TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE NANTERRE JUGEMENT PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 28 Mai 2025 6ème CHAMBRE

DEMANDEUR

SDC IMMEUBLE [Adresse 1] REPRESENTE PAR SON SYNDIC [Adresse 2]

comparant par CABINET SEVELLEC DAUCHEL [Adresse 3] et par M^e François TRECOURT [Adresse 4]

DEFENDEURS

SARL Aleph Gestion [Adresse 5]

comparantparSCPBRODUCICURELMEYNARDGAUTHIERMARIE[Adresse 6][Courriel 1]parMe FORGE DOMINIQUE[Adresse 7]

SA COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS [Adresse 8]

comparantparMeMartineCHOLAY8BOULEVARDDUMONTPARNASSE75015PARISetparSELASREALYZE52BOULEVARDMALESHERBES75008PARIS

LE TRIBUNAL AYANT LE 29 Avril 2025 ORDONNE LA CLOTURE DES DEBATS ET MIS LE JUGEMENT EN DELIBERE POUR ETRE PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 28 Mai 2025,

LES FAITS ET LA PROCEDURE

Pour un plus ample exposé des faits, on se reportera au jugement rendu le 15 mars 2024 par ce tribunal, pour se limiter à ce qui suit :

Depuis le 29 novembre 2021, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] est géré par la SARL ASSOCIES EN GESTION IMMOBILIERE, ci-après AGI, AGI ès qualités ou SDC, succédant ainsi à la SARL ALEPH GESTION.

Les sommes déposées par les copropriétaires d’ALEPH GESTION sont garanties financièrement, en cas de leur non restitution, par la SA COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET DE CAUTIONS, ci-après CEGC.

ALEPH GESTION bénéficie aussi d’une assurance responsabilité civile souscrite auprès de la société Generali.

AGI réclame à ALEPH GESTION l’ensemble des documents comptables de la copropriété SDC. Recevant, après relances, la seule balance comptable de cette copropriété, celle-ci révèle l’existence d’un « compte fournisseur » et de comptes « débiteurs divers » d’un montant total de 215 325,50 €.

Après mise en demeure d’avoir à justifier de ces comptes, et mandat reçu de SDC, AGI déclare à ALEPH GESTION le 24 juin 2022 à titre conservatoire ainsi qu’à CEGC, un montant de 215 325,50 € au titre des créances chirographaires, outre la somme de 40 000 € à titre de dommages et intérêts pour faute d’ALEPH GESTION.

SDC et AGI apprennent que la garantie émise par CEGC est expirée depuis le 30 juillet 2021.

Le 26 août 2022, faute de recevoir les éléments comptables et le paiement de ladite somme par ALEPH GESTION, SDC, agissant par AGI, assigne cette dernière ainsi que CEGC devant ce tribunal.

Par jugement rendu le 15 mars 2024, ce tribunal :

a ordonné à ALEPH GESTION de communiquer à SDC ainsi qu’à CEGC l’original du répertoire des mandats régi par les dispositions de l’article 65 du décret d’application n°72-678 du 20 juillet 1972, couvrant la période du 1 er juillet 2016 au 29 novembre 2021, et ce, dans un délai de trente (30) jours à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 150 € par jour de retard pendant une période de trois mois à l’issue de laquelle il sera fait à nouveau droit ;

* s’est réservé la liquidation de cette astreinte ;

a réservé tous autres moyens et droits ;

a rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

a condamné ALEPH GESTION aux entiers dépens.

Le 10 décembre 2024, CEGC dépose à l’audience de mise en état des conclusions d’incident et demande à ce tribunal de :

Vu la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et son décret d’application n°72-678 du 20 juillet 1972, Vu les articles 138, 139, 142 et 865 du code de procédure civile,

* Déclarer CEGC recevable et bien fondée en ses demandes ;

* Déclarer irrecevables, car forcloses, les demandes de SDC, représenté par son syndic en exercice AGI, en l’absence de déclaration de créance auprès du garant financier CEGC dans les trois mois suivant la cessation de la garantie financière ;

* Condamner SDC et/ou tout succombant au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens, dont distraction sera ordonnée au profit de la SELAS Realyze.

Par dernières conclusions d’incident n°2 régularisées à l’audience du 29 avril 2025 du juge chargé d’instruire l’affaire, SDC demande à ce tribunal de :

Vu la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et son décret d’application n°72-678 du 20 juillet 1972,

* Débouter CEGC de son incident ;

* Débouter CEGC de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions ;

* Condamner CEGC à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par dernières conclusions d’incident en réponse régularisées à l’audience du 29 avril 2025 du juge chargé d’instruire l’affaire, ALEPH GESTION demande à ce tribunal de :

* Elle s’en rapporte à justice ;

* Débouter SDC et CEGC de toutes leurs demandes, fins, moyens et conclusions dirigées contre elle ;

* Condamner SDC et CEGC aux dépens de l’incident.

A l’audience du 29 avril 2025 portant uniquement sur l’incident soulevé par CEGC, les parties ayant réitéré oralement leurs demandes, le juge chargé d’instruire l’affaire clôt les débats et met le jugement en délibéré pour un prononcé par mise à disposition au greffe le 28 mai 2025, ce dont les parties sont avisées.

MOYENS DES PARTIES ET MOTIFS DE LA DECISION

CEGC expose que :

La garantie émise par ses soins au profit d’ALEPH GESTION est gérée par l’article 39 du décret Hoguet, laquelle a pour objet de garantir le remboursement des fonds, effets et valeurs déposés entre les mains de ce professionnel qu’il détient pour le compte d’autrui dans le cadre de son activité ;

La garantie cesse dans deux cas prévus par l’article 44 du décret Hoguet, dont celui de la publication de cette cessation de la garantie ;

En cas de cessation de la garantie, les mandants, dont ALEPH GESTION fait partie, doivent déclarer les créances dans un délai de trois mois à compter soit de la réception de la notification individuelle qui leur a été faite par LRAR dès lors que ces mandants sont enregistrés sur le registre des mandats ou sur le registre-répertoire, soit de la publication de l’avis de cessation de garantie paru dans un quotidien ;

CEGC a demandé à plusieurs reprises à ALEPH GESTION, la dernière fois par courrier du 9 juin 2021, divers documents nécessaires pour maintenir sa garantie financière ;

Faute de recevoir ces documents, CEGC y a mis fin aux termes dudit courrier ;

CEGC a alors publié le 27 juillet 2021 dans un journal d’annonces légales la cessation de la garantie et demandé à ALEPH GESTION, par courrier RAR daté du 28 juillet 2021, le registre des mandats ainsi que le registre-répertoire, obligatoirement tenus par cette dernière ;

Faute de recevoir ces documents, et selon l’article 44 du décret Hoguet, la garantie financière a cessé à l’expiration d’un délai de trois jours après la publication de cet avis, soit le 30 juillet 2021 ;

SDC ayant déclaré sa créance auprès d’elle le 24 juin 2022, soit plus de trois mois après la publication de cet avis, le délai de forclusion prévu par l’article 45 du décret Hoguet était alors acquis ;

La demande d’ALEPH GESTION doit donc être déclarée irrecevable à son encontre.

SDC, agissant par AGI, rétorque que :

Aux termes de l’article 45 du décret Hoguet, en cas de cessation de garantie, le garant doit informer immédiatement par LRAR les personnes ayant fait des versements et remises dont les noms et adresses figurent sur le registre-répertoire ainsi que les personnes figurant sur le registre des mandats ;

Le garant doit aussi informer le président ou à défaut les membres du conseil syndical lorsque le professionnel garanti est un syndic de copropriété ;

Or cette notification qui est obligatoire, même si CEGC n’avait pas reçu le registre des mandats ou le registre-répertoire, n’a jamais été réalisée par CEGC ;

En effet, contrairement à ce que prétend CEGC, l’article 45 en question prévoit non pas deux cas, mais trois cas de déclaration de créances par les mandants au garant en cas de cessation de la garantie financière :

* soit les mandants sont inscrits sur le registre des mandats ou sur le registre-répertoire, auquel cas le délai de déclaration court à compter de la réception de la notification individuelle par LRAR ;

* soit les mandants ne sont pas inscrits sur ces deux registres, le délai de trois mois court à compter de la publication de l’avis de cessation ;

* soit en cas d’absence de registres, le point de départ du délai de déclaration des créances court à compter de la réception effective de la LRAR au président du conseil syndical ;

Faute par CEGC d’avoir adressé cette LRAR, le délai de forclusion à compter de la publication de l’avis de cessation dans un journal d’annonces légales est infondé ;

Le tribunal ne pourra que débouter CEGC de sa demande d’irrecevabilité.

ALEPH GESTION fait valoir que :

Elle demande que soit renvoyé l’incident afin de permettre d’examiner la totalité du dossier ; Subsidiairement, elle s’en rapporte à justice.

SUR CE, le tribunal motive sa décision comme suit :

Sur la fin de non-recevoir soulevée par CEGC

CEGC demande à ce tribunal de faire droit à sa demande car la déclaration de créances du SDC au titre de la garantie financière émise par ses soins est irrecevable comme forclose.

SDC s’y oppose car faute pour CEGC de notifier la cessation de la garantie financière en question au président du conseil syndical de SDC, la garantie était toujours en vigueur le jour de la déclaration de créances.

ALEPH GESTION s’en rapporte à justice, CEGC et SDC ayant refusé de faire droit à la demande de renvoi sollicitée par ses soins.

L’article 122 du code de procédure civile dispose : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

La fin de non-recevoir peut être soulevée à tout moment au cours de l’instance.

La garantie financière émise par CEGC est régie par la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et par son décret d’application n°72-678 du 20 juillet 1972, dits loi et décret Hoguet.

Tous les articles de ces loi et décret sont d’ordre public.

L’objet de la garantie financière est de couvrir tous les fonds, effets et valeurs déposés dans les mains du professionnel de l’immobilier dans l’exercice de son activité de syndic de copropriété aux termes de l’article 39 du décret Hoguet. Ce texte prévoit aussi les conditions permettant au syndic de copropriété de bénéficier de cette garantie.

Page : 5 Affaire : 2022F01427

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par CEGC et SDC, que SDC est géré depuis le 29 novembre 2021 par AGI laquelle succède à ALEPH GESTION.

Il est constant que :

* CEGC a émis deux garanties financières au profit d’ALEPH GESTION, l’une visant l’activité de gestion immobilière, l’autre celle de syndic de copropriété ;

* la garantie financière relative à l’activité de syndic de copropriété d’ALEPH GESTION, seule ici concernée, couvre la période du 1 er janvier au 31 décembre 2020 ;

* après avoir finalement obtenu la balance comptable de la copropriété SDC de la part d’ALEPH GESTION, AGI ès qualités a constaté l’existence de comptes débiteurs : un « compte fournisseur » CLIMESPACE de 62 648,56 € et un compte « débiteurs divers » de 152 678,94 €, soit un montant total de 215 327,50 €, demeurant inexpliqués ;

* à la demande d’AGI ès qualités, ALEPH GESTION ne lui a pas remis le registre des mandants, ni le registre-répertoire qu’elle devait obligatoirement tenir aux termes des articles 51 et 65 du décret Hoguet, et lui transmettre à la fin de sa mission de syndic de copropriété ;

* le 12 mai 2022, AGI ès qualités reçoit mandat de SDC de faire réaliser un audit par un expert-comptable, visant à déterminer l’origine de ces soldes débiteurs, et d’ester en justice ;

* le 14 juin 2022, AGI ès qualités a déclaré ce montant à CEGC, outre celui de 40 000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la faute d’ALEPH GESTION en raison de la contrepassation des écritures comptables non justifiées ;

* AGI ès qualités apprenait que la garantie financière de CEGC a pris fin le 27 juillet 2021.

Il s’infère des pièces versées aux débats par les parties que :

* par LRAR adressée à ALEPH GESTION, datée du 9 juin 2021, après divers courriels de relance, CEGC a une nouvelle fois mis en demeure ALEPH GESTION de lui communiquer les documents requis aux termes de la législation relative à la lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme et ce, afin de lui permettre de proroger la garantie financière ;

* faute pour ALEPH GESTION de remettre les documents requis, la garantie financière de CEGC a expiré le 31 décembre 2020 tel qu’ALEPH GESTION en était informée par cette LRAR du 9 juin 2021 ;

* cette cessation est régie par l’article 44 du décret Hoguet qui édicte : « La garantie cesse en cas de démission de l’adhérent d’une société de caution mutuelle, de dénonciation du contrat de garantie ou d’expiration de ce contrat. (…) La garantie ne peut cesser avant l’expiration d’un délai de trois jours francs suivant la publication » de l’avis de cessation ;

* le 27 juillet 2021, CEGC faisait paraître dans le journal d’annonces légales « Le Parisien » l’avis de cessation de la garantie ;

* le 28 juillet 2021, par courrier RAR, CEGC confirmait à ALEPH GESTION la cessation de la garantie et lui réclamait, comme exigé par la loi, « les registres des mandats tenus par la société ALEPH GESTION que vous représentez en qualité de gérant, y compris les registres-répertoires afin de procéder à l’information individuelle relative à la cessation de nos garanties financières ».

Comme indiqué ci-dessus, ALEPH GESTION n’a pas remis les répertoires ainsi exigés par CEGC.

Ainsi, le tribunal relève que, contrairement à ce que prétend AGI ès qualités, CEGC a fait le nécessaire avec diligence pour répondre aux exigences de la loi.

AGI ès qualités allègue que CEGC n’a pas adressé l’information de la cessation de la garantie au syndic de copropriété de SDC, c’est-à-dire à elle, ou au président du conseil syndical de SDC et ce, par lettre RAR pour en conclure que la cessation de la garantie n’est pas acquise à la date avancée par CEGC, soit le 27 juillet 2021.

Mais le tribunal observe que l’article 44 du décret Hoguet prévoit :

« En cas de cessation de garantie, le garant informe immédiatement, par lettre recommandée avec avis de réception, les personnes ayant fait des versements et remises au titulaire de la carte professionnelle depuis moins de dix ans et dont les noms et adresses figurent sur le registre-répertoire prévu à l’article 51, ainsi que les personnes ayant donné mandat de gérer leurs immeubles et dont les noms figurent sur le registre des mandats prévus à l’article 65. Lorsque le titulaire de la carte est un syndic de copropriété ou un gérant de société, le garant informe également, dans les mêmes conditions, le président ou, à défaut, les membres du conseil syndical ou du conseil de surveillance. Dans tous les cas, la lettre mentionne le délai de production des créances prévu au troisième alinéa du présent article ainsi que son point de départ. (…)

Toutes les créances visées à l’article 39 qui ont pour origine un versement ou une remise fait antérieurement à la date de cessation de la garantie restent couvertes par le garant si elles sont produites par le créancier dans un délai de trois mois à compter de la réception de la lettre prévue au premier alinéa, lorsque celui-ci est au nombre des personnes mentionnées par cet alinéa, ou, dans les autres cas, de la publication de l’avis prévu au troisième alinéa de l’article 44. Ce délai ne court que s’il est mentionné, ainsi que son point de départ, par la lettre ou par l’avis, selon les cas. »

Ainsi, le point de départ du délai de trois mois pour permettre aux créanciers de déclarer leurs créances après la cessation de la garantie est soit la notification d’une lettre RAR aux personnes visées par l’un des registres concernés, soit à compter de la publication de l’avis de cessation dans un journal d’annonces légales ; et ce délai de trois mois doit résulter soit de ladite lettre, soit de ladite publication.

Ainsi, contrairement à ce que prétend AGI ès qualités ou SDC, pour avoir accès aux noms et adresses du « président ou, à défaut, les membres du conseil syndical » mentionnés à l’article 45 susvisé, CEGC doit recevoir les registres en question. Décider différemment serait obliger CEGC à deviner quelles sont les personnes en question pour leur adresser l’information de la cessation de la garantie.

En l’espèce, le tribunal observe que :

* dans son courrier RAR du 28 juillet 2021, réclamant les registres, CEGC a précisé : « Nous revenons vers vous suite à l’avis de publication dans les annonces judiciaires et légales du Journal Le Parisien au 27 juillet 2021 de la cessation des différentes garanties financières émises au bénéfice de votre agence au titre des activités de gestion immobilière et de syndic de copropriété par notre Compagnie. » ;

* il n’est pas contesté qu’ALEPH GESTION a bien reçu ce courrier, dont l’accusé de réception daté du 30 juillet 2021 est revenu dûment signé par cette dernière ;

* la publication dans le journal Le Parisien a été opérée en ces termes : « AVIS La Compagnie Européenne de Garanties et de Cautions, dont le siège social est sis [Adresse 8], RCS de Nanterre n 382 506 079,

fait savoir que les garanties financières dont bénéficiait ALEPH GESTION (en gras dans le texte) sise [Adresse 9] RCS N 799 160 460, accordées pour les activités de GESTION IMMOBILIERE et de SYNDIC DE COPROPRIETE (en gras dans l’avis) visées par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et ses textes subséquents, cessent trois jours francs après la publication du présent avis. Les créances s’il en existe devront être produites au siège de la Compagnie Européenne de Garanties et de Cautions dans les trois mois de cette insertion. »

Ainsi, à défaut de recevoir les deux registres concernés, la déclaration des créances auprès de CEGC devait avoir lieu au plus tard le 27 juillet 2021 plus trois jours (article 44 susvisé) plus trois mois (article 45 susmentionné), soit avant le 30 octobre 2021.

La déclaration de créances par AGI ès qualités auprès de CEGC ayant eu lieu le 24 juin 2022, la demande de paiement faite par AGI ès qualités auprès de cette dernière est irrecevable faute d’avoir été opérée avant le 30 octobre 2021, comme étant forclose.

En conséquence, le tribunal :

* dira bien fondée la fin de non-recevoir soulevée par CEGC ;

* déboutera SDC de sa demande de paiement à l’encontre de CEGC.

Sur les demandes d’application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Compte tenu des circonstances de la cause, il n’apparaît pas inéquitable au tribunal de laisser à chacune des parties la charge des frais non compris dans les dépens.

En conséquence, le tribunal déboutera SDC et CEGC de leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Et condamnera SDC aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, après en avoir délibéré, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort :

* dit bien fondée la fin de non-recevoir soulevée par la SA COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET DE CAUTIONS,

* déboute le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 1], agissant par son syndic la SARL ASSOCIES EN GESTION IMMOBILIERE, de sa demande de paiement à l’encontre de la SA COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET DE CAUTIONS,

* déboute le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 1], agissant par son syndic la SARL ASSOCIES EN GESTION IMMOBILIERE, et la SA COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET DE CAUTIONS de leur demande d’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamne le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 1], agissant par son syndic la SARL ASSOCIES EN GESTION IMMOBILIERE, aux entiers dépens,

* rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Liquide les dépens du greffe à la somme de 90,99 euros, dont TVA 15,17 euros.

Délibéré par M. BOURDOIS Jean-Patrick, président du délibéré, M^me KOOY Laurence et M. SENTENAC Jean, (M^me KOOY Laurence étant juge chargé d’instruire l’affaire).

Le présent jugement est mis à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées verbalement lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée électroniquement par le président du délibéré et le greffier.