Tribunal de grande instance de Paris, Référés, 7 décembre 2017, n° 17/59619

T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
N° RG : 17/59619 N°: 9 Assignation du : 12 octobre 2017 EXPERTISE	ORDONNANCE DE REFERE rendue le 07 décembre 2017 par E F, Vice-Président au Tribunal de Grande Instance de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de B-C D, Greffier.

DEMANDEUR

Monsieur X Y

[…]

[…]

représenté par M^e Estelle GARNIER, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE – #PN702

DEFENDERESSE

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Raphaëlle PAILLAT, avocat au barreau de PARIS – #P0319

DÉBATS

A l’audience du 16 Novembre 2017, tenue publiquement, présidée par E F, Vice-Président, assisté de B-C D, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

La société NEXITY STUDEA a pris à bail, aux fins d’exploitation commerciale, deux studios situés au sein de la résidence : « Studea rive gauche », lesquels appartiennent à Monsieur X Y.

Par acte du 9 février 2017, ce dernier a délivré congé sans offre de renouvellement à effet au 31 août 2017.

Par acte d’huissier de justice en date du 12 octobre 2017, Monsieur X Y a fait assigner la société NEXITY STUDEA aux fins de désignation d’un expert chargé d’évaluer le montant de l’indemnité d’occupation et celui de l’indemnité d’éviction, réclamant en outre la fixation et condamnation de sa locataire au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 12000 € hors taxes et hors charges par an et, en toute hypothèse, de 8713,60 € hors taxes et hors charges.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 novembre 2017, à laquelle le demandeur a sollicité le bénéfice de son acte introductif, s’opposant à la défenderesse qui sollicite des précisions dans la mission de l’expert.

La société NEXITY STUDEA a sollicité des précisions dans la mission de l’expert pour que soient intégrés dans l’indemnité d’éviction l’intégralité des frais et préjudices résultant du non renouvellement du bail en fonction des caractéristiques tenant à la destination des lieux et a conclu au rejet de la demande au titre de la fixation de l’indemnité d’occupation.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un exposé plus ample des moyens et prétentions de le demandeur.

SUR CE,

- Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Une mesure d’instruction ne peut être demandée et obtenue, sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile lorsqu’une juridiction du fond est saisie de l’affaire. La condition d’absence de saisine préalable des juges du fond s’apprécie au jour de la saisine du juge, puisque c’est une condition de recevabilité de la demande, et non pas au jour où le juge des référés statue.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La faculté prévue à l’article 145 du Code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, compte tenu du refus de renouvellement notifié à la défenderesse le 9 février 2017, le demandeur justifie d’un motif légitime pour que soit ordonnée une expertise aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, en prévision d’un litige éventuel sur ces points.

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du Code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de le demandeur le paiement de la provision initiale, pour des raisons d’efficacité.

S’agissant de la mission de l’expert, il appartient bien au juge des référés, lorsqu’il ordonne une expertise, de définir la mission de l’expert de telle sorte qu’elle soit la plus utile possible dans le cadre d’un éventuel litige au fond et ce, sans préjuger de ce qu’il sera décidé à cette occasion. En l’espèce, les précisions demandées par la défenderesse paraissent pertinentes en l’état, au regard de la particularité des locaux.

Dans ces conditions, il y a lieu de préciser la mission de l’expert en fonction de ces éléments particuliers.

- Sur l’indemnité d’occupation :

Il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 809 du code de procédure civile pris en son deuxième alinéa, le juge peut accorder une provision lorsque la créance ne fait l’objet d’aucune contestation sérieuse.

L’article L. 145-28 du code de commerce prévoit que l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7 du même chapitre.

En l’espèce, et compte tenu des contestations de la défenderesse, le montant de l’indemnité d’occupation ne saurait être fixé, sans encourir de contestations sérieuses, le juge des référés n’ayant pas le pouvoir de statuer sur ce point, a fortiori alors qu’une expertise est justement ordonnée pour éclairer le litige sur cette question, à un montant supérieur à celui prévu par le bail auquel correspond en l’état le préjudice subi par le bailleur du fait de la privation de celui-ci.

A ce stade, la société NEXITY STYDEA sera donc condamnée à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels que prévus par le bail.

- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile précise que le juge des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit Code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. La Cour de cassation (Civ. 2e, 29 oct. 1990, 89-14925) a jugé que l’ordonnance qui énonce que les dépens suivront le sort de l’instance principale viole les dispositions sus-visées.

A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l’article 145 du nouveau code de procédure civile mais dans le contexte d’un congé avec refus de renouvellement, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et en matière de référé,

Vu les dispositions de l’article 145 et de l’article 809 du code de procédure civile,

Ordonnons une mesure d’expertise,

Désignons pour y procéder :

Z A

[…]

[…]

Tél : 01.45.48.50.22

Fax : 01.45.44.74.45

Email : Z@Z-associes.com

expert inscrit sur les listes de la Cour d’appel de Paris, lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

— visiter les lieux sis […] à Paris 13^e, les décrire, les photographier et, en cas de contestation les mesurer, dresser la liste des salariés employés par la société NEXITY STUDEA dans ces locaux et sur ce fonds,

— donner les éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société NEXITY STUDEA, à compter du 1^er septembre 2017 en fonction des usages professionnels, soit par analogie avec ceux des hôtels meublés et des résidence de tourisme en appliquant la méthode hôtelière si elle paraît adaptée ;

— rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction :

a) dans le cas d’une perte de fonds (le cas échéant : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession et en l’espèce plus particulièrement en matière d’hotels et de résidences de tourisme, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, des frais administratifs, des fais et honoraires de remploi, du montant de la dégradation des conditions d’amortissement des charges de la résidence, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant),

b) dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels) ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— lors de l’établissement de sa première note aux parties, indiquer les pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations et le coût prévisionnel de la mesure d’expertise,

— sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci un pré-rapport de ses observations et constatations,

— fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives,

Fixons à la somme de 4000 € (quatre-mille euros) la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par les parties demanderesses le 15 janvier 2018 au plus tard ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1du Code de Procédure Civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du Tribunal de Grande Instance avant le 15 juin 2018 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises de ce Tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du même code ;

Fixons le montant de l’indemnité d’occupation due par la société NEXITY STUDEA à compter du 1^er septembre 2017, au montant du loyer, taxes et charges tels que prévus par le bail et condamnons la société NEXITY STUDEA à son paiement ;

Disons que chacune des parties conservera la charge des dépens exposés par elle ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à Paris le 07 décembre 2017

Le Greffier Le Président

B-C D E F

Service de la régie :

[…]

[…]

Accueil ouvert du :

lundi au vendredi de 9 h 30 heures à 12 heures et de 13 heures à 16 heures

☎ 01.44.32.56.71 – 01.44.32.59.33 – 01.44.32.64.63

[…]

✉ regie.tgi-paris@justice.fr

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : FR76 1007 1750 0000 0010 0022 487

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 "Prénom et Nom de la personne qui paye" pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du TGI de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

➢ à défaut, espèces jusqu’à 1.000,00€ maximum

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur A Z Consignation : 4000 € par Monsieur X Y le 15 Janvier 2018 Rapport à déposer le : 15 Juin 2018 Juge chargé du contrôle de l’expertise : Service du contrôle des expertises – Escalier P – 3e étage

1:

2 Copies exécutoires

délivrées le: