TRIBUNAL DE COMMERCE

DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 3 Février 2025

1ère Chambre

N° minute : 2025F00099 N° RG : 2023F00774 SAS SOCIETE DE GERANCE DU CABINET [L]/SYND LE PATIO contre SAS HIVORY

DEMANDEUR

SAS SOCIETE DE GERANCE DU CABINET [L]/SYND LE PATIO, [Adresse 1] comparant par Me [R] [F], [Adresse 2]

DEFENDEUR

SAS HIVORY, [Adresse 3] comparant par M^e Laurence BOURDIER, [Adresse 4] et par M^e Clément MICHAU, [Adresse 5]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Débats, clôture des débats et mise en délibéré lors de l’audience publique du 9 Décembre 2024

Greffier lors des débats M. Geoffrey ZENATI,

Décision contradictoire et en premier ressort,

Délibérée par M. Eric HANOUNE, Président, M. Thierry PHITOUSSI, M^me Odile TALLON, Assesseurs.

Prononcée le 3 Février 2025 par mise à disposition au Greffe.

Minute signée électroniquement par le Président et le Greffier.

Arrêt au fond de la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence du 10.04.2025, N° 2025/165, irrecevabilité de l’appel.

Vu l’assignation introductive d’instance, Les représentants des parties entendus en leurs dires et explications, Et après en avoir délibéré conformément à la loi.

EXPOSE DES FAITS :

Le 11 octobre 1999, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic la société CABINET [L] a signé une convention avec la société SFR pour permettre l’installation de relais de radiotéléphonie sur trois emplacements disposés sur le toit-terrasse de son immeuble situé au [Adresse 7] à [Localité 1]. Ce contrat, complété par deux avenants du 10 janvier 2002 et du 30 octobre 2013, a été transféré à la société HIVORY le 23 octobre 2018, lorsque la société SFR lui a cédé le bail et les infrastructures passives, mâts et pylônes, présentes sur le site.

Le 13 janvier 2020, la société HIVORY, après information et transmission d’un dossier technique au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic la société CABINET [L], a réalisé des modifications sur ses infrastructures et autorisé la société SFR à installer de nouvelles antennes-relais en vue du déploiement des services 5G.

Ces travaux ont conduit le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic la société CABINET [L] à demander une renégociation du bail, notamment pour une revalorisation du loyer.

Le 18 mai 2021, le syndic apprenait que la société HIVORY avait procédé aux modifications sur le toit-terrasse, sans information préalable ni accord du syndicat des copropriétaires. Des mises en demeure ont été envoyées à la société HIVORY en date du 21 décembre 2021 et du 31 janvier 2022.

La société HIVORY a proposé au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic la société CABINET [L], plusieurs propositions commerciales, mais aucun accord n’a été trouvé entre les parties.

En date du 4 janvier 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic la société CABINET [L], a introduit une procédure en référé devant le tribunal de commerce de NICE.

Par ordonnance en date du 21 novembre 2023, cette demande a été déclarée irrecevable. A la suite de cette décision, une nouvelle assignation a été déposée le 8 décembre 2023 devant le même tribunal par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic la société CABINET [L].

Malgré une tentative de conciliation initiée par les parties, aucun accord n’a pu être trouvé, conduisant ainsi l’affaire à être portée devant nous pour être examinée et jugée sur le fond. C’est dans ce contexte que se présente le litige.

PROCEDURE ET PRETENTION DES PARTIES

Par assignation en date du 8 décembre 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic la société CABINET [L], demande au tribunal de commerce de NICE de :

Condamner la société HIVORY à remettre les lieux objet de la location en l’état conforme aux dispositions du contrat, et donc à déposer toutes les extensions qui ont été réalisées abusivement par elles ;

Assortir cette condamnation d’une astreinte de 3.000,00 € par jour de retard, passé le délai 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir ;

Dire que cette astreinte courra pendant un délai de 3 mois ;

Dire que la présente juridiction se réservera la possibilité de liquider l’astreinte et prononcer, si nécessaire, une nouvelle astreinte définitive ;

Condamner la société HIVORY au paiement d’une somme de 8.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance totalement abusive ;

Condamner la société HIVORY au paiement d’une somme de 4.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance ; Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Dans les conclusions notifiées le 25 mars 2024 et exposées à la barre par leur conseil le 9 décembre 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic la société CABINET [L] demande au tribunal de commerce de NICE de :

Condamner la société HIVORY à remettre les lieux objet de la location en l’état conforme aux dispositions du contrat, et donc à déposer toutes les extensions qui ont été réalisées abusivement par elle ;

Assortir cette condamnation d’une astreinte de 3.000,00 € par jour de retard, passé le délai de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir ;

Dire que cette astreinte courra pendant un délai de 3 mois ;

Dire que la présente juridiction se réservera la possibilité de liquider l’astreinte et prononcer, si nécessaire, une nouvelle astreinte définitive ;

Condamner la société HIVORY au paiement d’une somme de 8.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance totalement abusive ;

Débouter la société HIVORY de l’ensemble de ses demandes ;

Condamner la société HIVORY au paiement d’une somme de 4.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Dans ses conclusions en défense notifiées le 25 mars 2024 et exposées à la barre le 9 décembre 2024, le conseil de la société HIVORY demande au tribunal de commerce de NICE de : Déclarer la société HIVORY recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions ;

Débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic la société CABINET [L] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la société HIVORY ;

Débouter, à titre principal, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic la société CABINET [L] de leur demande de remise en état ainsi que leur demande de condamnation au paiement d’une astreinte de 3.000,00 € par jour pendant 3 mois en cas de retard ;

A titre subsidiaire, si, par extraordinaire, le tribunal de céans faisait droit à la demande de remise en état ;

Limiter le quantum de l’astreinte à de justes proportions et accorder un délai de grâce de 6 mois pour permettre l’organisation du démontage des installations ;

Débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic la société CABINET [L] de ses demandes au titre de l’engagement de la responsabilité de la société HIVORY ;

Débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic la société CABINET [L] de ses demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens ;

Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic la société CABINET [L] à verser à la société HIVORY la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic la société CABINET [L] et toute autre partie de toutes autres demandes, fins et prétentions à l’encontre de la société HIVORY.

Pour un plus ample exposé détaillé des moyens et prétentions des parties soutenus oralement à l’audience, le tribunal renvoie aux dernières conclusions déposées conformément à l’article 455 du Code de procédure civile. Leurs moyens et arguments seront examinés dans les motifs du jugement.

MOTIFS

Sur la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic la société CABINET [L] relative à la condamnation de la société HIVORY, à remettre en l’état les lieux objets de la location :

Les parties soulèvent les moyens suivants.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES « LE PATIO » pris en la personne de son syndic la société CABINET [L], soutient que la société HIVORY a exécuté à sa seule convenance, sans autorisation préalable, et de mauvaise foi le contrat signé le 11 octobre 1999 ainsi que les dispositions de l’avenant n° 1 du 10 janvier 2022.

En effet, selon les demandeurs, qui s’appuient sur les articles 1103 et 1104 du Code civil, les travaux ont été réalisés en contravention des dispositions des articles 1 et 8 du contrat de bail et des dispositions des avenants ultérieurs liant le syndicat à la société HIVORY. Dès lors, la société HIVORY a engagé sa responsabilité contractuelle pour exécution déloyale du contrat et non-respect de ses engagements contractuels.

Le syndicat demande de condamner la société HIVORY à remettre les lieux objet de la location en l’état conforme aux dispositions du contrat initial et des avenants, et donc à déposer toutes les extensions qui ont été réalisées abusivement par elle.

Pour sa part, la société HIVORY considère que la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic la société CABINET [L], n’est pas justifiée en l’absence de violation des clauses du contrat de bail signé le 11 octobre 1999 et des avenants ultérieurs. Selon elle, les dispositions des articles 1 et 8.2 du contrat de bail et des avenants successifs permettaient de procéder aux modifications et/ou extensions sans induire une modification du contrat de bail et/ou une revalorisation du lover.

Les nouvelles installations sont donc compatibles avec la configuration générale des lieux et avec les engagements contractuels des parties.

Et, in fine, la remise en l’état des lieux loués n’est donc pas justifiée.

La société HIVORY demande de débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic la société CABINET [L], de sa demande de remise en état des lieux loués.

SUR CE,

Attendu que l’article 1 du contrat de bail indique :

Article 1 : mise à disposition.

1) Le propriétaire met à disposition de la société SFR trois emplacements en terrasse, chacun d’une surface de 2 (deux) m2 (environ), situé dans les emprises de l’immeuble précité et destiné à accueillir divers matériels télécommunications.

