Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence, Chambre construction, 23 septembre 2025, n° 23/01266

TJ Aix-en-Provence 23 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Recevabilité de la demande d'annulation
Le tribunal a constaté que les demandeurs ne peuvent pas solliciter l'annulation d'une résolution adoptée à l'unanimité, conformément à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Rejeté
Droit à indemnisation
Le tribunal a jugé que la résolution concernant les travaux a été légitimement rejetée, et par conséquent, il n'y a pas lieu d'indemniser les demandeurs.
Accepté
Condamnation aux dépens
Le tribunal a condamné les demandeurs aux dépens, conformément aux règles de procédure civile.
Accepté
Indemnité au titre de l'article 700 du CPC
Le tribunal a accordé une indemnité au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 700 du CPC, en raison de la perte des demandeurs.

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Sur la décision

Référence :	TJ Aix-en-Provence, ch. construction, 23 sept. 2025, n° 23/01266
Numéro(s) :	23/01266
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anne LASBATS-MAZILLEOlivia DUFLOT
Cabinet(s) :	CABINET FRANCOIS & ASSOCIES
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' ensemble immobilier [ Adresse 6 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 3]

JUGEMENT DU :

23 Septembre 2025

ROLE : N° RG 23/01266 – N° Portalis DBW2-W-B7H-LXY6

AFFAIRE :

[L] [N]

Syndic. de copro. [Adresse 6]

GROSSE(S)délivrée(s)

la SELARL CABINET FRANCOIS & ASSOCIES

M^e Anne LASBATS- [Localité 9]

COPIE(S)délivrée(s)

la SELARL CABINET FRANCOIS & ASSOCIES

M^e Anne LASBATS- [Localité 9]

N°

2025

CH. CONSTRUCTION

DEMANDEURS

Madame [L] [N]

née le 22 Février 1960 à [Localité 8], de nationalité française, demeurant [Adresse 7]

Monsieur [G] [R]

né le 18 Septembre 1967 à [Localité 5] (LIBAN), de nationalité française, demeurant [Adresse 7]

représentés par Maître Olivia DUFLOT de la SELARL CABINET FRANCOIS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6], sis [Adresse 4],

pris en la personne de son syndic en exercice, l’EURL PROVENCE BLEUE IMMOBILIER, dont le siège est sis [Adresse 2] elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Anne LASBATS-MAZILLE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente et Madame DELSUPEXHE Laure, Vice-Présidente, magistrats chargés du rapport, en présence de Monsieur [M] [B] auditeur de justice, ont entendu les observations, sans opposition des avocats conformément à l’article 805 du Code de Procédure Civile et en ont rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

A assisté aux débats : Madame CHANTEDUC, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

PRESIDENT : Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Madame DELSUPEXHE Laure, Vice-Présidente,

Monsieur ROMME Guy, Magistrat honoraire

DÉBATS

A l’audience publique du 27 Mai 2025, après rapport oral de Madame DELSUPEXHE Laure, Vice-Présidente et avoir entendu le conseil du défendeur en ses observations, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Septembre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

rédigé par Madame DELSUPEXHE Laure, Vice-Présidente

signé par Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente

assistées de Madame CHANTEDUC, Greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [R] et Madame [N] sont propriétaires d’une villa sise, [Adresse 1], laquelle se situe au sein d’une copropriété.

Le mur de soutènement se trouvant entre le jardin de leur parcelle et la partie commune servant de chemin d’accès a présenté des désordres.

Lors de l’assemblée générale de la copropriété du 12 janvier 2023, était soumise à l’ordre du jour la résolution concernant la réfection du dallage donnant accès au garage et la réfection du mur litigieux, sur présentation de devis.

La résolution a été rejetée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés.

Par exploit d’huissier en date du 22 mars 2023, Monsieur [R] et Madame [N] ont saisi le Tribunal de céans à l’effet de solliciter la nullité de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 12 janvier 2023 en ce qu’elle a rejeté les travaux de réfection du dallage donnant accès aux garages et les travaux du mur de soutènement.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 9 avril 2024, Monsieur [R] et Madame [N] demandent au tribunal de :

— prononcer la nullité de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 12 janvier 2023 en ce qu’elle rejette les travaux de réfection du dallage donnant accès aux garages de le Résidence et les travaux de réfection du mur séparant la terrasse des requérants du chemin d’accès aux garages,

— condamner le [Adresse 11] à payer à payer à Madame [E] et Monsieur [R] en semble la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du CPC,

— juger que toutes les condamnations à la charge du syndicat des Copropriétaires de la Résidence LES CANTARELLE seront réparties entre tous les copropriétaires, à l’exclusion de Madame [E] et Monsieur [R] Condamner le [Adresse 10] LES CANTARELLES aux entiers dépens.

En réplique, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] a déposé des dernières conclusions le 24 septembre 2024 dans lesquelles il demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu la jurisprudence,

— JUGER légale la résolution n°4 de l’assemblée générale du 12 janvier 2023,

— DEBOUTER Madame [N] et Monsieur [R] de l’ensemble de leurs demandes,

— CONDAMNER Madame [N] et Monsieur [R] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] la somme de 2 500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER Madame [N] et Monsieur [R] aux entiers dépens.

Par ordonnance du 26 septembre 2024, le juge de la mise en état a clôturé la présente procédure avec effet différé au 24 avril 2025 et a renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 27 mai 2025.

Lors de l’audience collégiale du 27 mai 2025, le jugement a été mis en délibéré au 23 septembre 2025.

Il convient de se reporter aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens de fait et de droit.

Par note en délibéré du 25 juillet 2025, les parties ont été invitées à donner leurs observations sur la fin de non-recevoir relevée d’office du défaut de qualité à agir des demandeurs concernant l’annulation de la résolution relative au dallage du chemin partie commune.

Par notes en délibéré des 11 et 16 septembre 2025, les parties ont répondu sur la fin de non-recevoir susceptible d’être relevée d’office.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’annulation de la résolution n°4

La résolution n°4 se décompose en réalité en plusieurs résolutions, ayant chacune donné lieu à un vote.

Sur le dallage du chemin d’accès aux garages :

La demande d’annulation porte tout d’abord sur les résolutions suivantes :

« Dallage du chemin commun

Concernant la dalle du chemin d’accès aux garages qui s’affaisse, la majorité des copropriétaires présents ou représentés a juge non nécessaire la réparation proposée. En effet, elle considère qu’il n’y a pas de lien entre l’effondrement du mur et l’affaissement de ce chemin et que cette réparation ne présente pas un caractère urgent.

Résolution : « l’assemblée générale vote et décide de donner son accord à la société MGB VOLO pour son devis à hauteur de la somme de 3.300 € TTC ».

Résultat : La résolution est rejetée à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés (9 019/ 9019)

Résolution : « l’assemblée générale vote et décide de donner son accord à la société EDILIZIACROBATICA pour son devis à hauteur de la somme de 3.960 € TTC ».

Résultat : La résolution est rejetée à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés (9 019/ 9019)

Résolution : « l’assemblée générale vote et décide de donner son accord à la société SAS CONSTRUCTION MACHADO pour son devis à hauteur de la somme de 1.564,20 € TTC ».

Résultat : La résolution est rejetée à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés (9 019/ 9019)

Résolution : « l’assemblée générale vote et décide de donner son accord à la société ALMA PROFACADE pour son devis à hauteur de la somme de 3.190 € TTC ».

Résultat : La résolution est rejetée à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés (9 019/ 9019)

Par note en délibéré en date du 25 juillet 2025, le tribunal a soulevé d’office la question de l’irrecevabilité de l’action en considération de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose que seul le copropriétaire défaillant ou opposant à la résolution est recevable à en solliciter l’annulation. Or il résulte du procès-verbal que les résolutions ont été rejetées à l’unanimité des copropriétaires.

Par réponses des 11 et 16 septembre 2025, l’ensemble des parties ont acquiescé à l’irrecevabilité.

Dès lors, Monsieur [R] et Madame [N] ne sont pas recevables à en solliciter l’annulation.

Sur le mur séparant la terrasse et le chemin commun

La demande d’annulation porte sur les résolutions suivantes :

« Concernant la partie du mur séparant la terrasse de Mme [N] et M. [R] et le chemin commun, qui présente de nombreuses fissures, la majorité des copropriétaires présents ou représentés considère qu’il constitue une partie privative et que sa réparation doit être entièrement prise en charge par Mme [N] et M. [R].

Résolution : « l’assemblée générale vote et décide de donner son accord à la société MGB VOLO pour son devis à hauteur de la somme de 3.410 € TTC ».

Résultat : La résolution est rejetée à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés (9 019/ 9019)

Résolution : « l’assemblée générale vote et décide de donner son accord à la société EDILIZIACROBATICA pour son devis à hauteur de la somme de 3.410 € TTC ».

Résultat : La résolution est rejetée à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés (9 019/ 9019)

Résolution : « l’assemblée générale vote et décide de donner son accord à la société SAS CONSTRUCTION MACHADO pour son devis à hauteur de la somme de 1.1.404,70 € TTC ».

Résultat : La résolution est rejetée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés (9 019/ 9019)

VOTE POUR : M. [D] (756), M. [C] (756), M. [O] (799), Mme [A] et M. [F] (800), Mme [N] et M. [R] (933).

Résolution : « l’assemblée générale vote et décide de donner son accord à la société ALMA PROFACADE pour son devis à hauteur de la somme de 3.520 € TTC ».

Résultat : La résolution est rejetée à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés (9 019/ 9019)

Monsieur [R] et Madame [N] soutiennent que le mur est bien une partie commune en application de l’article 4 du règlement de copropriété, et que dès lors la résolution a été votée en violation manifeste de ce dernier, constitutive d’un abus de majorité. Ils avancent que le mur qui clôt le jardin, qui est une partie commune, est lui-même une partie commune.

En réponse au syndicat des copropriétaires, ils font valoir que le procès-verbal d’assemblée générale du 2 février 2003 ne leur est pas opposable, en ce que la résolution implique une modification du règlement de copropriété qui doit être publiée au service de la publicité foncière, ce qui n’a pas été fait. En outre, la résolution nécessitait un vote à l’unanimité. Enfin, des dépenses ont déjà été engagées en 2013 au profit de ce même mur, ainsi qu’en 2020 au profit du mur de soutènement des copropriétaires [A]-[F], et qu’il y a dès lors une rupture d’égalité entre les copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires soutient pour sa part que le mur est une partie privative, en application du règlement de copropriété et que le procès-verbal du 3 février 2002 n’a fait que préciser son application. En outre, n’ayant jamais été contesté, les résolutions produisent leurs effets, y compris à l’égard des nouveaux acquéreurs. En outre, les consorts [I] en étaient parfaitement informés, puisqu’ils ont fait établir un devis avant même l’acquisition du bien, et qu’il ressort de l’acte de vente que la construction de la piscine et de la véranda à l’étage a été faite sans l’accord de la copropriété.

Sur ce, il résulte du règlement de copropriété en son article 4 que “ les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Par exception, les jardins attenants aux maisons individuelles, bien que réservés à l’usage privatif des propriétaires desdites constructions, resteront parties communes”.

Au terme de cet article, sont communes les clôtures de l’ensemble immobilier, et non les clôtures des parties constituant cet ensemble immobilier.

Pour se convaincre de la définition donnée à « l’ensemble immobilier » dans le règlement de copropriété, il faut se reporter au premier article qui reprend le but dudit règlement, à savoir établir un état descriptif de l’ensemble immobilier et de « déterminer sur les parties de cet ensemble immobilier, celles qui seront communes et celles qui seront privées ». Dès lors, la notion d’ensemble immobilier désigne bien l’intégralité de la copropriété. Or, les clôtures de l’ensemble immobilier ne peuvent être entendues que comme les clôtures séparant la copropriété elle-même des tiers.

Dès lors, c’est à juste titre que le syndicat des copropriétaires soutient que le procès verbal d’assemblée du 3 février 2002, qui au demeurant n’a jamais été contesté, n’a fait que préciser la nature du mur de soutènement présent sur la propriété à l’époque des époux [H], devenue propriété des consorts [I].

Par conséquent, l’assemblée générale était bien fondée à rejeter la résolution tendant à prendre en charge les travaux de réparation du mur, qui est constitutif d’une partie privative.

Les consorts [I] seront par conséquent déboutés de leur demande d’annulation.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] et Monsieur [R], qui perdent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Ils seront en outre condamnés in solidum également à payer une indemnité de 2.000 € au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire, qui n’est pas incompatible avec la présente décision, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement rendu publiquement par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort:

DECLARE IRRECEVABLES Madame [N] et Monsieur [R] en leur demande d’annulation des résolutions de l’assemblée générale du 12 janvier 2023 relatives au dallage du chemin commun,

DEBOUTE Madame [N] et Monsieur [R] de l’intégralité du reste de leurs demandes,

CONDAMNE in solidum Madame [N] et Monsieur [R] à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [N] et Monsieur [R] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par la chambre de la construction et de la copropriété du tribunal judiciaire d’Aix en Provence, la minute étant signée par M^me ACQUAVIVA, vice-présidente, et M^me CHANTEDUC, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT