TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

54G

Minute n° 24/

N° RG 24/02358 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZY2E

copies

EXPERTISE

GROSSE délivrée

le 25/11/2024

à M^e Céline CHRISTOPHE

la SCP LATOURNERIE – MILON – CZAMANSKI – MAZILLE

COPIE délivrée

le 25/11/2024

à

2 copies au service expertise

Rendue le VINGT CINQ NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 18 Novembre 2024,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Céline GABORIAU, Greffière lors des débats et de Charlène PALISSE, Greffière lors du prononcé.

DEMANDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 14] représenté par son syndic bénévole pris en la personne de Madame [M] [N] [O]

[Adresse 5]

[Localité 10]

La Société CLENIACO

société civile immobilière dont le siège social est :

[Adresse 5]

[Localité 10]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Monsieur [L] [P]

née le 24 juillet 1986 à [Localité 21]

[Adresse 12]

[Localité 6]

Monsieur [J] [T]

né le 29 février 1984 à [Localité 17]

[Adresse 15]

[Localité 8]

Monsieur [F] [G]

née le 12 février 1987 à [Localité 22]

[Adresse 15]

[Localité 8]

Monsieur [S] [T]

né à [Localité 18]

[Adresse 2]

[Adresse 20]

[Localité 11]

La Société MONOCHROME

société civile immobilière dont le siège social est :

[Adresse 13]

[Localité 6]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Tous représentés par Maître Céline CHRISTOPHE, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

La société ROBERT INVEST

SARL dont le siège social est :

[Adresse 4]

[Localité 7]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître David CZAMANSKI de la SCP LATOURNERIE – MILON – CZAMANSKI – MAZILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 8 novembre 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 14], la société CLENIACO, Madame [L] [P], Monsieur [J] [I], Madame [F] [G], Monsieur [S] [T] et la société MONOCHROME ont fait assigner la SARL ROBERT INVEST devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir désigner un expert au visa de l’article 145 du code de procédure civile et lui voir enjoindre de produire, avant l’ouverture des opérations de l’expert judiciaire, son attestation d’assurance.

Aux termes de leurs dernières écritures, les requérants ont maintenu leur demande d’expertise, ainsi que leur demande de communication de pièce, dont ils ont sollicité qu’elle soit prononcée avec astreinte, et ont conclu au rejet des demandes formées par la société ROBERT INVEST ainsi qu’à sa condamnation à leur verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ils exposent avoir, courant 2017 et 2018, acquis de la SARL ROBERT INVEST divers lots de copropriété au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 14], et avoir découvert en 2024, à l’occasion de travaux de rénovation engagés aux 4ème et 5ème étage, plusieurs fissures dans le pignon de la souillarde à usage de WC. Ils précisent qu’après expertise des désordres, il ont découvert que la fissure avait été recouverte par des plaques de plâtre, qu’elle était d’une ampleur suffisamment importante pour entraîner un risque d’effondrement à court ou moyen terme et qu’elle aurait été causée par l’ouverture d’un mur porteur dans la cave. Ils ajoutent qu’il est également apparu que c’est en réalité l’immeuble tout entier qui serait affecté de problèmes structurels graves et font valoir que, contrairement à ce qu’affirme la défenderesse, le diagnostic global technique qui remis aux acquéreurs lors de la vente, se montrait rassurant sur la structure de l’immeuble.

La SARL ROBERT INVEST a conclu au débouté des demandes formées par les requérants ainsi qu’à leur condamnation à lui verser la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, dont distraction au profit de son Conseil.

Au soutien de ses prétentions elle expose que les acquéreurs avaient, au moment de la vente, connaissance de l’état structurel de l’immeuble puisqu’avait été annexé à leur acte de vente respectif un diagnostic technique global, faisant état de la nécessité de faire réaliser des travaux ainsi qu’un audit approfondi de la structure de l’immeuble, ce qu’ils n’ont fait que 7 ans après leur achat. Elle fait valoir que les vices dont se prévalent les demandeurs étaient ainsi parfaitement connus et apparents, et qu’ils ne justifient d’aucun motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire.

L’affaire, évoquée à l’audience du 18 novembre 2024, a été mise en délibéré au 25 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité ou la garantie des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé. Il suffit de constater qu’un procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, qu’il est justifié d’un motif légitime.

En l’espèce, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge des référés, saisi sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, d’apprécier la pertinence de l’argumentation relative aux critères de mise en oeuvre de la garantie des vices cachés, il résulte des pièces produites aux débats par les requérants, et notamment du rapport technique rédigé le 16 février 2024 par la société VESTA, du diagnostic structure réalisé par Monsieur [U] le 07 mai 2024 et du courrier d’alerte de péril imminent de la société ATELIER W ARCHITECTES en date du 6 novembre 2024, que la demande d’expertise est fondée sur un motif légitime puisque le litige revêt des aspects techniques qui nécessitent le recours à une telle mesure.

En effet, la mesure d’instruction apparaît nécessaire, notamment pour connaître l’origine des désordres constatés.

Les requérants sollicitent la condamnation de la société ROBERT INVEST à communiquer les conditions particulières et générales de son contrat d’assurance.

La société ROBERT INVEST n’ayant pas satisfait à cette demande, il y a lieu de lui enjoindre de communiquer ce document, dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50€ par jour de retard pendant deux mois.

