TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 4]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX05]

@ : [Courriel 10]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/00028 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2OIQ

Minute : 25/00377

JUGEMENT

Du 16 Octobre 2025

Madame [D] [W] épouse [R]

Représentant : M^e Nathalie AMADO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire :

C/

Etablissement SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : M^e Sandrine LEPAGE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 221

copie exécutoire :

Maître Nathalie AMADO

Copie certifiée conforme :

Maître Sandrine LEPAGE

Le 16 Octobre 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 16 Octobre 2025;

Sous la présidence de Madame Bénédicte MEI magistrat à titre temporaire en statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier;

Après débats à l’audience du 02 Septembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Madame [D] [W] épouse [R]

[Adresse 3]

[Localité 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930082025003807 du 17/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

Représentée par Maître Nathalie AMADO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

ET DEFENDEUR(S) :

Etablissement SEINE SAINT DENIS HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par Maître Sandrine LEPAGE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Le 3 décembre 2024, le conciliateur du tribunal de proximité de Saint Ouen a dressé un constat d’échec de la tentative de conciliation entre Mme [D] [W], épouse [R] et la société SEINE SAINT DENIS HABITAT au sujet d’un différend locatif, échec dû à l’absence du bailleur,

Par requête aux fins de saisine enregistrée le 12 décembre 2024, le tribunal de pro-ximité de Saint Ouen a été saisi d’une demande de Mme [D] [W], épouse [R], [Adresse 3] à l’encontre de la société SEINE SAINT-DENIS HABITAT, [Adresse 2] pour la condamner à :

—  7 000 € de dommages et intérêts,

La demande de dommages et intérêts de Mme [D] [W] fait suite au non-respect par SEINE SAINT DENIS HABITAT d’un accord signé entre les parties lors d’une audience de conciliation le 16 juillet 2024, relatif à un différend concernant la dératisation et une ré-paration du volet de la chambre,

Par courrier du greffe en date du 2 janvier 2025, les parties sont convoquées à comparaitre le 4 février 2025 devant le tribunal de proximité de Saint Ouen,

L’accusé de réception de la convocation destinée à SEINE SAINT DENIS HABITAT est revenu signé au greffe du tribunal le 17 janvier 2025,

Par courrier électronique adressé le 3 février 2025 au greffe du tribunal, SEINE SAINT DENIS HABITAT demande le renvoi de l’affaire,

A l’audience du 4 février 2025, Mme [D] [W] comparait,

SEINE SAINT DENIS HABITAT n’est ni présente ni représentée,

Mme [D] [W] modifie sa requête et réduit le montant de sa demande de dommages et intérêts à 5 000 €,

L’affaire est renvoyée au 4 mars 2025,

A l’audience du 4 mars 2025, Mme [D] [W] comparait,

SEINE SAINT DENIS HABITAT est représentée,

La société SEINE SAINT DENIS soulève l’irrecevabilité de la requête du 12 décembre 2024 aux fins de saisine du tribunal de proximité non compétent,

Mme [W] rappelle qu’elle est locataire depuis 2019. La conciliation a échoué. Cepen-dant, la dératisation a été faite,

Par jugement du 11 avril 2025, le tribunal de proximité de Saint Ouen s’est déclaré in-compétent et a renvoyé l’affaire devant le juge des Contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Ouen à l’audience du 3 juin 2025,

Par courrier du 2 juin 2025, adressé au greffe du tribunal, le conseil de SEINE SAINT DENIS HABITAT demande le renvoi de l’affaire, ayant été désignée par erreur comme

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conseil de Mme [D] [W] par le bureau de l’aide juridictionnelle de Bobigny,

A l’audience du 3 juin 2025, aucune des parties n’est présente ou représentée et l’affaire est renvoyée au 2 septembre 2025,

A l’audience du 2 septembre 2025, Mme [D] [W] est représentée,

La société SEINE SAINT DENIS HABITAT est représentée,

Le conseil de Mme [W] explique que celle-ci est locataire depuis 2016. Des souris ont envahi son logement, trois volets sur quatre sont bloqués en position ouverts. Mme [W] ne sait pas écrire, elle est âgée et a des problèmes de santé. Elle aurait voulu une douche plutôt qu’une baignoire. Le 11 septembre 2023, un courrier a été adressé à son bailleur. Le conciliateur de justice a été sollicité, les parties sont parvenues à un accord le 16 juillet 2024. Le bailleur s’était engagé à faire le nécessaire sur ces deux problèmes avant le 15 septembre 2024. Rien n’a été fait, Mme [W] a adressé à son bailleur une mise en demeure le 30 octobre 2024,

Concernant la présence de rongeurs, une société envoyée par SEINE SAINT DENIS HABITAT s’est présentée au domicile de Mme [W] le 9 janvier 2025. La société a refusé de boucher les trous, n’ayant pas été missionnée pour ça. SEINE SAINT DENIS HABITAT a dû envoyer une autre société qui a procédé au bouchage des trous le 24 juillet 2025.

Concernant les volets : ceux-ci étaient bloqués depuis 2019, et ont été remplacés le 7 mai 2025.

La demande de 5 000 € de dommages et intérêts pour troubles de jouissance est réitérée,

SEINE SAINT DENIS HABITAT rappelle avoir missionné une entreprise le 22 juillet 2024 pour la dératisation. Mme [W] a formulé une nouvelle réclamation mais refusé l’accès à son logement le 9 janvier 2025 pour finalement accepter une nouvelle intervention le 24 juillet 2025. Concernant les volets, il faut rappeler que SEINE SAINT DENIS HABITAT est un EPIC et doit respecter la législation sur les marchés publics. Les volets roulants n’ont pu être remplacés que le 7 mai 2025. La demande de 5 000 € pour le préjudice est excessive : il n’y a pas de loyer résiduel, donc pas de possibilité de calculer un préjudice. Par ailleurs, aucune preuve que les troubles ont commencé en 2019, mais en 2023.

Les parties ont déposé à l’audience des conclusions auxquelles il convient de se rapporter,

L’affaire est mise en délibéré au 16 octobre 2025 avec mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 9 du Code de procédure civile, selon lequel il incombe aux parties de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leurs prétentions,

1) sur la recevabilité de la demande

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A l’appui de ses demandes, Mme [D] [W], épouse [R] soumet au débat les pièces suivantes :

— courrier de Mme [W] à OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT du 11/12/23,

— courrier de Mme [W] à SEINE SAINT DENIS HABITAT du 13/05/24,

— constat d’accord de la conciliation du 16/07/24,

— courrier de relance pour l’application de l’accord du 30/10/24,

— jugement du tribunal de proximité de Saint Ouen du 11/04/25,

— avis d’échéance de février 2025,

— certificat médical du 23/05/25,

— attesation d’intervention chirurgicale du 27/10/23,

— copie carte mobile inclusion,

— jugement tribunal judiciaire de Bobigny du 18/11/24,

Ces pièces justifient du principe de la réclamation formée à l’encontre de SEINE SAINT DENIS HABITAT,

2) sur la demande au principal

Mme [D] [W] est locataire d’un studio, donné à bail par SEINE SAINT DENIS HABITAT le 18 juillet 2016 au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 273,25 €,

Le 11 décembre 2023, Mme [D] [W] adresse à son bailleur par RAR la réclamation suivante :

« Je suis votre locataire depuis 2016. Mon studio se situe au 2ème étage, depuis plusieurs mois, j’ai signalé à mon gardien la présence récurrente de souris et même d’un rat dans mon appartement. Lors d’une visite, mon gardien a constaté des trous, des percements permettant aux rongeurs de circuler librement chez moi. Bien que mon gardien soit averti du trouble de jouissance dont je suis victime depuis plusieurs mois, rien n’a été fait pour corriger cela. Je reste à votre disposition afin que des travaux soient réalisés chez moi. Sans action, de votre part, je me réserve le droit de saisir les autorités préfectorales (…) »,

Le 9 janvier 2024, la société ACORUS intervient chez Mme [W] et conclue pour les volets roulants à une intervention nécessitant un devis,

Le 18 mars 2024, l’entreprise SENI, missionnée par SEINE SAINT DENIS HABITAT pour effectuer « dératisation + rebouchage » chez Mme [D] [W] et procède uniquement à la « pose de boîtes appâtage dans la cuisine et salle de bain » (cf. rapport d’intervention),

Mme [W] adresse un nouveau courrier le 13 mai 2024, dans les termes suivants :« (…) En tant que locataire âgée de 75 ans et souffrant de graves problèmes de santé, notam-ment liés à mon cœur pour lequel je porte un pacemaker, il est impératif pour moi de rési-der dans un environnement calme et sain qui favorise ma convalescence et mon bien-être quotidien. Malheureusement, mon appartement actuel ne répond pas à ces critères es-sentiels. En plus des problèmes récurrents de présence de rats et de souris dans les parties communes de l’immeuble, ces nuisibles ont également envahi mon logement, ce qui génère un stress supplémentaire et constitue risque pour ma santé déjà fragile.(…)J’ai également un problème avec les volets roulants du salon qui sont défectueux, et ce, depuis 2019. (…) »,

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Toujours en l’absence de réponse, Mme [D] [W] a saisi et conciliateur de justice du tribunal de Saint Ouen et à l’issue d’une audience de conciliation avec le bailleur en date du 16 juillet 2024, SEINE SAINT DENIS HABITAT a convenu de traiter le problème des nuisibles et celui des volets roulants d’ici le 15 septembre 2024,

Le 22 juillet 2024, l’entreprise SENI missionnée par SEINE SAINT DENIS HABITAT, in-tervient chez Mme [W] et fait les travaux suivants : « Dératisation, désourisation cui-sine, salle de bains, toilettes, salon, gaine technique dans la salle de bain. Gaine technique extrêmement infectée +++ (voir photos). Les trous ont été bouchés par la mousse (…) »,

Le 22 juillet 2024, SEINE ST DENIS HABITAT relance la société ACORUS pour un devis demandé à la suite de l’intervention du 9 janvier 2024 pour les volets roulants défail-lants, demande qui sera réitérée en septembre et décembre 2024, en janvier 2025,

L’intervention pour le remplacement des trois volets roulants s’est finalement déroulée le 7 mai 2025,

Le 30 octobre 2024, faute d’interventions de la part de SEINE SAINT DENIS HABITAT pour le problème des volets, Mme [D] [W], par courrier RAR, rappelle à son bail-leur ses engagements pris devant le conciliateur de justice le 16 juillet précédent,

Le 11 décembre 2024, Mme [D] [W] dépose une requête aux fins de saisine du tribunal de proximité de Saint Ouen,

Au vu des documents et arguments exposés ci-dessus :

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le bailleur est tenu de remettre au lo-cataire un logement décent ne laissant pas apparaitre des risques manifestes pouvant por-ter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nui-sibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article 173-1-1 du code de la construction et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’ha-bitation (…) »,

Il est avéré que SEINE SAINT DENIS HABITAT a été informé par courrier RAR de Mme [D] [W] le 11 décembre 2023 qu’elle subissait un trouble de jouissance manifeste du fait de la présence de souris et même d’un rat, circulant dans son logement du [Adresse 3] à [Localité 9],

Un deuxième courrier de Mme [W] en date du 13 mai 2024 a également rappelé au bailleur les problèmes des volets roulants défectueux,

SEINE SAINT DENIS HABITAT a finalement stoppé l’infestation de souris le 22 juillet 1924 et procédé au remplacement des volets le 7 mai 2025,

Mme [D] [W] a dû plusieurs fois rappeler son bailleur à ses obligations de résultat, solliciter une audience de conciliation, puis soumettre son litige au tribunal de Saint Ouen,

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Mme [D] [W], âgée de 76 ans est atteinte de troubles cardiaques, d’insuffisance ré-nale chronique et d’autres pathologies décrites dans le certificat médical du 25 mars 2025 établi par le Dr [I] [M], a été particulièrement impactée par l’état de son studio,

En conséquence,

Il sera fait droit à la demande d’indemnisation de Mme [D] [W] au titre du préjudice de jouissance,

SEINE SAINT DENIS HABITAT sera condamné à verser à Mme [D] [W] la somme de 1 500 € en réparation du préjudice jouissance subi par celle-ci du fait de la carence de son bailleur à faire face à ses obligations, sur la période de décembre 2023 à mai 2025,

3) sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

SEINE SAINT DENIS HABITAT qui succombe au principal, sera débouté de sa demande d’article 700 du Code de procédure civile et condamné aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS,

La juge des Contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Ouen statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en dernier ressort,

Condamne SEINE SAINT DENIS HABITAT à verser là Mme [D] [W], épouse [R], a somme de 1 500 € en réparation de son préjudice de jouissance retenu sur la période de décembre 2023 à mai 2025,

Déboute SEINE SAINT DENIS HABITAT de sa demande d’allocation fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne SEINE SAINT DENIS HABITAT aux dépens de l’instance,

Constate l’exécution provisoire de la présente décision,

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du Tribunal de Saint-Ouen le 16 octobre 2025, la minute étant signée par,

LE GREFFIER LA JUGE M. T.T.

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