TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE NANTERRE JUGEMENT PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 23 Janvier 2025 3ème CHAMBRE

DEMANDEUR

SAS LE BON COIN [Adresse 1] comparant par SCP HUVELIN et Associés [Adresse 4] et par M^e Marnia MOHANDI [Adresse 3]

DEFENDEURS

SARL B.T.M. [Adresse 1] comparant par M^e Chahaida YANNI [Adresse 2]

M. [D] [N] ès-qualités de mandataire ad litem de BTM [D] [Adresse 5] comparant par M^e Chahaida YANNI [Adresse 2]

LE TRIBUNAL AYANT LE 20 Novembre 2024 ORDONNE LA CLOTURE DES DEBATS ET MIS LE JUGEMENT EN DELIBERE POUR ETRE PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 23 Janvier 2025,

FAITS ET PROCEDURE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 10 juin 2021, la SAS LE BON COIN a acquis un fonds de commerce de « Restaurant – Bar – Brasserie et prestation et prestations hôtelières » situé [Adresse 1] à [Localité 6].

Aux termes d’un acte sous seing privé en date à [Localité 7] du 1er mars 2022, LE BON COIN a donné en location gérance à la SARL BTM ce fonds de commerce pour une durée de 2 ans, renouvelable annuellement.

BTM n’ayant pas pu obtenir de sa banque la mise en place de son propre terminal de paiement par carte bancaire, LE BON COIN lui a laissé l’usage de son propre terminal, les parties étant convenues d’opérer une compensation entre le montant des redevances et charges de la location gérance et les paiements CB des ventes encaissés par LE BON COIN pour le compte de BTM.

Toutefois, malgré des échanges entre elles et une réunion tenue début mars 2023 avec leur comptable, les parties ne sont pas parvenues à s’entendre sur les comptes entre elles.

Un « commandement de payer visant la clause résolutoire » en date du 15 juin 2023 a été délivré par LE BON COIN à BTM, l’informant de la résiliation de plein droit à défaut de paiement des redevances impayées dans le délai d’un mois, ce qui n’a pas été le cas.

Par lettre recommandée du 27 novembre 2023, BTM a fait connaître au commissaire de justice qu’elle entendait lever l’option d’achat mentionnée à l’article 12 du contrat de location gérance.

Par ordonnance du 7 décembre 2023, le Président du tribunal de commerce de Nanterre, saisi en référé par LE BON COIN, a renvoyé l’affaire devant la juridiction au fond, compte tenu de l’absence d’accord sur les comptes. L’affaire a été enrôlée sous le N° RG 2023 F 02324.

BTM a fait l’objet d’une liquidation amiable par décision des associés en date du 29 février 2024, et a été radiée du RCS le 11 mars 2024.

M. [D] a été nommé mandataire ad litem par une ordonnance du Président de ce tribunal du 6 avril 2024, aux fins de représenter BTM dans la présente instance.

LE BON COIN a alors fait assigner M. [D] en intervention forcée par acte de commissaire de justice délivré le 2 septembre 2024. L’affaire, enrôlée sous le N° RG 2024 F 01902, a été jointe à l’affaire N° RG 2023 F 02324 à l’audience du 4 octobre 2024.

A l’audience du juge chargé d’instruire l’affaire du 20 novembre 2024, LE BON COIN indique que ses dernières demandes sont celles exprimées dans son assignation en intervention forcée délivrée à M. [D]. Elle demande au tribunal de :

Déclarer la société LE BON COIN recevable et fondée en sa demande en intervention forcée formée contre Monsieur [N] [D] es qualité de mandataire ad litem de la société BTM,

Ordonner en tant que de besoin la jonction de la présente instance avec celle enregistrée sous le n° de RG 2023 F 02324,

Vu les dispositions de l’article 1231-1 du code civil,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location gérance,

Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des redevances, et manquement aux obligations du contrat ayant entrainé l’avis défavorable de la Commission Communale de Sécurité de la Mairie de [Localité 6],

Condamner Monsieur [N] [D] ès qualité de mandataire ad litem de la société BTM au paiement de la somme de 46 939,53 € au titre des redevances et charges arrêtés au 29 février 2024, sous astreinte de 500 € par jour de retard, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 15 juin 2023,

Ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1154 du code civil, Condamner Monsieur [N] [D] ès qualité de mandataire ad litem de la société BTM au paiement de la somme de 70 000 € à titre de dommages et intérêts incluant les travaux de remise en état,

Condamner Monsieur [N] [D] ès qualité de mandataire ad litem de la société BTM au paiement de la somme de 10 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Ordonner l’exécution provisoire,

Constater que, dans le cadre de la présente assignation, l’état des créanciers inscrit ne révèle aucune inscription au jour de l’assignation.

Dans ses dernières conclusions régularisées déposées à l’audience du 20 novembre 2024, BTM demande au tribunal de :

Vu les articles 1103 et suivants du code civil,

Juger valide l’exercice de l’option d’achat de la promesse de vente,

Réduire le montant de la redevance due en raison des graves défauts de conformité des installations dès la prise en location du Fonds,

Déduire du dépôt de garantie de 30 000 € les sommes que pourraient devoir BTM, Condamner les manœuvres de LE BON COIN visant à décourager l’acquisition du Fonds de commerce par BTM et sa mauvaise foi,

Rejeter toute tentative d’imputation de responsabilité personnelle de M. [D] en qualité de mandataire ad litem,

Condamner LE BON COIN à verser 3 000 € à M. [D] pour procédure abusive 3 000 € à titre de dommages et intérêt et 3 000 € supplémentaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Réparer le préjudice financier subi par BTM du fait de l’impossibilité d’exercer son option d’achat la perte du bénéfice de la moitié des redevances versées et la perte d’une chance d’acquérir le fonds à un prix avantageux par la restitution de la moitié des redevances versées à hauteur de 52 500 €.

A l’audience du juge chargé d’instruire l’affaire du 20 novembre 2024, les parties sont présentes et soutiennent oralement leurs prétentions.

Après avoir entendu les parties, le juge chargé d’instruire l’affaire a clos les débats et mis le jugement en délibéré pour être prononcé par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOYENS DES PARTIES

LE BON COIN expose :

La réunion de cadrage des comptes avec le comptable en mars 2023 a abouti à un solde de 19 508,75 € dû par BTM, que M. [J], son gérant, a approuvé en présence du comptable ;

La clause résolutoire du contrat a été acquise le 15 juillet 2023, faute pour BTM d’avoir payé les redevances contractuelles malgré le commandement de payer délivré le 15 juin 2023 ;

1 an après, le montant dû se montait à 46 939,53 € ;

L’option d’achat insérée au contrat de location gérance n’est plus valable à partir du moment où le contrat est résilié pour inexécution de la part de BTM et, d’autre part, cette option n’a pas été enregistrée ;

Elle subit en outre un préjudice du fait de la dévalorisation de son fonds et des travaux de réhabilitation qu’elle a dû engager.

BTM réplique :

Elle a toujours eu pour intention d’acheter le fonds de commerce ; le contrat de location gérance est un accord global comprenant l’achat du fonds ;

L’établissement des comptes entre les parties est compliqué par nature, ce qui explique les difficultés rencontrées ;

Le chiffrage du comptable en mars 2023 est contestable ;

L’entrée en jouissance est intervenue le 1er mars 2022, la réunion de cadrage a eu lieu en mars 2023 et l’option d’achat levée en novembre 2023, avant le terme contractuel du contrat ;

Son dépôt de garantie doit lui être restitué ;

Elle subit un préjudice du fait du refus de LE BON COIN d’honorer la promesse de vente.

SUR CE, LE TRIBUNAL MOTIVE SA DECISION COMME SUIT

Sur l’exécution du contrat de location-gérance avec promesse de vente du 1er mars 2022 :

Par courriel du 8 mars 2023 adressé aux parties, le comptable du cabinet Gestfin transmet le « cadrage SAS LE BON COIN et SARL BTM » faisant apparaître un solde en faveur de LE BON COIN d’un montant de 19 508,75 € à la date du 8 mars 2023, comprenant des redevances impayées.

BTM ne conteste ni qu’une réunion de cadrage a eu lieu en présence du comptable, ni avoir reçu ce courriel récapitulant le solde dû à LE BON COIN.

Elle se contente d’indiquer que ce chiffrage est contestable, sans toutefois apporter le moindre élément à l’appui de cette affirmation.

Le fait d’avoir versé un « dépôt de garantie et cautionnement » à la signature du contrat ne l’exonère aucunement de son obligation de régler les redevances conformément à l’article 6 du contrat de location-gérance ainsi que les charges (assurances, Edf…), diminuées des encaissements réalisés par LE BON COIN pour le compte de BTM sur le terminal de paiement.

En ne payant pas les redevances contractuelles, BTM a donc engagé sa responsabilité pour inexécution de ses obligations contractuelles.

L’article 7 du contrat stipule qu’en cas de non-paiement par le locataire-gérant de la redevance, le contrat sera résilié de plein droit, sans autre formalisme.

Dans ces conditions, LE BON COIN était fondée à résilier le contrat de location gérance.

Le « commandement de payer visant la clause résolutoire » du 15 juin 2023 donnait 1 mois à BTM pour payer les redevances impayées et informait BTM de la résiliation de plein droit à défaut de paiement dans le délai d’un mois, ce qui n’a pas été le cas.

En conséquence, le tribunal fera droit à la demande de LE BON COIN de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 15 juillet 2023

La résiliation du contrat de location-gérance avec promesse de vente étant acquise à la date du 15 juillet 2023, la levée de l’option d’achat par BTM le 27 novembre 2023 est sans objet.

En conséquence, le tribunal déboutera BTM de sa demande à ce titre et au titre de ses demandes indemnitaires pour procédure abusive et préjudice financier.

Sur la demande principale de LE BON COIN

LE BON COIN demande la condamnation de M. [D] ès qualité de mandataire ad litem de la société BTM à lui payer une somme de 46 939,53 € au titre des redevances et charges impayées ou indemnités d’occupation, arrêtées au 29 février 2024.

L’état de sa créance à cette date, qu’elle produit à l’appui de la sommation de payer délivrée à BTM le 5 mars 2024 doit être revue comme suit, du fait de la résiliation acquise à la date du 15 juillet 2023 :

Total des sommes dues selon LE BON COIN au 29 février 2024 : 46 939,53 €

Neutralisation des redevances de location-gérance pour la période d’août 2023 à février

2024 : 7 x 5 400 €, soit – 37 800 €

Soit une créance de 9 139,53 €

BTM demande au tribunal de réduire le montant des redevances dues en raison de graves défauts de conformité des installations dès la prise en location du fonds. Pour justifier cette demande elle fait état de non-conformités relevées par la commission communale de sécurité le 12 février 2024.

Le tribunal relève toutefois que ces non-conformités ont été relevées 7 mois après la résiliation du contrat de location-gérance dans des locaux occupés sans droit ni titre par BTM, que rien n’indique que des non-conformités existaient dès l’entrée en jouissance de BTM le 1er mars 2022 et, qu’en tout état de cause, BTM ne démontre pas en quoi ces non-conformités lui auraient causé un préjudice financier.

Le tribunal déboutera BTM de sa demande visant à réduire le montant des redevances contractuelles de location -gérance.

Par ailleurs, LE BON COIN est fondée à demander au tribunal la réparation du préjudice résultant de l’exploitation, sans droit ni titre, du fonds donné en location-gérance du 16 juillet 2023 au 29 février 2024, préjudice que le tribunal fixera au montant HT des redevances mensuelles de location-gérance, soit la somme de 31 500 € (7 mois x 4 500 € ).

Enfin, le dépôt de garantie de 30 000 € viendra en diminution des sommes dues par BTM à LE BON COIN.

En conséquence, le tribunal condamnera M. [D] ès qualité de mandataire ad litem de la société BTM à payer à LE BON COIN la somme de 10 639,53 € (9 139,53 €+ 31 500 € – 30 000 €), déboutant LE BON COIN du surplus de sa demande.

Le tribunal déboutera LE BON COIN de sa demande au titre d’intérêts de retard à compter du commandement de payer du 15 juin 2023 sur la somme de 46 939,53 €, ce montant correspondant à une situation arrêtée par LE BON COIN à la date du 29 février 2024 et ayant été, de surcroît, ramené par le tribunal à la somme de 10 639,53 €.

La somme de 10 639,53 € portera intérêt au taux légal à compter du 7 décembre 2023, date de l’ordonnance introduisant la présente instance au fond. La capitalisation des intérêts, demandée par LE BON COIN, sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts de LE BON COIN incluant les travaux de remise en état,

LE BON COIN fait état de la « dépréciation manifeste du fonds de commerce » et d'« une situation financière fragilisée » mais n’apporte aucun élément tangible à l’appui de ses allégations.

S’agissant des travaux de remise en état, le constat d’huissier dressé le 19 avril 2024 n’a pas de caractère probant, faute pour LE BON COIN de produire un état des lieux établi contradictoirement lors de l’entrée en jouissance de BTM.

En conséquence, LE BON COIN sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Au vu des circonstances de la cause, le tribunal condamnera M. [D] ès qualité de mandataire ad litem de la société BTM à payer à BTM la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, déboutant pour le surplus.

M. [D] ès qualité de mandataire ad litem de la société BTM sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

Après en avoir délibéré, le tribunal, statuant par un jugement contradictoire en premier ressort,

Dit que le contrat de location-gérance avec promesse de vente du 1er mars 2022 a été résilié le 15 juillet 2023 ;

Déboute M. [D], ès qualité de mandataire ad litem de la SARL BTM, de ses demandes au titre de la levée de l’option d’achat et indemnitaires ;

Condamne M. [D], ès qualité de mandataire ad litem de la SARL BTM, à payer à la SAS LE BON COIN la somme de 10 639,53 €, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 7 décembre 2023 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts de retard dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Déboute le SAS LE BON COIN de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne M. [D], ès qualité de mandataire ad litem de la SARL BTM, à payer à la SAS LE BON COIN la somme 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Condamne M. [D], ès qualité de mandataire ad litem de la SARL BTM, aux dépens.

Liquide les dépens du greffe à la somme de 90,98 euros, dont TVA 15,16 euros.

Délibéré par Messieurs Laurent Pitet, président du délibéré, Richard Delorme et Madame Séverine Fournier, (M. DELORME Richard étant juge chargé d’instruire l’affaire). Le présent jugement est mis à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées verbalement lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée électroniquement par le président du délibéré et le greffier.