TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

5AG

Minute

N° RG 25/00364 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2C57

5 copies

EXPERTISE

GROSSE délivrée

le 03/03/2025

à la SELARL GARDACH ET ASSOCIES

M^e Catherine LATAPIE-SAYO

COPIE délivrée

le 03/03/2025

à

2 copies au service expertise

Rendue le TROIS MARS DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 17 Février 2025,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière lors des débats et de Céline GABORIAU, Greffière lors du prononcé.

DEMANDERESSE

La SAS CABINET [B]

société par actions simplifiée dont le siège social est :

[Adresse 2]

[Localité 6]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Madame [Y] [T]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Représentée par Maître Marjorie GARY LAFOSSE de la SELARL GARDACH ET ASSOCIES, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Jérôme GARDACH de la SELARL GARDACH & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de LA ROCHELLE

Monsieur [O] [T]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Représentée par Maître Marjorie GARY LAFOSSE de la SELARL GARDACH ET ASSOCIES, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Jérôme GARDACH de la SELARL GARDACH & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de LA ROCHELLE

La SA SOCIETE MURPROTEC

dont le siège social est :

[Adresse 8]

[Localité 11]

pris en son établissement secondaire :

[Adresse 12]

[Localité 5]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Défaillante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice délivrés le 10 février 2025, la SAS CABINET [B] a fait assigner Madame [Y] [T], Monsieur [O] [T] et la SA SOCIETE MURPROTEC devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir :

— désigner un expert au visa de l’article 145 du code de procédure civile ;

— fixer la provision à valoir sur les frais de l’expert à la charge de Monsieur et Madame [T];

— ordonner la suspension du paiement des loyers et charges dus par elle avec effet à compter du mois d’août 2024 inclus jusqu’à complète réalisation des travaux,

— condamner solidairement [O] [T] et Madame [Y] [T] à rembourser la somme de 8.792,55 euros correspondant au montant des loyers et charges appelés depuis août 2024,

— condamner solidairement Monsieur [O] [T] et Madame [Y] [T] à lui verser la somme provisionnelle de 50.000 euros à valoir sur ses préjudices,

— vu l’urgence, être autorisée après avis de l’expert à effectuer les travaux à ses frais pour le compte de qui il appartiendra,

— condamner la SA SOCIETE MURPROTEC, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à communiquer son attestation d’assurance décennale pour les chantiers ouverts en 2016,

— condamner solidairement Madame [T] et Monsieur [T] au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance, à l’exception de ceux des opérations d’expertise qui seront réservés.

Elle expose au soutien de ses prétentions être locataire, selon bail commercial du 21 juin 2000, renouvelé les 1er août 2011 et 27 septembre 2018, d’un local situé [Adresse 3] à [Localité 13], appartenant à Monsieur et Madame [T], et être depuis 2008 confrontée à des remontées d’humidité pour lesquelles le bailleur a toujours refusé d’intervenir, la contraignant à supporter la charge financière de divers travaux. Elle indique avoir confié en 2016 à la société MURPROTEC une mission d’assainissement des locaux, mais précise que de nouveaux désordres se sont révélés en février 2024, justifiant l’organisation d’une expertise judiciaire ainsi que, sur le fondement de l’obligation de la délivrance conforme, la suspension du paiement des loyers à compter d’août 2024 ainsi que la restitution de ceux versés depuis cette date. Elle soutient par ailleurs avoir subi divers préjudices nécessitant une provision à valoir sur leur réparation.

Monsieur et Madame [T] ont demandé au Juge des référés de :

— DESIGNER tel expert qu’il plaira au Juge des référés avec la mission qui avait été proposée par eux aux termes de l’assignation qu’ils ont fait délivrer au CABINET [B] en date du 22 janvier 2025 et qui était la suivante :

Se rendre sur les lieux du litigeSe faire remettre toutes pièce et documents concernant l’ensemble du litige et inviter notamment les parties à produire aux débats les plans, devis, factures et réunions de chantier des travaux réalisés soit par le CABINET [B], soit par les Epoux [T].Décrire les désordres allégués par les deux preneurs à bail commercial et en particulier par le CABINET [B] ; les décrire, en rechercher les causes et indiquer s’ils sont de nature à rendre insalubres les locaux commerciaux loués au CABINET [B].Dire si ces désordres sont structurels ou s’ils rendent l’immeuble impropres à sa destination.Dire si les travaux réalisés par la Société MURPROTEC sont conformes aux règles de l’art et s’ils ont permis de créer une barrière d’étanchéité. Dans la négative, indiquer quels travaux auraient dû être réalisés par la Société MURPROTEC et préciser si les travaux effectués par cette Société ont eu un effet aggravant sur le développement des désordres et dans l’affirmative, à raison de quelle proportion.Décrire les travaux nécessaires à la reprise des désordres, en distinguant les travaux qui seraient à réaliser dans les locaux commerciaux et hors les locaux commerciaux notamment sur la toiture de l’immeuble.Chiffrer ces travaux, en indiquer le délai prévisible d’exécution en précisant si les travaux rendent indisponible en tout ou en partie les locaux donnés à bail commercial.Autoriser l’expert judiciaire à s’adjoindre la compétence d’un sapiteur si nécessaire.Dresser un rapport précédé d’un pré-rapport en laissant aux parties un délai suffisant pour faire connaître leurs observations sous forme de dires.- INVITER les parties à mieux se pourvoir au fond en déclinant sa compétence concernant les demandes de condamnation présentées par la SAS CABINET [B] à leur encontre

— DIRE n’y avoir lieu à les condamner au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, en réservant ce chef de demande comme celui concernant les dépens.

Ils exposent au soutien de leurs prétentions que les demandes de condamnations provisionnelles formulées par le cabinet [B] ne relèvent pas de la compétence du juge des référés et indiquent que contrairement à ce qu’elle affirme, les travaux réalisés par la société MURPROTEC ont pu aggraver les désordres, cette dernière ayant réalisé des percements dans les murs et les parties communes, sans autorisation.

Bien que régulièrement assignée, la société MURPROTEC n’a pas constitué avocat.

Il y a dès lors lieu de statuer par décision réputée contradictoire.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 17 février 2025, au cours de laquelle les parties ont maintenu leur position, la SAS CABINET [B] ayant sollicité à titre subsidiaire l’autorisation de consigner le montant des loyers, et mise en délibéré au 03 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise judiciaire

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité ou la garantie des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé. Il suffit de constater qu’un procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, qu’il est justifié d’un motif légitime.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats par la SAS CABINET [B], et notamment du rapport de Monsieur [F] en date du 6 décembre 2024 et de l’avis technique de Monsieur [U] d’octobre 2024, que la demande d’expertise est fondée sur un motif légitime puisque le litige revêt des aspects techniques qui nécessitent le recours à une telle mesure.

En effet, la mesure d’instruction apparaît nécessaire, notamment pour connaître l’origine des désordres constatés.

Dans ces conditions, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il sera fait droit à la demande d’expertise, aux frais partagés des parties, qui l’ont toutes deux sollicitée, la mission de l’expert étant celle précisée au dispositif de la présente décision, à l’exclusion de tout autre chef de mission.

Sur la demande d’autorisation à faire effectuer les travaux de réparation

Dans le cadre d’une mesure d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, et d’une décision n’ayant qu’un caractère provisoire et ne préjugeant pas du fond, il ne peut être donné une autorisation à la demanderesse de faire exécuter des travaux, même à ses frais avancés.

Sur les demandes de suspension de paiement et de provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire toute mesure conservatoire ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il peut également, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier ou ordonner son exécution, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SAS CABINET [B] sollicite que soit ordonnée la suspension du paiement des loyers et charges, avec effet à compter du mois d’août 2024 inclus jusqu’à complète réalisation des travaux, ainsi que la condamnation solidaire de [O] [T] et Madame [Y] [T] à lui rembourser la somme de 8.792,55 euros montant des loyers et charges appelés depuis août 2024.

Elle sollicite en outre la condamnation solidaire des bailleurs à lui verser la somme provisionnelle de 50.000 euros à valoir sur sur la réparation de ses préjudices.

Il convient cependant de relever que ces demandes sont manifestement prématurées et ne peuvent prospérer dès lors qu’elles supposent que la responsabilité du bailleur soit engagée pour les désordres allégués, ce que l’expertise judiciaire ci-après ordonnée aura justement vocation à déterminer.

La SAS CABINET [B] sera toutefois autorisée, à compter de la présente décision, à consigner le montant des loyers à la Caisse des Dépôts et Consignations, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur les autres demandes

Il sera fait injonction à la société MURPROTEC de communiquer son attestation d’assurance décennale pour les chantiers ouverts en 2016, dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50€ par jour de retard pendant un mois.

À ce stade de la procédure, et alors que la question du fond reste entière, tant les frais de consignation que les dépens seront laissés à la charge de la SAS CABINET [B], sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global et il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, en premier ressort,

ENJOINT à la société MURPROTEC de communiquer son attestation d’assurance décennale pour les chantiers ouverts en 2016 dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50€ par jour de retard pendant un mois ;

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

ORDONNE une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder :

Monsieur [J] [G]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Tél : [XXXXXXXX01]

[Courriel 14]

DIT que l’expert répondra à la mission suivante :

– se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment l’assignation,

– vérifier si les désordres allégués dans la liste visée dans l’assignation, les conclusions ultérieures, les constats ou expertises amiables auxquelles elles se réfèrent, existent et dans ce cas, les décrire en indiquant leur nature et la date de leur apparition ; préciser l’importance de ces désordres, en indiquant ce qui relève respectivement des malfaçons ou des travaux inachevés, indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

– pour chaque désordre, dire s’il affecte un élément du gros oeuvre ou un élément d’équipement indissociablement lié au gros oeuvre ; préciser si le désordre est de nature à rendre l’immeuble, actuellement ou à terme certain, impropre à son usage ou à compromettre sa solidité, et préciser en quoi ;

– Dire si les travaux réalisés par la Société MURPROTEC sont conformes aux règles de l’art et s’ils ont permis de créer une barrière d’étanchéité. Dans la négative, indiquer quels travaux auraient dû être réalisés par la Société MURPROTEC et préciser si les travaux effectués par cette Société ont eu un effet aggravant sur le développement des désordres et dans l’affirmative, à raison de quelle proportion ;

– rechercher la cause des désordres en précisant, pour chacun des désordres, malfaçons ou non conformité, s’il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, non-respect des règles de l’art, défauts de conformité ou de toute autre cause, et notamment la vétusté et le défaut d’entretien du bailleur ;

– donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues par les différents intervenants et, le cas échéant, déterminer, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation, qui a eu un rôle prépondérant, secondaire ou mineur;

– donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, à partir des devis que les parties seront invitées à produire, chiffrer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, en préciser la durée, et préciser leur incidence sur la jouissance de l’immeuble;

– donner son avis, en cas d’urgence pour la sécurité des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d’expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par la SAS CABINET [B] et proposer une base d’évaluation;

– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises;

– établir une note de synthèse et la communiquer aux parties et les inviter à formuler leurs dires et observations récapitulatifs dans un délai de deux mois pour ce faire, et répondre aux dires et observations formulés dans ce délai;

RAPPELLE QUE, en application de l’article 276 du code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties,

INVITE l’expert à signaler aux parties dans le délai de deux mois à compter de la première réunion d’expertise, les intervenants à la construction dont la présence aux opérations lui semblerait utile, lesquels devront fournir à la SAS CABINET [B] les coordonnées de leurs assureurs lors de la DROC et lors de l’assignation,

DIT que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles,

FIXE à la somme de 4.000 € la provision que la SAS CABINET [B] et les époux [T] devront consigner ( à hauteur de 2000 euros pour la SAS CABINET [B] et 2 000 euros pour les époux [T]) par virement sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de Bordeaux avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque,

DIT que l’expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du tribunal judiciaire, dans le délai de 8 mois suivant la date de la consignation,

AUTORISE la SAS CABINET [B], à consigner le montant des loyers dus en application du contrat de bail, à la Caisse des dépôts et Consignations, à compter de la présente décision,

REJETTE toutes autres demandes,

DIT que la SAS CABINET [B] conservera provisoirement les frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global.

La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par Céline GABORIAU, Greffière.

Le Greffier, Le Président,