TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

JUGEMENT – PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

JUGEMENT DU : 26 Août 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00578 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MGKH

COMPOSITION : Madame Cécile ACQUAVIVA, vice-présidente assistée de Madame Elodie BOUCHET-BERT-FAYOUDAT, greffier lors des débats et Madame Sarah GAUTHIER, greffier lors du délibéré

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE [Adresse 2]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par son syndic en exercice, le cabinet GCD IMMOBILIER sis [Adresse 3]

représentée à l’audience par Maître Anna TRIQUI de la SELARL TRIQUI & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [V] [L] [E]

née le 13 Août 1948 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Philippe HAGE de la SCP CABINET ROBERT & ASSOCIES, substitué à l’audience par M^e Benjamin LAVAL, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DÉBATS

A l’audience publique du 24 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 26 Août 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Août 2025

Le 26 Août 2025

Grosse à :

Maître [X] [M] de la SCP CABINET [K] & ASSOCIES

Maître [R] [Z] de la SELARL [Z] & ASSOCIES

EXPOSE DU LITIGE

Madame [V] [L] [E] est propriétaire au sein de l’immeuble [Adresse 2] situé au [Localité 6] du lot numéro 1.

Suite au non-paiement des charges, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] lui a notamment adressé une mise en demeure en date du 1er février 2024.

Suivant acte du 26 mars 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société GCD IMMOBILIER a fait assigner Madame [V] [L] [E] à comparaître devant la présente juridiction statuant selon la procédure accélérée au fond sous le bénéfice de l’exécution provisoire aux fins de la voir :

— Condamné à lui payer les sommes suivantes :

—  8.527,57€ au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2023, date de la première mise en demeure,

—  168 € au titre des frais de recouvrement,

—  3.045€ au titre des provisions devenue exigibles,

—  1.000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  2.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamné aux dépens, distrait au profit de Maitre [Z] en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

Par conclusions notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 23 juin 2025, Madame [V] [L] [E] fait valoir, à titre principal, l’irrecevabilité des demandes pour non-respect des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 relativement à l’obligation d’énonciation claire des sommes échues et à échoir, obligation de surcroît renforcée par la Cour de Cassation à l’occasion d’un avis rendu le 12 décembre 2024.

A titre subsidiaire, elle sollicite que le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] soit débouté de l’ensemble de ses demandes au motif qu’il n’existe pas d’état descriptif de division juste, de sorte que les sommes réclamées ont été adoptées sur la base d’une clé de répartition erronée.

Par conclusions notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 16 juin 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] maintient ses demandes, à l’exception de celle réclamée au titre des dommages et intérêts augmentée à la somme de 3.000 euros.

Il fait en outre valoir de la recevabilité de son action en indiquant que les mises en demeure effectuées sont régulières tant au regard de la loi que de l’avis émis par la Cour de Cassation le 12 décembre 2024. Par suite, le syndicat des copropriétaires réplique à l’ensemble des arguments présentés par Madame [L] [E]

A l’audience du 24 juin 2025, les parties s’en sont rapportées à leurs écritures.

Il conviendra de se reporter à l’assignation pour un plus ample exposé des motifs et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande principale en paiement,

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : "A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1 – La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2 – Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3 – Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6 – Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

En l’espèce, il est justifié que Madame [V] [L] [E] est propriétaire dans l’immeuble [Adresse 2] d’un lot. Il est produit aux débats le procès-verbal des assemblées générales du 12 juin 2023 et du 06 juin 2024 par lesquelles les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice correspondant et ont adopté les budgets prévisionnels et notamment celui de l’exercice 2024-2025.

Il est également produit les appels de fonds transmis à Madame [L] [E] du troisième trimestre 2023 au 1er trimestre 2025.

Cependant, Madame [L] [E] soulève à titre principal l’irrecevabilité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] au motif que les mises en demeure qui lui ont été adressées ne seraient pas conformes aux prescriptions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 tel qu’interprété par la Cour de Cassation à l’issue de son avis rendu le 12 décembre 2024, imposant notamment un strict décompte entre les sommes échues, mais également les sommes à échoir.

En réponse, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] indique dans ses dernières écritures que la mise en demeure adressée le 1er février 2024 serait régulière, et qu’en tout état de cause, elle était accompagnée pour rappel des mises en demeures adressées par le syndic qui étaient également régulières au regard de l’article 19-2 mais également des prescriptions posées dans l’avis de la Cour de Cassation du 12 décembre 2024.

Toutefois, il apparaît, à la lecture de ces pièces, que celles-ci ne sont pas régulières au regard des prescriptions posées par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

En effet, la mise en demeure datée du 1er février 2024 n’est accompagnée d’aucun décompte précis de la somme de 8.557,57 euros réclamée. De plus, si cette mise en demeure reprend bien le délai de 30 jours imposé par l’article 19-2, elle ne reprend pas le dit article indiquant les conséquences d’un non-paiement sur l’exigibilité des sommes provisionnelles, ni sur la possibilité pour le créancier de recourir à la présente procédure pour assurer le recouvrement de la créance. L’absence de ces éléments a ainsi privé le débiteur d’être mis en situation de mesurer l’ensemble des conséquences de sa carence dans le paiement des charges dues.

De plus, s’il est indiqué dans ses écritures par le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] que ladite mise en demeure du 1er février 2024 possédait en annexe les deux autres mises en demeure adressées directement par le syndic et valides au regard de l’article 19-2, l’analyse de ces deux mises en demeure permet de déterminer qu’elles sont également incomplètes.

En effet, si un décompte est effectivement produit dans ces deux mises en demeure, aucune mention ni de l’article 19-2, ou de n’importe quel article de la loi du 10 juillet 1965, n’est visible. De même, il n’est pas mentionné le délai légal de 30 jours accordé au copropriétaire pour s’acquitter de sa dette.

Or, comme le rappelle la Cour de Cassation dans son avis du 12 décembre 2024, ces formalités sont le prérequis nécessaire avant tout examen selon la procédure accélérée au fond, à peine d’irrecevabilité des demandes.

Si la méconnaissance de ces formalités ne signifie pas que les sommes ne sont pas dues, elle empêche cependant toute saisine de la juridiction selon les modalités de la procédure accélérée au fond.

Au surplus, la mise en demeure datée du 13 mars 2024 produite à l’issue des dernières écritures du syndicat des copropriétaires n’apparaît pas non plus remplir les conditions ci-dessus énoncées, le délai indiqué n’étant que de 15 jours et aucune reprise de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’étant apparente.

En conséquence, les demandes principales en paiement au titre des charges, frais et provisions formées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] seront déclarées irrecevables, et par la même la demande subséquente à titre de dommages et intérêts, faute de mise en demeure régulière préalable.

Sur les demandes accessoires,

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, les dépens seront supportés par le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], celui-ci succombant faute de respect des prérequis légaux.

Par suite toutefois, aucune considération d’équité ne commande de faire droit aux demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après mise en œuvre de la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] en ses demandes principales en paiement au titre des charges, frais et provisions et par la même en sa demande subséquente à titre de dommages et intérêts, faute de respect des formalités prévues à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit

AINSI FAIT ET PRONONCÉ CE JOUR

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,