Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p11 aud civile prox 2, 3 mars 2026, n° 25/02702

TJ Marseille 3 mars 2026

Arguments

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Accepté
Délivrance régulière du congé pour vente
La cour a constaté que le congé a été délivré conformément aux exigences légales, entraînant la résiliation du bail à l'expiration du préavis.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que Monsieur [L] [P] est effectivement occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Maintien dans les lieux après expiration du bail
La cour a estimé que le maintien dans les lieux constitue une faute civile ouvrant droit à réparation, et a fixé le montant de l'indemnité d'occupation.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que Monsieur [L] [P] n'a pas contesté le montant des arriérés et a ordonné son paiement.
Accepté
Frais exposés dans le cadre de la procédure
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser à la charge des bailleurs les frais exposés, accordant ainsi une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p11 aud civ. prox 2, 3 mars 2026, n° 25/02702
Numéro(s) :	25/02702
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	17 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Rémy STELLA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 03 Mars 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier lors des débats : Madame BERKANI, Greffière

Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER, Greffière

Débats en audience publique le : 09 Décembre 2025

GROSSE :

Le 05 Mars 2026

à M^e Remy STELLA

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02702 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6M6G

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [A] [S]

né le 01 Novembre 1967 à MARSEILLE (13000), demeurant Résidence Les Hauts de Louvain – 2 Rue de Lorgues – 13008 MARSEILLE

représenté par M^e Rémy STELLA, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [W] [S] épouse [U]

née le 04 Août 1966 à MARSEILLE (13000), demeurant 26 Rue Bravet – Le Carrousel – 13005 MARSEILLE

représentée par M^e Rémy STELLA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [L] [P], demeurant 20 Rue Brochier – 13005 MARSEILLE

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2010, Monsieur [A] [S] et Madame [W] [S], épouse [U] ont donné à bail à Monsieur [L] [P] un local à usage d’habitation situé au 20 rue Brochier, 13005 MARSEILLE pour un loyer de 440 euros comprenant une provision sur charges de 40 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 8 avril 2024, Monsieur [A] [S] et Madame [W] [S], épouse [U] ont délivré à Monsieur [L] [P] un congé pour vente à effet du 31 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2025, Monsieur [A] [S] et Madame [W] [S], épouse [U], ont fait assigner Monsieur [L] [P] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— Déclarer le congé délivré à Monsieur [L] [P] valable et régulier au regard notamment des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989,

— Déclarer Monsieur [L] [P] occupant sans droit ni titre, à compter du 31 décembre 2024, date de l’expiration du délai de préavis,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [P] ainsi que tout occupant de son chef et ce au besoin avec l’appui de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— Autoriser Monsieur [A] [S] et Madame [W] [S] épouse [U] à effectuer l’expulsion de Monsieur [L] [P], en faisant procéder s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations nécessaires par un commissaire de Justice, séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sureté des loyers échus et des charges locatives,

— Condamner Monsieur [L] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 440 € à compter du 31 décembre 2024 (date de l’expiration du délai de préavis) et ce jusqu’à la parfaite libération des lieux et restitution des clés,

— Condamner Monsieur [L] [P] à payer à Monsieur [J] [S] et à Madame [W] [S] épouse [U] la somme de 1.132 € correspondant à la dette locative, somme à parfaire au jour de l’audience,

— Condamner Monsieur [L] [P] à payer à Monsieur [J] [S] et à Madame [W] [S] épouse [U] la somme de 1.300 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [L] [P] aux entiers dépens.

A l’audience du 9 décembre 2025, Monsieur [A] [S] et Madame [W] [S], épouse [U], représentés par leur conseil, réitèrent les termes de leur assignation et actualisent leur créance à la somme de 2 238 euros, au 30 novembre 2025.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Cité à étude, Monsieur [L] [P] n’est ni comparant ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 3 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Monsieur [L] [P] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Monsieur [A] [S] et Madame [W] [S], épouse [U] justifient de leur qualité à agir par la production d’une attestation notariale de donation partage du 13 juin 2003.

Sur la demande principale de constat de la résiliation du bail par l’effet du congé pour vente

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En l’espèce, le bail consenti à Monsieur [L] [P] pour une durée de trois ans, a été conclu le 1er janvier 2010, à effet au 1er janvier 2010 pour une période de trois ans. Il arrivait à échéance le 31 décembre 2024, après tacites reconductions le 31 décembre 2012, le 31 décembre 2015, le 31 décembre 2018 et le 31 décembre 2021.

Le congé du bailleur délivré le 8 avril 2024, distribué le 17 avril 2024 a donc été régulièrement délivré au moins six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix, de 80 000 euros, et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n’a d’ailleurs fait l’objet d’aucune contestation, est bien régulier. Monsieur [L] [P] n’ayant pas usé de son droit de préemption dans le délai légal, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 31 décembre 2024 à minuit.

Monsieur [L] [P], qui s’est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 31 décembre 2024 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile au sens de l’article 1240 du code civil, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due du 31 décembre 2024 au départ de Monsieur [L] [P] par remise des clés ou expulsion au montant actuel des loyers et charges, soit la somme de 440 euros.

Sur l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort du décompte arrêté au 30 novembre 2025 que Monsieur [L] [P] est redevable d’une somme de 2 238 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, terme de novembre 2025 inclus.

Monsieur [L] [P], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 2 238 euros arrêté au mois de novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [A] [S] et Madame [W] [S], épouse [U] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [L] [P] par Monsieur [A] [S] et Madame [W] [S], épouse [U] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 1er janvier 2010 et concernant le local à usage d’habitation situé au 20 rue Brochier, 13005 MARSEILLE sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [P] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [A] [S] et Madame [W] [S], épouse [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [L] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de quatre cent quarante euros (440 euros) à compter du 31 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [L] [P] à payer à Monsieur [A] [S] et Madame [W] [S], épouse [U] la somme de deux mille deux cent trente-huit euros (2 238 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [L] [P] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [L] [P] à verser à Monsieur [A] [S] et Madame [W] [S], épouse [U] la somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION