TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

Département du Tarn

ORDONNANCE DU 08 AOUT 2025

Minute : n° 151 /2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00102 – N° Portalis DB3A-W-B7J-ED2O joint avec le RG 25/155

N.A.C. : 50D

AFFAIRE : [G] [Z], [F] [M] / [S] [U], [T] [E], S.A.S. [Adresse 6], [K] [R]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : M^me MALLET, Vice-Présidente

GREFFIER : M^me ROQUEFEUIL

DEMANDEURS

M. [G] [Z],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Carole ROLLAND, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [F] [M],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Carole ROLLAND, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEURS

Mme [S] [U],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Charlène RIET, avocat au barreau d’ALBI

M. [T] [E],

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Charlie SCHOEGJE, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.S. PERI-CLOS,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Céline MOULY, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [K] [R]

né le 19 Février 1978 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Charlène RIET, avocat au barreau d’ALBI

Le juge des référés a rendu l’ordonnance dont la teneur suit après avoir entendu les avocats de la cause en leur plaidoirie à l’audience du 01 Août 2025, et que l’affaire a été mise en délibéré au 08 Août 2025 :

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte authentique du 26 juillet 2024, M. [G] [Z] et Mme [F] [M] ont acquis, auprès de M. [K] [R] et Mme [S] [U], un bien immobilier sis [Adresse 3].

Après leur prise de possession, M. [Z] et Mme [M] ont observé des désordres sur leur propriété.

Un procès-verbal de constat a été dressé par commissaire de justice le 13 novembre 2024.

Par courriers officiels des 13 novembre et 28 novembre 2024, les Conseils respectifs des parties ont échangé sur la possibilité d’une transaction en vue de parvenir à une solution amiable, en vain.

Aucune solution amiable n’a pu aboutir entre les parties.

Par exploit du 2 mai 2025, M. [G] [Z] et Mme [F] [M] ont assigné M. [K] [R], Mme [S] [U] et M. [T] [E] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albi, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

M. [G] [Z] et Mme [F] [M] indiquent avoir acquis une propriété auprès de M. [K] [R] et Mme [S] [U] sur laquelle ils ont observé des désordres, et notamment un empiètement sur la propriété de M. [E], de sorte qu’ils estiment disposer d’un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire au contradictoire de l’ensemble de ces parties aux fins de déterminer l’origine et les causes de ces désordres et les évaluer dans l’optique d’actions indemnitaires.

En réplique, M. [T] [E] ne s’oppose pas à la mesure d’expertise judiciaire sollicitée, sous les plus expresses protestations et réserves d’usage.

Par exploit du 30 juin 2025, M. [K] [R] et Mme [S] [U] ont assigné la SAS [Adresse 7] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albi, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir jointes les instances en cours et déclarer communes et opposables à la requise les opérations d’expertise judiciaires sollicitées.

M. [K] [R] et Mme [S] [U] ne s’opposent pas à la mesure d’expertise judiciaire sollicitée, sous les plus expresses protestations et réserve d’usage.

M. [K] [R] et Mme [S] [U] précisent cependant avoir sollicité la SAS PERIS-CLOS aux fins de réaliser le mur litigieux qui empièterait sur la propriété voisine, de sorte qu’ils estiment disposer d’un motif légitime à l’appeler en cause, sa responsabilité pouvant être engagée si des fautes dans l’exercice de sa prestation peuvent être retenues.

En réplique, la SAS [Adresse 7] ne s’oppose pas à l’appel en cause sollicité, sous les plus expresses protestations et réserves d’usage.

Après renvois, les affaires, simultanément examinées à l’audience du 1er août 2025, ont été mises en délibéré au 8 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la jonction des procédures

L’article 367 du Code de procédure civile dispose : « Le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne administration justice de les faire instruire ou juger ensemble. Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs. »

En l’espèce, les deux instances enregistrées sous les numéros de répertoire général 25/00097, 25/00102 et 25/00155 concernent le même objet, à savoir des désordres impactant la propriété acquise par M. [G] [Z] et Mme [F] [M], de sorte qu’il existe un lien tel entre les litiges qu’il est de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de joindre ces affaires.

Sur la mesure d’expertise judiciaire

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.

Le motif légitime de l’article 145 précité suppose qu’il existe un litige potentiel à objet et fondement suffisamment caractérisés, que la prétention du demandeur à la mesure d’instruction ne soit pas manifestement vouée à l’échec, que les faits invoqués par lui soient pertinents et que la preuve de ceux-ci soit utile.

Au cas particulier, l’acte authentique du 26 juillet 2024 atteste de ce que M. [G] [Z] et Mme [F] [M] ont acquis, auprès de M. [K] [R] et Mme [S] [U], un bien immobilier sis [Adresse 3].

L’acte précise que la propriété a été édifiée en vertu d’un permis de construire délivré le 21 septembre 2012, lequel a fait l’objet d’une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux en date du 19 septembre 2013 et d’un arrêté de non-contestation de la conformité des travaux délivré le 6 mars 2024.

L’acte souligne que les vendeurs ont réalisé des travaux sur la propriété, en la forme de la pose d’une clôture en panneaux rigides et d’un portail grillagé, par l’intermédiaire de la SAS PERIS-CLOS, ainsi que la pose d’un liner de piscine, par l’intermédiaire de la SARL JOSE DIAS, une partie de ces derniers travaux ayant également été réalisée par les vendeurs.

Or, sur lecture du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice du 13 novembre 2024, il ressort que la clôture de la propriété n’est pas parfaitement rectiligne, qu’un empiètement sur la propriété voisine peut être observé, que la fibre alimentant la connexion internet de la maison est sommairement installée, que le sol du local technique de la piscine se trouve en contrebats par rapport au sol naturel et se trouve inondé par des infiltrations d’eau, que la pompe à chaleur de la piscine indique un message d’erreur, outre qu’il n’est pas possible de faire varier la température de chauffe en manipulant les boutons situés en dessous de l’écran de contrôle. Dans la maison, il est observé une extrémité du cadre du vantail désolidarisé à l’intérieur de la baie vitrée et un seuil du garage très faible.

Par conséquent, M. [G] [Z] et Mme [F] [M] justifient d’un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire au contradictoire de M. [K] [R] et Mme [S] [U], dont les responsabilités en tant que vendeurs et en tant que vendeurs-constructeurs sont susceptibles d’être engagées si des désordres leurs sont imputables.

De même, du fait d’un litige plausible pour cause d’empiètement de leur propriété sur la propriété de M. [E], M. [G] [Z] et Mme [F] [M] justifient d’un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire à son contradictoire.

Il convient dès lors d’ordonner une expertise judiciaire. La mission de l’expert sera fixée dans le dispositif, étant rappelé que l’expert peut toujours, si nécessaire, recourir à un sapiteur et faire procéder aux études ou analyses qu’il estime utile.

Il sera accordé aux parties défenderesses le bénéfice des réserves et protestations d’usage formulées.

Sur l’appel en cause

L’article 331 du Code de procédure civile dispose : « Un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal.

Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.

Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense. »

L’appel en cause doit être justifié par un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile.

Au cas particulier, l’acte authentique du 26 juillet 2024 et les factures produites par les parties justifient de ce que M. [K] [R] et Mme [S] [U] ont sollicité la SAS [Adresse 7] aux fins de réaliser une clôture de leur propriété, en panneaux rigides et plaques béton, et poser un portail grillagé, avant cession du bien à M. [G] [Z] et Mme [F] [M].

Or, le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 13 novembre 2024 fait état d’une clôture de la propriété qui n’est pas parfaitement rectiligne et qui empiète sur la propriété voisine.

La responsabilité de la SAS PERIS-CLOS peut être engagée si des fautes dans l’exercice de sa prestation peuvent lui être reprochées, de sorte que M. [K] [R] et Mme [S] [U] justifient d’un motif légitime pour l’appeler en cause.

Il sera en conséquence fait droit à la demande et les opérations d’expertise ordonnées par la présente ordonnance seront déclarées communes et opposables à la SAS [Adresse 7].

Il sera accordé à la partie défenderesse le bénéfice des réserves et protestations d’usage formulées.

Sur les dépens

M. [G] [Z] et Mme [F] [M] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance enregistrée sous le numéro RG 2500102 tandis que M. [K] [R] et Mme [S] [U] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance enregistrée sous le numéro RG 25/00155, étant rappelé que la présente ordonnance met fin auxdites instances.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Patricia MALLET, juge des référés statuant par décision contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

Ordonnons la jonction des procédures enrôlées sous les numéros RG 25/00102 et RG 25/00155 ;

Déclarons l’appel en cause de M. [K] [R] et Mme [S] [U] recevable et bien fondé ;

Ordonnons une expertise ;

Désignons en qualité d’expert pour y procéder :

— M. [A] [X], expert judiciaire inscrit près la Cour d’appel de [Localité 8]

Ou en cas d’indisponibilité :

— M. [L] [Y], expert judiciaire inscrit près la Cour d’appel de [Localité 8]

avec pour mission de :

• Prendre connaissance de tout document utile à l’accomplissement de sa mission, des conventions intervenues entre les parties et leurs conditions d’assurance;

• Examiner en présence des parties, celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, le bien immobilier sis [Adresse 3], appartenant à M. [G] [Z] et Mme [F] [M], le décrire et entendre tous sachants ;

• Dire si les travaux effectués par la SAS PERIS-CLOS sont conformes quantitativement et qualitativement aux engagements contractuels pris et s’ils sont achevés ;

• Rechercher s’il y a eu réception, selon quelles modalités et dire s’il y a eu des réserves en précisant leur suivi, ou, à défaut, donner tout élément de fait permettant de déterminer la date de réception des travaux réalisés ;

• Dire si les travaux réalisés par M. [K] [R] et Mme [S] [U] sont conformes qualitativement et quantitativement et s’ils sont achevés ;

• Rechercher s’il y a eu réception, selon quelles modalités et dire s’il y a eu des réserves en précisant leur suivi, ou, à défaut, donner tout élément de fait permettant de déterminer la date de réception des travaux réalisés ;

• Dire si le bien immobilier présente des désordres précisément invoqués dans l’assignation ou tout document de renvoi à l’exception de ceux non définis ;

• Dans l’affirmative, en indiquer la nature et l’étendue en précisant s’ils affectent l’ouvrage réalisé ou l’existant, s’ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l’immeuble ou le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné en l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipements;

• Dire quelles sont les causes de ces désordres, en précisant s’ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre, à la vétusté des lieux, à un défaut d’entretien par son propriétaire ou tout autre cause qui sera indiquée ;

• Dans l’hypothèse d’un caractère évolutif des désordres, préciser à quel terme et dans quelle mesure l’immeuble sera affecté ;

• Déterminer la date d’apparition des désordres ;

• Dans le cas où ces désordres seraient apparus avant les dates de réception, indiquer si une personne profane pouvait percevoir, connaître voire se convaincre de l’existence de ces désordres ;

• Dans le cas où ces désordres seraient apparus avant la vente du bien immobilier, indiquer si une personne profane pouvait percevoir, connaître voire se convaincre de l’existence de ces désordres ;

• Dire si des mesures urgentes doivent être prises pour assurer la solidité de l’immeuble et la sécurité des occupants ;

• Indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, malfaçons ou non conformités, en apprécier le coût et la durée d’exécution au vu des devis remis par les parties ;

• Préciser si, à l’issue de l’exécution des travaux de remise en état, l’immeuble sera affecté d’une moins-value et la quantifier dans l’affirmative ;

• Donner tous éléments de fait et techniques sur l’évaluation des préjudices allégués du fait des désordres constatés et de l’exécution des réparations ;

• Répondre aux dires des parties ;

• De façon générale, donner au tribunal tout élément de caractère technique utile à la solution du litige ;

Disons que l’expert devra remettre un pré-rapport de ses opérations à chacune des parties et leur impartir un délai pour formuler des dires auxquels il répondra dans son rapport définitif, sauf à ce que toutes les parties ne s’accordent explicitement pour renoncer à ce pré-rapport,

Disons que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, qu’en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées et qu’il pourra s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix inscrit sur la liste des experts.

Disons qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera remplacé par ordonnance rendue sur simple requête,

Disons que sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle, M. [G] [Z] et Mme [F] [M] devront solidairement consigner entre les mains du régisseur au greffe de ce tribunal dans le délai de DEUX MOIS à compter de ce jour, la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000 euros) à valoir sur la rémunération de l’expert ; et ce par virement bancaire avec les références du dossier,

Disons que par application de l’article 271 du code de procédure civile, le défaut de consignation entraînera la caducité de la désignation de l’expert,

Disons que l’expert déposera son rapport au greffe du tribunal dans le délai de SIX MOIS à compter du jour où il aura été saisi et qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l’expertise une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avère insuffisant,

Disons que conformément à l’article 173 du code de procédure civile l’expert adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération,

« Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties »,

Précisons qu’une photocopie du rapport sera adressée à l’avocat de chaque partie ;

Déclarons communes et opposables à la SAS [Adresse 7] les opérations d’expertise présentement ordonnées ;

Disons en conséquence que la partie appelée en cause sera tenue de répondre aux convocations de l’expert et de lui remettre tous les documents que celui-ci estimera nécessaire à l’accomplissement de sa mission, d’assister aux opérations d’expertise ou de s’y faire représenter et d’y faire toutes les observations qu’elle jugera utile ;

Précisons que l’expert doit mentionner dans son rapport l’identité des destinataires auxquels il aura été adressé ;

Condamnons in solidum M. [G] [Z] et Mme [F] [M] aux entiers dépens de la procédure enregistrée sous le numéro RG 25/00102 ;

Condamnons in solidum M. [K] [R] et Mme [S] [U] aux entiers dépens de la procédure enregistrée sous le numéro RG 25/00155 ;

Rejetons toute autre demande ;

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

La présente ordonnance a été prononcée par M^me Patricia MALLET, statuant comme juge des référés, assistée de M^me ROQUEFEUIL, greffière.

Le greffier Le juge des référés