Numéro d’inscription au répertoire général : 2024 006127

Tribunal de Commerce de Montpellier

Jugement du 05/05/2025

prononcé par mise à disposition au Greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’Article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

Demandeur (s) : DEGUARA IMMOBILIER SARL [Adresse 1] N° SIREN : 380 688 549 Représentant (s) : Maitre PASCAL Jérome

Défendeur (s) : CAPSULE52 [Adresse 2] N° SIREN : 877 859 769 Représentant(s) :

Défendeur (s) : LA BAIGNEUSE [Adresse 3] N° SIREN : 983 998 014 Représentant (s) : ME LISANTI AUDREY

Composition du Tribunal lors du débat et du délibéré :

Président : M. Stéphane FULCRAND Juges : M. Michel CHICAYA M Frank RAYMOND

Greffier présent lors des débats : M. Luc SOUBRILLARD Greffier présent lors du prononcé : M. Luc SOUBRILLARD

Débats à l’audience publique du 10/03/2025

LES FAITS ET LA PROCEDURE :

La société DEGUARRA IMMOBILIER au capital de 7.622,45 Euros est une agence immobilière immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le N° 380 688 549.

Le 13 Septembre 2022, la société CAPSULE 52 immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous la N° 877 859 769 qui exploite un fonds de commerce d’achat et revente de bimbeloterie, souvenirs et tous produits dérivés à signé un mandat de vente avec la société DEGUARRA IMMOBILIER pour la cession de son droit au bail sis à [Localité 1] pour un prix de 100.000 € nets vendeur et 10.000 € TTC de commission d’agence.

Le 15 janvier 2024, un avenant au mandat initial est signé fixant le nouveau prix de vente à 69.000 € net vendeur et la commission initialement prévue de 10.000 € TTC est ramenée à 7.000 € TTC.

Le 18 janvier 2024, la société DEGUARRA IMMOBILIER a fait visiter le local à M. [U] [M] suivant le bon de visite signé par M. [M] le jour même.

À la suite de cette visite, un compromis de cession de droit au bail commercial a été signé en l’étude de Maître [V], notaire à [Localité 2] entre la CAPSULE 52 et M. [U] [M] avec faculté de substitution, au prix souhaité de 69.000 € avec règlement de la commission de la société DEGUARRA IMMOBILIER à hauteur de 7.000 € TTC.

Le 12 février 2024, le bailleur « la SCI BELLE RIVE », représentée par son avocat Maître [H] [W] a exprimé son refus sur la cession du bail par courrier RAR adressé à Maître [V].

Afin de contourner cette difficulté, l’acheteur et le vendeur ont décidé de procéder à une vente de fonds de commerce. L’acquéreur M. [M] utilisant la possibilité de substitution au profit de la société LA BAIGNEUSE.

Le 15 mars 2024, l’acheteur et le vendeur ont signé l’acte définitif en l’étude de Maître [P] [B] dans lequel n’est pas mentionné la présence de l’intermédiaire à savoir la société DEGUARRA IMMOBILIER.

Le 28 mars 2024, la société DEGUARRA IMMOBILIER a averti Maître [B] et a formé régulièrement opposition au prix de vente.

Le 7 juin 2024 et le 10 juin 2024, la société DEGUARRA IMMOBILIER a assigné en paiement les sociétés CAPSULE 52 et LA BAIGNEUSE devant le Tribunal de commerce de Montpellier.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 10 mars 2025, la formation de jugement, après avoir entendu les parties, a clos les débats et mis le jugement en délibéré.

Monsieur le Président d’audience a indiqué aux Parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 5 mai 2025.

Les parties ont été présentes ou représentées à l’audience.

LES PRETENTIONS :

Par ses conclusions en demande N°2, et reprises à l’audience, la société, la SARL DEGUARRA demande au Tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL :

Condamner la SAS CAPSULE 52 in solidum avec la SAS LA BAIGNEUSE à payer à la SARL DEGUARRA IMMOBILIER la somme contractuelle de 7000 Euros TTC au titre de sa rémunération d’agent immobilier,

Condamner in solidum la SAS LA BAIGNEUSE avec la SARL CAPSULE 52 à payer à la SARL DEGUARRA IMMOBILIER la somme délictuelle de 7000 Euros TTC au titre de sa rémunération d’agent immobilier,

Ordonner et autoriser Me [P] [B], notaire rédacteur de la cession et séquestre du prix de vente, à se départir de la somme de 7000 Euros au vu de la minute du jugement et au profit de la SARL DEGUARRA IMMOBILIER,

Condamner la SAS CAPSULE 52 et la SAS LA BAIGNEUSE à payer à la SARL DEGUARRA IMMOBILIER la somme de 3000 Euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamner la SAS CAPSULE52 in solidum avec la SAS LA BAIGNEUSE à payer à la SARL DEGUARRA IMMOBILIER la somme de 3.500 Euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens,

Rejeter toutes demandes injustes et infondées de la société CAPSULE 52 et de la société LA BAIGNEUSE,

Rappeler l’exécution provisoire de plein droit.

Par ses conclusions N° 2 régulièrement déposées, et reprises à l’audience, la société SAS LA BAIGNEUSE demande au Tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL :

Débouter la SARL DEGUARRA IMMOBILIER de ses demandes tendant à voir condamner in solidum la SAS BAIGNEUSE au paiement de la somme de 7000 Euros TTC au titre de sa prétendue rémunération, celle de 2.500 Euros à titre de dommage et intérêts pour collusion frauduleuse et résistance abusive, celle de 3000 Euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens.

Débouter la SAS CAPSULE 52 de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SAS LA BAIGNEUSE.

Par ses conclusions orales faites à l’audience M. [T] [A] représentant la SAS CAPSULE 52 suivant un pouvoir délivré par la présidente de CAPSULE 52 Mme [Y] [A] demande au Tribunal :

Condamner la société LA BAIGNEUSE à payer la somme de 7000 Euros TTC à la société DEGUARRA IMMOBILIER tout en reconnaissant en cas de défaillance de cette dernière reconnaitre devoir cette somme à la société DEGUARRA IMMOBILIER.

LES MOYENS DES PARTIES :

Les moyens des parties sont développés dans leurs écritures ci-dessus visées, reprises lors de l’audience. Ils consistent essentiellement :

POUR DEGUARRA IMMOBILIER :

La société DEGUARRA IMMOBILIER produit un mandat et son avenant régulier et rappelle de les dispositions l’article 1103 du Code Civil.

La société DEGUARRA IMMOBILIER rappelle que le bien objet du mandat a bien été cédé au prix indiqué.

La société DEGUARRA IMMOBILIER rappelle que l’acheteur avait accepté de prendre en charge la commission de la société DEGUARRA IMMOBILIER dans le premier compromis afin de diminuer les frais du notaire.

La société DEGUARRA IMMOBILIER soulève que l’acheteur peut se retourner contre l’acheteur sur le fondement délictuel s’il prouve que l’acheteur l’a évincé de manière fautive par des manœuvres frauduleuses.

La société DEGUARRA IMMOBILIER rappelle qu’il ressort des faits que l’acheteur et le vendeur ont volontairement évincé la société DEGUARRA IMMOBILIER dans le cadre de la cession du 15 mars 2024.

POUR LA SAS LA BAIGNEUSE :

La société LA BAIGNEUSE rappelle les dispositions de la loi HOGUET du 2 janvier 1970 précisant qu’aucune rémunération n’est due au titre d’un compromis non suivi d’une vente définitive.

La société LA BAIGNEUSE rappelle que la société DEGUARRA IMMOBILIER se prévaut d’un mandat qui concerne la vente d’un droit au bail alors que l’acte définitif concerne la vente d’un fonds de commerce.

La société LA BAIGNEUSE précise que la société DEGUARRA IMMOBILIER savait pertinemment que le compromis de vente concernant le droit au bail n’avait aucune chance d’être suivi d’une vente définitive, le bailleur ayant refusé par deux fois la cession du droit au bail.

La société DEGUARRA IMMOBILIER ne peut donc solliciter de rémunération au titre d’un mandat de vente d’un droit au bail qui n’a pas abouti.

Sur l’absence de faute délictuelle :

La société LA BAIGNEUSE rappelle que la société DEGUARRA IMMOBILIER n’avait pas de mandat de vente du fonds de commerce.

Qu’en tout état de cause le projet définitif de l’acte a été transmis par mail aux parties le 13 mars 2024 sans mention de la rémunération de la société DEGUARRA IMMOBILIER. L’acte définitif du 15 mars 2024 est identique au projet transmis le 13 mars 2024. Ceci démontrant que les parties ont signées la vente en toute connaissance de cause. La production du mail du 1 er mars 2024 échangé entre Maître [P] [B] Notaire et la société CAPSULE 52, par DEGUARRA IMMOBILIER démontre que Maître [P] [B] a été mandaté par la gérante de CAPSULE 52. La société DEGUARRA ne rapporte pas la preuve de manœuvres dolosives. La responsabilité délictuelle de la SAS LA BAIGNEUSE ne peut donc être engagée.

POUR CAPSULE 52 :

Dans son exposé oral M. [A] représentant la société CAPSULE 52 reconnait le travail d’intermédiaire de la société DEGUARRA IMMOBILIER, considérant que la transaction a eu lieu dans le cadre du mandat confié.

M. [A] reconnait que CAPSULE 52 doit la commission de 7000 € TTC à DEGUARRA IMMOBILIER tout en précisant que cette commission devait être payée par la société LA BAIGNEUSE conformément aux accords pris lors des différents échanges entre les parties.

SUR CE, LE TRIBUNAL :

La société DEGUARRA IMMOBILIER est intervenu dans le cadre d’un mandat de vente d’un droit au bail signé le 13 septembre 2022 par la société CAPSULE 52. Un avenant au mandat a été signé en date du 15 janvier 2024 dont les conditions sont :

* Le prix de vente : 69.000 €

* La commission d’agence : 7.000 € TTC à la charge de l’acquéreur

La société DEGUARRA IMMOBILIER a fait visiter le local à M. [M] en date du 18 janvier 2024, à cette occasion, M. [M] a signé un bon de reconnaissance d’indications et de visite N°14.

À la suite de cette visite, un compromis de cession de droit au bail commercial a été signé en l’étude de Maître [V], notaire à [Localité 2] entre la CAPSULE 52 et M. [U] [M] avec faculté de substitution au prix souhaité de 69.000 € avec règlement de la commission de la société DEGUARRA IMMOBILIER à hauteur de 7.000 € TTC. Le bailleur a

refusé cette cession. L’acheteur et le vendeur se sont donc orienté vers une cession du fonds de commerce. La société LA BAIGNEUSE « acheteur » s’est substituée à M. [M].

La vente définitive a été réalisé le 15 mars 2024 avec le concours de Maître [B] – Notaire. La commission d’agence de DEGUARRA IMMOBILIER ne figurait pas sur l’acte définitif.

La société LA BAIGNEUSE s’oppose au paiement de la commission d’agence de la société DEGUARRA IMMOBILIER considérant que la cession concerne le fonds de commerce et non le droit au bail objet du mandat de vente.

Dans le cas d’une cession de fonds de commerce, le droit au bail est obligatoirement inclus, car l’acquéreur achète tous les éléments du fonds de commerce, notamment le droit au bail.

Le droit au bail a donc été cédé lors de la cession du fonds de commerce effective suivant l’acte définitif du 15 mars 2024.

La société CAPSULE 52 reconnait le travail d’intermédiaire et s’est engagé oralement lors de l’audience à régler la commission face au refus de payer de la société LA BAIGNEUSE.

En conséquence, le tribunal constatera que le bail a bien été cédé et fera droit à la commission d’intermédiaire de la société DEGUARRA IMMOBILIER.

La société LA BAIGNEUSE et la société CAPSULE 52 ayant écarté la société DEGUARRA IMMOBILIER lors de la signature définitive, le tribunal les condamnera solidairement à payer à la société DEGUARRA IMMOBILIER la somme de 7.000,00 € correspondant à la commission d’agence ;

Dès lors le Tribunal Ordonnera et autorisera Me [P] [B], notaire rédacteur de la cession et séquestre du prix de vente, à se départir de la somme de 7000 Euros TTC au vu de la minute du jugement et au profit de la SARL DEGUARRA IMMOBILIER,

Concernant le caractère délictuel, la société DEGUARRA IMMOBILIER n’apporte pas la preuve de manœuvres dolosives de l’acheteur et du vendeur. En conséquence, il ne sera pas fait droit à sa demande de condamnation à une somme délictuelle.

Par ailleurs, il n’est pas établi de résistance abusive de la part des sociétés LA BAIGNEUSE et CAPSULE 52, il ne sera donc pas fait droit à la demande de dommages et intérêts de la société DEGUARRA IMMOBILIER.

SUR L’EXECUTION PROVISOIRE :

L’exécution provisoire étant de droit elle sera ordonnée ;

SUR L’ARTICLE 700 DU CPC :

La société DEGUARRA IMMOBILIER ayant engagé des frais pour faire valoir ses droits, le Tribunal condamnera in solidum la société La société CAPSULE 52 et la société LA BAIGNEUSE à payer la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

SUR LES DEPENS :

La société SA CAPSULE 52 et la société LA BAIGNEUSE succombant, le Tribunal les condamnera in solidum aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement et après en avoir délibéré conformément à la loi, par jugement contradictoire et en premier ressort :

* CONSTATE que le bail a bien été cédé.

* FAIT droit à la commission d’intermédiaire de la société DEGUARRA IMMOBILIER.

* CONDAMNE la société LA BAIGNEUSE et la société CAPSULE 52 solidairement à payer à la société DEGUARRA IMMOBILIER la somme de 7.000,00 € correspondant à la commission d’agence ;

* DEBOUTE la société DEGUARRA IMMOBILIER de sa demande de condamnation à une somme délictuelle ;

* DEBOUTE la société DEGUARRA IMMOBILIER de sa demande de dommages et intérêts,

* ORDONNE ET AUTORISE Me [P] [B], notaire rédacteur de la cession et séquestre du prix de vente, à se départir de la somme de 7000 Euros TTC au vu de la minute du jugement et au profit de la SARL DEGUARRA IMMOBILIER,

* CONDAMNE in solidum la société CAPSULE 52 et la société LA BAIGNEUSE à payer à la société DEGUARRA IMMOBILIER la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

* CONDAMNE in solidum la société CAPSULE 52 et la société LA BAIGNEUSE aux entiers dépens de l’instance dont frais de greffe liquidés et taxés à la somme de 86,50 euros toutes taxes comprises.

* ORDONNE l’exécution provisoire.

Le Greffier

Le Président.