Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 22 proxi fond, 23 octobre 2025, n° 24/11828

TJ Bobigny 23 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les défendeurs sont propriétaires de plusieurs lots et sont donc tenus de payer leur quote-part de charges de copropriété, ce qui justifie la demande.
Rejeté
Frais de recouvrement non justifiés
La cour a estimé que les frais demandés ne correspondaient pas aux diligences nécessaires et n'étaient pas justifiés, notamment en l'absence de preuve de l'envoi de mise en demeure.
Accepté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
La cour a reconnu que l'absence de paiement des charges pendant une longue période a causé un préjudice au syndicat, justifiant l'allocation de dommages-intérêts.
Accepté
Frais irrépétibles exposés pour l'instance
La cour a jugé qu'il était équitable d'allouer des frais irrépétibles au syndicat, qui a dû engager des frais pour faire valoir ses droits.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 22 proxi fond, 23 oct. 2025, n° 24/11828
Numéro(s) :	24/11828
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Romain HAIRON
Cabinet(s) :	BAUMANN
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE [ Adresse 10 ] à [ Localité 9 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/11828 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2MRQ

Minute : 25/01134

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 10] à [Localité 9]

Représentant : M^e Romain HAIRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0567

Monsieur [V] [Z]

Madame [K] [Z]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Romain HAIRON

Copie délivrée à :

M. et Mme [Z]

Le 23 Octobre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 23 octobre 2025 ;

par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge du tribunal judiciaire assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 10] à [Localité 9] dont les références cadastrales sont BC n°[Cadastre 4], représenté par son syndic, le cabinet Charles BAUMANN (IMMO CITY), ayant son siège social [Adresse 6]

représentée par M^e Romain HAIRON, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [Z], demeurant [Adresse 3]

Madame [K] [Z], demeurant [Adresse 3]

non comparants

D’AUTRE PART

FAITS ET PROCEDURE

Par assignation convertie en procès-verbal de recherches infructueuses du 3 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] a fait citer Monsieur [V] [Z] et Madame [K] [Z] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de les voir condamnés solidairement au paiement des sommes suivantes:

* 4 720,91 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024

* 335 euros au titre des frais arrêtés au 5 juin 2024

* 2 000 euros à titre de dommages-intérêts

* 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’appui, il fait valoir que Monsieur et Madame [Z] ne règlent pas régulièrement les charges de copropriété, ce qui lui cause un préjudice particulier car il se trouve dans l’obligation de faire l’avance des charges; que des frais de recouvrement ont dû être exposés (mise en demeure du 17 novembre 2023: 45 €, transmission avocat du 5 juin 2024: 290€).

A l’audience du 3 mars 2025, le syndicat des copropriétaires maintient ses demandes.

Monsieur et Madame [Z] ne comparaissent pas.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence de comparution du défendeur, il est statué sur le fond et le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée;

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot;

Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue par cet article;

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges;

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget ;

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale;

En l’espèce, il résulte de la matrice cadastrale que Monsieur et Madame [Z] sont propriétaires des lots suivants, représentant les tantièmes suivants selon le règlement de copropriété produit:

-206 consistant en un appartement Bât B, représentant 228/10 000 des parties communes générales et 191/10 000 des parties communes spéciales du Bât B

-357 consistant en un parking Bât P représentant 13/10 000 des parties communes générales et 191/10 000 des parties communes spéciales du Bât P

-57 consistant en une cave Bât A représentant 1/10 000 des parties communes générales et 2/10 000 des parties communes spéciales du Bât A

Ils sont donc tenus de ce fait au paiement de leur quote-part de charges de copropriété;

Le règlement de copropriété stipule une clause de solidarité entre indivisaires;

Le demandeur verse à l’appui de sa demande :

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 avril 2023, désignant le syndic; modifiant le règlement de copropriété quant à la grille de répartition des charges d’eau chaude et de chauffage; votant le budget prévisionnel pour l’exercice 2023 pour une durée de sept mois; le budget prévisionnel pour l’exercice 2024; l’installation de compteurs divisionnaires d’eau froide et d’eau chaude; les modalités de répartition d’eau chaude sanitaire et de chauffage; l’installation de compteurs thermiques dans les logements; les travaux d’installation d’une vidéosurveillance en location; les travaux et la souscription d’une convention d’exploitation relatifs à la mise en place d’installations de recharges pour véhicules électriques et hybrides; la campagne de mise à jour des étiquettes des boîtes aux lettres;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 3 juillet 2024 approuvant les comptes pour l’exercice du 17 mai 2023 au 31 décembre 2023; votant le maintien du budget prévisionnel pour l’exercice 2024 le budget prévisionnel pour l’exercice 2025

— le décompte individuel de charges du 17 mai 2023 au 1er octobre 2024 et les appels de fonds correspondant

— la régularisation pour l’exercice du 17 mai 2023 au 31 décembre 2023

Il ressort du relevé produit que la somme due au titre des charges de copropriété pour la période du 17 mai 2023 au 1er octobre 2024, régularisation au 31 décembre 2023 et appel du 1er octobre 2024 inclus, s’établit à 4 720,91 euros;

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

Du relevé de compte, il ressort que le syndicat des copropriétaires sollicite à ce titre la somme de 335 euros, dont 45 euros au titre des fais de mise en demeure et 290 au titre de la transmission du dossier à l’avocat;

Le contrat de syndic produit prévoit, s’agissant des frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965), des frais de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (180 euros TTC) et de suivi du dossier transmis à l’avocat (150 euros TTC) uniquement en cas de diligences exceptionnelles et fixe les frais de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception à 45 euros TTC;

Outre que la somme sollicitée au titre de “transmission avocat” (290 euros) ne correspond pas à celles prévues au contrat de syndic, il convient de rappeler que la constitution de dossiers pour l’avocat du syndicat des copropriétaires, entre dans les diligences normales du syndic, ne justifiant pas, sauf complexité particulière, le paiement d’émoluments spécifiques, ce qui ressort d’ailleurs du contrat de syndic lui-même, or il n’est justifié d’aucune diligence inhabituelle, ni d’une complexité particulière, de sorte que les frais ainsi facturés ne sont pas nécessaires au recouvrement de la créance

Il n’est justifié de l’envoi d’aucune mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, seule la copie d’un courrier intitulé “mise en demeure” étant produite (aucun accusé de réception, ni même aucune preuve de dépôt produits);

La demande de ce chef sera rejetée;

Il est formé une demande de dommages-intérêts;

Le créancier auquel son débiteur a causé un préjudice indépendant du retard dans l’exécution

de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires

de la créance;

En l’espèce, l’absence de tout paiement des charges de copropriété depuis près de 18 mois cause indéniablement au syndicat un préjudice résultant de l’obligation dans laquelle il s’est trouvé de faire l’avance de fonds pendant de nombreux mois;

Ce préjudice sera réparé par l’allocation de la somme de 500 euros;

Monsieur e t Madame [Z] seront solidairement condamnés à payer la somme totale de 4 720,91 euros au titre des charges de copropriété et in solidum celle de 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires, contraint d’agir en justice, alors que ni le principe ni le montant da la créance ne sont contestés, les frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour l’instance;

Il lui sera alloué la somme de 500 euros de ce chef;

Monsieur et Madame [Z] seront tenus in solidum aux dépens;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement public, mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, en premier ressort

Condamne solidairement Monsieur [V] [Z] et Madame [K] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] la somme de 4 720,91 euros au titre des charge de copropriété pour la période du 17 mai 2023 au 1er octobre 2024, régularisation au 31 décembre 2023 et appel du 1er octobre 2024 inclus ;

Condamne in solidum Monsieur [V] [Z] et Madame [K] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts:

Condamne in solidum Monsieur [V] [Z] et Madame [K] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] la somme de 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette toutes autres demandes;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision,

Condamne in solidum Monsieur [V] [Z] et Madame [K] [Z] aux dépens;

Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;

Le Greffier Le Juge