TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00022 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2LCC

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 FEVRIER 2026

MINUTE N° 26/00632

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Nous,Monsieur Ulrich SCHALCHLI, Vice-Président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 09 janvier 2026 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence “[Localité 1] CANAL” située [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet SAS CHARLES [Q] IMMOCITY,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0601

ET :

La société SCCV [Adresse 3],

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Fabrice LEPEU de l’AARPI KLP AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0404

EXPOSE DU LITIGE

Exposant que l’immeuble a été construit sous maîtrise d’ouvrage de la SCCV LA PORTE DE BONDY, que les parties communes ont été livrées le 14 décembre 2023 avec réserves, que des réserves complémentaires ont été mentionnées à la suite d’une expertise du cabinet AVAYAH, , que de nouvelles réserves ont été « soulevées » le 23 janvier, que le 19 avril 2024 le syndic a mis la SCCV en demeure de procéder à diverses réparations et qu’à ce jour aucune réserve n’a été levée, le syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Localité 1] CANAL" située [Adresse 5] demande, par assignation du 12 décembre 2024, que la SCCV [Adresse 3] soit condamnée sous astreinte à procéder aux travaux et réparations qui s’imposent à ses frais pour remédier aux désordres ayant fait l’objet de réserves lors de la réception, aux divers vices apparents et désordres esthétiques affectant l’ensemble immobilier tels que visés à l’assignation, et à faire établir au contradictoire du demandeur un constat d’huissier une fois lesdites réparations effectuées.

Il demande 2000 € au titre des frais irrépétibles.

Subsidiairement, il demande que soit ordonnée une expertise.

La SCCV LA PORTE DE BONDY conclut au débouté du demandeur en ses prétentions tendant à la réalisation de travaux et émet protestations et réserves sur la demande d’expertise.

Par ordonnance du 3 octobre 2025, le syndicat des copropriétaire a été invité à établir une liste actualisée précise des désordres dont il demande réparation en indiquant pour chacun d’eux s’il a fait l’objet d’une réserve lors de la réception (avec référence du numéro de réserve sur le procès-verbal) et à défaut la date de notification au promoteur (avec référence au numéro de la pièce justificative produite).

Par conclusions du 8 janvier 2026 le SDC établit un tableau comportant 9 réserves.

La SCCV répond que le syndicat confond les opérations de réception et les opérations de livraison et que « les réserves de livraison ont été levées, à l’exception des 4 réserves mentionnées ci-après ».

Elle énumère ensuite :

— trappe de désenfumage du bâtiment B selon rapport FL PROTECTION (pièce adverse n°8);

— tâches d’eau sur les façades (pièce adverse n°6);

— porte coupe-feu du bâtiment A (pièce adverse n°7);

— réserve de livraison 4582 (pièce n°3);

— dysfonctionnement servomoteur du départ chauffage BCD.

Elle soutient que les autre réserves ont été levées en présence de la société BPCC, maître d’oeuvre d’exécution, et de Madame [U] [E], représentant le syndic en exercice, le cabinet [Q], en mars 2024 pour 123 d’entre elles, et après l’assignation pour les autres, en présence de la société BPCC et de Monsieur [W] du syndic; elle invoque en ce sens les pièces n°1 et 2.

MOTIFS

Sur les 9 réserves listées par le syndicat dans ses conclusions du 8 janvier 2026 ;

Le demandeur liste précisément les 9 réserves pour lesquelles il demande une condamnation à exécuter les travaux nécessaires ainsi que les pièces justificatives ;

Sans aucunement distinguer entre ces 9 réserves, la SCCV répond en bloc qu’elles ont été levées à l’exception de 4 d’entre elles et renvoie sans aucune référence paginée au « rapport de réserves » de 78 pages et au procès-verbal de remise des clefs de 151 pages ;

Un tel renvoi global à des documents aussi volumineux, et alors qu’il est impossible d’attribuer un auteur aux signatures apposées sur les différents postes de réserves ni d’en déterminer la signification ne constitue pas la preuve de la levées des réserves ;

Quant aux réserves dont la SCCV admet qu’elles n’ont pas été levées, elle ne justifie pas que la levée présenterait des difficultés techniques telles qu’il faille recourir à une expertise et il lui appartient d’ailleurs de recourir elle-même à tel expert qu’il lui plaît pourdéterminer les travaux utiles à la levée qui lui incombe ;

Il sera donc fait droit à la demande d’exécution sous astreinte des travaux relatifs aux réserves mentionnées par le demandeur dans ses dernières conclusions ;

Sur la sous-station de chauffage (servomoteur du départ de chauffage « BCD ») ;

Le syndicat soutient que le servomoteur est hors service, que ce désordre relève de la garantie biennale et que la SCCV a expressément reconnu le dysfonctionnement et l’absence d’intervention effective ;

Il justifie qu’il a dénoncé ce dysfonctionnement par courriel du 15 avril 2025 et que le gérant de la SCCV lui a simplement indiqué le 3 novembre 2025 n’avoir « pas eu de retour du plombier » malgré ses relances et lui a demandé s’il avait un devis à communiquer ;

Sans nullement contester la réalité du désordre ni contester sa garantie, la SCCV considère dans ses conclusions que ce point relève d’une expertise ;

A défaut de tout justificatif sur les difficultés techniques justifiant le recours à une expertise, et alors qu’il suffit au promoteur de recourir au technicien de son choix pour l’éclairer sur les travaux nécessaires, la SCCV sera condamnée sous astreinte à procéder aux travaux ;

Sur les jardins et aménagements extérieurs ;

La SCCV soutient qu’il a été procédé à leur réception sans réserve et renvoie à sa pièce n°8 ;

Cette pièce n° 8 n’est pas un procès-verbal de réception mais un courriel en date du 2 octobre 2024 par lequel le promoteur affirme « vous trouverez en PJ le PV signé par votre syndic. Il n’y a eu aucune réserve mentionnée pour les espaces verts »;

A défaut de production avec visa aux écritures du procès-verbal invoqué, la SCCV ne justifie pas d’une réception des jardins et aménagements extérieurs ;

A défaut de contestation des désordres, il sera fait droit à la demande d’exécution des travaux ;

Sur le constat d’huissier contradictoire ;

Il n’y a pas lieu de faire droit de ce chef, la partie condamnée ayant en cas de demande de liquidation de l’astreinte, la charge de prouver l’exécution des obligations mises à sa charge ;

Sur les frais irrépétibles ;

Il est équitable d’allouer au demandeur la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles ;

PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance publique, contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

— Condamnons la SCCV [Adresse 3] à faire réaliser dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente, et sous astreinte de 300 € par jour de retard pendant 3 mois les travaux nécessaires à la reprise des 9 désordres mentionnés dans le tableau pages 5 et 6 des conclusions du demandeur datées du 8 janvier 2026 ;

— Disons que copie de ces pages 5 et 6 seront annexées à la présente ;

— Condamnons la SCCV LA PORTE DE BONDY à faire réaliser dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente, et sous astreinte de 300 € par jour de retard pendant 3 mois les travaux nécessaires à l’achèvement et la mise en conformité des espaces extérieurs (jardins, paillage, évacuation des eaux, aménagements paysagers) conformément au contrat et au dossier des ouvrages exécutés ;

— Condamnons la SCCV [Adresse 3] à faire réaliser dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente, et sous astreinte de 300 € par jour de retard pendant 3 mois les travaux nécessaires à la réparation ou au remplacement du servomoteur du départ de chauffage « BCD » ;

— Condamnons la SCCV LA PORTE DE BONDY à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6]" située [Adresse 5] la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles ;

— Rejetons le surplus des demandes;

— Condamnons la SCCV [Adresse 3] aux dépens.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 26 FEVRIER 2026.

LA GREFFIERE

LE PRÉSIDENT