TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE NANTERRE JUGEMENT PRONONCE PAR MISE A DISPOTION AU GREFFE LE 18 DECEMBRE 2025 8ème Chambre

SAS SP3 / SASU SAS [Z] N° RG: 2025L02530

DEMANDEURS

SELARL FHB mission conduite par Me [A] [Q] [Adresse 1] et SELARL DETROIT mission conduite par Me [M] [K] [Adresse 2] Es qualité d’administrateurs judiciaires de la SAS SP3 Comparants par Me [V] [I] [Adresse 3]

SELARL [E] [J] mission conduite par Me [H] [J] [Adresse 4] [Localité 1] et SELARL [F] mission conduite par Me [G] [U] [Adresse 5] Es qualité de mandataires judiciaires de la SAS SP3 Comparants par Me [V] [I]

[Adresse 3]

SAS SP3

[Adresse 6] RCS [Localité 2] : 410157598 Représentant légal : M. [W] [B] [Adresse 7], Président comparant et assisté par Me [V] [I] [Adresse 3]

DEFENDEUR

SASU SAS [Z] [Adresse 8] RCS [Localité 3] : 910991025 Représentant légal : SASU NOVAXIA INVESTISSEMENT [Adresse 8] comparant par le cabinet SQUADRA AVOCATS [Adresse 9]

En présence de : M. [C] [N], chef comptable

SAS SP3 / SASU SAS [Z] N° RG: 2025L02530

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : M. Jacques SULTAN, président, M. Luc MONNIER, juge M^me Aude WALTER, juge M. Didier COLLIN, juge M. Michel PAYAN, juge assistés de M^me Alice FILIN, greffier.

MINISTERE PUBLIC :

M. Camille SIEGRIST, vice-procureur de la République,

DEBATS

Audience du 5 novembre 2025 : l’affaire a été débattue hors la présence du public, selon les dispositions légales.

JUGEMENT

Décision contradictoire et en premier ressort, délibérée par M. Jacques SULTAN, président, M. Didier COLLIN, juge M^me Aude WALTER, juge

JUGEMENT EN NULLITE DES ACTES PENDANT LA PERIODE SUSPECTE

N° RG : 2025L02530

APRES EN AVOIR DELIBERE,

LES FAITS

La SAS SP3 est une société spécialisée dans le nettoyage de bâtiments, dont l’activité se répartit en trois pôles – logistique, nettoyage fin et entretien d’espaces verts.

Elle emploie environ 500 salariés et son chiffre d’affaires 2024 s’est établi à 22,6 millions d'€. Son président est M. [W] [B].

La SAS [Z], société spécialisée dans la promotion immobilière de logements, a acquis en 2022 un ensemble immobilier appelé "[Z]" sis à l’angle de l'[Adresse 10] et de l'[Adresse 11] à [Localité 4].

[Z] est une filiale à 100% de la SASU Novaxia Investissement (ci-après « Novaxia ») gestionnaire de fonds immobiliers.

A la recherche de locaux pour son siège social, SP3 est entrée en relation avec Novaxia en 2022 dans le contexte de l’opération de promotion [Z], et a négocié que lui soit mis à disposition une surface de 5 000 m 2 au sein de cet ensemble, dans le cadre d’une occupation précaire, le temps que l’ensemble [Z] soit restructuré.

Par acte sous seing privé en date du 22 avril 2022, [Z] a consenti à SP3 un bail dérogatoire pour ces locaux, d’une durée de 3 ans à compter du 22 avril 2022 :

* pour un loyer annuel d’un montant de 600 000 € hors charge et hors taxe, payable mensuellement et d’avance le 1 er jour ouvrable de chaque mois ;

* pour une provision pour charges d’un montant de 200 000 € hors taxe payable mensuellement et d’avance.

SP3 soutient que, contrairement aux accords initiaux avec Novaxia et [Z], elle a dû prendre à sa charge d’importants travaux d’aménagement avant d’entrer dans les lieux et que le paiement des loyers aurait dû en partie être compensé avec des honoraires dus à M. [B] pour sa participation au montage de l’opération immobilière [Z].

Ces dépenses imprévues auraient entrainé SP3 dans de graves difficultés financières

Mis à part le dépôt de garantie, SP3 ne paie aucune somme à [Z] au titre du bail dérogatoire, malgré la négociation de plusieurs échéanciers.

En l’absence de paiement et de solution amiable, [Z] assigne SP3 aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et, par ordonnance de référé du 22 octobre 2024, ce tribunal :

* constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

* condamne SP3 à quitter les lieux,

* condamne SP3 au paiement provisionnel d’arriéré de loyers de 2 627 k€ assorti d’intérêts de retard,

* fixe une indemnité d’occupation,

* rappelle que la décision est exécutoire de plein droit.

Le Premier Président de la cour d’appel de Versailles rejette, par ordonnance du 6 février 2025, la demandé d’arrêt de l’exécution provisoire formée par SP3.

SP3 n’exécute pas l’ordonnance de référé et ne s’acquitte pas de sa dette vis-à-vis de [Z] et, par actes extrajudiciaires des 20 novembre, 27 novembre, 12 décembre et 20 décembre 2024, [Z] procède à des saisies attributions à l’encontre de SP3.

Ces saisies-attributions permettent à [Z] de recouvrer la somme de 165 167 €.

Par jugement du 15 juillet 2025, ce tribunal ouvre une procédure de redressement judiciaire à l’égard de SP3 en désignant en qualité d’administrateurs judiciaires, avec une mission d’assistance, la SELARL DETROIT, représentée par Me [M] [K] et la SELARL FHBX, représentée par Me [A] [Q] (ci-après « les administrateurs judiciaires »), et en qualité de mandataires judiciaires, la SELARL [F], représentée par Me [G] [O] [F], et la SELARL [E] [J], représentée par Me [H] [J].

La date provisoire retenue par le tribunal pour la cessation des paiements est le 16 janvier 2024 compte tenu du non-paiement de dettes fiscales et sociales.

Les administrateurs judiciaires considèrent que les saisies attributions réalisées par [Z] en décembre 2024 ont été effectuées au cours de la période suspecte, que [Z] avait connaissance de l’état de cessation des paiements de SP3 et que, dès lors, ces SATD encourent la nullité relative de l’article L. 632-2 du code de commerce.

[Z] soutient de son côté qu’elle n’avait pas connaissance de l’état de cessation des paiements de SP3 à la date où elle a diligenté ses saisies attributions.

LA PROCEDURE

C’est dans ces circonstances que les administrateurs judiciaires, par acte de commissaire de justice du 27 août 2025 remis à personne, ont assigné [Z] devant ce tribunal, et, par dernières conclusions responsives déposées à l’audience du 22 octobre 2025, lui demandent de :

Vu l’article L. 632-2 du code de commerce,

* Déclarer les administrateurs judiciaires recevables et bien fondées en leurs demandes ;

* Dire que les saisies attributions de créances à exécution successive ont été délivrées en période suspecte ;

Dire que [Z] avait connaissance de l’état de cessation des paiements de SP3 ;

* Annuler les saisies attributions de créances à exécution successive délivrées les 12 et 20 décembre 2024 auprès de :

* ENTREPRISE PETIT

* NSD

* SICRA ILE DE FRANCE

* VINCI CONSTRUCTION

* GTM BATIMENT

* [D] [L]

* ENTREPRISE DEGAINE ;

* Condamner [Z] à verser aux administrateurs judiciaires la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions en défense n°2 déposées à l’audience du 22 octobre 2025, [Z] demande à ce tribunal de :

Vu les articles L. 622-21 et L. 632-2 du code de commerce ; Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile ;

A titre principal,

* Juger que [Z] n’avait pas connaissance de l’état de cessation des paiements de SP3 à la date de réalisation des saisies ;

* Juger que les conditions préalables de la nullité facultative imposées par l’article L. 632-2 du code de commerce ne sont pas réunies ;

* Juger qu’en tout état de cause, au regard des circonstances, le prononcé de la nullité n’est pas opportun ;

* Rejeter la demande de nullité des saisies attributions pratiquées les 20 novembre, 27 novembre, 12 décembre et 20 décembre 2024 ;

* Débouter les administrateurs judiciaires de l’ensemble de leurs demandes ;

En tout état de cause,

* Condamner les administrateurs judiciaires au paiement de la somme de 7 000 € à [Z] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

* Condamner les administrateurs judiciaires au paiement des entiers dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience du 5 novembre 2025, le tribunal, après avoir entendu les parties réitérer oralement leurs demandes, a clos les débats et mis le jugement en délibéré pour un prononcé par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

DISCUSSION ET MOTIVATION

Sur la demande principale

Sur la survenance en période suspecte des saisies attributions litigieuses

Sur ce :

Le tribunal relève que :

* le redressement judiciaire à l’égard de SP3 a été ouvert le 15 juillet 2025 et la date de cessation de paiement, fixée à titre provisoire par le tribunal au 16 janvier 2024, est devenue définitive en l’absence de recours ;

* les saisies attributions litigieuses à l’encontre de SP3 ont toutes été signifiées par commissaire de justice aux différents tiers en novembre et décembre 2024, comme en attestent les procès-verbaux produits aux débats.

Le tribunal dira dès lors que les saisies attributions litigieuses ont été effectuées en période suspecte, ce que [Z] ne conteste pas.

Sur la nullité des saisies attributions litigieuses sur le fondement de l’article L. 632-2 du code de commerce

Sur la connaissance par [Z] de l’état de cessation des paiements de SP3

Les administrateurs judiciaires soutiennent que [Z] ne pouvait ignorer l’état de cessation des paiements de SP3 quand les saisies attributions ont été diligentées en novembre et décembre 2024 :

* ils rappellent qu’il a été jugé qu’un créancier était informé de la cessation des paiements du débiteur en cas de saisie du compte bancaire d’un locataire par son bailleur peu avant la mise en liquidation judiciaire du locataire, dès lors que l’ampleur des loyers impayés laissait supposer que le bailleur savait que celui-ci était en cessation des paiements ; en

l’espèce, [Z] a pratiqué des saisies sur les comptes bancaires de SP3 en novembre 2024 qui se sont révélées infructueuses ;

* par ailleurs, SP3 a délivré une assignation à l’encontre de [Z] devant le tribunal judiciaire en février 2024 aux fins de requalification du bail, dans laquelle elle fait état des graves difficultés financières résultant des importants travaux qu’elle a dû réaliser sur fonds propres (de l’ordre de 4 millions d'€) avant d’emménager dans l’immeuble « [Z] », travaux qui auraient dû être pris en charge par le bailleur ; ces difficultés ont conduit certaines banques à retirer leurs concours et même à clôturer leur compte, ce qui mis la société en état de cessation des paiements ;

* [Z] ne pouvait ignorer par ailleurs les inscriptions de privilèges prises par l’Urssaf et le Trésor Public depuis la fin de l’année 2023, portant sur plusieurs millions d'€.

[Z] réplique que les administrateurs judiciaires ne démontrent pas qu’elle connaissait l’état de cessation des paiements de SP3 en décembre 2024 :

* le Premier Président de la cour d’appel de Versailles, en rejetant la demande d’écarter l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé du 22 octobre 2024 portant acquisition de la clause résolutoire du bail, a expressément indiqué que les difficultés financières alléguées par SP3 n’étaient pas démontrées ;

les comptes annuels 2023 de SP3 déposés au greffe font état d’un chiffre d’affaires de 24 millions d'€ et d’un résultat bénéficiaire de 900 000 € ;

* le montant de la dette locative de SP3 qui, au moment des saisies attributions, s’élevait à 2,9 millions d'€, n’était pas disproportionné par rapport aux capacités financières de SP3 ;

* SP3 n’a jamais alerté [Z] de l’existence de difficultés financières qui l’aurait empêchée de faire face à son passif exigible ;

* SP3 a mis plus de 6 mois, après la réalisation des saisies, pour déposer sa déclaration de cessation des paiements : la date de cessation des paiements ayant été fixée par le tribunal antérieurement à la date des saisies en raison du non-paiement des dettes fiscales et sociales, [Z] ne pouvait disposer de cette information au moment où elle a pratiqué ses saisies ;

* enfin, [Z] ne pouvait déduire du non-paiement du bail un état de cessation des paiements puisqu’il ne s’agissait pas d’une interruption du paiement du loyer pour cause de difficultés financières mais d’un refus systématique et conflictuel opposé par SP3 pour des raisons de fonds : SP3 n’a jamais honoré le paiement du moindre loyer.

Sur ce, le tribunal motive ainsi sa décision

L’article L. 632-2 du code de commerce dispose que : « Les paiements pour dettes échues effectués à compter de la date de cessation des paiements et les actes à titre onéreux accomplis à compter de cette même date peuvent être annulés si ceux qui ont traité avec le débiteur ont eu connaissance de la cessation des paiements.

Toute saisie administrative, toute saisie attribution ou toute opposition peut également être annulée lorsqu’elle a été délivrée ou pratiquée par un créancier à compter de la date de cessation des paiements et en connaissance de celle-ci ».

Le tribunal relève dans les pièces produites aux débats que trois saisies attributions ont été diligentées par [Z] le 20 novembre 2024 auprès des établissements bancaires où SP3 détient un compte :

* Caixa Geral De Depositos, à [Localité 5],

* Bred Banque Populaire, à [Localité 6],

* Banque Delubac, à [Localité 7].

Les déclarations des tiers saisis font état d’un solde nul au 20 novembre 2024 pour le compte Caixa, d’un solde créditeur de 1 193,82 € pour le compte Bred et d’un solde débiteur de -149 385,66 € pour le compte Delubac.

SP3 n’avait donc aucune trésorerie disponible à cette date et avait une dette exigible d’au moins 2,6 millions d'€ vis-à-vis de [Z], l’ordonnance de référé du 22 octobre 2024 de ce tribunal l’ayant condamnée avec exécution provisoire.

[Z], en professionnel averti, connaissait également le coût des travaux engagés par SP3 pour la rénovation des locaux pris à bail et ne pouvait ignorer que ces coûts (de l’ordre de 4 millions d'€), importants pour la taille de SP3, avaient dégradé sa situation financière.

Enfin, [Z] et sa maison mère Novaxia, qui avaient une relation d’affaire établie avec SP3, ne pouvaient ignorer les inscriptions de privilèges nombreuses prises par l’Urssaf à l’encontre de SP3 (6 inscriptions de novembre 2023 à juin 2024, pour un montant total de 1 514 391 €) et par le Trésor Public (inscription du 30 janvier 2024 d’un montant de 2 643 941 €).

Dans son assignation à l’encontre de [Z] du 9 février 2024 devant le tribunal judiciaire aux fins de requalification du bail, SP3 l’informe de ses graves difficultés financières : « En supportant de façon exclusive et sur ses fonds propres des travaux qui ne leur étaient pas imputables, les sociétés NSD et SP3 n’ont pas été en mesure de régler leurs charges fiscales et sociales.

L’effondrement de sa trésorerie a par ailleurs inquiété les banques qui leur ont retiré leurs concours et parfois même décidé de clôturer les comptes.

Ainsi au cours de cette période les société SP3 ET NSD ont perdu leur factor et les autorisations de découvert qui leurs étaient consentis par la société générale.

Ainsi, le groupe de Monsieur [W] [B] ayant épuisé ses fonds propres se verra retirer ses concours bancaires à hauteur de 800 000 € et ses conventions de factoring qui lui garantissaient jusqu’alors de disposer de 3 500 000 € de trésorerie mensuelle.

Le non-paiement des charges sociales et fiscales, faute de trésorerie, a exposé les société SP3 et NSD à d’importantes pénalités ».

Il ressort de tout ce qui précède que [Z] avait connaissance à la fois de l’absence de trésorerie de SP3 et de l’ampleur de son passif exigible et de ses difficultés financières quand elle a diligenté ses saisies attributions en décembre 2024.

En conséquence, le tribunal dira que [Z] avait connaissance de l’état de cessation des paiements de SP3 en décembre 2024.

Sur le prononcé de la nullité facultative en fonction des circonstances de fait [Z] soutient que :

* même si les conditions d’application de l’article L. 632-2 du code de commerce sont

réunies, les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier de la nullité de l’acte selon les circonstances qui l’entourent : mauvaise foi ou non du créancier, agissements du débiteur, état des relations contractuelles… ;

* les saisies pratiquées s’inscrivent dans un contexte de plus de deux années de manquements contractuels de SP3 qui malgré les multiples tentatives de résolutions amiables et relances de [Z] a toujours refusé de s’exécuter et d’honorer ses obligations de paiement ;

* [Z] n’a pas agi avec l’intention de nuire ou de rompre l’égalité avec les autres créanciers : elle s’est contentée de faire exécuter une décision de justice pour recouvrer une créance impayée depuis plus de deux années ;

* SP3 n’a pas contesté les saisies attributions devant le juge de l’exécution, au moment où elles ont été pratiquées, comme elle en avait la possibilité.

