— N° RG 24/00038 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDLEM

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 06 octobre 2025

Minute n°26/176

N° RG 24/00038 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDLEM

Le

CCC : dossier

FE :

— Me [Localité 1]

— M^e MANDE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU DIX NEUF FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Madame [R] [P] épouse [Y]

[Adresse 1]

Monsieur [F] [Y]

[Adresse 2]

représentés par M^e Laurent TRICOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS

Madame [E] [D] épouse [M]

Monsieur [B] [M]

[Adresse 3]

représentés par M^e Tania MANDE, avocate au barreau de MEAUX, avocate plaidante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président

Assesseurs: M. ETIENNE, Juge

M^me CHAUFFAUT, Vice-présidente placée

Jugement rédigé par : M. BATIONO, Premier Vice-Président

DEBATS

A l’audience publique du 15 Janvier 2026

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENDIONS DES PARTIES

Par acte authentique en date du 7 août 2019, M. [B] [M] et Mme [E], [A] [D], son épouse, ont vendu à M. [O] [Y] et à Mme [R] [P], épouse [Y], une maison individuelle et deux garages situés [Adresse 4], pour un prix de 295 000 euros.

Se plaignant de la présence d’infiltrations dans leur pavillon, malgré des travaux de rénovation réalisés courant juin 2020 et le changement des fenêtres de toit à l’étage, M. et Mme [Y] ont requis un huissier de justice pour se rendre sur place aux fins de procéder à toutes constatations utiles.

L’huissier de justice a établi un procès-verbal de ses constatations le 29 décembre 2020.

Par actes d’huissier en date du 19 décembre 2023, les époux [Y] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Meaux M. [B] [M] et Mme [E] [D], épouse [M], pour voir, à titre principal, diminuer de 44 212,32 euros le prix de vente de la maison en raison de vices cachés et, à titre subsidiaire, condamner solidairement les défendeurs à leur payer la somme de 64 000 euros pour réticence dolosive viciant la vente du 7 août 2019.

Suivant ordonnance en date du 6 janvier 2025, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable l’action engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés par Mme [R] [P], épouse [Y], et M [Y] pour cause de forclusion.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 1er septembre 2025, Mme [R] [P], épouse [Y], et M. [O] [Y] demandent au tribunal de :

Vu les articles 56 du CPC, 1641 et suivants, 1130 et suivants du code civil, 1240 et suivants du code civil,

Vu les pièces,

Déclarer Madame et M. [Y] recevables et bien fondés en leurs demandes;

Condamner solidairement les époux [M] à payer aux époux [Y] la somme de 64.000 euros, relative à la réticence dolosive viciant la vente du 7 août 2019;

En tout état de cause

Débouter les époux [M] de leurs prétentions, fins et demandes contraires ou reconventionnelles;

Condamner solidairement les époux [M] à payer aux époux [Y] la somme de 40.000 euros de dommages et intérêts au titre de leur préjudice financier et 100.000 € au titre du préjudice moral;

Condamner solidairement les époux [M] à payer aux époux [Y] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamner solidairement les époux [M] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction sera faite au profit de M^e Maître Laurent TRICOT, Avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 9 mai 2025, Mme [E] [M] et M. [B] [M] demandent au tribunal de :

Vu l’articles 1137 du code civil,

Débouter les époux [Y] de l’intégralité de leurs demandes;

Condamner solidairement les époux [Y] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 6 octobre 2025 et fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 15 janvier 2026.

MOTIVATION

Sur la réticence dolosive et le dol

Mme [R] [I], épouse [Y], et M. [O] [Y] soutiennent que :

— les époux [M] ont déclaré dans l’acte de vente n’avoir entrepris que l’aménagement des combles et la pose de deux fenêtres de toit en 1992, outre l’édification d’un garage en 1995;

— pourtant, des voisins ont affirmé avoir vu plusieurs fois M. [M] sur le toit de la maison pour “bricoler”;

— ces témoignages suffisent à démontrer que le vendeur avait connaissance des vices attachés à la toiture de l’immeuble;

— de plus, afin de camoufler la présence des nombreuses traces de silicone pour tenter de boucher les nombreuses fuites de la toiture, les vendeurs avaient repeint l’intégralité des tuiles en une teinte uniforme mais seulement avec une seule couche, expliquant pourquoi lors de l’acquisition, ils ne pouvaient pas voir les “rafistolages” au silicone, mais que ceux-ci sont apparus par la suite

avec le temps et la dégradation progressive de la peinture, qui avait été appliquée;

— l’acte authentique ne mentionnait aucun problème sur le toit, notamment sur les conduits de fumée, sur et autour les châssis de toit;

— or, les époux [M] devaient délivrer aux acquéreurs, un bien conforme à son usage, à savoir un bien d’habitation;

— il s’agissait bien d’un dol ou d’une réticence dolosive qui a trompé leur consentement quant à la décision d’acquérir un pavillon qui n’était pas en réalité hors d’eau et d’air, et donc conforme

à sa destination;

— ils ne l’auraient pas acquis de toute façon s’ils l’avaient su;

— les époux [M] contestent la réalité des désordres affectant la toiture du pavillon en prétendant que les réparations au silicone des tuiles de la couverture sont anciennes depuis près d’une dizaine d’années, puisque la peinture recouvrant lesdites tuiles aurait été appliquée par M. [M] à cette époque;

— cependant, cet élément n’est étayé par aucun document ou preuve tangible, puisqu’il ne s’agit que d’une simple affirmation de l’expert d’assurance de M. [M], “le Cabinet IXI lors de la visite sur place du…2020” en la seule présence de M. [Y] et de son expert d’assurance, qui a repris servilement les dires de son confrère “selon les éléments en notre possession,…”;

— de plus, les constats de l’entreprise Belval mandatée pour reprendre les infiltrations au travers de la toiture a mis à jour de nouvelles malfaçons, à la suite d’interventions de M. [M] (ou comme il le prétend désormais d’une tierce entreprise qu’il ne nomme pas ou ne fournit pas les factures) que les vendeurs n’ont pas dénoncées aux acquéreurs;

— la référence à l’état de l’isolant mais aussi à l’étanchéité de cette toiture en général ne pouvait être découvert par eux lors de leur acquisition, surtout si l’on ne leur avait pas dénoncé les différentes interventions sur la toiture;

— les rajouts de silicone se trouvaient recouverts de peinture comme le reste du toit, de telle sorte qu’ils étaient invisibles pour toute personne, notamment non professionnelle du bâtiment et de la construction, comme eux;

— il est par ailleurs symptomatique de relever que même le diagnostiqueur du Cabinet Maison des Diagnostics, qui fit son rapport avant la vente le 4 avril 2019 et qui rappelle l’étendue de sa mission de repérage aux éléments de la liste A de l’Annexe 13.9 du code de la santé publique, mais aussi de la liste B comprenant l’état des toitures, n’a même pas noté qu’il y avait des tuiles en amiante ciment;

— la mise en peinture de M. [M] s’était donc montrée particulièrement efficace puisqu’elle a trompé la vigilance d’un diagnostiqueur professionnel;

— il y a donc bien eu manœuvre de la part de M. et Mme [M] pour cacher la vétusté de la toiture de leur pavillon avant la vente et de ne pas dénoncer à leurs acquéreurs les différents travaux et interventions qu’ils ont réalisés pour juguler ce phénomène;

— la réticence dolosive par le silence et le dol lui-même par le fait de camoufler l’état réel du toit avant la vente sont constitués en l’espèce.

❖

Mme [E] [M], née [D], et M. [B] [M] font valoir que :

— les experts amiables intervenus ont chacun conclu qu’aucun recours n’était envisageable à leur encontre;

— le tribunal pourra prendre connaissance des deux rapports d’expertise pour constater que les époux [Y] ont manifestement confondu la vente d’un bien immobilier avec la livraison d’une maison neuve;

— dans leurs dernières conclusions, les époux [Y] n’hésitent pas à décrédibiliser leur propre expert pour les besoins de la cause;

— l’expert (des époux [Y]) est en effet bien plus précis que les attestations de voisins qui déclarent qu’ils auraient vu M. [M] apposer du silicone (avec une lunette d’astronomie, pour pouvoir identifier le produit appliqué ?);

— au soutien de leur argumentation, les époux [Y] produisent également le devis de la société Belval, ainsi qu’une attestation du gérant qui établirait diverses malfaçons de la toiture;

— d’une part, ces constatations sont extrêmement moins précises et étayées que les constats d’expert précités;

— ils avaient confié ces travaux à une société il y a plusieurs dizaines d’années, sans subir de désagréments;

— d’autre part, elles émanent d’une entreprise qui a obtenu le chantier de changement de la toiture, n’était pas assurée pour les toitures amiantées et a déposé le bilan six mois plus tard;

— les époux [Y] ont effectué des travaux, sans que les vices/désordres évoqués dans leur assignation puissent faire l’objet d’une expertise judiciaire;

— visiblement insatisfaits des travaux réalisés, les demandeurs ont saisi un expert en bâtiment;

— si M. [M] montait parfois sur sa toiture, c’était pour appliquer un produit antimousse;

— cet entretien ne relève évidemment pas de la catégorie des travaux à déclarer lors d’une vente immobilière;

— ils maintiennent qu’aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années;

— cette déclaration correspond à la possibilité pour l’acquéreur de bénéficier de la garantie décennale des travaux entrepris;

— le démoussage à l’aide d’un produit n’a donc pas à être déclaré (sous peine d’allonger considérablement les actes authentiques de vente si tel devait être le cas…), s’agissant d’un entretien;

— le velux a été posé il y a plus de 20 ans, la terrasse était visible lors des (nombreuses) visites;

— en d’autres termes, les époux [Y] n’apportent aucune démonstration d’un dol ou d’une réticence dolosive, mais se plaignent bien au contraire de “vices” totalement visibles;

— c’est leur propre expert qui l’indique;

— dans leurs conclusions, les consorts [Y] considèrent qu’il ne s’agit pas de vices apparents ou visibles à l’acquisition;

— ce faisant, ils contestent donc des points qu’ils établissent eux-mêmes;

— il convient de rappeler qu’ils ont acquis la maison en l’état.

