N° RG 26/00756 – N° Portalis DB3E-W-B7K-N3YV

Minute n° 26/00193

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

ORDONNANCE DE REFERE

du : 17 avril 2026

N° RG 26/00756 – N° Portalis DB3E-W-B7K-N3YV

Présidente : Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente

Assistée de : Agathe CHESNEAU, Greffier lors des débats, et Jade DONADEY, Greffier lors du délibéré

Attachée de justice : [I] ZANARDO

Entre

DEMANDERESSE

Madame [K] [Y]

née le 21 Juin 1977 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Lucrezia MOTHERE, avocat au barreau de TOULON

Et

DEFENDERESSE

S.A.S. [N] [H],

immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NICE sous le numéro 977 936 970 dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège

Représentée par M^e Loïc BALDIN, avocat au barreau de TOULON

PARTIES INTERVENANTES :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2], pris en la personne de son sydic bénévol en exercice, Mme [Q] [V] désignée selon assemblée générale du 04 février 2026

Intervenant volontaire

Représenté par M^e Mélissa MANDRUZZATO, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le : 17 avril 2026

à : M^e Loïc BALDIN – 247

M^e Lucrezia MOTHERE – 1004

2 copies à la régie

Copie au dossier

Débats :

Après avoir entendu à l’audience du 03 avril 2026, les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique du 20 novembre 2025, la SAS [N] [H] a fait l’acquisition des lots n°3 (appartement), 4, 5 et 8 (places de parking P1, P2, P5) d’un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 3], cadastré section AY n°[Cadastre 1].

Cet ensemble immobilier consiste en une maison d’habitation élevée d’un étage sur rez-de-chaussée avec terrain attenant. Il a fait l’objet d’un état descriptif de division et d’un règlement de copropriété par acte notarié du 7 mai 2013.

Madame [K] [Y] est propriétaire, depuis le 9 mai 2023, des lots n°1 (appartement au rez-de-chaussée), 9, 11 et 12 (places de parking P6, P8 et P9) du même ensemble.

Le lot n°3, acquis par la société [N] [H], comprend au rez-de-chaussée un local, un escalier privatif, au premier étage un appartement composé de six pièces, un dégagement et une terrasse ainsi que des combles aménageables, outre la jouissance exclusive et particulière d’un jardin.

La société [N] [H] a entrepris des travaux dans le logement du premier étage le 9 décembre 2025.

Le 22 décembre 2025, un procès verbal de constat a été dressé par commissaire de justice à sa demande portant sur l’état des façades de l’immeuble ainsi que celui des deux autres logements situés au rez-de-chaussée, appartenant respectivement à Mme [Y] et à Mme [Q] [V].

Le 9 janvier 2026, la société [N] [H] a adressé aux deux autres copropriétaires de l’immeuble une convocation à une assemblée générale extraordinaire devant se tenir le 4 février 2026, avec pour ordre du jour notamment une résolution n°12 intitulée “régularisation a posteriori et autorisation de travaux affectant les parties communes et la structure de l’immeuble”, une résolution n°13 intitulée “régularisation de travaux réalisés sur une terrasse devenue partie privative” et une résolution n°14 intitulée “régularisation d’une partie commune à jouissance privative et modificative corrélative des tantièmes”.

Ces résolutions ont été rejetées lors de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires tenue le 4 février 2026.

Déplorant la poursuite de travaux portant atteinte aux parties communes et n’ayant pas fait l’objet d’une autorisation par l’assemblée des copropriétaires de l’immeuble, Mme [Y] a, par courrier de courrier de son conseil en date du 25 février 2026, mis en demeure la société [N] [H] d’interrompre les travaux dans le lot n°3, de prendre les mesures utiles pour mettre en sécurité l’immeuble et de lui justifier de la souscription d’une police d’assurance décennale souscrite au 9 décembre 2025.

Le 26 février 2026, Mme [Y] a fait constater par commissaire de justice l’existence de travaux en cours à l’étage supérieur de la maison, la présence de chutes de faux-plafond en canisses et de rails de cloisonnement déposés à l’entrée des lieux, ainsi que la présence de fragments de briquettes dans la benne installée pour l’évacuation des gravats du chantier. La porte étant ouverte, le commissaire de justice a en outre constaté, à l’intérieur, que plusieurs cloisons maçonnées ont été abattues et que le plafond a été déposé.

