Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 21 octobre 2023, M. E… D… demande au tribunal d’annuler la décision n° 23-95 du 23 février 2023, par laquelle la maire de Paris a refusé d’autoriser le changement d’usage d’un local situé au 25 avenue de Wagram (75017).

Il soutient que :

- la décision est entachée d’incompétence ;

- le changement d’usage du local a été autorisé sous condition par une décision du préfet de Paris du 13 décembre 1985 ; la condition prévue, consistant à ce que le local reste occupé par un membre d’une profession libérale réglementée, est remplie puisqu’il a vocation à demeurer un cabinet dentaire, comme c’est actuellement le cas ;

- le règlement municipal du 15 décembre 2021 n’est pas applicable à la situation en cause, constituée préalablement à sa publication ; la prescription trentenaire fait obstacle à ce qui doit être regardé comme l’abrogation de l’autorisation accordée en 1985 ;

- le local ne comprend pas de surfaces de bureaux et n’est pas aujourd’hui à usage d’habitation, contrairement à ce que mentionnent les motifs de la décision ; il ne comporte pas les commodités qui permettraient d’y habiter ;

- la décision est entachée d’erreur manifeste d’appréciation dès lors qu’elle a pour effet d’empêcher l’installation de chirurgiens-dentistes dans Paris, alors que leur nombre y diminue continuellement.

Par un mémoire en défense, enregistré le 10 janvier 2025, la Ville de Paris conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de la construction et de l’habitation ;

- la décision du Conseil d’Etat n° 277960 du 26 juillet 2007 ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Raimbault,

- et les conclusions de M. Grandillon, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. M. D… est propriétaire d’un appartement de cinq pièces, d’une surface de 148 m², situé au premier étage de l’immeuble sis au 25 avenue de Wagram (75017), à usage d’habitation mais qui accueille depuis 1985 son activité de chirurgien-dentiste, conformément à une dérogation aux dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation accordée par le préfet de Paris le 13 décembre 1985. Il a accepté une offre d’achat déposée par trois confrères, M. B… et M^mes A… et S. Ces derniers ont demandé à la maire de Paris l’autorisation de bénéficier d’une dérogation à l’usage d’habitation de ce local afin de pouvoir y poursuivre leur activité. Par une décision n° 23-95 du 23 février 2023, la maire de Paris a rejeté cette demande. Le 26 juin 2023, M. D… a formé un recours gracieux à l’encontre de ce refus. Par la présente requête, M. D… demande l’annulation de la décision du 23 février 2023.

2. En premier lieu, par une décision du 18 février 2022, régulièrement publiée, la maire de Paris a délégué sa signature à M^me C…, sous-directrice de l’habitat et signataire de la décision litigieuse, pour signer, notamment : « les actes en lien avec la réglementation relative aux autorisations de changement d’usage des locaux d’habitation au titre du Code de la construction et de l’habitation », de sorte que le moyen tiré de son incompétence doit être écarté.

3. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction en vigueur le 13 décembre 1985 : « 1. Les locaux à usage d’habitation ne peuvent être ni affectés à un autre usage (…) Il ne peut être dérogé à ces interdictions que par autorisation administrative préalable et motivée, après avis du maire. / Le préfet peut autoriser l’exercice, sous certaines conditions, dans une partie d’un local d’habitation, d’une profession qui ne puisse à aucun moment revêtir un caractère commercial si ce local constitue en même temps la résidence du demandeur. » A la date de la décision attaquée, l’article L. 631-7-1 du même code disposait que : « L’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble, après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d’arrondissement concerné. Elle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. / L’autorisation de changement d’usage est accordée à titre personnel. Elle cesse de produire effet lorsqu’il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l’exercice professionnel du bénéficiaire. Toutefois, lorsque l’autorisation est subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne. Les locaux offerts en compensation sont mentionnés dans l’autorisation qui est publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier. / L’usage des locaux définis à l’article L. 631-7 n’est en aucun cas affecté par la prescription trentenaire prévue par l’article 2227 du code civil. / Pour l’application de l’article L. 631-7, une délibération du conseil municipal fixe les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et déterminées les compensations par quartier et, le cas échéant, par arrondissement, au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d’habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements. » Enfin, par sa décision n° 277960 du 26 juillet 2007, le Conseil d’Etat statuant au contentieux a jugé « qu’il résulte des termes, de l’objet et de l’économie générale des dispositions de la loi du 1er septembre 1948, dont est issu l’article 340 de l’ancien code de l’urbanisme et de l’habitation, que les dérogations et autorisations de changement d’affectation s’attachaient à la personne et non au local avant même l’adoption des dispositions de la loi du 23 décembre 1986 ».

4. M. D… soutient que, par une décision du 13 décembre 1985, le préfet de Paris avait accordé une autorisation de changement d’usage du local litigieux, qui s’attachait à ce dernier et ne revêtait pas un caractère personnel, de sorte que la maire de Paris ne pouvait pas refuser un changement d’usage déjà autorisé par une décision devenue définitive. Toutefois, le courrier de la direction de l’urbanisme et des équipements de la préfecture de Paris produit par M. D… mentionne que, par cette décision du 13 décembre 1985, le préfet de Paris « vous a accordé l’autorisation sollicitée, sous réserve du droit des tiers, à condition que ce local, s’il n’est pas rendu à l’usage d’habitation, reste occupé par un membre d’une profession libérale réglementée. » Il ressort des termes mêmes de cette décision que la dérogation était ainsi accordée à M. D… lui-même, en raison de son activité professionnelle et non de sa qualité de propriétaire, et n’était pas attachée au local, de sorte que le moyen tiré de ce que l’autorisation revêtait un caractère réel doit être écarté.

5. En troisième lieu, dès lors que la dérogation accordée le 13 décembre 1985 revêtait un caractère personnel, il incombait aux acheteurs de l’appartement en cause de demander une nouvelle dérogation afin de pouvoir y exercer leur activité. A la date de cette demande, le règlement municipal du 15 décembre 2021 était entré en vigueur, de sorte que la maire de Paris pouvait légalement se fonder sur ses dispositions pour refuser d’accorder cette dérogation.

6. En quatrième lieu, il ressort des termes mêmes des dispositions de l’article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation précitées qu’elles excluent l’application de la prescription trentenaire prévue à l’article 2227 du code civil.

7. En cinquième lieu, aux termes de l’article 4 du règlement municipal du 15 décembre 2021 fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation, pris sur le fondement des dispositions précitées : « L’autorisation visant au changement d’usage de locaux d’habitation peut être accordée à titre personnel sans compensation lorsqu’elle est demandée : / 1°) par une personne physique en vue d’y exercer une profession libérale réglementée entrant dans le champ d’application de la loi du 29 novembre 1966 sur les Sociétés civiles professionnelles ou de la loi du 31 décembre 1990 sur les Sociétés d’exercice libéral, dans la limite d’un seul local par professionnel, dans les cas suivants : / – dans les quartiers autres que ceux où a été constatée une prédominance des surfaces de bureaux par rapport aux surfaces de logements définis à l’annexe n° 2, lorsque la surface du local, objet du changement d’usage, ne dépasse pas 50 m² par professionnel exerçant une profession libérale réglementée et dans la limite de 150 m² par local ».

8. Il ressort de la lettre même de ces dispositions qu’elles s’appliquent, non pas aux locaux comportant des surfaces de bureaux, mais aux quartiers dans lesquels la surface de bureaux est prédominante par rapport aux surfaces de logement. La circonstance que le local en cause ne soit pas à usage de bureaux est dès lors sans incidence. Il en va de même, à la supposer établie, de la circonstance que ce local ne comporte pas de cuisine ou de salle de bain, dès lors que l’usage d’habitation revêt une dimension purement juridique.

9. En dernier lieu, M. D… n’assortit pas des précisions permettant au tribunal d’en apprécier la portée ses allégations tirées de la baisse de la densité de chirurgiens-dentistes à Paris et des pratiques « contestables » des centres dentaires.

10. Il résulte de tout ce qui précède que la requête de M. D… doit être rejetée.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. D… est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. E… D… et à la Ville de Paris.

Délibéré après l’audience du 25 septembre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Nathalie Amat, présidente,

M. Gaël Raimbault, premier conseiller,

M^me Paule Desmoulière, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 octobre 2025.

Le rapporteur,

Signé

G. RaimbaultLa présidente,

Signé

N. AmatLa greffière,

Signé

L. Thomas

La République mande et ordonne au préfet de la région Ile-de-France, préfet de Paris, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.