2024R00024 – 2502700004/1

TRIBUNAL DE COMMERCE DE LORIENT

ORDONNANCE DU 27/01/2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2024R24

Ordonnance d’expertise judiciaire

* Demandeur (s) : LES PECHERIES DE LA COTINIERE [Adresse 1]

* Représentant (s) : Maître Emmanuelle MONTERAGIONI-LAMBERT et Maître Martine CAMUS

Défendeur (s) : SARL PIER III [Adresse 2]

Représentant (s) : Maître Claire DARY

Président : Monsieur Michel CAPGreffier : Madame Emmanuelle EVENO

Débats à l’audience du 09/01/2025

LES FAITS, LA PROCEDURE ET LES PRETENTIONS DES PARTIES :

La société LES PECHERIES DE LA COTINIERE exerce l’activité de poissonnerie depuis 40 ans et dispose de plusieurs magasins, notamment à [Localité 1].

Elle exploite son activité dans des locaux sis au [Adresse 3] dans le cadre d’une « convention d’occupation par sous-location » signé avec la société PIER III le 10 septembre 2013, à effet au 1 er octobre 2013.

La convention prévoyait un loyer mensuel de 3.100 € HT, soit 3.720 € TTC.

Suite à des problèmes d’infiltrations dans les locaux, la société LES PECHERIES DE LA COTINIERE a, par courrier recommandé du 7 septembre 2023, mis en demeure la société PIER III d’effectuer des travaux.

En réponse, la société PIER III a adressé à la société LES PECHERIES DE LA COTINIERE une lettre de rappel de loyer d’un montant de 14.613,26 € TTC au titre d’un rattrapage d’indexation de loyer non appliquée sur les années 2022 et 2023, et fixant le nouveau loyer mensuel à la somme de 3.864,64 € HT, soit 4.637,57 € TTC.

La société LES PECHERIES DE LA COTINIERE y a répondu par l’intermédiaire de son avocat le 22 septembre 2023 en contestant les sommes réclamées au titre de l’indexation, et en demandant le détail des calculs.

La société LES PECHERIES DE LA COTINIERE a alors fait établir un constat d’huissier le 10 novembre 2023 faisant état de nombreux désordres : infiltrations, affaissement du bâtiment, dalle béton fissurée, poutrelles métalliques qui se dévissent du plafond, portes de la chambre froide et baies vitrées difficiles à ouvrir, etc.

Le 23 janvier 2024, constatant que la poissonnerie était inondée après trois semaines de fermeture pour congés, la société LES PECHERIES DE LA COTINIERE a fait réaliser un second constat d’huissier.

Suivant procès-verbal de saisie conservatoire de créances du 26 juin 2024, la société PIER III, a fait procéder à la saisie de la somme de 37.752,38 € TTC entre les mains du CREDIT MUTUEL DE BRETAGNE, au titre des loyers impayés.

Puis, par exploit d’huissier du 9 juillet 2024, la société PIER III a fait assigner la société LES PECHERIES DE LA COTINIERE devant le tribunal de commerce de LORIENT en paiement de la somme de 37.752,38 € au titre des loyers impayés.

La société LES PECHERIES DE LA COTINIERE a fait opposition à la saisie conservatoire en saisissant le juge de l’exécution de LA ROCHELLE.

Parallèlement, les démarches amiables aux fins de réalisation des travaux n’ayant pas abouti, la société LES PECHERIES DE LA COTINIERE, a, par exploit d’huissier du 19 juillet 2024, fait assigner la société PIER III devant le juge des référés du tribunal de commerce de LORIENT aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

L’affaire a été retenue à l’audience de référé du 9 janvier 2025 lors de laquelle le Président d’audience a autorisé la demanderesse à produire ses relevés bancaires justifiant du règlement des loyers, jusqu’au 16 janvier 2025, et le défendeur à y répondre, jusqu’au 20 janvier 2025.

Le 16 janvier 2025, la société LES PECHERIES DE LA COTINIERE a transmis les relevés bancaires justifiant du règlement des loyers du mois d’août 2023 jusqu’au mois de janvier 2025.

Le 20 janvier 2025, la société PIER III a également transmis sa note en délibéré, aux termes de laquelle elle conteste notamment la véracité des comptes présentés par la société LES PECHERIES DE LA COTINIERE, et plus spécifiquement le montant du solde restant dû au 1 er janvier 2023 mentionné dans le grand livre des comptes.

Aux termes de ses conclusions déposées et réitérées oralement à l’audience du 9 janvier 2025, la société LES PECHERIES DE LA COTINIERE demande :

Vu les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, Vu les dispositions de l’article 873 du code de procédure civile, Vu les pièces produites, Vu l’absence d’opposition de principe de la SARL PIER III à l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire,

Désigner tel expert qu’il plaira avec mission de :

* Convoquer les parties ;

* Se rendre sur les lieux à [Adresse 3] ;

* Se faire remettre tous documents utiles, et notamment les justificatifs de la refacturation de l’électricité et de l’eau douce par la SARL PIER III ; subsidiairement, enjoindre à la SARL PIER III de les communiquer à la SARL LES PECHERIES DE LA COTINIERE dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, ce sous astreinte de 50 €/jour de retard passé ce délai ;

* Examiner les lieux, y compris les extérieurs, les désordres et en rechercher les causes ;

* Donner son avis sur la mise en place d’un compteur EDF indépendant ;

* Dire quels travaux doivent être entrepris, en chiffrer le coût et préciser leur durée prévisible ;

* D’une façon générale, fournir tous éléments permettant au tribunal d’apprécier les responsabilités et de chiffrer les préjudices subis par la SARL LES PECHERIES DE LA COTINIERE;

Fixer la consignation et le délai pour le dépôt du rapport de l’expert, lequel devra préalablement adresser aux parties un pré-rapport en leur laissant un délai minimal d’un mois pour présenter leurs observations ;

Débouter la SARL PIER III de toutes ses autres demandes, fins et conclusions articulées contre la SARL LES PECHERIES DE LA COTINIERE,

Suspendre intégralement le paiement du loyer et des charges par la SARL LES PECHERIES DE LA COTINIERE dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire et de la décision définitive qui en

découlera ; subsidiairement, limiter à la somme de 1.000 € HT le montant du loyer mensuel et dire que le loyer et les charges seront séquestrées sur le compte CARPA du Bâtonnier de l’Ordre des Avocats du Barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire et de la décision définitive qui en découlera ;

Réserver les dépens ;

Aux termes de ses conclusions déposées et réitérées oralement à l’audience du 9 janvier 2025, la société PIER III oppose :

Dire et juger que la société PIER III formule toutes protestations et réserves à la demande d’expertise judiciaire formée par la société LES PECHERIES DE LA COTINIERE ;

Débouter la société LES PECHERIES DE LA COTINIERE de ses demandes de condamnation sous astreinte de justificatifs de refacturation dès lors que la société PIER III les a produits aux débats ;

Condamner à titre provisionnel la société LES PECHERIES DE LA COTINIERE à payer à la société PIER III la somme 34.070,94 € TTC, correspondant à l’indexation des loyers impayés, au taux d’intérêt légal ;

Condamner la société LES PECHERIES DE LA COTINIERE à payer à la société PIER III la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la même aux entiers dépens ;

SUR CE, NOUS, JUGE DES REFERES

1. Sur la demande d’expertise judiciaire

L’article 145 du code de procédure civile dispose que :

« S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé. » ;

[…]

En l’espèce, la société PIER III n’a pas de moyen opposant à la mesure d’expertise judiciaire.

Dans ces conditions, la désignation d’un expert apparaît utile et nécessaire à la solution du litige entre les parties afin de permettre de déterminer notamment l’origine des désordres d’infiltrations, et les mesures propres à y remédier.

La mission d’expertise telle que formulée par la société LES PECHERIES DE LA COTINIERE dans ses écritures sera reprise en partie dans le dispositif de la présente ordonnance.

Il sera également demandé à l’expert d’apurer les comptes entre les parties.

Tous droits et moyens des parties sur le fond demeureront expressément réservés.

Les opérations d’expertise seront déclarées communes et opposables à la société LES PECHERIES DE LA COTINIERE et à la société PIER III.

Il paraît de bon droit de laisser à la charge de la société LES PECHERIES DE LA COTINIERE l’avance à valoir sur la rémunération de l’expert.

2. Sur la demande de communication de pièces sous astreinte

La société LES PECHERIES DE LA COTINIERE demande au juge des référés d’enjoindre à la société PIER III de lui communiquer sous astreinte les justificatifs concernant les factures d’électricité et d’eau douce.

En application de l’article 133 du code de procédure, tout juge a la faculté d’enjoindre une communication de pièces.

En l’espèce, la société PIER III a communiqué l’ensemble des factures EDF ainsi que des tableaux de consommations avec la quote-part de la société LES PECHERIES DE LA COTINIERE.

Il convient de laisser à l’expert le soin d’apprécier si ces documents lui permettent de mener à bien sa mission. Dans le cas contraire, il pourra en demander la communication aux parties, et en référer au juge chargé du contrôle des expertises en cas de difficulté, conformément aux dispositions de l’article 243 du code de procédure.

Dans ces conditions, la société LES PECHERIES DE LA COTINIERE sera déboutée de sa demande visant à enjoindre à la société PIER III de lui communiquer sous astreinte des justificatifs de la refacturation de l’électricité et de l’eau douce.

3. Sur la demande de provision

La société LES PECHERIES DE LA COTINIERE s’oppose à la demande de provision au titre des loyers impayés compte-tenu des contestations sérieuses existant tant sur le principe que le quantum de l’indexation.

La société PIER III réplique que l’indexation du loyer fait partie du loyer contractuel, et que rien ne justifie une rétention de paiement.

L’article 873 alinéa 2 du code de procédure civile dispose :

« Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il [le président] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’une procédure en règlement des loyers a été introduite au fond par la société PIER III devant le tribunal de commerce de LORIENT. L’affaire inscrite sous le n°RG 2024J000279 est actuellement instruite devant le juge chargée d’instruire l’affaire. Un calendrier de procédure a été fixé avec échange des conclusions respectives des parties, ce qui prouve que des contestations sérieuses ont été formulées par la société LES PECHERIES DE LA COTINIERE.

Dès lors, le juge du fond étant déjà saisi de l’affaire et vu l’existence de contestations sérieuses de la part de la société LES PECHERIES DE LA COTINIERE, il convient de dire que les demandes de provision de la société PIER III au titre de l’indexation des loyers à hauteur de 34.070,94 € TTC et, à titre subsidiaire, au titre des loyers non payés à hauteur de 17.747 €, excèdent les pouvoirs du juge des référés.

4. Sur la demande de suspension des loyers

La société LES PECHERIES DE LA COTINIERE sollicite la suspension du paiement du loyer dans l’attente de l’issue des opérations d’expertise judiciaire et de la procédure qui en résultera.

En vertu des articles 872 et 873 du code de procédure civile, le juge des référés est compétent pour ordonner en urgence une provision, des mesures visant à prévenir un dommage imminent ou à faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, la société LES PECHERIES DE LA COTINIERE demande la suspension des loyers en ne visant aucun fondement juridique.

Ne s’agissant ni d’une demande de provision, ni d’une mesure conservatoire ou de remise en état, le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur cette demande.

Dans ces conditions, il convient de débouter la société LES PECHERIES DE LA COTINIERE de sa demande de suspension intégrale du paiement du loyer et des charges dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire et de la décision définitive qui en découlera, ainsi que de sa demande subsidiaire visant à limiter à la somme de 1.000 € HT le montant du loyer mensuel.

Il n’y a pas non plus lieu de dire que le loyer et les charges seront séquestrés sur le compte CARPA du Bâtonnier de l’Ordre des Avocats du Barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire et de la décision définitive qui en découlera.

5. Sur les frais irrépétibles et dépens

A ce stade de la procédure, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile. La société PIER III sera donc déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Les dépens seront réservés sauf en ce qui concerne ceux du greffe qui seront mis à la charge de la société LES PECHERIES DE LA COTINIERE.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Michel CAP, juge en charge des référés près le tribunal de commerce de LORIENT, statuant contradictoirement et en premier ressort, assisté du greffier ;

Vu les articles 133, 145, 872 et 873 du code de procédure civile,

Avant dire droit quant au fond, tous droits et moyens des parties demeurant expressément réservés ;

Constatons que la désignation d’un expert est utile et nécessaire à la solution du litige ;

En conséquence,

Désignons Monsieur [V] [L] exerçant [Adresse 4] en qualité d’expert judiciaire avec la mission de :

* Convoquer les parties ;

* Se rendre sur les lieux à [Adresse 3] ;

* Se faire remettre tous documents utiles, et notamment les justificatifs de la refacturation de l’électricité et de l’eau douce par la société PIER III ;

* Examiner les lieux, y compris les extérieurs, les désordres et en rechercher les causes ;

* Donner son avis sur la mise en place d’un compteur EDF indépendant ;

* Dire quels travaux doivent être entrepris, en chiffrer le coût et préciser leur durée prévisible ;

* Apurer les comptes entre les parties ;

* D’une façon générale, fournir tous éléments permettant au Tribunal d’apprécier les responsabilités et de chiffrer les préjudices éventuels de la société LES PECHERIES DE LA COTINIERE ;

Disons que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile ; qu’en particulier il pourra recueillir de toutes personnes informées des déclarations ; qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout sapiteur de son choix dans une spécialité distincte de la sienne ;

Disons que la présente ordonnance sera notifiée par le greffier à l’expert qui devra faire connaître, sans délai, au président de ce tribunal, son acceptation ;

Disons que l’expert dressera du tout rapport qu’il devra déposer au greffe de ce tribunal dans le délai maximum de 6 mois à compter de la consignation, rapport devant être déposé en un seul et unique exemplaire ;

Disons qu’en cas de difficultés dans l’accomplissement de sa mission l’empêchant notamment de respecter le délai prescrit, l’expert en fera rapport au tribunal ;

Disons que l’expert devra, dans le même temps, informer immédiatement le tribunal au cas où les parties venant à se concilier, la mission deviendrait sans objet ;

Fixons la rémunération de l’expert à la somme de 4.000 €, provision qui devra être consignée au greffe dans le mois suivant le prononcé de la présente ordonnance, par la société LES PECHERIES DE LA COTINIERE ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout objet ;

Disons que le greffier de ce tribunal informera l’expert de la consignation intervenue ;

Disons que lors de la première ou au plus tard de la seconde réunion des parties, l’expert dressera, si nécessaire, un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

Disons que l’affaire pourra être rappelée, à l’initiative de l’une ou l’autre des parties, en cas de difficultés ;

Disons que l’expert transmettra aux parties, en même temps que son rapport, une copie de sa demande de taxation de ses honoraires ;

Disons que cette mesure d’expertise sera effectuée sous le contrôle de Monsieur le président de ce tribunal et qu’il lui en sera référé en cas de difficulté ;

Disons qu’en cas d’empêchement de l’expert ou de refus de sa part, il sera, à la requête de la partie la plus diligente, procédé à son remplacement, par ordonnance de Monsieur le Président de ce tribunal ;

Disons que ces opérations d’expertise seront déclarées communes et opposables à la société LES PECHERIES DE LA COTINIERE et à la société PIER III ;

Déboutons la société LES PECHERIES DE LA COTINIERE de sa demande visant à enjoindre à la société PIER III de lui communiquer sous astreinte des justificatifs de la refacturation de l’électricité et de l’eau douce ;

Disons que les demandes de provision de la société PIER III au titre de l’indexation des loyers à hauteur de 34.070,94 € TTC et, à titre subsidiaire, au titre des loyers non payés à hauteur de 17.747 € font l’objet de contestations sérieuses ;

Déboutons la société LES PECHERIES DE LA COTINIERE de sa demande de suspension intégrale du paiement du loyer et des charges dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire et de la décision définitive qui en découlera, ainsi que de sa demande subsidiaire visant à limiter à la somme de 1.000 € HT le montant du loyer mensuel ;

Déboutons la société LES PECHERIES DE LA COTINIERE de sa demande portant sur la séquestration du loyer et des charges sur le compte CARPA du Bâtonnier de l’Ordre des Avocats du Barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire et de la décision définitive qui en découlera ;

Déboutons la société PIER III de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Réservons les dépens sauf en ce qui concerne ceux du greffe qui seront mis à la charge de la société LES PECHERIES DE LA COTINIERE et liquidés à la somme de 57,72 € TTC ;

La présente décision a été signée sur l’original conservé au greffe en minute conformément à l’article 456 du code de procédure civile, et prononcée par mise à disposition au greffe en application de l’article 453du code de procédure civile, aux lieu et date susdits.

Ainsi jugé et prononcé

Le Greffier Madame Emmanuelle EVENO

Le Président Monsieur Michel CAP

Signe electroniquement par Michel CAP

Signe electroniquement par Emmanuelle EVENO, commis-greffier.