Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 19 janvier 2024, et des mémoires complémentaires, enregistrés les 19 septembre et 27 octobre 2025, la société civile immobilière (SCI) Les Deux Ours, représentée par M^e Franceschetti, demande au tribunal :

d’annuler l’arrêté du 6 septembre 2023 par lequel le maire de la commune de Verrières-le-Buisson lui a délivré un certificat d’urbanisme opérationnel défavorable pour un projet de division parcellaire en deux lots A et B, en vue de la construction d’une habitation individuelle sur le lot B d’une emprise de 105 mètres carrés, ainsi que la décision de rejet de son recours gracieux du 20 novembre 2023 ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Verrières-le-Buisson la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le projet ne méconnait pas les dispositions de l’annexe 4 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) dès lors que l’allée de la Garenne présente des constructions de styles très diversifiés et la superficie des terrains y est très variable ; qu’aucune disposition ne fait mention d’une superficie minimum exigée pour permettre une division parcellaire, ou pour considérer un terrain comme constructible ; qu’aucun bâtiment privé situé allée de la Garenne n’est listé parmi les éléments bâtis à préserver ou à protéger ; que le mur extérieur de la maison existante n’est pas en meulière ; que la notion d’espace paysager remarquable à protéger au niveau du végétal, dans le secteur du Lac de Cambacérès n’interdit pas la création de construction nouvelle, dès lors que celle-ci ne génère pas la destruction de végétaux, or le projet de construction n’est pas situé en limite de fond de parcelle, mais en son milieu, de sorte que celui-ci n’entrainerait la destruction d’aucun arbre ou végétaux ; et qu’il n’existe sur la parcelle aucun élément végétal à préserver ou à protéger ;

- il ne méconnait pas l’article UH 7 du règlement du PLU ;

- le projet ne porte pas atteinte à l’intérêt paysager ou aux lieux environnants.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 27 novembre 2024 et 13 octobre 2025, la commune de Verrières-le-Buisson, représentée par M^e Treca, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de la SCI Les Deux Ours la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable en raison du défaut de qualité pour représenter du gérant de la SCI Les deux Ours ;

- les moyens soulevés par la SCI requérante ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Jouguet, rapporteure,

- les conclusions de M^me Maisonneuve, rapporteure publique,

- et les observations de M^e Palombelli, représentant la commune de Verrières-le-Buisson.

Considérant ce qui suit :

La société civile immobilière (SCI) Les Deux Ours est propriétaire d’un terrain situé au 12 allée de la Garenne à Verrières-le-Buisson, d’une superficie de 888 mètres carrés, cadastré section AL n° 228. Le 25 juillet 2023, elle a sollicité la délivrance d’un certificat d’urbanisme opérationnel en vue de la division de cette parcelle en deux lots A et B, et de la construction d’une habitation individuelle d’une emprise de 105 mètres carrés sur le lot B. Par un arrêté du 6 septembre 2023, le maire de la commune de Verrières-le-Buisson lui a délivré un certificat d’urbanisme opérationnel défavorable. Par la requête susvisée, la SCI Les Deux Ours demande l’annulation de cet arrêté ainsi que de la décision de rejet de son recours gracieux du 20 novembre 2023.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, d’une part, aux termes de l’article L. 151-19 du code de l’urbanisme : « Le règlement peut identifier et localiser les éléments de paysage et identifier, localiser et délimiter les quartiers, îlots, immeubles bâtis ou non bâtis, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à conserver, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d’ordre culturel, historique ou architectural et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation leur conservation ou leur restauration. Lorsqu’il s’agit d’espaces boisés, il est fait application du régime d’exception prévu à l’article L. 421-4 pour les coupes et abattages d’arbres ». Le terrain d’assiette du projet, situé au 12 allée de la Garenne, sur le territoire de la commune de Verrières le Buisson, est situé dans le quartier du Lac de Cambacérès, identifiée par le plan du patrimoine bâti et végétal à protéger du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de cette commune, comme étant un « secteur paysager végétal remarquable » protégé au titre de l’article L. 151-19 du code de l’urbanisme.

D’autre part, aux termes de l’annexe 4 du règlement du PLU auquel renvoit le plan du patrimoine bâti et végétal à protéger mentionné au point précédent : « La ville compte quatre secteurs d’espaces paysagers remarquables au niveau du végétal au sein du territoire communal qui portent sur : / (…) – le quartier du Lac Cambacérès ; / (…). [Au sein du] Quartier du lac de Cambacérès / Le plan des voiries de ce secteur reprend le tracé des chemins du parc de la propriété Cambacérès. L’urbanisation y est ouverte et laisse la place à de nombreux beaux arbres. La composition botanique des jardins traduit celle des jardins de la fin du XIXème siècle : Pin Laricio de Corse, Séquoias géants, Cyprès chauve (aussi appelé Cyprès de Louisiane), Tulipier de Virginie, Hêtres pourpre, Cyprès de Lawson, … Cet exotisme botanique est complété par des arbres plus communs tels que chênes pédonculés, frênes, tilleuls, érables et platanes. L’agencement des jardins, leurs tailles, leurs diversités botaniques, l’âge des végétaux sont particulièrement favorables au développement urbain de la biodiversité. Au-delà de la diversité spécifique, c’est la maturité des arbres et arbustes qui caractérise le paysage botanique de ce secteur. En effet, la plupart des arbres majeurs sont au moins centenaires. / Le domaine public est en résonnance avec la qualité des espaces verts privés. Les avenues Cambacérès, Leclerc et Carnot sont larges et bordées de platanes massifs, d’au moins 60 ans et taillés en rideau. Les pieds d’arbres sont plantés. / L’ensemble des végétaux présents dans ce secteur sont protégés et à conserver et soumis aux règles inscrites dans l’article 13 de la zone UH dans laquelle ce secteur se situe ». Aux termes de l’article 13 de la zone UH du règlement du PLU : « (…) Sur les éléments végétaux, isolés ou situés dans un espace paysager remarquable, identifiés au titre de l’article L.151-19 du Code de l’Urbanisme sur le plan du patrimoine bâti et végétal à protéger et recensés en annexe du présent document, il conviendra de respecter les prescriptions suivantes : / – les travaux ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément de l’espace paysager identifié sont soumis à déclaration ; / – les aménagements de voirie et les travaux réalisés sur les terrains concernés doivent être conçus pour garantir la pérennité et la mise en valeur des ensembles paysagers identifiés ; / – les espaces paysagers identifiés doivent être préservés. La coupe ou l’abattage d’arbres situés dans ces espaces paysagers identifiés ne peut être autorisé que pour des raisons sanitaires. Les arbres coupés ou abattus devront alors être remplacés par des essences de qualité équivalente. Il conviendra de respecter l’ambiance végétale initiale et la composition existante ; / – aucune construction n’est autorisée sur l’emplacement de ces espaces paysagers identifiés (…) ».

Pour prendre la décision attaquée, le maire de la commune de Verrières le Buisson a retenu que le projet litigieux conduit à diviser une parcelle en deux lots distincts dont la superficie serait insuffisante au regard de l’annexe 4 du PLU qui identifie le quartier du lac de Cambacérès comme secteur patrimonial remarquable à protéger, en ce qu’il comprend de nombreux jardins particulièrement favorables, par leur agencement, leur taille, leur diversité botanique et l’âge des végétaux, à la biodiversité et en ce qu’il se caractérise par de grandes parcelles dont la superficie permet le maintien d’une certaine qualité des espaces verts privés.

Tout d’abord, il ressort des pièces du dossier que le projet envisagé prévoit la division de la parcelle cadastrée section AL n° 228, en deux lots de 405 et 483 mètres carrés. Il ressort également des pièces du dossier que le quartier du Lac de Cambacérès, dans lequel se situe le terrain d’assiette du projet, présente des parcelles d’une superficie moyenne supérieure à la taille des parcelles qui résulteraient de la division projetée. Ainsi, dans l’allée de la Garenne, sur trente-trois parcelles, seules sept mesurent moins de 480 mètres carrés, et la moyenne de leur superficie est de 700 mètres carrés. Par ailleurs, il ressort des photographies aériennes produites par la commune, que la parcelle litigieuse présente une faible densité de construction et se compose, sur une large moitié de sa surface, d’une végétation dense et d’arbres de hautes tiges.

Ensuite, si l’annexe 4 du règlement du PLU n’impose aucune surface minimale de parcelle, elle indique que le quartier du lac du Cambacérès est marqué par une urbanisation ouverte, laissant place à de nombreux beaux arbres. Elle renvoie expressément à l’article 13 du règlement du PLU, qui exige la préservation des espaces paysagers identifiés, et interdit la coupe ou l’abattage d’arbres situés dans ces espaces sauf pour raisons sanitaires, ainsi que toute construction sur l’emplacement de ces espaces protégés.

Dans ces conditions, la commune a pu estimer dans la décision attaquée, sans méconnaitre l’annexe 4 du règlement du PLU précitée, que la superficie résiduelle des parcelles issues de la division projetée serait insuffisante au maintien de l’espace paysager protégé, la circonstance qu’il n’existe aucune superficie minimale étant, à cet égard, sans incidence sur cette appréciation, ni sur la faculté de la commune à protéger les espaces verts de la parcelle litigieuse qui pourrait être menacés par le projet en vue de construire envisagé.

Par ailleurs, compte tenu du motif de la décision attaqué, rappelé au point 4 du présent jugement, la société requérante ne peut utilement se prévaloir de l’absence de classement d’un bâtiment privé allée de la Garenne, et de la circonstance que la maison existante ne comporte aucun mur en meulière. Elle ne peut, davantage, se prévaloir de ce que l’interdiction de toute destruction de végétaux serait contraire aux dispositions précitées de l’annexe 4 du règlement du PLU, la décision attaquée ne se fondant pas sur un tel motif.

En tout état de cause, si la société Les deux Ours soutient que les seuls végétaux à protéger se situent en bordure latérale et arrière de la parcelle, et qu’il n’existe que deux arbres de hautes tiges sur le terrain, situés en fond de parcelle, de sorte qu’aucun arbre ou végétal ne sera détruit par la construction projetée, il ressort toutefois des photographies aériennes produites par la commune de Verrières-le-Buisson, que la parcelle en litige est recouverte, sur l’intégralité de sa partie non bâtie, par des arbres et de la végétation. Dès lors, la construction projetée, d’une emprise de 105 mètres carrés sur un lot de 483 mètres carrés, aura nécessairement pour effet de détruire une partie des espaces verts protégés.

Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de l’absence de la méconnaissance, par le projet litigieux, de l’annexe 4 du règlement du PLU doit être écarté dans toutes ses branches.

En second lieu, ainsi qu’il est dit au point 4 du présent jugement, pour édicter le certificat d’urbanisme défavorable en litige, la commune de Verrières-le-Buisson s’est fondée uniquement sur la méconnaissance par le projet des dispositions de l’annexe 4 du règlement du PLU. Dès lors, la circonstance que le projet ne méconnaitrait pas les dispositions de l’article 7 de ce règlement est sans incidence sur la légalité de la décision attaquée, et ce moyen doit être écarté comme inopérant.

Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions en annulation présentées par la SCI Les Deux Ours contre l’arrêté du 6 septembre 2023 pris par la maire de la commune de Verrières-le-Buisson, et la décision du 20 novembre 2025 rejetant son recours gracieux doivent être rejetées.

Sur les frais liés à l’instance :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Verrières-le-Buisson, qui n’est pas, dans la présente instance, la partie tenue aux dépens ou la partie perdante, la somme demandée par la SCI Les Deux Ours au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu en revanche, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la SCI Les Deux Ours, une somme de 1 800 euros à verser à la commune de Verrières-le- Buisson au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er :

La requête de la SCI Les Deux Ours est rejetée.

La SCI Les Deux Ours versera à la commune de Verrières-le-Buisson une somme de 1 800 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Les Deux Ours et à la commune de Verrières-le-Buisson.

Délibéré après l’audience publique du 31 mars 2026 à laquelle siégeaient :

M^me Boukheloua, présidente,

M^me Caron, première conseillère,

M^me Jouguet, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 14 avril 2026.

La rapporteure,

signé

A. JouguetLa présidente,

signé

N. Boukheloua

La greffière,

signé

B. Bartyzel

La République mande et ordonne à la préfète de l’Essonne en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.