Par courrier de son conseil en date du 16 mars 2026, la société [N] [H] s’est opposée à l’arrêt des travaux. Elle indiquait que les travaux d’ores et déjà réalisés n’ont en réalité porté que sur des éléments privatifs (suppression d’un plafond dans son lot), que les travaux devant portant sur les parties communes (création d’un plancher béton, ouverture partielle d’un mur porteur et création d’une trémie) ne sont plus d’actualité, et que la création des deux fenêtres de toit envisagée ne requiert pas l’accord des autres copropriétaires selon le règlement de copropriété.

Invoquant un risque pour la solidité de l’immeuble du fait des travaux en cours menés par la société [N] [H] et se prévalant d’un trouble manifestement illicite du fait d’une atteinte aux parties communes de l’immeuble, Mme [Y] s’est fait autoriser, par ordonnance sur requête du 26 mars 2026, à l’assigner d’heure à heure devant le président de ce tribunal statuant en référé à l’audience du 3 avril 2026 à 8 heures 30.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 27 mars 2026, Mme [Y] a assigné la société [N] [H] devant le juge des référés, au visa des articles 834, 835, 145 du code de procédure civile et de la loi du 10 juillet 1965, auquel elle demande de :

— enjoindre la SAS [N] [H] d’interrompre ses travaux sans délai,

— désigner Me [R] [D], commissaire de justice à la résidence de [Localité 4] ou tout autre commissaire de justice qu’il plaira à la juridiction, avec pour mission de :

* se rendre dans le lot n°3 de la copropriété sise [Adresse 3], à [Localité 3] après avoir avisé la SAS [N] [H] 24 heures à l’avance,

* y pénétrer, même en l’absence de l’occupant, ou, en cas de refus de celui-ci avec le cas échéant le concours des personnes et autorités prévues aux articles L. 142-1 et L. 142-3 du code des procédures civiles d’exécution,

* constater, par procès-verbal détaillé, l’état des lieux, la nature, l’importance et l’état d’avancement des travaux réalisés, ainsi que tous désordres, non-conformités ou atteintes matérielle qu’il pourra observer,

Par suite,

— ordonner une expertise judiciaire et désigner tel expert qu’il plaira la juridiction aux fins de :

* convoquer les parties,

* se faire communiquer par les parties tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission,

* se rendre sur les lieux, en présence des parties dûment convoquées, pour procéder à toutes constatations utiles, tant dans les parties privatives concernées que, si nécessaire, dans les parties communes,

* rechercher et décrire avec précision la consistance des travaux réalisés dans le ou les lots concernés : nature des ouvrages exécutés, localisation détaillée, période de réalisation, entreprises intervenantes, conditions techniques d’exécution,

* dire si ces travaux correspondent à d’éventuelles autorisations données par l’assemblée générale (ou par le règlement de copropriété) et, le cas échéant, s’ils ont été réalisés conformément au projet approuvé, ou s’ils excèdent ou diffèrent de ce qui a été autorisé,

* qualifier les éléments affectés par les travaux, en indiquant pour chacun s’il relève des parties privatives ou des parties communes en se référant au règlement de copropriété et, à défaut ou en cas d’ambiguïté, aux critères jurisprudentiels,

* dire si les travaux ont porté ou portent atteinte aux parties communes, à l’aspect extérieur de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires sur les parties communes (appropriation, occupation, restriction de jouissance),

* préciser le cas échéant, si certains travaux réalisés sur des parties communes à jouissance privative traduisent une véritable appropriation des parties communes,

* dire si les travaux affectent la solidité de la structure, la sécurité des personnes et des biens, définie par le règlement de copropriété,

* décrire les désordres constatés, s’il en existe et indiquer leur origine technique probable et leur lien éventuel avec les travaux litigieux,

* après avoir exposé ses observations sur les solutions techniques possibles, définir précisément les travaux propres à remettre les lieux dans un état conforme aux droits de la copropriété,

* établir un cahier des charges de remise en état, en détaillant pour chaque solution retenue ou préconisée :

— la description technique des travaux,

— les ormes techniques et règles de l’art à respecter,

— les contraintes particulières liées à la copropriété,

— la durée prévisible des travaux et les incidences éventuelles sur la jouissance des lots voisins,

* chiffrer le coût des travaux nécessaires pour chaque option de remise en état ou de régularisation, en s’appuyant sur les devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’oeuvre, ou, à défaut, sur ses propres estimations motivées,

