TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

54G

Minute

N° RG 25/01249 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2N5H

3 copies

EXPERTISE

Décision nativement numérique délivrée

le 24/11/2025

à M^e Myriam BAKLEH-DUPOUY

Maître Aurélie FOGLIA-RAPEAU de la SELARL CABINET TARAVEL FOGLIA

COPIE délivrée

le 24/11/2025

à

2 copies au service expertise

Rendue le VINGT QUATRE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 20 Octobre 2025,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière.

DEMANDEURS

Monsieur [H] [B] [N] [K]

né le 29 Septembre 1979 à [Localité 12]

demeurant :

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [R] [S] [T]

née le 16 Septembre 1984 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Tous deux représentés par Maître Aurélie FOGLIA-RAPEAU de la SELARL CABINET TARAVEL FOGLIA, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [A]

né le 26 Mai 1981 à [Localité 11]

demeurant :

[Adresse 7]

[Localité 6]

Madame [S] [M] épouse [A]

née le 31 Janvier 1980 à [Localité 13]

demeurant :

[Adresse 7]

[Localité 6]

Tous deux représentés par Maître Myriam BAKLEH-DUPOUY, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice délivrés le 5 juin 2025, Monsieur [H] [K] et Madame [R] [T] ont fait assigner Monsieur [N] [A] et Madame [S] [M], épouse [A] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir désigner un expert au visa de l’article 145 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières écritures, Monsieur [H] [K] et Madame [R] [T] ont maintenu leur demande, et conclu au rejet de celles présentées par les défendeurs.

Ils exposent au soutien de leurs prétentions avoir, aux termes d’un acte authentique du 31 octobre 2019, acquis de Monsieur et Madame [A] une maison d’habitation sise [Adresse 2] à [Localité 14]. Ils précisent que les vendeurs y déclaraient avoir effectué les travaux par leurs propres moyens, sans intervention d’entreprises s’agissant de l’extension de la maison. Ils indiquent avoir, au mois de mars 2022, constaté l’apparition de taches d’humidité dans cette extension, contenant une suite parentale et chambre d’enfant, donnant lieu à l’intervention des défendeurs en toiture afin d’effectuer des travaux de reprise. Ils indiquent que pour autant, en fin d’année 2024, début d’année 2025, les infiltrations sont réapparues et ne cessent depuis lors de s’aggraver, justifiant l’organisation d’une expertise judiciaire, au contradictoire des vendeurs.

Les époux [A] ont demandé au Juge des référés de :

A titre principal,

— CONSTATER l’absence de communication par les demandeurs de l’ensemble des pièces de nature à justifier de leur entretien de l’immeuble objet de la demande d’expertise judiciaire,

— CONSTATER qu’il n’est dès lors pas possible de se prononcer valablement quant à l’existence éventuelle de vices cachés, ce d’autant que leurs réclamations se heurtent :

d’une part à l’absence de garantie contractuelle pour la plupart des désordres relevés pour lesquels Monsieur [A] ne revêt pas la qualité de professionnel au sens de l’acte authentique (cf. bambous, toilettes, etc),d’autre part à la prescription manifeste de l’action s’agissant des désordres affectant la toiture terrasse ;

— DIRE ET JUGER irrecevable la demande d’expertise judiciaire,

— CONDAMNER Monsieur [K] et Madame [T] au paiement d’une indemnité de 2.500,00 € au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance de référé.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il serait fait droit à la mesure d’expertise sollicitée,

— leur DONNER ACTE de ce qu’ils entendent formuler les protestations et réserves d’usage,

— DÉSIGNER Monsieur [Z] [O], ou à défaut tel expert en construction exerçant la profession d’architecte qu’il plaira, afin de lui confier la mission suivante :

« Convoquer et entendre les parties,

Se rendre sur les lieux sis [Adresse 3] à [Localité 15] en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoqués,

Les visiter et les décrire,

Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment l’ensemble des justificatifs de l’entretien de l’immeuble, et examiner les pièces qui lui seront communiquées dans le respect du contradictoire,

Constater et décrire l’ensemble des vices cachés et désordres, dommages, malfaçons, non façons et non conformités affectant l’immeuble listés dans le « rapport de constat amiable » du 5 mai 2025 (pièce adverse 4) ;

Déterminer leur cause et la date de leur apparition,

S’agissant notamment du toit terrasse, dire pour chaque désordre, dommages, malfaçons, non façons et non conformités constatés s’ils affectent un élément du gros oeuvre ou un élément d’équipement indissociablement lié au gros oeuvre, s’ils compromettent – actuellement ou à terme – la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à destination,

S’agissant notamment des vices cachés allégués :

Rechercher la date d’apparition objective du ou des vices, c’est-à-dire leur origine réelle (et non leur découverte), notamment par rapport à la date de conclusion du contrat de vente ;Les décrire dans leur nature et dans leur importance, dire s’ils affectent l’usage attendu du bien et, dans l’affirmative, dire s’ils proviennent :

— d’une usure normale de la chose,

— d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation du bien immobilier et en préciser, si possible, l’auteur,

— de travaux qui ont été effectués (non-conformités aux règles de l’art, aux normes ou autres),

— d’une autre cause ;

Indiquer si les vices étaient apparents lors de l’acquisition ou s’ils sont apparus postérieurement ; et préciser la date à laquelle l’acquéreur a eu connaissance de ces vices ;

Indiquer si l’acquéreur pouvait déceler ces vices lors de la vente, en tenant compte des connaissances d’un acquéreur profane, et s’il pouvait en apprécier la portée ;Fournir tous éléments concernant l’éventuelle connaissance du ou des vices lors de la vente par le vendeur (ou les vendeurs successifs) ;

Indiquer si ces vices rendent l’immeuble impropre à son usage ou s’ils « diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus » (selon les termes de l’article 1641 du code civil) ;

Dans l’hypothèse où l’acquéreur entendrait demander une restitution d’une partie du prix de vente (et non la résolution totale de la vente ou encore l’allocation de dommages et intérêts), fournir au Tribunal tous éléments d’appréciation de la diminution de la valeur de l’immeuble, vice par vice ;

Evaluer le cas échéant les moins-values résultant des vices et/ou des non-conformités non réparables ;

Décrire en toute hypothèse les travaux de remise en état et les différentes prestations qui s’imposent pour assurer la réparation définitive et pérenne de l’ouvrage, ainsi que de façon plus générale leur conformité aux règles de l’art et/ou aux DTU en vigueur ; les chiffrer à l’aide de devis émanant d’entreprises, au besoin spécialisées, et en indiquer la durée,

S’adjoindre en cas de besoin les services d’un sapiteur dans les domaines ressortant d’une autre spécialité que la sienne,

Fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre le cas échéant à la Juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourues, et d’évaluer tous les préjudices subis évaluer les préjudices de toute nature notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

Constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises,Déposer un pré-rapport en laissant aux parties un temps suffisant pour lui adresser des dires avant le dépôt de son rapport définitif,

Dire que l’expert devra déposer son rapport au greffe du Tribunal de judiciaire dans les huit mois du prononcé de l’ordonnance à intervenir ».

— RÉSERVER les dépens dans l’attente du dépôt du rapport,

— DÉBOUTER Monsieur [K] et Madame [T] de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires comme non fondée.

Ils exposent au soutien de leurs prétentions que la demande d’expertise est irrecevable puisque les requérants ne communiquent pas au débat les justificatifs précis et circonstanciés de l’ensemble de l’entretien effectué par des entreprises dûment assurées en responsabilité au sein de leur immeuble depuis son acquisition alors que sans ces pièces, aucun expert judiciaire ne saurait correctement accomplir sa mission. Ils soutiennent en outre que la demande d’expertise est irrecevable puisque les réclamations tirées des désordres affectant la toiture-terrasse sont prescrites.

L’affaire, évoquée à l’audience du 20 octobre 2025, a été mise en délibéré au 24 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité ou la garantie des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé. Il suffit de constater qu’un procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, qu’il est justifié d’un motif légitime.

En l’espèce, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge des référés, saisi sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, d’apprécier la pertinence de l’argumentation relative à la prescription éventuelle de l’action en garantie des vices cachés, il résulte des pièces produites aux débats par Monsieur [H] [K] et Madame [R] [T], et notamment du rapport de la MACIF en date du 24 mai 2022, du procès-verbal de constat dressé le 13 février 2025 par Maître [P], ainsi que du rapport de constat amiable des 21 avril 2025 et 28 avril 2025, que la demande d’expertise est fondée sur un motif légitime puisque le litige revêt des aspects techniques qui nécessitent le recours à une telle mesure.

En effet, la mesure d’instruction apparaît nécessaire, notamment pour connaître l’origine des désordres constatés.

Dans ces conditions, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il sera fait droit à l’expertise sollicitée, la mission de l’expert étant celle précisée au dispositif de la présente décision.

À ce stade de la procédure, et alors que la question du fond reste entière, tant les frais de consignation que les dépens seront laissés à la charge de Monsieur [H] [K] et Madame [R] [T], sauf à les inclure dans leur éventuel préjudice global et il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

ORDONNE une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder :

Monsieur [Z] [O]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Tél.: 05 56 08 08 41

[Courriel 10]

DIT que l’expert répondra à la mission suivante :

– se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment la citation, ainsi que tous documents contractuels, techniques et administratifs se rapportant à l’immeuble litigieux, et notamment le rapport de diagnostic annexé à l’acte de vente ; visiter les lieux et les décrire ;

– vérifier si les désordres allégués existent et dans ce cas, les décrire en indiquant leur nature ainsi que, si faire se peut, la date de leur apparition,

– préciser l’importance de ces désordres, en indiquant les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

– donner aux juges du fond tous éléments concernant la date de la construction et des éventuels travaux ayant pu être réalisés avant la vente par les époux [A];

– pour chacun des désordres constatés, donner aux juges du fond tous éléments techniques et de fait permettant de déterminer si, et pour quelles raisons, ce désordre pouvait ou non être ignoré des époux [A] au moment de la vente,

– de façon plus générale, donner aux juges du fond tous éléments techniques et de fait permettant de dire si, et pour quelles raisons, l’immeuble est ou non atteint de vices cachés non décelables par un profane,

– préciser si les désordres constatés sont susceptibles de compromettre la solidité de l’ouvrage ou de le rendre impropre à sa destination ,

– dans l’affirmative, dire si ces désordres sont d’ores et déjà apparents dans leur intégralité et, à défaut, fournir tous éléments techniques permettant d’apprécier le délai approximatif probable d’apparition totale ou partielle de cette atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage,

– rechercher la cause des désordres en précisant, pour chacun des désordres, s’il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction ou le contrôle ou la surveillance, défaut d’entretien ou de tout autre cause,

– procéder, au besoin en recourant à l’avis d’un sapiteur, à l’estimation de l’éventuelle moins value résultant des vices affectant l’immeuble,

– dans les mêmes conditions, procéder, en tenant compte des désordres constatés, à l’estimation de l’immeuble acquis par Monsieur [K] et Madame [T],

– de façon plus générale donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues ainsi que les préjudices subis par Monsieur [K] et Madame [T] en proposant une base d’évaluation,

– indiquer les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, en communiquant au besoin aux parties en même temps que son pré-rapport, des devis et propositions chiffrées concernant les travaux envisagés, et ce, en enjoignant les parties de formuler leurs observations écrites dans le délai d’un mois suivant la date de cette communication,

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par chacun des demandeurs et proposer une base d’évaluation,

– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le Juge chargé du Contrôle des Expertises ;

– établir une note de synthèse et la communiquer aux parties et les inviter à formuler leurs dires et observations récapitulatifs dans un délai de deux mois pour ce faire, et répondre aux dires et observations formulés dans ce délai ;

RAPPELLE QUE, en application de l’article 276 du code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties,

INVITE l’expert à signaler aux parties dans le délai de deux mois à compter de la première réunion d’expertise, les intervenants à la construction dont la présence aux opérations lui semblerait utile,

DIT que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles,

FIXE à la somme de 4.000 € la provision que Monsieur [H] [K] et Madame [R] [T] devront consigner par virement sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de Bordeaux avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque,

DIT que l’expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du tribunal judiciaire, dans le délai de 10 mois suivant la date de la consignation,

REJETTE toutes autres demandes,

DIT que Monsieur [H] [K] et Madame [R] [T] conserveront provisoirement les frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans leur éventuel préjudice global.

La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par Charlène PALISSE, Greffière.

Le Greffier, Le Président,