SP3 remarque que les saisies attributions du mois de décembre 2024 se sont concentrées sur le principal client de SP3, le groupe Vinci, au travers de plusieurs de ses filiales.

Sur ce, le tribunal motive ainsi sa décision

Le tribunal rappelle que, selon les dispositions de l’article L. 632-2 du code de commerce, la nullité facultative ne peut être prononcée qui si deux conditions préalables sont respectées :

1 – la saisie concernée a été réalisée postérieurement à la date de cessation des paiements du débiteur,

2 – le créancier saisissant avait connaissance de la date de cessation des paiements.

Il a été démontré (supra) que les saisies de décembre 2024 ont été diligentées en période suspecte et que [Z] ne pouvait ignorer à cette date l’état de cessation des paiements de SP3.

Le tribunal relève que les saisies attributions ont été diligentées dans un contexte conflictuel, [Z] ayant obtenu une décision de justice non encore exécutée condamnant SP3 concernant l’exécution du bail dérogatoire du 22 avril 2022, et SP3 ayant assigné [Z] devant ce tribunal pour demander, entre autres, la requalification de ce bail en bail commercial (action actuellement pendante devant ce tribunal).

Dans ce contexte et en pleine connaissance de la situation de cessation des paiements de SP3, [Z] a diligenté des saisies attribution en décembre 2024 auprès des filiales du groupe Vinci, principal client de SP3, entrainant une rupture d’égalité de traitement entre les créanciers.

En conséquence, le tribunal prononcera la nullité des saisies attributions diligentées les 12 et 20 décembre par [Z] à l’encontre de SP3 auprès des sociétés suivantes :

* ENTREPRISE PETIT (signifiée le 20 décembre 2024),

* SICRA ILE DE FRANCE (signifiée le 12 décembre 2024),

* VINCI CONSTRUCTION (signifiée le 20 décembre 2024),

* GTM BATIMENT (signifiée le 20 décembre 2024),

* [D] [L] (signifiée le 12 décembre 2024),

* ENTREPRISE DEGAINE (signifiée le 12 décembre 2024)

Les administrateurs judiciaires limitant leur demande de nullité aux saisies attributions de décembre 2024, le tribunal ne se prononcera pas sur la nullité de la saisie auprès de la société NSD, signifiée le 27 novembre 2024.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les administrateurs judiciaires ont dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge.

Le tribunal, compte tenu des éléments d’appréciation en sa possession, condamnera [Z] à leur payer la somme de 4 000 € chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

[Z] succombant, il sera condamné aux dépens selon les termes du dispositif du présent jugement

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, après en avoir délibéré, statuant par un jugement contradictoire en premier ressort,

* Dit que les saisies attributions de créances à exécution successive diligentées par la SAS [Z] à l’encontre de la SAS SP3 ont été délivrées en période suspecte ;

* Prononce la nullité des saisies attributions diligentées les 12 et 20 décembre par la SAS [Z] à l’encontre de la SAS SP3 auprès des sociétés suivantes :

* ENTREPRISE PETIT (signifiée le 20 décembre 2024),

* SICRA ILE DE FRANCE (signifiée le 12 décembre 2024),

* VINCI CONSTRUCTION (signifiée le 20 décembre 2024),

* GTM BATIMENT (signifiée le 20 décembre 2024),

* [D] [L] (signifiée le 12 décembre 2024),

* ENTREPRISE DEGAINE (signifiée le 12 décembre 2024)

* Condamne la SAS [Z] à payer à la SELARL DETROIT, prise en la personne de Me [M] [K], et à la SELARL FHB, prise en la personne de Me [A] [Q], ès-qualités d’administrateurs judiciaires de la SAS SP3, la somme de 4 000 € chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

* Condamne la SAS [Z] aux dépens et liquides les dépens à la somme de 154,09 € (dont TVA de 25,68 €) ;

La minute du jugement est signée par le président du délibéré et le greffier.