TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

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Minute : 24/00218

Etablissement PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF)

Représentant : Maître Geneviève CARALP DELION de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0141

C/

Madame [U] [M]

Représentant : M^e Soria LATRECHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 270

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SCP NORMAND & Associés

Copie, dossier délivrés à :

M^e Soria LATRECHE

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du SEPT MAI DEUX MILLE VINGT-QUATRE ;

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 Mars 2024

tenue sous la présidence de Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, juge des contentieux de la protection,

assistée de Madame PARFAITE-MARNY Mylène, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Etablissement PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF), demeurant [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliéx en cette qualité audit siège

représentée par Maître Geneviève CARALP DELION de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [U] [M], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-010266 du 28/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représentée par M^e Soria LATRECHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Par jugement d’adjudication rendu le 13/09/2022 par la juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny, la S.C.I JALI a acquis un appartement n° 600, sis, [Adresse 7], sur la commune de Villepinte (93420).

Par exploit de commissaire de justice du 12/10/2022, l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (ci-après, l’EPFIF) a exercé son droit de préemption sur le bien immobilier en se substituant à l’adjudicataire.

Par acte sous seing privé du 07/11/2022, l’EPFIF a consenti à Mme [U] [M] un bail portant sur ledit appartement, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 427,00 € outre les provisions sur charges (183,00 €).

Un dépôt de garantie du montant du loyer hors charges a été versé par la locataire.

Par exploit de commissaire de justice du 20/10/2023, l’EPFIF a fait assigner Mme [U] [M] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef des lieux loués, dans le mois de la décision à intervenir, sous astreinte de 50 € par jour de retard ;

— dire que le bailleur pourra au besoin se faire assister de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner la séquestration des biens immobiliers sur place ou dans un garde-meubles aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

— condamner la défenderesse au paiement, à titre provisionnel :

. de la somme en principal de 2 641,00 € correspondant à l’arriéré de loyers arrêté au 31/10/2023,

. à compter du 22/05/2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer révisé et majoré des charges, soit la somme de 610 €,

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens de l’instance.

Le service départemental des expulsions locatives n’a pas transmis de diagnostic social et financier.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12/12/2023, date à laquelle les conseils respectifs de l’EPFIF et de Mme [U] [M] ont fait savoir leur accord pour qu’un renvoi soit accordé afin de leur permettre de se mettre en état.

Puis, pour l’audience du 06/02/2024, l’avocat de l’EPFIF a fait savoir que son client, étant en proie à une attaque informatique, il était contraint de solliciter un nouveau renvoi, auquel la présidente a fait droit.

A l’audience du 19/03/2024, l’EPFIF, représenté par son conseil, a actualisé la dette locative à la somme de 2 085,00 € terme du mois de février 2024 inclus et a, pour le surplus, entendu maintenir l’ensemble de ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance. En réponse à la défenderesse, il n’a pas souhaité faire d’observation sur la demande de plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire.

Mme [U] [M], assistée de son avocate, soulignant avoir repris le paiement des loyers et charges, a sollicité qu’un échéancier lui soit accordé, avec des mensualités de 36,75 €, emportant suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a affirmé avoir effectué un dernier règlement le 05/03/2024 à hauteur de 162 € qu’elle demande de voir déduire de la dette réclamée. Au regard de sa situation personnelle et financière et de sa bonne foi, elle a demandé de débouter l’EPFIF de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et, si l’expulsion devait être prononcée, elle sollicite que le commandement d’avoir à quitter les lieux soit précédé d’une mise en demeure à délivrer quinze jours avant.

Les parties ayant été entendues, les débats ont été déclarés clos et la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 07/05/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 24, § II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été avisée, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, de la situation d’impayé du locataire par courrier électronique enregistré le 23/03/2023 par l’organisme.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version résultant de la loi du 27 juillet 2023, prévoit que sous peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Or, en l’espèce, l’EPFIF ne justifie pas avoir notifié l’assignation au préfet six semaines au moins avant la première audience. Le bordereau des pièces ne fait pas davantage état de cette notification tandis que la notification EXPLOC de la CCAPEX y figure en pièce 6.