* dire si des travaux urgents sont nécessaires pour prévenir l’aggravation des désordres ou un danger pour les personnes et les biens, et, dans l’affirmative, les décrire et en donner une estimation sommaire, le cas échéant dans un pré-rapport,

— condamner la SAS [N] [H] à lui payer la somme de 1 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS [N] [H] aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 3 avril 2026, Mme [K] [Y] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et, en réplique aux conclusions adverses, a demandé que les travaux soient a minima interrompus jusqu’au constat de commissaire de justice sollicité.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 3 avril 2026, la société [N] [H] demande au juge des référés, au visa des articles 834, 835, 145 du code de procédure civile, de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil, de débouter Mme [Y] de l’ensemble de ses demandes, de condamner celle-ci à lui payer la somme de 3000 euros pour procédure abusive et la somme de 3500 euros pour frais irrépétibles en sus des dépens dont distraction au profit de M^e BALDIN par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions d’intervention volontaire déposées et soutenues oralement à l’audience du 3 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic bénévole en exercice, Madame [Q] [V], sollicite du juge des référés, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 5 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 145 du code de procédure civile, qu’il :

— juge recevable son intervention volontaire,

— juge que la présence ordonnance lui sera rendue commune et opposable,

— lui donne acte de ses plus expresses protestations et réserves d’usages s’agissant de la demande d’expertise,

— réserve les dépens.

Par note en délibéré du 3 avril 2026, le conseil de la société [N] [H] a transmis une nouvelle pièce (portant le n°8 à son bordereau). Par note en délibéré du même jour, le conseil de Mme [Y] a conclu à son rejet au visa de l’article 445 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la pièce n°8 de la société [N] [H]

Aux termes des dispositions de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de faits sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

En application de l’article 16 du même code, le juge, doit en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevé d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

L’article 445 du même code dispose que après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce, la société [N] [H] a communiqué une nouvelle pièce n°8 en cours de délibéré, sans y avoir été préalablement autorisée. Celle-ci sera écartée comme ne respectant pas le principe du contradictoire.

Sur l’intervention du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3] souhaite intervenir volontairement à l’instance et s’associer à la demande d’expertise compte tenu de la nature des travaux, en lien avec sa mission, pour la préservation des parties communes.

Les autres parties n’ont pas développé d’observation par rapport à cette demande.

L’article 329 du code de procédure civile énonce que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, eu égard à l’objet du litige,le syndicat des copropriétaires, qui a notamment en charge l’administration des parties communes, la conservation de l’immeuble et le respect du règlement de copropriété, est recevable en son intervention à la présente instance.

Sur le trouble manifestement illicite

Mme [Y] soutient qu’il y a atteinte illicite à un plancher sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires alors qu’il s’agit de parties communes ; que cette atteinte, résultant de la dépose du plancher entre l’appartement et les combles, constitue un trouble manifestement illicite ; que la société [N] [H] ne pouvait procéder à la dépose totale du plancher et des murs comme a pu le constater le commissaire de justice le 26 février 2026 ; qu’elle ne peut le contester après l’avoir elle-même déclaré ; que le règlement de copropriété ne limite pas la technique de création du plancher de sorte qu’aucune exclusion n’est prévue pour un plafond de type “plâtre sur canisse” ; que des poutres et conduits de cheminée ont également été retirés en violation du règlement de copropriété ; que ce sont des murs en briques, et non de simples cloisons en placoplâtre qui ont aussi été déposés ; que ces travaux ont été expressément refusés par l’assemblée générale des copropriétaires lorsqu’elle a tenté de les faire régulariser ; qu’il convient de faire cesser ce trouble manifestement illicite ; que la dépose de la quasi totalité des murs constitue un risque pour la solidité et la pérennité de l’immeuble construit en 1949 ; que les préconisations du bureau d’études SETB n’ont pas été suivies par l’entreprise en charge de l’exécution des travaux, à savoir la mise en place d’étais de sécurité notamment.