Dans ces conditions, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il sera fait droit à l’expertise sollicitée, la mission de l’expert étant celle précisée au dispositif de la présente décision, à l’exclusion de tout autre chef de mission.

À ce stade de la procédure, et alors que la question du fond reste entière, tant les frais de consignation que les dépens seront laissés à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 14], la société CLENIACO, Madame [L] [P], Monsieur [J] [I], Madame [F] [G], Monsieur [S] [T] et la société MONOCHROME , sauf à les inclure dans leur éventuel préjudice global et il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

ENJOINT à la société ROBERT INVEST de communiquer les conditions particulières et générales de son contrat d’assurance, dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50€ par jour de retard pendant deux mois ;

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

ORDONNE une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder :

Monsieur [K] [R]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Tél : [XXXXXXXX01]

[Courriel 19]

DIT que l’expert répondra à la mission suivante :

– se rendre sur les lieux, dans un délai de dix jours au plus, en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées par tous moyens ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment la citation, ainsi que tous documents contractuels, techniques et administratifs se rapportant à l’immeuble litigieux, et notamment le rapport de diagnostic annexé à l’acte de vente; visiter les lieux et les décrire ;

– donner aux juges du fond tous éléments concernant la date de la construction et des éventuels travaux ayant pu être réalisés avant la vente par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 14], la société CLENIACO, Madame [L] [P], Monsieur [J] [I], Madame [F] [G], Monsieur [S] [T] et la société MONOCHROME ;

– vérifier si les désordres/vices allégués dans l’assignation, les conclusions et les pièces auxquelles elles se réfèrent existent;

— les décrire et en préciser l’importance, en indiquant les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

— en indiquer la nature ainsi que, si faire se peut, la date de leur apparition, rechercher si les désordres/vices étaient apparents ou non lors de l’acquisition, ou s’ils sont apparus postérieurement ; dans le premier cas, indiquer s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur profane normalement attentif et diligent et si celui-ci pouvait en apprécier la portée ; fournir tout élément de nature à déterminer s’ils pouvaient être connus du vendeur ; dans le second cas, indiquer s’ils trouvent leur origine dans une situation postérieure à l’acquisition ;

– pour chaque désordre/vice, préciser s’il est de nature à rendre l’immeuble impropre à l’usage d’habitation ou à restreindre un tel usage, dès à présent ou à bref délai ; dans l’affirmative, préciser en quoi cet usage est diminué ou impossible ;

— préciser si les désordres constatés sont susceptibles de compromettre la solidité de l’ouvrage ou de le rendre impropre à sa destination; dans l’affirmative, dire si ces désordres sont d’ores et déjà apparents dans leur intégralité et, à défaut, fournir tous éléments techniques permettant d’apprécier le délai approximatif probable d’apparition totale ou partielle de cette atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage,

– rechercher l’origine et la cause de chacun des désordres/vices en précisant, pour chacun, s’il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut d’entretien ou toute autre cause ;

– donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues par les différentes parties et, le cas échéant, déterminer, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation, qui ou quelle cause a eu un rôle prépondérant, secondaire ou mineur ;

– procéder, au besoin en recourant à l’avis d’un sapiteur, à l’estimation de l’éventuelle moins value résultant des vices affectant l’immeuble; dans les mêmes conditions, procéder, en tenant compte des désordres/vices constatés, à l’estimation de l’immeuble acquis par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 14], la société CLENIACO, Madame [L] [P], Monsieur [J] [I], Madame [F] [G], Monsieur [S] [T] et la société MONOCHROME,

– indiquer les travaux propres à remédier aux désordres/vices constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, en communiquant au besoin aux parties en même temps que son pré-rapport, des devis et propositions chiffrées concernant les travaux envisagés, et ce, en enjoignant les parties de formuler leurs observations écrites dans le délai d’un mois suivant la date de cette communication,

— estimer la durée prévisible des travaux et en apprécier l’incidence sur l’occupation de l’immeuble;

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par chacun des demandeurs et proposer une base d’évaluation,

– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises;

– établir une note de synthèse et la communiquer aux parties et les inviter à formuler leurs dires et observations récapitulatifs dans un délai de deux mois pour ce faire, et répondre aux dires et observations formulés dans ce délai;

RAPPELLE QUE, en application de l’article 276 du code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties,

INVITE l’expert à signaler aux parties dans le délai de deux mois à compter de la première réunion d’expertise, les intervenants à la construction dont la présence aux opérations lui semblerait utile,

DIT que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles,

FIXE à la somme de 5.000 € la provision que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 14], la société CLENIACO, Madame [L] [P], Monsieur [J] [I], Madame [F] [G], Monsieur [S] [T] et la société MONOCHROME devront consigner par virement sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de Bordeaux avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque,

DIT que l’expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du tribunal judiciaire, dans le délai de 6 mois suivant la date de la consignation,

REJETTE toutes autres demandes,

DIT que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 14], la société CLENIACO, Madame [L] [P], Monsieur [J] [I], Madame [F] [G], Monsieur [S] [T] et la société MONOCHROME conserveront provisoirement les frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans leur éventuel préjudice global.

La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par Charlène PALISSE, Greffière.

Le Greffier, Le Président,