Il convient en conséquence de déclarer l’action en résiliation du bail pour défaut de paiement irrecevable.

Le dernier relevé détaillé du compte de Mme [U] [M] porte mention d’une dette de 2 085,00 arrêtée au 16/02/2024, déduction étant faite d’un dernier virement de 316,00 € encaissé le 16/02/2024.

L’avocate de Mme [U] [M] soutient que sa cliente a réglé le 05/03/2024 la somme de 162 €, qu’elle demande de voir déduire de la créance réclamée, mais force est de constater qu’aucune preuve de ce paiement n’est apportée, le seul reçu communiqué datant du 07/12/2023 pour un montant de 600 €, lequel est bien mentionné au décompte.

En conséquence, Mme [U] [M] reste redevable de la somme non sérieusement contestable de 2 085,00 €, arrêtée au 16/02/2024, échéance du mois de janvier – et non de février comme cela a été indiqué à l’audience – 2024 incluse et, faute pour elle de justifier d’un paiement libératoire, elle sera condamnée à la payer.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Mme [U] [M] a procédé au règlement de la somme totale de 3 042,00 € au mois de juillet 2023, puis a effectué deux règlements partiels en août, septembre et octobre 2023. Au mois de novembre 2023, elle a payé 728 €, au mois de décembre, 600,00 € ont été versés en espèces et aux mois de janvier et février, elle a payé les sommes de 456,00 € puis 316,00 €, ce qui a contribué à diminuer le montant de la dette. Elle démontre ainsi sa volonté d’honorer ses obligations.

Il ressort des pièces qu’elle produit à l’audience qu’elle a un enfant à charge, adolescent de 17 ans. Elle perçoit une allocation de soutien familial (187 €) qui s’ajoute au RSA d’un montant de 1 056 €. La caisse d’allocations familiales verser 456 € d’allocation de logement.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il est établi que la défenderesse sera en capacité d’apurer la dette dans le délai imparti par la loi, mais compte tenu de sa situation financière qui reste précaire, il convient de lui accorder un délai de 36 mois pour apurer le solde locatif et selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

A défaut de paiement d’une échéance l’EPFIF pourra faire procéder au recouvrement de l’intégralité de la dette un mois après une mise en demeure restée infructueuse.

Succombant partiellement à l’instance, Mme [U] [M] sera condamnée au paiement de la moitié des dépens et, au regard de la situation respective des parties, la demande d’indemnité présentée par l’EPFIF sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe de la juridiction,

Constatons que l’action en résiliation du bail du 17/11/2022 est irrecevable ;

Condamnons Mme [U] [M] à payer à l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France la somme provisionnelle de 2 085,00 euros (deux mille quatre-vingt-cinq euros) selon décompte arrêté au 16/02/2024, à valoir sur les loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorisons Mme [U] [M] à se libérer de la dette par 36 mensualités dont 35 d’un montant minimum de 36,75 euros (trente-six euros et soixante-quinze centimes) payables et au plus tard le 20 de chaque mois, la première mensualité étant due au plus tard le 20 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et la 36ème et dernière devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;

Rappelons que durant ce délai, Mme [U] [M] devra continuer de payer le loyer courant majoré des charges ;

Rappelons que, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, durant ces délais, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier seront suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne seront pas encourues ;

Disons qu’à défaut de respect de ce plan et de paiement d’une seule mensualité, l’intégralité de la dette deviendra intégralement exigible et l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France sera autorisé à faire procéder à son recouvrement, un mois après la délivrance d’une mise en demeure demeurée vaine ;

Rejetons la demande indemnitaire formée par l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Mme [U] [M] au paiement de la moitié des dépens ;

Condamnons l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France au paiement de la moitié des dépens ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 07/05/2024.

Et ont signé,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE