TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 6]

[Localité 1]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 25/00575 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CQCC

S.C.I. CASA-NOVA, prise en la personne de son représentant légal Monsieur [Y] [K], domicilié audit siège en cette qualité

RCS BRIEY N° 854 037 199

C/

[S]

JUGEMENT DU 14 Août 2025

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. CASA-NOVA, prise en la personne de son représentant légal Monsieur [Y] [K], domicilié audit siège en cette qualité

RCS BRIEY N° 854 037 199

[Adresse 8]

[Localité 2]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [S]

né le 13 Janvier 1983 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant ni représenté

Madame [F] [C] [M] [T]

née le 15 Avril 1993 à [Localité 5] – CAMEROUN

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Présidente : Sylvie RODRIGUES

Greffier présent lors des débats : Laurence CORROY,

Greffier présent lors du prononcé : Pauline PRIEUR

DEBATS :

Audience publique du : 24 juin 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e KREMSER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 décembre 2020, la société civile immobilière CASA-NOVA (ci-après la SCI CASA-NOVA) a donné à bail à Monsieur [L] [S] et Madame [F] [C] [M] [T] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 1100 euros et une provision mensuelle sur charges de 35 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été délivré aux locataires le 26 juin 2024 pour la somme de 2900,04 euros dont 2450,53 euros en principal.

— oOo-

Par actes de commissaire de justice en date du 18 avril 2025, dénoncés par voie dématérialisée au représentant de l’État le 22 avril 2025, la SCI CASA-NOVA a fait assigner Monsieur [L] [S] et Madame [F] [C] [M] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

Ordonner l’expulsion de Monsieur [S] et Madame [M] [T] ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, et ce conformément aux dispositions des articles 1411¬1, L412-1 à L412-8, L431-1 et L433-1 à L433-3 et R411-1 à R411-3, R412-1 à R412-4, R432-1 à R432-2, R433-1 à R433-7, R441-1 et R442-1 à R442-4 du Code des procédures civiles d’exécution.Ordonner que faute pour Monsieur [S] et Madame [M] [T] de le faire spontanément, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est.Condamner Monsieur [S] et Madame [M] [T] à lui payer la somme de 2.376,06 € au titre de la dette locative outre 461,53 € de frais d’huissier, somme à parfaire et à augmenter d’une indemnité équivalent à 10 % de la somme totale due à la bailleresse, conformément à la clause pénale insérée au bail.Condamner Monsieur [S] et Madame [M] [T] au paiement des intérêts au taux légal sur la somme due à compter de la décision à intervenir, en application de l’article 1153 alinéa 1 du Code Civil.Condamner Monsieur [S] et Madame [M] [T] à lui payer une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 1.100,00 € outre 35,00 € de charges, qui sera revalorisée selon la réglementation en la matière et ce jusqu’à leur départ du bien concerné et avec intérêts de droit.Condamner Monsieur [S] et Madame [M] [T] à payer à la SCI CASA-NOVA la somme de 700,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.Condamner Monsieur [S] et Madame [M] [T] en tous les frais et dépens de l’instance en vertu de l’article 696 du Code de Procédure Civile.Assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire en application de l’article 515 du Code de Procédure Civile.

— oOo-

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 juin 2025.

Lors de cette audience, la SCI CASA-NOVA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement cités à étude, Monsieur [L] [S] et Madame [F] [C] [M] [T] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 14 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, la SCI CASA-NOVA justifie avoir saisi la CCAPEX le 27 juin 2024 de la situation d’impayés concernant Monsieur [L] [S] et Madame [F] [C] [M] [T], conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, et que les impayés persistent depuis.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Meurthe-et-Moselle par la voie électronique le 22 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée pour la première fois, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi précitée.

La demande est par conséquent recevable.

Sur la résiliation du bail

Sur la qualification de la demande

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, lesquelles sont fixées par l’acte introductif d’instance et les conclusions.

En vertu de l’article 12 du même code, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Il sera rappelé qu’une demande d’expulsion des occupants d’un logement d’habitation implique nécessairement la remise en cause du titre d’occupation.

En l’espèce, dans son acte introductif d’instance, la SCI CASA-NOVA sollicite, au visa du commandement de payer et de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, que soit ordonnée l’expulsion des locataires.

Au regard du visa rappelé ci-dessus et de l’indication dans le corps de l’assignation de ce que « le tribunal constatera la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et rappelée par Maître [Z] dans ses commandements de payer », il y a lieu de considérer que la bailleresse a entendu se prévaloir du commandement de payer délivré le 26 juin 2024 et a entendu par conséquent solliciter la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire.

Le juge est dès lors saisi d’une demande de constat de la résiliation du bail.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer, des charges, du dépôt de garantie, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par actes de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, la SCI CASA-NOVA a fait délivrer à Monsieur [L] [S] et Madame [F] [C] [M] [T] un commandement d’avoir à payer la somme principale de 2450,53 euros, visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Les défendeurs n’établissent pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai de deux mois fixé contractuellement.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 août 2024 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

En l’espèce, il convient de constater que Monsieur [L] [S] et Madame [F] [C] [M] [T] sont devenus occupants sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande d’expulsion.

Dès lors, il sera dit qu’à défaut par Monsieur [L] [S] et Madame [F] [C] [M] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 4], au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Il sera rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation, en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien.

Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation doit être fixée à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 1135 euros selon les décomptes produits et non contestés.

En conséquence, Monsieur [L] [S] et Madame [F] [C] [M] [T] seront condamnés à payer à la SCI CASA-NOVA, à compter du 27 août 2024, une indemnité d’occupation mensuelle de 1135 euros qui sera revalorisée selon les conditions du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur les sommes dues

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI CASA-NOVA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers ainsi qu’un décompte de créance actualisé.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 09 août 2024, que Monsieur [L] [S] et Madame [F] [C] [M] [T] restent devoir la somme de 2376,06 euros à cette date au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Les défendeurs ne justifient pas d’un paiement libératoire.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [L] [S] et Madame [F] [C] [M] [T] seront condamnés à payer à la SCI CASA-NOVA la somme de 2376,06 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 qui interdit au bailleur de percevoir des amendes ou pénalités en cas d’infractions aux clauses d’un contrat de location, la demande d’indemnité équivalent à 10 % de la somme totale due à la bailleresse, conformément à la clause pénale insérée au bail, sera rejetée

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] [S] et Madame [F] [C] [M] [T], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI CASA-NOVA les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l’action de la SCI CASA-NOVA recevable ;

REQUALIFIE la demande en demande de constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que le contrat signé le 12 décembre 2020 concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 4], s’est trouvé de plein droit résilié le 27 août 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [L] [S] et Madame [F] [C] [M] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 4], au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants et R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [L] [S] et Madame [F] [C] [M] [T] à payer à la SCI CASA-NOVA, à compter du 27 août 2024, une indemnité d’occupation mensuelle de 1135 euros qui sera revalorisée selon les conditions du bail, ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [L] [S] et Madame [F] [C] [M] [T] à payer à la SCI CASA-NOVA la somme de 2376,06 euros selon décompte arrêté au 09 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE la SCI CASA-NOVA de sa demande d’indemnité équivalent à 10 % de la somme totale due en application de la clause pénale insérée au bail ;

CONDAMNE Monsieur [L] [S] et Madame [F] [C] [M] [T] à payer à la SCI CASA-NOVA la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Monsieur [L] [S] et Madame [F] [C] [M] [T] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

Ainsi fait et jugé à [Localité 9], le 14 août 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT