ORDONNANCE DU JUGE DE LA

MISE EN ETAT

DU : 27 Mai 2026

N° : /2026

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AFFAIRE : S.A.S. TENERGIE TOULOUSE, S.A.S. THYAO / S.A.S. ETABLISSEMENTS BENEZECH, S.C.I. IVALOR

RG : 25/01046 – N° Portalis DB3A-W-B7J-EEQD

NAC : 59C

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L’an deux mille vingt six et le vingt sept mai

Nous, Patricia MALLET, vice-présidente du tribunal judiciaire d’Albi, statuant en qualité de juge de la mise en état, assistée de Sabine VERGNES, greffière

Dans l’instance opposant :

S.A.S. TENERGIE TOULOUSE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Arnaud D’HERBOMEZ de l’AARPI D’HERBOMEZ & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, M^e Karine GROS, avocat au barreau d’ALBI, avocat postulant

S.A.S. THYAO

dont le siège social est sis C/O [Adresse 2]

représentée par Maître Arnaud D’HERBOMEZ de l’AARPI D’HERBOMEZ & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, M^e Karine GROS, avocat au barreau d’ALBI, avocat postulant

DEMANDEURS D’UNE PART,

Et :

S.A.S. ETABLISSEMENTS BENEZECH

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Angéline BINEL, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant

S.C.I. IVALOR

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Philippe REYNAUD, avocat au barreau d’ALBI, avocat postulant, M^e Romain VERZENI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS D’AUTRE PART,

Après avoir entendu les conseils des parties en leurs plaidoiries à l’audience du 27 Mars 2026, avons rendu l’ordonnance suivante après que l’affaire ait été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

La Société TENERGY TOULOUSE, anciennement THYSEO a pour activité le développement, l’édification et l’exploitation de tout équipement productif d’énergie renouvelable et en particulier d’énergie photovoltaïque.

La SCI IVALOR est propriétaire d’un bâtiment situé à Saint Juéry.

Le 25.03.2022, TENERGIE et IVALOR ont signé une promesse de bail portant sur l’installation d’une centrale photovoltaïque sur les toitures de ce bâtiment.

Le projet consistait en la rénovation par TENERGIE TOULOUSE des toitures de bâtiments d’IVALOR et à la pose de l’installation photovoltaïque.

Le 5 avril 2022, en application de la promesse de bail, la Société THYAO s’est substituée à la société TENERGIE TOULOUSE. Le 15 avril 2022, elle a levé l’option stipulée dans la promesse de bail, le bail devant être régularisé entre elle et la SCI IVALOR dans le cadre de la réalisation du projet photovaïque.

Dans le cadre des travaux de rénovation de la toiture, les Sociétés TENERGIE TOULOUSE et THYAO ont confié à la Société BENEZECH TP la réalisation des travaux de désamiantage.

La Société IVALOR n’a pas signé le bail. Une problématique fiscale a opposé les parties. La SCI IVALOR a par la suite résilié la promesse de bail.

Par acte d’assignation du 13.06.2025, les Sociétés TENERGIE et THYAO ont assigné la Société IVALOR devant le Tribunal Judiciaire afin de solliciter sa condamnation au paiement de la somme de 413 064.75 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices résultant de la violation de ses obligations contractuelles.

La SCI IVALOR a formulé des demandes reconventionnelles tendant à voir condamner les demanderesses au paiement d’une somme de 290 587,04€ correspondant au coût de réfection de la toiture endommagée par les travaux préparatoires de désamiantage et une somme de 514 400€ de dommages et intérêts au titre du préjudice subi du fait des travaux de désamiantage hors coût de réfection de la toiture.

La SCI IVALOR a saisi par conclusions notifiées le 8 octobre 2025 le juge de la mise en état d’une demande de provision et de mesure d’instruction.

Par exploit du 18 décembre 2025, la société TENERGIE TOULOUSE et la société THYAO ont appelé en cause la SAS ETABLISSEMENTS BENEZECH pour solliciter la condamnation de cette dernière à les relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre en lien avec les désordres allégués d’infiltration.

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 23 janvier 2026, les procédures ont été jointes.

Par dernières conclusions notifiées le 23 janvier 2026, la SCI IVALOR demande au juge de la mise en état de :

— CONDAMNER in solidum les sociétés TENERGIE et THYAO à verser à la SCI IVALOR la somme de 100.000 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice ;

— DESIGNER tel expert judiciaire inscrit sur la liste des experts judiciaires près la Cour d’appel de Toulouse dans la rubrique « C-06.02. Couvertures métalliques par grands éléments (zinc, acier, cuivre, aluminium, plomb, panneaux composites…) » ou, à défaut, dans la rubrique « C-06.01.

