Min N° 24/00819

N° RG 24/03383 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDUBZ

Syndic. de copro. LES JARDINS D’ELODIE

C/

M. [V] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGEMENT DU 06 novembre 2024

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. LES JARDINS D’ELODIE

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Alain DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [C]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 04 septembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nicolas GUERRIER

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [V] [C]

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [C] est propriétaire de divers lots de copropriété situés [Adresse 2] à [Localité 6].

Le 26 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ELODIE, [Adresse 3] OTHIS [Adresse 1]), représenté par son syndic le cabinet SARL ORPI PLESSIS à LE PLESSIS BELLEVILLE (60330), a fait assigner Monsieur [V] [C] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de paiement des charges de copropriété et demande de:

condamner Monsieur [V] [C] à lui payer la somme de 3.945,85 euros, au titre des charges impayées sur la période du 1er octobre 2021 au 1er juillet 2024 inclus,condamner Monsieur [V] [C] à lui payer la somme de 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts,condamner Monsieur [V] [C] à lui payer la somme de 220 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du code civil,condamner Monsieur [V] [C] à lui payer la somme de 2.500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 septembre 2024.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ELODIE, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [V] [C] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Cité par acte remis à étude, Monsieur [V] [C] ne comparaît pas.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera statué sur les demandes visées par l’assignation délivrée au défendeur, aucune actualisation n’étant possible du fait de son absence à l’audience.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ELODIE verse aux débats:

un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [V] [C] est propriétaire des lots n°7 (appartement), n°22 (parking) et n°41 (cave) situés [Adresse 2] à [Localité 7] décompte au 1er juillet 2024,les contrats syndic en date des 17 mars 2021 et 25 mai 2023,les appels de fonds,les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 17 mars 2021, 31 mai 2022, 25 mai 2023 et 13 juin 2024, ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [V] [C] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 3.945,85 euros (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [V] [C] au paiement de la somme de 3.945,85 euros, au titre des charges dues à la date du 1er juillet 2024, provisions de charges pour la période du 1er octobre 2021 au 1er juillet 2024 (3ème trimestre 2024 inclus).

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 26 juillet 2024, date de l’assignation.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il résulte du décompte arrêté au 1er juillet 2024 que le syndicat des copropriétaires le syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ELODIE, sollicite le remboursement d’une somme de suivi contentieux à hauteur de 220 euros en produisant une facture ORPI établie en date du 26 décembre 2023 réclamé au défendeur et correspondant à des honoraires dé dépôt dossier avocat.

Le tribunal rappelle que les frais facturés au titre de le transmission d''un dossier de contentieux à un avocat ne relève pas des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de ladite créance.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ELODIE sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ELODIE ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V] [C] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique du défendeur, il convient de condamner celui-ci à payer au syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ELODIE la somme de 500 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [V] [C] à verser au syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ELODIE représenté par son syndic le cabinet SARL ORPI [Adresse 8] à [Localité 5], la somme de 3.945,85 euros, au titre des charges dues à la date du 1er juillet 2024, provisions de charges pour la période du 1er octobre 2021 au 1er juillet 2024 (3ème trimestre 2024 inclus), majorées des intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2024, date de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ELODIE représenté par son syndic le cabinet SARL ORPI [Adresse 8] à [Localité 5], de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [V] [C] à verser au syndicat des copropriétaires LES JARDINS D’ELODIE, représenté par son syndic le cabinet SARL ORPI [Adresse 8] à [Localité 5], la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [V] [C] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière, La juge