N° RG 24/05926 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M3LB

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 4]

[Localité 6]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 24/05926 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M3LB

Minute n°

copie le 11 mars 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 11 mars

2025 à :

— ALSACE HABITAT

— M. [H] [D]

pièces retournées

le 11 mars 2025

M^e Sarah LAGHA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

11 MARS 2025

DEMANDERESSE :

Société ALSACE HABITAT

ayant son siège social [Adresse 5]

représentée par M^e Siham RABET, gestionnaire contentieux, munie d’un pouvoir

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [D]

né le 28 Mars 1970 à [Localité 9]

bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale n°67482-2024-008239 délivrée le 04 novembre 2025 par le bureau d’aide juridicitionnelle de [Localité 8]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sarah LAGHA, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 14 Janvier 2025

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant contrat de résidence signé le 05 octobre 2005, la société anonyme d’habitation à loyer modéré La STRASBOURGEOISE HABITAT, devenue la SAEM ALSACE HABITAT, a mis à disposition à M. [H] [D] un appartement en foyer sis [Adresse 3], et ce, pour une durée d’un mois, renouvelable par tacite reconduction, contre paiement d’une redevance de 443,29€, prestations comprises.

Suivant acte de commissaire de justice du 28 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 17 352,71 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de un mois, en visant la clause résolutoire du contrat de résidence.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [D] le 20 décembre 2023.

Par assignation du 25 juin 2024, la SAEM ALSACE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [D] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  18 548,89 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

M. [H] [D] a été autorisé à produire des pièces émanant de la CAF quant à la perception d’un montant d’environ 5000€. Cette pièce est parvenue au tribunal le 20 janvier 2025.

La SAEM ALSACE HABITAT a été autorisée à produire une note en délibéré sur les derniers versements effectués par M. [H] [D]. Cette pièce est parvenue au tribunal le 05 mars 2025. Le décompte ainsi actualisé fixe la dette à la somme de 11.732,55 euros.

Prétentions et moyens des parties

Suivant acte introductif d’instance, repris oralement à l’audience, la SAEM ALSACE HABITAT demande au juge des contentieux de la protection de :

— constater le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion sans délai de M. [H] [D] et de tous occupants de son chef,

— ordonner l’enlèvement des meubles et le dépôt en un lieu approprié aux frais de M. [H] [D],

— condamner M. [H] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui de la redevance, soit la somme de 508,71€,

— condamner M. [H] [D] au paiement de la somme de 16 339,56€ au titre de la dette locative avec intérêt au taux légal, somme actualisée à la date du 14 janvier 2025,

— condamner M. [H] [D] aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, la société bailleresse sollicite le prononcé de la résiliation du contrat de résidence.

Au soutien de ses prétentions, la SAEM ALSACE HABITAT fait valoir que le contrat en litige échappe à la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, que le contrat est résilié par le jeu de la clause résolutoire. La société bailleresse précise ne jamais avoir été destinataire d’un plan d’apurement sur 50 mois mais avoir reçu une demande de remise gracieuse de la part de M. [H] [D].

En réplique, M. [H] [D] conclut au débouté de la SAEM ALSACE HABITAT. A titre subsidiaire, il demande au juge des contentieux de la protection de lui accorder des délais de paiement sur 24 mois et de le maintenir dans les lieux.

Il fait valoir qu’il a ébnéficié d’un plan d’apurement, que cette procédure a été introduite de mauvaise foi, qu’au demeurant, il a repris le paiement des redevances, déductions faites des APL, qu’il a perçu d’importantes sommes de la part de la CAF, qu’il a rencontré des difficultés pour revenir sur le territoire national pendant la crise du Covid-19 ce qui a aggravé sa situation financière.

MOTIFS

Sur la demande d’expulsion

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article L633-2 in fine du code de la construction et de l’habitation, régissant les logement-foyer, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R633-3 du dit code précise que I.-La personne logée ou son représentant peut résilier à tout moment son contrat sous réserve d’un délai de préavis de 8 jours.

II.-Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

III.-La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

IV.-Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

L’article 8§2 du contrat de résidence stipule qu’à titre d’obligations essentielles, le résident s’engage à :

a) payer exactement et sans retard la redevance d’occupation selon les modalités de l’article 6 ;

b) occuper personnellement les lieux mis à sa disposition et ne pas les faire occuper ou laisser occuper en tout ou en partie par quiconque, même à titre gratuit. En cas d’inexécution de l’une de ces deux obligations, le présent contrat sera résilié de plein droit, un mois après notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Au cas où le résident refuserait alors de quitter le logement-foyer, LA STRASBOURGEOISE HABITAT se réserve le droit de saisir le Tribunal de Grande Instance statuant en matière de référé pour voir constater acquise la clause résolutoire et solliciter l’exclusion du résident.

A titre liminaire, il n’est pas contesté que le contrat signé par M. [H] [D] et la SAEM ALSACE HABITAT le 05 octobre 2005 est un contrat d’occupation d’un logement-foyer de type résidence sociale au sens de l’article [7]-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Aussi, ce contrat échappe-t-il à la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il sera fait application des règles du code civil, du code de la construction et de l’habitation et des stipulations contractuelles.

En l’espèce, si M. [H] [D] explique avoir rencontré des difficultés, il ne conteste pas le principe, ni le montant de sa dette locative. Il affirme bénéficié d’un plan d’apurement avec la société bailleresse. M. [H] [D] produit une capture d’écran d’un courriel émis par Mme [F] [E]. Or, cette seule pièce n’apparaît pas suffisamment probante, à défaut de signature des parties, pour démontrer l’existence d’un plan d’apurement conventionnel de la dette.

Commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 28 décembre 2023 pour la somme de 17 352,71 euros.

Il est acquis que dans le mois suivant ce commandement, M. [H] [D] n’avait pas payé les sommes dues.

Il est dès lors suffisamment démontré que M. [H] [D] s’est maintenu dans une situation d’impayés locatifs, et ce, malgré le commandement de payer délivré par la bailleresse. La clause résolutoire apparaît acquise. Le contrat sera ainsi résilié à compter du 30 janvier 2024. Sous réserve de l’octroi de délai de paiement, l’expulsion de M. [H] [D], de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef sera en conséquence ordonnée.

M. [H] [D] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuelle de 508,71€ à compter de la décision à intervenir. Cette indemnité d’occupation sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient la redevance et prestation annexe.

S’agissant de la dette locative, la SAEM ALSACE HABITAT produit un décompte actualisé des sommes dues à la date du 05 mars 2025. M. [H] [D] ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette à cette date. M. [H] [D] sera ainsi condamné à payer la somme de 11 732,55€, la redevance du mois de mars 2025 étant exclue. Cette somme produira intérêt à compter de la présente décision.

Sur la demande de délai de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, M. [H] [D] justifie percevoir des revenus à hauteur de 369€ de salaire (salaire moyen en septembre 2024), 454€ par mois (RSA et prime d’activité en octobre 2024), outre une APL de 416€. Il est célibataire et n’a pas d’enfant.

En l’absence de contestation de la société bailleresse, des délais de paiement leur seront accordés pour un délai de 24 mois portant la mensualité à la somme de 488€, avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés, étant précisé que, si l’intéressé apure sa dette en sus du loyer courant selon ces modalités, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, le bail se poursuivant comme s’il n’avait jamais été résilié.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

M. [H] [D] sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

En l’espèce, M. [H] [D], partie tenue aux dépens, sera condamné à payer à la SAEM ALSACE HABITAT une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont le montant sera fixé à 200€.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 30 janvier 2024 ;

PRONONCE la résiliation du contrat conclu le 05 octobre 2005 entre la société anonyme d’habitation à loyer modéré La STRASBOURGEOISE HABITAT, devenue la SAEM ALSACE HABITAT, d’une part, et M. [H] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2], et ce, à compter du 30 janvier 2024 ;

ORDONNE, sous réserve du non-respect des délais de paiement, à M. [H] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L421-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [H] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la redevance et aux prestations annexes qui auraient été dues en cas de poursuite du bail, soit 508,71€ (cinq cent huit euros et soixante et onze centimes) par mois à compter du 30 janvier 2024 ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue à la redevance à compter du 30 janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient la redevance et prestation annexe, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [H] [D] à payer à la SAEM ALSACE HABITAT la somme de 11 732,55€ (onze mille sept cent trente-deux euros et cinquante-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 05 mars 2025 (l’indemnité d’occupation du mois de mars 2025 étant exclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à M. [H] [D] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 23 mensualités équivalentes d’un montant de 488€ (quatre cent quatre-vingt-huit euros) et une 24eme mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible, et ce, sans mise en demeure préalable ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement ;

DIT qu’en cas de respect de ces modalités d’apurement de la dette locative, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué et le contrat de bail sera réputé ne jamais avoir été résilié ;

DIT qu’en revanche, faute de règlement d’une seule mensualité à l’échéance prévue en sus du paiement du loyer et des charges courants, la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et la clause résolutoire reprendra immédiatement son plein effet ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

DEBOUTE M. [H] [D] de l’ensemble de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [H] [D] aux dépens ;

CONDAMNE M. [H] [D] à payer à la SAEM ALSACE HABITAT la somme de 200 €(deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Le présent jugement, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier.

Le Greffier Le Juge