Couverture – Etanchéité : généralistes. » avec pour mission de :

§ Se rendre sur les lieux sis [Adresse 5] à [Localité 1], propriété de la SCI IVALOR, contradictoirement avec les parties dûment convoquées assistées de leur Conseil ;

§ Prendre connaissance de l’ensemble des pièces techniques, contractuelles et

administratives relatives aux travaux préparatoires de désamiantage réalisés en 2023 par

ou pour le compte des sociétés TENERGIE TOULOUSE (anciennement THYSEO) et

THYAO, notamment :

o la promesse de bail du 25 mars 2022,

o les devis, rapports, correspondances et constats d’huissier (9 juin 2023 et 29 janvier

2025),

o ainsi que tout autre document utile à la compréhension du litige ;

§ Décrire avec précision les désordres et dommages affectant les bâtiments appartenant à la SCI IVALOR, qu’il s’agisse :

o de la toiture et de son étanchéité,

o des structures métalliques et éléments de couverture,

o des aménagements intérieurs, murs, sols et plafonds,

o des installations électriques, du transformateur et des équipements techniques,

o de tout autre élément endommagé consécutivement aux travaux préparatoires ;

§ Apprécier l’ampleur et la nature des préjudices subis par la SCI IVALOR du fait de ces désordres, notamment :

o le coût des travaux nécessaires à la remise en état de la toiture et des locaux ;

o les dommages matériels causés aux installations, équipements et aménagements

intérieurs ;

o les conséquences économiques (perte de loyers, charges financières, taxe foncière, etc.) ;

o tout préjudice complémentaire lié à la perte d’usage, à la dépréciation ou à la non-

assurabilité temporaire du bien ;

§ Fournir une estimation chiffrée et motivée du coût global des réparations et des préjudices, poste par poste, en indiquant les méthodes de calcul retenues ;

§ Dire si des mesures conservatoires (notamment de sécurité, de protection ou d’étanchéité) doivent être immédiatement mises en œuvre et, le cas échéant, en évaluer le coût ;

§ Recueillir les observations techniques contradictoires des parties et y répondre ;

§ Remettre un pré-rapport aux parties pour observations avant le dépôt du rapport définitif ;

§ Fournir tout élément utile à la solution du litige sur le plan technique, sans toutefois se prononcer sur les questions de droit.

— ORDONNER que les frais d’expertise soient partagés à parts égales entre, d’une part, les sociétés TENERGIE et THYAO et, d’autre part, la SCI IVALOR.

La Société IVALOR fait valoir aux fins de ses prétentions que les travaux de désamiantage confiés à la Société BENEZECH TP ont causé des infiltrations, et que la signature du bail était conditionnée à la réparation du préjudice subi du fait de ces désordres.

La Société IVALOR soutient que son préjudice peut être évalué à la somme de 515 400 €, et sollicite la condamnation des Sociétés TENERGIE et THYAO au paiement d’une provision d’un montant de 100 000 €. Elle considère que leur responsabilité est incontestablement engagée par les dommages causés par les travaux préparatoires. Elle explique que la promesse de vente prévoyait expréssement que TENERGIE en tant que bénéficiaire prendrait à sa charge les travaux préparatoires de désamiantage et assumerait l’entière responsabilité des dommages causés par ces travaux. Elle considère que les travaux de désamiantage ont causé des dommages significatifs au bâtiment et aux équipements, ainsi qu’il résulte des procès verbaux de constats des 9 juin 2023 et 29 janvier 2025 et que le couvert n’est plus assuré, des trous béants étant présents sur la toiture qui n’est plus étanche. Elle estime que le fait que les travaux aient été réalisés par une entreprise tierce est sans incidence sur la responsabilité contractuelle au titre de la promesse. Elle conteste que le bâtiment ait été vétuste avec une toiture fuyarde, dès lors qu’aucun état des lieux préalable à la réalisation des travaux n’a été effectué ; que des travaux de rénovation ont été effectués et que l’ancien locataire comme les entreprises qui sont intervenues confirment que le couvert était antérieurement assuré.

Elle souligne que l’expertise sollicitée par les défenderesses n’a pas pour objet d’identifier l’ampleur et la cause des désordres mais d’évaluer les préjudices résultant de ces désordres.

Elle relève que le coût de la réfection de la toiture ne peut faire l’objet de contestations sérieuses et que le coût de réfection de la toiture s’élève à minima à 290 578,04€ de sorte que sa demande de provision à hauteur de 100 000€ est parfaitement justifiée.

S’agissant de la mesure d’expertise, elle précise qu’elle subit un préjudice lié à la réfection de la toiture et un préjudice lié aux conséquences des désordres provoqués par la destruction de l’étanchéité.

Elle demande que les frais de l’expertise soient partagés à part égales et que la jonction des procédures soit ordonnée.

Par conclusions notifiées par RPVA le 25 février 2026, la société TENERGIE DEVELOPPEMENT et la société THYAO demandent au juge de la mise en état de :

1. S’agissant de la demande de provision

• Se déclarer incompétent pour statuer sur la demande de provision formulée par la SCI IVALOR ;

• Débouter la SCI IVALOR de sa demande tendant à la condamnation in solidum de TENERGIE TOULOUSE et THYAO au paiement d’une somme de 100 000 € à titre de provision à valoir sur le préjudice allégué ;

2. S’agissant de la demande d’expertise

• Désigner un Expert judiciaire avec notamment pour mission de :

• Rechercher la ou les cause(s) éventuelle(s) des désordres et dommages affectant les bâtiments appartenant à la SCI IVALOR, en précisant s’ils résultent :

— D’un état préexistant de la toiture ;

— D’une absence ou d’un défaut d’entretien ;

— D’un facteur extérieur (intempérie, etc) ;

— D’un défaut d’exécution des travaux de désamiantage ;

— De tout autre cause ;

• Identifier tous les acteurs qui sont intervenus sur le bâtiment et leurs rôles respectifs; • Fournir tous les éléments permettant au Tribunal de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions ;

• Faire le point sur l’ensemble des préjudices invoqués par TENERGIE TOULOUSE et THYAO dans l’assignation, notamment l’indemnité conventionnelle, les frais de financement et le manque à gagner ;

• Faire le compte entre les parties.

3. S’agissant de la demande de sursis à statuer

• SURSEOIR A STATUER sur le fond du litige dans l’attente du rapport d’expertise judiciaire.

4. S’agissant de la demande de jonction

• ORDONNER la jonction de la présente instance avec celle enrôlée sous le RG N°25/02225, pour une bonne administration de la justice.

Elles font valoir que la demande de provision se heurte à une contestation sérieuse, dès lors que le bâtiment était vétuste et la toiture fuyarde bien avant que les travaux de désamiantage ne soient entrepris ainsi qu’en atteste la check liste établie en décembre 2018 lors de l’examen du projet. Elles ajoutent que la SCI a d’ailleurs reconnu l’existence d’un dégât des eaux le 4 mars 2021 et que la vétusté est confirmée par la convention de résiliation amiable de bail signée le 21 juin 2023 avec l’ancien locataire. La Société TENERGY indique produire les photos qu’elle avait prises lors de la visite des lieux qui témoignent de l’état dégradé du bâtiment et que ce même constat a été fait par la société BENEZECH TP en janvier 2023 et les photos prises par cette entreprise confirment la présence de trous de taille conséquente dans la toiture obturés de manière sommaire à l’aide de seaux et de bidons coupés et des infiltrations d’eau à l’intérieur du bâtiment. Elles considèrent que les éléments produits par la SCI IVALOR ne démontrent pas que le bâtiment et sa toiture n’étaient pas affectés de vétusté avant les travaux. Elles relèvent qu’il est nécessaire de procéder à une analyse technique et que les préjudices revendiqués par la SCI relèvent du juge du fond.

Elles ne s’opposent pas à la demande d’expertise sous réserve que la mission de l’expert soit complétée pour rechercher la ou les causes des désordres et dommages. Elles demandent qu’il soit pris acte de leurs réserves et protestations d’usage sur la mesure sollicitée qui doit demeurer à la charge exclusive de la demanderesse. Elles demandent la jonction des procédures et un sursis à stater sur le fond du litige.

Par conclusions d’incident notifiées le 24 février 2026, la SAS ETABLISSEMENT BENEZECH demande au juge de la mise en état :

— D’ordonner l’expertise judiciaire sollicitée au contradictoire de la Société

ETABLISSEMENT BENEZECH sous les plus expresses réserves et protestations d’usage,

— De prendre acte qu’aucune demande de provision n’est formulée à l’encontre de la Société ETABLISSEMENT BENEZECH,

Elle ne s’oppose pas à la demande d’expertise judiciaire et formule les protestations et réserves d’usage en rappelant que les travaux qui lui ont été confiés étaient limités aux travaux de désamiantage et que ces travaux sont achevés. Elle estime que les pertes locatives invoquées par la SCI IVALOR sont sans lien avec les travaux réalisés par la Société BENEZECH TP, mais résultent du désaccord opposant les Sociétés TENERGIE et IVALOR concernant la problématique fiscale, et l’arrêt des travaux de réfection de la toiture. Elle précise que du fait de ce désaccord, les travaux de dépose et de repose de nouveaux bacs aciers ont été interrompus et que son offre contractuelle ne prévoyait pas de protection provisoire contre les intempéries en toiture et qu’elle déclinait toute responsabilité en cas d’infiltrations ou de dégât des eaux à la suite de la dépose de la couverture amiante ciment. Elle estime que dans ces conditions, le fait que le bâtiment soit soumis aux intempéries depuis la fin des travaux de désamiantage ne peut lui être imputé. Elle s’associe aux contestations formulées en raison du caractère sérieusement contestable de l‘obligation invoquée par la SCI IVALOR.

L’incident fixé à l’audience du 27 mars 2023 a été mis en délibéré au 27 mai 2026.

MOTIFS

— Sur la demande de jonction des procédures

La jonction de l’appel en cause de la SAS ETABLISSEMENTS BENEZECH par les sociétés TENERGIE TOULOUSE et THYAO a d’ores et déjà été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 23 janvier 2026.

Les demandes au titre de cette jonction sont donc sans objet.

— Sur la demande de provision

Selon l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour :

3° accorder une provison au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le montant de la provision n’a d’autre limite que le caractère non contestable de l’obligation.

Il apparaît que des travaux de désamiantage confiés par les Sociétés TENERGIE à la SAS ETABLISSEMENTS BENEZEH ont été effectués alors même que le contrat de bail avec la SCI IVALOR n’était pas régularisé. La promesse de bail du 25 mars 2022 prévoyait que TENERGIE en tant que bénéficiaire s’engage à éliminer et retirer la toiture amiantée à ses frais par une entreprise spécialisée agréée et à installer un bac acier ; que les dommages occassionnés par les travaux de désamiantage seront à la charge exclusive du bénéficiaire qui demeurera seul responsable des accidents ou dommages qui pourraient résulter de l’exécution des travaux nécessaires à l’implantation de la Centrale Photovaïque. La promesse de bail a été résiliée par la SAS IVALOR.

Les Sociétés TENERGIE, THYAO et IVALOR se rejettent mutuellement la responsabilité de la non signature du bail. Il n’appartient pas au juge de la mise en état de trancher les responsabilités ni de déterminer le bien fondé des préjudices allégués les parties. Les sociétés TENERGIE, THYAO et IVALOR sont chacune susceptible d’engager leur responsabilité pour leurs manquements contractuels respectifs.

Il résulte des procès verbaux de constat versés aux débats que des désordres affectent la toiture du bâtiment de la SCI IVALOR de sorte que le couvert n’est plus assuré.

Il existe au vu des éléments produits des contestations sérieuses sur l’état préexistant de la toiture avant les travaux de désamiantage qui font obstacle au versement d’une provision. De la même manière, il apparaît que du fait des désaccords persistants, les travaux n’ont pas été achevés dès lors que les bacs aciers de nature à assurer l’étanchéité n’ont pas été posés.

Par conséquent, la SCI IVALOR sera déboutée de sa demande de provision

— Sur l’expertise

L’article 146 du Code de procédure civile précise qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En l’espèce les parties s’accordent sur la nécessité d’une expertise qui permettra d’établir l’origine et la cause des désordres et d’établir les préjudices. La mission de l’expert sera fixée au dispositif.

Les frais de l’expertise judiciaire seront avancés par la SCI IVALOR demanderesse de cette mesure d’instruction.

Il sera accordé aux Sociétés TENERGIE, THYAO et BENEZECH le bénéfice des réserves et protestations d’usage qu’elles ont formulées.

— Sur le sursis à statuer

L’instance sera suspendue durant le temps de l’expertise sans qu’il n’y ait lieu à prononcer d’un sursis à statuer.

— Sur les dépens

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état statuant par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Déclare sans objet les demandes de jonction des procédures,

Déboute la SCI IVALOR de sa demande de provision,

Ordonne une expertise judiciaire

Désigne pour y procéder :

M. [T] [M] expert près la cour d’appel de Toulouse

ou en cas d’indisponibilité

M. [I] [V] exper près le cour d’appel de Toulouse

Avec pour mission :

— Se rendre sur les lieux sis [Adresse 5] à [Localité 1], propriété de la SCI IVALOR, les parties dûment convoquées et assistées de leur Conseil ;

— Prendre connaissance de l’ensemble des pièces techniques, contractuelles et administratives relatives aux travaux préparatoires de désamiantage réalisés en 2023 par

ou pour le compte des sociétés TENERGIE TOULOUSE et THYAO, notamment :

la promesse de bail du 25 mars 2022, les devis, rapports, correspondances et constats d’huissier (9 juin 2023 et 29 janvier), ainsi que tout autre document utile à la compréhension du litige ;

— Identifier tous les acteurs qui sont intervenus sur le bâtiment et leurs rôles respectifs; – Décrire les ouvrages

— Dire si les travaux effectués par la SAS ETABLISSEMENTS BENEZECH sont conformes quantitativement et qualitativement aux engagements contractuels pris et s’ils sont achevés ;

— Rechercher s’il y a eu réception, selon quelles modalités et dire s’il y a eu des réserves en précisant leur suivi ;

— Dire si l’immeuble présente des non-conformités, des désordres et malfaçons précisément invoqués dans l’assignation ou tout document de renvoi à l’exclusion de tous autres définis notamment au niveau :

o de la toiture et de son étanchéité,

o des structures métalliques et éléments de couverture,

o des aménagements intérieurs, murs, sols et plafonds,

o des installations électriques, du transformateur et des équipements techniques,

o de tout autre élément endommagé consécutivement aux travaux préparatoires ;

— Dans l’affirmative, en indiquer la nature et l’étendue en précisant s’ils peuvent

compromettre la stabilité ou la solidité de l’immeuble ou le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné

— Dire quelles sont les causes des non-conformités, des désordres et malfaçons en précisant s’ils sont imputables à défaut de conception ou d’exécution des travaux , un état préexistant, un défaut d’entretien ou toute autre cause qui sera indiquée,

— Rechercher tous les éléments techniques qui permettront à la juridiction de déterminer les responsabilités encourues,

— Indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux non-conformités, aux désordres, en apprécier le coût et la durée d’exécution au vu des devis remis par les parties,

— Dire si des mesures conservatoiresdoivent être immédiatement mises en œuvre et, le cas échéant, en évaluer le coût

— Préciser si après exécution des travaux de remise en état, les locaux seront affectés d’une moins-value et la quantifier dans l’affirmative ;

— Donner son avis sur l’ensemble des préjudices invoqués par les parties

— Proposer le cas échéant un apurement des comptes entre les parties

— Répondre aux dires des parties,

— De façon générale, donner au tribunal tout élément de caractère technique et toutes informations utiles à la solution du litige.

DIRE que l’expert devra remettre un pré-rapport de ses opérations à chacune des parties et leur impartir un délai pour formuler des dires auxquels il répondra dans son rapport définitif, sauf à ce que toutes les parties ne s’accordent explicitement pour renoncer à ce pré-rapport,

DIRE que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, qu’en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il pourra s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix,

DIRE qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera remplacé par ordonnance rendue sur simple requête,

Dit que la SCI IVALOR sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle devra consigner au greffe de ce Tribunal dans le délai de DEUX MOIS à compter de ce jour, la somme de CINQ MILLE EUROS (5000 €) à valoir sur la rémunération de l’expert ; et ce par virement bancaire avec les références du dossier au greffe du tribunal judiciaire d’Albi, service de la régie,

Dit que l’expert déposera son rapport au greffe du tribunal dans le délai de SIX MOIS à compter du jour où il aura été saisi et qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l’expertise une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avère insuffisant,

Dit que conformément à l’article 173 du code de procédure civile l’expert adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération,

« Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties»,

Précise qu’une photocopie du rapport sera adressée à l’avocat de chaque partie,

Précise que l’expert doit mentionner dans son rapport l’identité des destinataires auxquels il aura été adressé,

Dit n’y avoir lieu à ordonner un sursis à statuer,

Réserve les dépens,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 27 janvier 2027 pour vérification du dépôt du rapport d’expertise.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT