COUR D’APPEL DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 23/00548 – N° Portalis DB3F-W-B7H-JSQT

Minute N° : 25/00095

JUGEMENT DU 25 Février 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Dossier + Copie délivrés à :

DEMANDEUR :

S.A. FONCIERE EPILOGUE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Frédéric GAULT, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR :

Monsieur [F] [U]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Carine REDARES, avocat au barreau d’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président, assisté de Madame H. PRETCEILLE, Greffière, lors du délibéré, et de madame Anaëlle COURTOIS, greffière, lors des débats,

DEBATS : 14 janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 13 février 2021 et dans le cadre d’une vente à réméré, Monsieur [F] [U] a vendu à la SA FONCIERE EPILOGUE une maison à usage d’habitation sise [Adresse 3] avec une faculté de rachat pendant un délai de vingt-quatre mois. L’acte a prévu que l’intégralité du montant de l’indemnité d’occupation d’un montant de 892€ par mois serait prélevé sur le prix de vente, à savoir la somme de 21 408€.

Par acte sous seing privé en date du 16 février 2023, les parties ont conclu un protocole d’accord transactionnel afin que Monsieur [F] [U] puisse demeurer dans les lieux jusqu’au 14 août 2023, qu’il ait un droit préférentiel pour acquérir l’immeuble vendu jusqu’à cette échéance et qu’il soit autorisé à en organiser la vente pour le compte de la SA FONCIERE EPILOGUE contre le versement de la différence entre le prix de vente et celui prévu dans l’acte notarié du 13 février 2021 pour l’exercice de la faculté de rachat. En contrepartie, Monsieur [F] [U] s’est engagé à verser une indemnité d’occupation d’un montant de 892€ par mois durant la période d’occupation du bien vendu, à libérer le bien en cas de vente à un tiers à la date de réalisation de la vente, à quitter les lieux à défaut de vente du bien au plus tard le 14 août 2023 et à renoncer à tout recours dont l’objet serait en lien direct avec l’acte authentique du 13 février 2021.

Par ordonnance en date du 29 mars 2023, le juge des contentieux de la protection a homologué le protocole d’accord du 16 février 2023 et lui a donné force exécutoire.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 09 novembre 2023, le conseil de la SA FONCIERE EPILOGUE a mis en demeure Monsieur [F] [U] de quitter les lieux et de lui régler la somme totale de 4 291,16€ au titre des indemnités d’occupation restant dues, de la taxe foncière et des assurances obligatoires.

Par acte de commissaire de justice délivré le 30 novembre 2023, la SA FONCIERE EPILOGUE a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON Monsieur [F] [U] aux fins de :

constater qu’il est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 14 août 2023 ;

ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

le condamner à lui payer la somme de 880,70€ au titre des impayés d’indemnités d’occupation dus avec intérêts au taux légal à compter du 09 novembre 2023, date de la mise en demeure ;

le condamner à lui payer la somme de 3 410,46€ au titre des charges et taxes relatives au bien immobilier avec intérêts au taux légal à compter du 09 novembre 2023 ;

le condamner à lui payer la somme de 892€ par mois à compter du 14 août 2023 à titre d’indemnité d’occupation, augmentée des intérêts légaux à chaque échéance, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

la condamner à lui payer la somme de 1 000€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation.

Après plusieurs renvois depuis l’audience originaire du 16 janvier 2024, l’affaire est plaidée le 14 janvier 2025.

A l’audience, la SA FONCIERE EPILOGUE représentée, sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions dans lesquelles elle demande au tribunal, en sus de ses premières demandes, de débouter Monsieur [F] [U] de l’ensemble de ses demandes.

Monsieur [F] [U] comparait également représenté et sollicite le bénéfice de ses conclusions dans lesquelles il demande au tribunal de :

— ordonner un sursis à statuer dans l’attente de la décision définitive quant à la validité de l’acte de vente ;

subsidiairement,

requalifier la convention d’occupation précaire en bail d’habitation soumis à la loi du 06 juillet 1989 et en conséquence juger que les parties sont liées par un contrat de bail d’une durée de six ans ;

débouter la demanderesse de sa demande d’expulsion ;

mettre à la charge de la demanderesse les frais de mise en conformité de l’assainissement, juger en conséquence que le paiement de 13 915€ réalisé par ses soins est indu et en ordonner le remboursement ;

arrêter la dette locative due au 10 janvier 2025 à la somme de 13 380€ ;

arrêter la dette pour charges due au 29 février 2024 à la somme de 435€ ;

juger les conditions de la compensation réunies et en conséquence condamner la SA FONCIERE EPILOGUE à lui verser la somme de 100€ arrêtée au 10 janvier 2025 ;

infiniment subsidiairement,

lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux ;

en tout état de cause,

condamner la SA FONCIERE EPILOGUE à lui payer la somme de 2 500€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens de l’instance ;

écarter l’exécution provisoire de droit.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025.

En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le sursis à statuer

Attendu que l’article 378 du Code de procédure civile dispose que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine ;

Attendu qu’en l’espèce, Monsieur [F] [U] a assigné la SA FONCIERE EPILOGUE en date du 23 avril 2024 devant le tribunal judiciaire d’Avignon afin qu’il prononce la nullité de l’acte authentique établi le 13 février 2021 entre les parties ; que cette instance est toujours pendante ;

Qu’en conséquence de cette saisine, seul le tribunal judiciaire d’Avignon est compétent à la fois pour statuer sur la nullité de l’acte authentique établi le 13 février 2021 mais également pour se prononcer préalablement sur la recevabilité de cette action malgré des stipulations contractuelles contraires ;

Que la juridiction de céans n’est saisie que des conséquences de l’inexécution du protocole d’accord conclu entre les parties le 16 février 2023 et homologué par ordonnance judiciaire du 29 mars 2023 ;

Qu’en tout état de cause, la question de la validité de la stipulation présente à l’article 2.2 de ce protocole relatif à la renonciation à tout recours ne saurait être tranchée par la présente juridiction alors que seul le tribunal judiciaire d’Avignon est compétent pour prononcer l’annulation de l’acte authentique établi le 13 février 2021 et que si cette annulation devait être prononcée, celle-ci aurait nécessairement une incidence sur la présente instance puisqu’elle rendrait sans objet certaines des demandes formées par la demanderesse ; que pour le surplus, un risque de contradiction entre les décisions du tribunal judiciaire et du présent ne peut être écarté ;

Qu’il apparaît impératif, en conséquence de l’ensemble de ces éléments, d’ordonner un sursis à statuer dans le cadre de la présente en l’attente d’une décision définitive sur la validité de l’acte authentique du 13 février 2021.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mesure d’administration judiciaire insusceptible d’appel,

SURSOIT à statuer sur l’intégralité des demandes de la SA FONCIERE EPILOGUE et de Monsieur [F] [U] dans l’attente d’une décision définitive dans le litige opposant les parties et pendant devant le tribunal judiciaire d’Avignon,

RENVOIE l’affaire à l’audience du 17 juin 2025 à 14h30,

RESERVE les dépens.

Le Greffier Le Juge