du port du Cap-d’Ail aurait eu la qualité de mandataire de l’autorité concédante lors de la conclusion de cette convention. Dans ces conditions, les contrats ultérieurement conclus par les parties requérantes doivent être regardés comme des conventions de droit privé, alors même qu’elles emportent occupation du domaine public maritime.

Par suite, le préjudice des sociétés requérantes, qui ne sont ni les cocontractantes de la métropole Nice Côte d’Azur, ni celles de la SPCA, résulte des stipulations du contrat passé avec la SICAP. Ainsi, l’existence d’un tel contrat de droit privé fait obstacle à ce que la société Deluxe Résidences Internationales et la société civile immobilière Cap d’Ail Méditerranée puissent engager la responsabilité, quasi-contractuelle ou quasi-délictuelle, de l’autorité concédante ou du concessionnaire dès lors que leur préjudice n’a pas été causé directement par la résiliation de la convention d’amodiation du 28 décembre 1984, à laquelle elles n’étaient pas parties.

Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin de statuer sur la fin de non-recevoir opposée par la société du port de Cap -d’Ail, que les conclusions indemnitaires de la société Deluxe Résidences Internationales et de la société civile immobilière Cap d’Ail Méditerranée présentées dans les requêtes n°s 2204783 et 2204970 ne peuvent qu’être rejetées.

Sur l’appel en garantie formé par la métropole Nice Côte d’Azur :

Le présent jugement ne prononçant aucune condamnation à l’encontre de la métropole Nice Côte d’Azur, les conclusions de celle-ci d’appel en garantie formées contre la société du port de Cap d’Ail et la société immobilière de Cap d’Ail sont sans objet.

Sur les conclusions reconventionnelles présentées par la société du port de Cap d’Ail :

Si la société du port de Cap d’Ail demande au tribunal de condamner les sociétés requérantes à lui verser une « indemnité compensatrice égale aux revenus » qu’elle aurait du percevoir pour la période d’occupation irrégulière allant du 10 juillet 2017, date de lecture de l’arrêt rendu par la cour administrative d’appel de Marseille, au 20 mai 2022, date à laquelle les occupants sans droits ni titres ont été expulsés du domaine public, ces conclusions présentent à juger un litige distinct de celui dont est saisi le tribunal, fondé sur la responsabilité pour faute et sans faute du concessionnaire et de l’autorité concédante. Par suite, ces conclusions sont irrecevables et ne peuvent qu’être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la métropole Nice Côte d’Azur et la société du port de Cap d’Ail, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, versent quelque somme que ce soit aux sociétés requérantes au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la société Deluxe Résidences Internationales et de la société civile immobilière Cap d’Ail Méditerranée le versement à chacun des défendeurs de la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : Les requêtes n° 2204783 et 2204970 de la société Deluxe Résidences Internationales et de la société civile immobilière Cap d’Ail Méditerranée sont rejetées.

Article 2 : La société Deluxe Résidences Internationales et la société civile immobilière Cap d’Ail Méditerranée verseront à la métropole Nice Côte d’Azur et à la société du port de Cap d’Ail la somme de 1 500 euros chacun en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la société Deluxe Résidences Internationales, à la société civile immobilière Cap d’Ail Méditerranée, à la métropole Nice Côte d’Azur, à la société du port de Cap d’Ail et à la société immobilière du port de Cap d’Ail.

Délibéré après l’audience du 27 janvier 2026, à laquelle siégeaient :

- M. d’Izarn de Villefort, président,

- M^me Mélanie Moutry, première conseillère,

- M^me Asnard, conseillère,

- assistés de M^me Ravera, greffière.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 24 février 2026.

La rapporteure,

signé

M. Asnard

Le président,

signé

P. d’Izarn de Villefort

L’assesseure la plus ancienne,

M. A…

Le président-rapporteur,

A. MARCHAND

L’assesseure la plus ancienne,

M. A…

Le greffier,

signé

C. Ravera

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef

Ou par délégation, le greffier