2) Le propriétaire autorise la société SFR à implanter en terrasse de l’immeuble, les divers dispositifs d’émission-réception et faisceaux hertziens lui permettant d’exercer ses activités.

2) Le propriétaire autorise la société SFR à implanter en terrasse de l’immeuble, les divers dispositifs d’antennes d’émission-réception et faisceaux hertziens lui permettant d’exercer ses activités.

3) Enfin, le propriétaire autorise la société SFR à raccorder entre eux par câbles les équipements techniques visés ci-dessus, ainsi qu’aux réseaux d’énergie et de télécommunications.

Attendu que l’article 1 modifié par l’avenant du 10 janvier 2002 précise : Article 1 : mise à disposition.

Le propriétaire donne en location à la société SFR des emplacements en terrasse de l’immeuble sis [Adresse 8], références cadastrales section LT N° [Cadastre 1], selon le plan ci-après annexé (annexe 1).

Ces emplacements sont destinés à accueillir des installations de télécommunications, figurées par les pians ci-après annexés (annexes 2 et 3) et composées des équipements techniques suivants :

Un local technique en terrasse ou à l’intérieur de l’immeuble.

Des armoires techniques (et le cas échéant des dispositifs de climatisation).

Des dispositifs d’antennes d’émission-réception et faisceaux hertziens disposés en terrasse. Le propriétaire autorise la société SFR à raccorder entre eux par câbles les équipements susvisés ainsi qu’à raccorder le local technique (ou les armoires techniques en terrasse), notamment aux réseaux d’énergie et de télécommunications.

Attendu que l’article 8 de la convention initiale indique :

Article 8 : autres installations techniques.

1) Après en avoir avisé la société SFR, le propriétaire aura la possibilité d’installer et/ou de laisser installer sur les lieux toutes antennes qu’il jugera utiles.

Toutefois, et pendant la durée des présentes, il ne pourra créer ou laisser créer d’installations techniques susceptibles de perturber les émissions et réceptions relatives à l’activité de la société SFR, telle qu’elle est mentionnée dans l’exposé qui précède.

2) La société SFR pourra procéder aux modifications et/ou extensions qu’elle jugera utiles sur sa station radiotéléphonique, dès lors que celles-ci seront compatibles, tant avec la configuration générale des lieux, qu’avec les stipulations de l’article 1er ci-dessus auquel la société SFR devra se plier strictement.

La société SFR est autorisée à sous-louer les lieux mis à sa disposition au titre de la présente convention à toute entité appartenant ou non à CEGETEL.

Après en avoir avisé le propriétaire, la société SFR pourra céder la présente convention. Le repreneur devra se conformer scrupuleusement aux termes et réserves de cette convention.

Attendu que la société HIVORY a procédé, sans autorisation préalable du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, à la modification des installations de télécommunication en vue de l’installation d’antennes 5G, sans soumettre un projet d’avenant de modification au contrat de bail, ni proposer une revalorisation du loyer, en violation des obligations contractuelles. Attendu que ces modifications ont entraîné une augmentation de la superficie de l’emprise au sol sur la terrasse, en contradiction avec les clauses contractuelles, lesquelles limitent strictement l’utilisation de l’espace loué.

Attendu qu’en vertu de l’article 8 du contrat de bail, l’exploitant, la société HIVORY, est autorisée à effectuer des modifications sur ses installations, à condition que celles-ci se limitent exclusivement à la station radiotéléphonique, toute installation sur un nouvel emplacement étant contraire aux dispositions contractuelles.

Attendu que la société HIVORY n’apporte pas des preuves formelles et factuelles démontrant son respect des dispositions contractuelles.

Il convient de condamner la société HIVORY à remettre les lieux loués en conformité avec les stipulations du contrat de bail et des avenants successifs, de procéder au retrait de toutes les extensions réalisées abusivement et sans autorisation préalable et de s’assurer que toute modification future respecte les dispositions contractuelles en vigueur et obtienne l’accord préalable du syndicat des copropriétaires.

Sur la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES « [Adresse 6] » pris en la

personne de son syndic la société CABINET [L] relative au paiement d’une astreinte : Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic, la société CABINET [L], demande la condamnation de la société HIVORY au paiement d’une astreinte persuasive de 3.000,00 € par jour de retard, applicable à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de la décision du tribunal, et ce, pour une durée maximale de trois mois.

Cette astreinte vise à garantir l’exécution de la remise en état des lieux loués conformément aux dispositions contractuelles.

En réponse, la société HIVORY conteste cette demande, affirmant qu’aucune violation des termes du contrat de bail ne peut lui être reprochée.

Elle ajoute que les demandeurs n’apportent pas la preuve d’un trouble ou d’un préjudice causé par les nouvelles installations présentes sur la terrasse.

Par ailleurs, la société HIVORY considère que le montant de l’astreinte réclamée est manifestement disproportionné par rapport à l’objet du litige.

En conséquence, elle sollicite, dans l’hypothèse où le tribunal viendrait à accéder à cette demande, une révision à la baisse du montant de l’astreinte, ainsi qu’un délai de grâce de six mois afin de s’organiser avec l’opérateur SFR pour mettre en œuvre les éventuelles mesures nécessaires.

SUR CE,

Attendu que l’inexécution par la société HIVORY de ses obligations contractuelles constitue une faute justifiant la remise en état des lieux loués et l’application d’une astreinte pour garantir l’exécution de cette obligation dans un délai raisonnable.

Attendu que le montant de l’astreinte réclamé par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic la société CABINET [L], soit

3.000,00 € par jour de retard, est disproportionné à l’objectif d’assurer la remise en état rapide des lieux et au préjudice subi par les copropriétaires.

[…]

Il convient, dans ce contexte, d’accorder un délai de grâce de deux mois afin de permettre à la société HIVORY de s’organiser avec l’opérateur SFR pour mettre en œuvre les opérations de remise en état des lieux objets du contrat de bail.

Il convient de condamner la société HIVORY au paiement d’une astreinte de 1.000,00 € par jour de retard, passé un délai de soixante jours suivant la signification du jugement à intervenir.

Sur la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic, la société CABINET [L] relative à l’engagement de la responsabilité de la société HIVORY pour résistance abusive :

Les parties soulèvent les moyens suivants.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic, la société CABINET [L], met en lumière la résistance de la société HIVORY, qu’il juge abusive et constitutive d’un abus de droit.

Par conséquent, cette attitude qu’ils estiment être de mauvaise foi – sur la base de l’article 1104 du Code civil – justifie d’après lui qu’il formule, en complément de sa demande initiale, une requête visant à obtenir à titre de dommages et intérêts une somme de 8.000,00 € pour résistance totalement abusive.

Pour sa part, la société HIVORY ne présente dans ses conclusions aucun élément de nature à contredire de manière factuelle les arguments développés par les demandeurs sur la notion de résistance abusive.

SUR CE

Attendu que la notion de résistance abusive désigne une situation dans laquelle une partie persiste à refuser de reconnaître ou de satisfaire une demande légitime, et ce, malgré l’existence d’éléments clairs et objectifs attestant de son bien-fondé.

Attendu qu’en l’espèce, la société HIVORY a engagé sa responsabilité contractuelle en omettant d’informer au préalable le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic la société CABINET [L], des modifications et adaptations réalisées sur les installations objet du litige.

Que l’attitude adoptée par la société HIVORY semble refléter une volonté de retarder ou de compliquer inutilement le règlement du litige.

Que cette résistance abusive peut être considérée comme une forme d’abus de droit. Il convient d’aller en voie de condamnation de la société HIVORY mais de modérer les prétentions d’indemnisation du préjudice présenté par le SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic la société CABINET [L].

Il convient de condamner la société HIVORY à payer au SYNDICAT DES

COPROPRIETAIRES « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic la société CABINET [L], la somme de 4.000,00 € au titre de la résistance abusive.

Attendu que pour faire reconnaître ses droits, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES « [Adresse 6] » pris en la personne de son syndic la société CABINET [L], a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge, il convient de condamner la société HIVORY à payer la somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Le tribunal rappelle que l’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du nouveau Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Condamne la société HIVORY à remettre les lieux objet de la location en l’état conforme aux dispositions du contrat, et donc à déposer toutes les extensions qui ont été réalisées abusivement par elle sous astreinte, pour une durée maximum de deux mois, de 1.000,00 €

(mille euros) par jour de retard, passé le délai de soixante jours suivant la signification du présent jugement ;

Condamne la société HIVORY au paiement d’une somme de 4.000,00 € (quatre mille euros) à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Rejette tous autres moyens, fins et conclusions plus amples ou contraires des parties ; Condamne la société HIVORY au paiement d’une somme de 2.000,00 € (deux mille euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance.

Liquide les dépens à la somme de 60,22 € (soixante euros vingt-deux centimes).