❖

Le tribunal,

L’article 1137 du code civil dispose que “le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.”

Aux termes de l’article 1353 du même code, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

Selon l’article 9 du code de procédure, “il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.”

A l’appui de la réticence dolosive imputée et du dol à Mme [E] [M], née [D], et M. [B] [M], Mme [R] [I], épouse [Y], et M. [O] [Y] allèguent que :

— des voisins ont affirmé avoir vu plusieurs fois M. [M] sur le toit de la maison pour “bricoler”;

— afin de camoufler la présence des nombreuses traces de silicone pour tenter de boucher les nombreuses fuites de la toiture, les vendeurs avaient repeint l’intégralité des tuiles en une teinte uniforme mais seulement avec une seule couche, expliquant pourquoi lors de l’acquisition, ils ne pouvaient pas voir les “rafistolages” au silicone;

— les rajouts de silicone se trouvaient recouverts de peinture comme le reste du toit, de telle sorte qu’ils étaient invisibles pour toute personne, notamment non professionnelle du bâtiment et de la construction, comme eux;

— la mise en peinture de M. [M] s’était donc montrée particulièrement efficace puisqu’elle a trompé la vigilance d’un diagnostiqueur professionnel.

Mme [R] [I], épouse [Y], et M. [O] [Y] versent aux débats les attestations suivantes :

— Mme [G] [S] (23/03/2023): “certifie avoir vu à plusieurs reprises M. [M] [B] sur le toit de sa maison bricoler à ses velux.

Portant, il m’avait dit que ses velux étaient à changer.

J’ai vu également M. [M] [B] mettre un produit sous ses ardoises sur son toit.”

— M. [C] [U] (03/11/2023) : “certifie être un voisin dans la même rue que M et Mme [Y], j’atteste avoir vu à plusieurs reprises M. [M] bricoler sur le toit de sa maison et autour de ses conduits de cheminées.”

— M. [X] [H] et Mme [V] [K], épouse [H] (28/10/2023) : “certifions qu’étant voisins avec M et Mme [Y] (nos jardins sont contigus) affirmons que nous avons constaté que M [M] (ancien propriétaire) avait bricolé plusieurs fois sur le toit de sa maison et ceux de ses garages, au fond de son terrain, accolé au notre.

Nombreuses fissures aux garages, notamment sur le côté, visibles de chez nous.

Nos rapports de voisinage avec M et Mme [M] étaient sans histoire et nous avions été surpris qu’ils soient partis rapidement pendant l’été 2019 et vendent leur maison. Nous l’apprenions le jour de leur déménagement, très étonnés de ce départ.”

Ces attestations n’indiquent pas les dates, la nature exacte et l’étendue des travaux de bricolage que M. [M] auraient effectués sur son toit. Elles sont rédigées en des termes généraux et imprécis.

Il ne ressort pas des pièces produites, notamment des attestations, que M. [M], en vue de la vente de son bien immobilier à Mme [R] [I], épouse [Y], et M. [O] [Y], a, dans un temps contemporain à cette vente, bouché de nombreuses fuites de la toiture à l’aide de silicone et a ensuite repeint l’intégralité des tuiles pour dissimuler les “rafistolages” au silicone.

Il suit de là que la réticence dolosive et le dol allégués par Mme [E] [M], née [D], et M. [B] [M] ne sont pas caractérisés. Par conséquent, leurs demandes seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Mme [R] [I], épouse [Y], et M. [O] [Y] sont les parties perdantes et seront condamnés solidairement aux dépens.

L’équité commande de les condamner solidairement à payer à Mme [E] [M], née [D], et M. [B] [M] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Rejette la demande de Mme [R] [I], épouse [Y], et M. [O] [Y] tendant à voir condamner solidairement Mme [E] [M], née [D], et M. [B] [M] à leur payer la somme de 64.000 euros, relative à la réticence dolosive viciant la vente du 7 août 2019;

Rejette la demande de Mme [R] [I], épouse [Y], et M. [O] [Y] tendant à voir condamner solidairement Mme [E] [M], née [D], et M. [B] [M] à leur payer la somme de 40.000 euros de dommages et intérêts au titre de leur préjudice financier et 100.000 € au titre du préjudice moral;

Condamne solidairement Mme [R] [I], épouse [Y], et M. [O] [Y] aux dépens;

Condamne solidairement Mme [R] [I], épouse [Y], et M. [O] [Y] à payer à Mme [E] [M], née [D], et M. [B] [M] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT