NUMERO D’INSCRIPTION AU REPERTOIRE GENERAL : 2024 001816

AUDIENCE PUBLIQUE DU TRIBUNAL DE COMMERCE DE MONT DE MARSAN

JUGEMENT DU 18/04/2025

DEMANDEUR(S) : ZAC (SARL), [Adresse 1]

REPRESENTANT(S) : ME LACOMME Nicolas AVOCAT AU BARREAU DE DAX

DEFENDEUR(S) : LES DUNES (SARL), [Adresse 2]

REPRESENTANT(S) : ME LAUVRAY Mathieu AVOCAT AU BARREAU DE BAYONNE

PREMIER APPEL A L’AUDIENCE DU 03/05/2024, APRES DIVERS RENVOIS DEBATS A L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 07/02/2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DEBAT ET DU DELIBERE : PRESIDENT : M. Christian CROUZET, juge faisant fonction de Président

JUGES : M. Gilles ROUMEGOUX M. Fabrice COLIN

GREFFIER AU DEBAT: M^me Myriam CRABOS, commis-greffier

VU L’ARTICLE 452 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE, LE PRESENT JUGEMENT A ETE PRONONCE ET SIGNE A LA DATE QUE DESSUS PAR MONSIEUR CHRISTIAN CROUZET JUGE FAISANT FONCTION DE PRESIDENT ASSISTE DE MME CRABOS MYRIAM COMMIS-GREFFIER

NAC : ACTION EN PAIEMENT DU PRIX OU EN SANCTION DU NON PAIEMENT

Par exploit en date du 12.04.2024 de Me, [A], commissaire de justice à, [Localité 1], la SARL ZAC dont le siège social est, [Adresse 1] a assigné la SARL LES DUNES sises, [Adresse 2], à effet de voir le tribunal :

Dire et juger que les effets du contrat de location gérance ont pris fin conventionnellement le 31 octobre 2022

Dire et juger que la société ZAC a quitté les lieux le 31 octobre 2022

Dire et juger que la société ZAC a versé la somme de 38 400 € au titre du loyer annuel pour la période comprise entre le 01 er mai 2022 et la 1 er mai 2023

Dire et juger que la société ZAC a versé la somme de 2 500 € au titre du dépôt de garantie

Dire et juger que la société LES DUNES a indûment perçu la somme de 19 200 € au titre du loyer annuel pour la période compris entre le 1 er novembre 2022 et le 1 er mai 2023, date à laquelle le contrat était résilié

Dire et juger que la société LES DUNES n’a pas restitué la somme de 2 500 € correspondante au montant du dépôt de garantie

Dire et juger la demande de la société ZAC recevable et bien fondée Condamner la société LES DUNES à lui payer :

* la somme de 19 200 € au titre du loyer indument perçu du 01 er novembre 2022 au 1 er mai 2023

* la somme de 2 500 € au titre de la restitution du montant du dépôt de garantie

* les deux sommes ci-dessus assorties de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 12.04.2023, outre la capitalisation des intérêts par année entière

Condamner la société LES DUNES à lui payer la somme de 2 000 € sur le fondement de l’Art 700 du Code de Procédure Civile

Condamner la société LES DUNES aux entiers dépens

PRETENTIONS DES PARTIES :

La société ZAC soutient avoir réglé indument la somme de 19 200 € au titre de loyers dans le cadre de la location gérance consentie par la société LES DUNES et en sollicite la restitution, outre celle du dépôt de garantie de 2 500 € et les frais irrépétibles

En réplique, la société LES DUNES soutient que le loyer convenu entre les parties pour la prolongation de 6 mois du contrat de location gérance était bien de 38 400 €, de sorte qu’il n’y a aucune restitution à opérer, et pas davantage de restitution concernant le dépôt de garantie eu égard l’état déplorable dans lequel le fonds a été rendu ; la société LES DUNES forme à cet égard plusieurs demandes reconventionnelles

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il conviendra de se reporter à la lecture de leurs conclusions déposées au tribunal, et reprises oralement à l’audience s’agissant de la partie défenderesse

MOTIVATION DU TRIBUNAL :

Attendu qu’il ressort des faits constants de la procédure tels qu’ils sont établis par les écritures des parties et les pièces y annexées que :

* la société LES DUNES a donné en location gérance son fonds de commerce de bar et restauration sis à, [Localité 2] à la société ZAC suivant contrat en date du 28.05.2021, pour une durée d’un an, renouvelable tacitement à compter du 1 er mai 2021, et moyennant le loyer annuel de 36 000 € TTC, redevance réduite eu égard à la période en cause (Covid), avec en outre un dépôt de garantie de 2 500 € versé par la société ZAC

* les parties ont ensuite convenu, au terme de la première année d’exploitation, et afin d’envisager une éventuelle cession du fonds, de renouveler le contrat de location gérance pour une durée de 6 mois, du 1 er mai 2002 au 31 octobre 2022

* deux avenants ont été signés entre les parties le 25 mai 2022

* la société ZAC, à la lecture du second avenant, soutient que le loyer était prévu à hauteur de la somme de 38 400 € pour une année, et que n’étant restée que 6 mois dans les lieux, la société LES DUNES doit lui restituer la somme de 19 200 € indûment perçue, ainsi que le dépôt de garantie de 2 500 € non restitué à sa sortie

* la société LES DUNES soutient de ce son côté qu’une erreur de plume a été commise par le rédacteur du contrat, la société FIDUCIAL SOFIRAL BORDEAUX, avec la mention « loyer annuel » alors que la commune intention des parties était un loyer de 38 400 € pour la durée du renouvellement de 6 mois seulement, la période estivale de l’année 2022 était nettement plus favorable que celle de l’année 2021

Sur la commune intention des parties s’agissant du montant du loyer :

* le litige entre les parties relève donc du sens à donner à la clause prévue dans l’avenant ; la recherche de la volonté des parties est donc nécessaire en l’espèce car ce qui compte n’est pas ce qui est écrit dans le contrat, mais ce qui a été voulu par elles dans la globalité, en fonction des circonstances extérieures au contrat (contenu des pourparlers, équilibre général du contrat…)

* l’Article 1188 du Code Civil dispose en effet que : « Le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. »

* en l’espèce, la durée du contrat de location gérance, à l’issue de la première année, a été modifiée et portée à 6 mois ferme, sans possibilité de reconduction, soit du 01 er mai 2022 au 31 octobre 2022, sauf en cas de rachat du fonds de commerce par le locataire gérant ; il n’y a aucune contestation sur ce fait par l’une ou l’autre partie

* le litige concerne uniquement le montant du loyer, à savoir si la somme de 38 400 € était convenue pour 6 mois ou 1 an

* il apparait que la société ZAC a réglé la somme de 38 400 € en 12 virements intervenus entre le 09 juin 2022 et le 12 août 2022, soit postérieurement à la signature des deux avenants ; on peut clairement en déduire que dans l’esprit de la société ZAC à ce moment là, il s’agissait bien du montant du loyer convenu pour la période de renouvellement du contrat, soit 6 mois, sinon elle n’aurait réglé que la somme de 19 200 € durant ce laps de temps, sachant qu’elle devait cesser de louer au 31.10.2022

* sur le mail du 12.07.2022 adressé par la société ZAC à FIDUCIAL, son comptable et rédacteur de l’acte litigieux, la société ZAC précise que « le loyer est convenu à 38400 €/TTC et non pas 61800/TTC » (tel que mentionné dans le premier avenant)

* il est clair que le litige entre les parties est né de l’erreur de plume du rédacteur de l’acte, le cabinet FIDUCIAL, et que cela ressort clairement du mail adressé par la société ZAC elle-même le 12.09.2022 se plaignant des multiples erreurs commises dans la rédaction de l’acte de renouvellement du contrat de location gérance, ayant donné lieu à plusieurs versions, avec des erreurs sur les dates et le montant du loyer ; la société ZAC ne fait toutefois aucun grief quant au montant des loyers qu’elle a déjà versés à cette date (soit la somme totale de 38 400 €) et ne mentionne aucunement un versement indu et/ou le remboursement de la somme de 19 200 € qu’elle aurait versé en trop

* le rédacteur de l’avenant a en fait reprit les termes du premier contrat de location gérance conclu entre les parties, avec le terme « loyer annuel », dans le 1 er avenant « 61800 € annuel » mais aussi dans le 2 ne avenant avec le montant de la location rectifié « 38400 € annuel », le terme « annuel » ayant été manifestement laissé par erreur alors que la durée de reconduction du contrat était bien prévu pour 6 mois uniquement, fait non contesté par les parties, de sorte que le montant du loyer ne pouvait être que « semestriel » et non pas « annuel », tel que mentionné à tort par le rédacteur de l’acte

* la commune intention des parties était de reconduire le contrat de location gérance uniquement pour 6 mois, du 1 er mai au 31 octobre 2022 uniquement, de sorte que le loyer de 38 400 € ne pouvait s’appliquer qu’à cette même période de renouvellement, soit pour 6 mois et non pas pour une année

Attendu que pour toutes ces raisons, la société ZAC doit être déboutée de sa demande de remboursement de la somme de 19 200 € comme injustifiée

Sur la restitution du dépôt de garantie :

* la société ZAC sollicite ensuite le remboursement du dépôt de garantie de 2 500 € qui ne lui a pas été versé par la société LES DUNES à la fin du contrat de location gérance

* en défense et au soutien de ses demandes reconventionnelles, la société LES DUNES allègue le fait que la société ZAC aurait restitué le fonds de commerce dans un état déplorable nécessitant des travaux de remise aux normes et qu’elle n’aurait pas restitué l’intégralité du matériel et mobilier mis à disposition dans le cadre du contrat de location gérance

* toutefois, ces allégations ne sont étayées par aucun élément probant dans la mesure où aucun état de lieux d’entrée et de sortie n’est produit à la procédure ; aucun inventaire au départ du locataire gérant n’est davantage produit ; les photos produites à la procédure, non datées ni certifiées, ne suffisant pas à établir la preuve des faits allégués, celles-ci étant contrecarrées par les photos prises de son côté par la société ZAC

* les factures d’entretien produites pas la société ZAC révèlent que le locataire gérant a entretenu le fonds de commerce en bon père de famille,

* il est enfin constant que la société LES DUNES, au départ de son locataire gérant, n’a formé aucune demande ou procédure s’agissant de l’état du fonds de commerce laissé, ni davantage au moment de la réception de la lettre de mise en demeure d’avril 2023 émise par la société ZAC, de sorte que l’on peut valablement douter du caractère véridique des faits allégués, établis pour les besoins de la procédure

Attendu que la société LES DUNES doit dès lors être condamnée à rembourser à la société ZAC la somme de 2 500 € au titre du dépôt de garantie versé au moment de l’entrée dans les lieux, outre intérêts de droit à compter du 12.04.2024, date de l’assignation

Sur les demandes reconventionnelles de la société LES DUNES :

Attendu que la société LES DUNES sollicite à titre reconventionnel la somme de 9 600 € en complément de loyer, au motif que la société ZAC s’est maintenue dans les lieux jusqu’en janvier 2023 alors que le contrat de location gérance était valable uniquement jusqu’au 30.10.2022

* il est en effet constant que les parties étaient en pourparlers pour le rachat du fonds par la société ZAC, de sorte que c’est pour cette raison qu’elle est restée dans les lieux jusqu’à ce que la société LES DUNES change d’avis et lui demande de quitter brutalement les lieux

* il n’est dès lors pas contesté que ce maintien dans les lieux les mois de novembre 2022 à janvier 2023 a bien eu lieu, sans versement d’une contrepartie

* sur la base du loyer convenu par les parties de 38 400 € pour 6 mois, il convient de condamner la société ZAC à payer à la société LES DUNES trois mois de loyers, soit la somme totale de 9 600 € (38 400 € /12 mois = 3200 € X3 mois= 9 600 €), outre intérêts de droit à compter du 12.04.2024, date de l’assignation

* s’agissant de la demande reconventionnelle de 4 000 € à raison de l’état de saleté et des dégradations, et la somme de 9 000 € à raison de la non restitution d’une partie du matériel alléguées par la société LES DUNES, il n’y sera pas fait droit pour les raisons évoqués supra concernant le dépôt de garantie

* la société LES DUNES sera également déboutée de sa demande d’indemnisation de son préjudice moral, celui-ci étant nullement certain, directe et déterminé

Attendu que la compensation entre les créances respectives de partie pourra être appliquée

* il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision

Sur les autres chefs de demandes :

Attendu que l’équité commande de laisser à la charge de la société ZAC les frais irrépétibles engagés dans la présente instance par la société LES DUNES et que ce tribunal fixe à la somme de 1 000 € sur le fondement de l’Art 700 du Code de Procédure Civile

* succombant partiellement, la société ZAC supportera les entiers dépens, en ce compris les frais de la présente instance liquidés à la somme de 57,23 €

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, assisté du greffier, par décision mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats conformément à l’Art 450 du CPC

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu l’Art 1188 et suivants du Code Civil,

Dit que la commune intention des parties était de reconduire le contrat de location gérance pour une période de 6 mois allant du 1 er mai au 31 octobre 2022 uniquement, avec un loyer pour cette période de 38 400 €

Déboute dès lors la société ZAC de sa demande en restitution de loyers indus comme injustifiée

Vu l’absence de preuve de quelques dégradations ou absence de matériel d’exploitation à la sortie du locataire gérant des lieux loués,

Condamne la société LES DUNES à restituer à la société ZAC le dépôt de garantie versée dans l’entrée des les lieux, soit la somme de 2 500 €, outre intérêts de droit à compter du 12.04.2024, date de l’assignation

Déboute la société LES DUNES de ses demandes reconventionnelles au titre des dégradations locatives et du préjudice de non restitution du matériel d’exploitation

Vu le maintien dans les lieux du locataire gérant de novembre 2022 à janvier 2023, soit en dehors du contrat de location gérance,

Condamne la société ZAC à payer à la société LES DUNES la somme de 9 600 € au titre du préjudice économique de jouissance, outre intérêts de droit à compter du 12.04.2024, date de l’assignation

Déboute la société LES DUNES de sa demande en dommages et intérêts pour préjudice moral comme injustifiée

Dit que la compensation judiciaire entre les créances respectives des parties peut s’opérer

Condamne la société ZAC à payer à la société LES DUNES la somme de 1 000 € sur le fondement de l’Art 700 du CPC

Condamne la même aux entiers dépens, en ce compris les frais de la présente instance liquidés à la somme de 57,23 € TTC

Dit ne pas y avoir lieu é écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision

Moyennant ce, déboute les parties du surplus de leurs prétentions devenues inutiles ou mal fondées

Ainsi fait, jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus

Le Greffier,

Signé électroniquement par M^me Myriam CRABOS, commis-greffier.