La société [N] [H] expose qu’à la suite du refus opposé lors de l’AGE, elle a modifié son projet ; que ce sont de simples cloisons qui ont été supprimées et que le terme de “plancher” a été utilisé de façon impropre pour désigner le faux-plafond, de type plâtre sur canisse, reliant l’appartement aux combles ; qu’elle n’est donc intervenue que sur des éléments faisant partie intégrante de son lot de copropriété ne nécessitant pas l’accord des autres copropriétaires ; qu’aucune atteinte n’a été portée aux parties communes, ni aux structures porteuses comme en atteste l’avis structurel réalisé par la société d’ingéniérie SETB ; que les allégations adverses ne sont pas étayées ; que Mme [Y] ne rapporte pas la preuve que les travaux réalisés sur des éléments privatifs de second oeuvre ont une incidence sur la structure de l’immeuble ou sur son lot.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas conclu de ce chef.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Par application des dispositions de ce texte, tous les travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes, même à usage privatif, doivent être autorisés. A défaut, chaque copropriétaire a le droit d’exiger la cessation de l’atteinte ainsi portée aux parties communes de l’immeuble et du trouble manifestement illicite qui en résulte, sans avoir à justifier de l’existence d’un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du Syndicat.

Selon le règlement de copropriété en date du 7 mai 2013, constituent notamment des parties communes :

— ”Les canalisations, gaines, conduits, prises d’air et réseaux de toutes natures, y compris les conduits de fumée et cheminées, avec leurs accessoires tels que coffres et gaines, têtes et souches de cheminées”

— ”Les fondations, les éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment : notamment les piliers et poteaux de soutien, les éléments horizontaux de charpente”

— ”Les planchers à l’exclusion des revêtements des sols et des plafonds des parties privatives”

— ”Les éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité à l’exclusion des revêtements intérieurs, des fenêtres et des portes des parties privatives ; les murs porteurs ou non, les couvertures et les charpentes ; toutes les terrasses accessibles ou non accessibles même si elles sont affectées à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire”.

Les parties privatives sont constituées par “les locaux, espaces, et éléments qui sont compris dans un local privatif et, comme tels, sont affectés à l’usage exclusif et particulier de son occupant.

Elles comprennent notamment, sans que cette énonciation soit limitative :

— Les carrelages, dalles, revêtements de sols, à l’exception de ceux des balcons, loggias et terrasses affectés à usage privatif.

— Les plafonds et les parquets, y compris les aires, formes, lambourdes et lattis.

— Les cloisons intérieures avec leurs portes.

— Les portes palières, les fenêtres, les persiennes, volets ou stores ainsi que leurs accessoires et, d’une façon générale, les ouvertures et vues des locaux privatifs.

— Les enduits intérieurs des murs et des cloisons, quels qu’ils soient.

[…]Et en général, tout ce qui, étant à usage privatif, est inclus à l’intérieur des locaux constituant des lots désignés à l’état descriptif de division objet également des résentes. Précision faite que les séparations de balcons sont communes. Les cloisons intérieures sont en mitoyenneté lorsqu’elles ne sont pas porteuses.”

Le plafond haut de l’appartement, rendant accessibles les combles aménageables composant le lot n°3, constitue à l’évidence un “plafond des parties privatives” n’entrant pas dans la catégorie des “planchers” constituant les parties communes selon le règlement de copropriété. Son retrait ne caractérise donc pas un trouble manifestement illicite tiré de l’atteinte portée à des parties communes.

Mme [Y] évoque également la dépose de murs en briques, parties communes. Toutefois, en l’état des pièces produites, la seule présence de débris de cette nature dans la benne ne suffit à démontrer, avec l’évidence requise en référé, la dépose de tels murs au sein du lot n°3. Le trouble manifestement illicite invoqué d’un tel chef n’est ainsi pas suffisamment étayé.

Mme [Y] excipe également d’une dépose illicite du conduit de cheminée. Toutefois, le procès verbal de constat dressé le versé aux débats ne permet pas de constater un tel retrait sur photographie et aucune mention n’y fait référence. L’atteinte aux parties communes de ce chef n’est donc pas davantage démontrée.

Mme [Y] invoque également la réalisation de travaux constituant un risque pour la solidité et la pérennité de l’immeuble.

Toutefois, l’atteinte à des parties communes du fait de travaux affectant des “éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment”, selon les termes retenus par le règlement de copropriété, n’est pas non plus caractérisée en l’absence de pièce venant justifier de la consistance des travaux effectivement réalisés, ou de l’existence de désordres apparus depuis le début du chantier, tel qu’un affaissement du plancher inférieur ou l’apparition de fissure par exemple.

La présentation qui a pu être faite des travaux par la société [N] [H] en vue de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 février 2026 nécessite d’être corroborée par des éléments matériels qui font en l’espèce défaut pour retenir un trouble manifestement illicite du fait d’atteinte à des parties communes.

Il n’y a donc lieu à référé sur la demande d’arrêt des travaux menés par la société [N] [H].

Sur les mesures d’instruction

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’existence de contestations, même sérieuses, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

En l’espèce, Madame [Y] sollicite d’une part la désignation d’un commissaire de justice aux fins de constat dans le lot n°3 et d’autre part une mesure d’expertise. Elle invoque l’ampleur des travaux en cours, le risque qu’ils représentent pour la structure de l’immeuble et le non respect de la décision de l’AGE du 4 février 2026 s’agissant de travaux affectant des parties communes de l’immeuble. Elle demande que l’impact de ces travaux sur la structure de l’immeuble et sa solidité soit évalué et que les travaux permettant une remise en état pérenne du bien soient déterminés.

La SAS [N] [H] s’oppose à cette demande aux motifs que les travaux réalisés concernent sa partie privative et également que les travaux allégués par la demanderesse, au visa de l’ordre du jour de l’AGE du 4 février 2026, ne sont pas ceux effectivement réalisés.

Le cloisonnement initial des lieux résulte de la description du lot n°3 figurant à l’acte de vente du 20 novembre 2025, ainsi que de l’état descriptif de division auquel a été annexé le plan établi par M. [X] [L], géomètre-expert, le 28 février 2013.

Un procès verbal de constat a déjà été dressé à la demande de Madame [Y] le 26 février 2026 alors que les travaux étaient en cours, mais les constatations, effectuées depuis l’extérieur, n’ont pas permis d’apprécier parfaitement la consistance des travaux réalisés par rapport à la description qui en avait été faite par la société [N] [H] en assemblée générale extraordinaire du 4 février 2026.

Compte tenu du caractère non contradictoire et partiel du constat produit par la demanderesse et du revirement de la société [N] [H] quant à la matérialité des travaux en cours dans son lot, Mme [Y] justifie d’un motif légitime à la désignation d’un commissaire de justice pour dresser un constat des lieux précis et contradictoire.

Par ailleurs, si la société [N] [H] n’a pas dénié son souhait de décloisonner le logement du premier étage et qu’à l’évidence elle entendait réaliser des travaux sur des parties communes au vu du rapport d’étude du BET SETB en date du 21 décembre 2025, mais aussi du libellé de l’attestation établie par celui-ci le 6 janvier 2026 (“le BET SETB atteste que l’ensemble des éléments constituant les parties communes de l’immeuble concernés par les travaux n’impacte pas la solidité de l’ouvrage ni sa stabilité”) ainsi que de celui des résolutions mises à l’ordre du jour de l’AGE du 4 février 2026 (en particuliers n°12, 13 et 14) convoquée par ses soins, la consistance réelle des travaux effectivement réalisés et leur incidence sur la solidité de l’immeuble peuvent difficilement être établis au seul vu de la nature des gravats présents dans la benne installée devant l’immeuble et des photographies annexées au procès verbal de constat du 26 février 2026.

En revanche ces éléments, qui témoignent de l’ampleur des travaux et du retrait d’un certain nombre de matériaux à l’intérieur du lot n°3, attestent d’un intérêt légitime de Mme [Y], en tant que copropriétaire, à la désignation d’un expert, dans la perspective d’un éventuel procès, eu égard au refus ayant été opposé par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble à la mise en oeuvre de travaux affectant des parties communes et à l’évolution du discours de la société [N] [H] quant à la consistance des travaux d’ores et déjà réalisés et à venir.

Mme [Y] justifie donc d’un motif légitime à l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire et à la désignation d’un commissaire de justice aux fins de constat dans le lot n°3 au sens de l’article 145 du code de procédure civile.

La mission de l’expert et celle du commissaire de justice seront détaillées au dispositif de la présente décision ; les chefs de mission seront notamment reformulés par rapport à ce qui a pu être sollicité afin que l’expert ne se prononce pas directement sur des questions relatives à la qualification juridique des faits.

Sur la demande d’indemnisation de la société [N] [H] pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code de procédure civile, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La société [N] [H] soutient que c’est avec une légèreté blâmable que la demanderesse a introduit une procédure contraignante de référé d’heure à heure, sans disposer du moindre élément technique sérieux de nature à caractériser une atteinte réelle aux parties communes ou à la structure de l’immeuble, l’obligeant à mobiliser de son côté, en urgence, ses conseils et désorganisant son chantier.

Toutefois, dans la mesure où il a été fait droit en partie aux demandes de Mme [Y], la demande reconventionnelle tendant à la voir condamner pour procédure abusive sera rejetée. Aucun abus dans l’exercice du droit d’ester en justice n’étant démontré.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires aux fins de décision commune et opposable

Le syndicat des copropriétaires demande qu’il soit jugé que la présente décision lui est commune et opposable.

Son intervention ayant été jugée recevable, en tant que partie au procès, la présente décision lui sera nécessairement commune et opposable pour être prononcée à son contradictoire. La demande formulée en ce sens par le syndicat des copropriétaires est dès lors dépourvue d’objet.

Sur les frais du procès

La partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens de l’article 700 du Code de procédure civile, de sorte qu’il n’y aura pas lieu de faire droit à la demande de Mme [Y] sur ce fondement, celle-ci conservant par ailleurs la charge des dépens dès lors que les mesures d’instruction sont ordonnées à sa demande et pour la préservation de ses intérêts.

Il n’y a pas davantage lieu de faire droit à la demande pour frais irrépétibles présentée par la société

[N] [H] compte tenu de la solution du litige.

PAR CES MOTIFS

Nous, le Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclarons irrecevable la pièce n°8, transmise en cours de délibéré, par la société [N] [H],

Déclarons recevable l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic bénévole en exercice, Madame [Q] [V],

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’interruption des travaux menés par la SAS [N] [H] dans son lot,

Désignons Me [R] [D], commissaire de justice à la résidence de [Localité 4], avec pour mission de :

* se rendre dans le lot n°3 de la copropriété sise [Adresse 3], à [Localité 3] après avoir avisé la SAS [N] [H] 48 heures à l’avance,

* dresser un état des lieux, avec photographies, des travaux réalisés ou en cours de réalisation dans le lot n°3 appartenant à la la SAS [N] [H] ;

Disons que l’intervention du commissaire de justice ainsi désigné se fera aux frais avancés de Madame [K] [Y] ;

Ordonnons une expertise,

Commettons pour y procéder :

[B] [T]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 6]

[Courriel 1]

Expert judiciaire

Avec la mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux litigieux sis [Adresse 3] à [Localité 3],

— Indiquer si des travaux ont été réalisés sur des murs, plafonds, cloisons, conduits de cheminée, porte et fenêtre dans le lot n°3 et en donner une description en précisant s’il s’agissait d’éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité de l’immeuble ;

— Indiquer si l’immeuble, du fait des travaux mis en oeuvre, est affecté de désordres compromettant sa solidité ou le rendant impropre à sa destination, et le cas échéant en donner une description, préciser l’origine et la cause de ces désordres, indiquer les moyens propres à y remédier, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, un chiffrage, et en préciser la durée et les éventuelles contraintes liées à leur exécution ;

— donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions notamment en donnant son avis sur l’existence de désordres antérieurs aux travaux et leur imputabilité à un défaut d’entretien de l’immeuble ;

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par Madame [K] [Y] du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

Disons que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON sur la plate-forme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions de l’article 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original au greffe du tribunal judiciaire de Toulon, au service du contrôle des expertises dans le délai de 9 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

Disons que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qu devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mise en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

Disons que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration du dit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents, s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

Disons que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

Disons que l’expert devra établir un pré-rapport qui sera soumis à chacune des parties en leur impartissant un délai d’un mois pour présenter leurs dires et y répondre,

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses contestations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives,

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

Ordonnons la consignation auprès du Régisseur par Madame [K] [Y] d’une avance de 3. 500 euros à titre provisoire à valoir sur la rémunération de l’expert dans les SIX SEMAINES de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

Disons qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Disons qu’en cas d’empêchement, retard ou refus de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête,

Rappelons que l’expert pourra concilier les parties et que, conformément à l’article 281 du code de procédure civile, si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et il en fera rapport au juge et les parties pourront demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord,

Rejetons la demande d’indemnité formée par la SAS [N] [H] pour procédure abusive,

Laissons les dépens à la charge de Madame [K] [Y],

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT