TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

72Z

N° RG 24/01261 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZGQL

5 copies

EXPERTISE

GROSSE délivrée

le 20/01/2025

à la SELAS DEFIS AVOCATS

la SELARL GARONNE AVOCATS

COPIE délivrée

le 20/01/2025

à

2 copies au service expertise

Rendue le VINGT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 16 Décembre 2024,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Céline GABORIAU, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [H] [L]

née le 30 Décembre 1954 à [Localité 13] (Maroc)

[Adresse 9]

[Localité 2]

Représentée par Maître Arnaud FLEURY de la SELAS DEFIS AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU du [Adresse 6] ayant son siège [Adresse 7]) représenté par son Syndic la Société MARLEN IMMO, société à responsabilité limitée dont le siège social est : [Adresse 11], agissant poursuite et diligences de ses réprésentants légaux domiciliés audit siège

Représentée par Maître Emmanuel BARAST de la SELARL GARONNE AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 5 juin 2024, Madame [V] [L] a fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 6] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir :

— condamner sous astreinte de 200 euros par jour de retard, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 6], représenté par son syndic, la SARL MARLEN IMMO, à effectuer les travaux de remise en état des parties communes listés comme suit :

drainage le long du chemin (sous le mur de l’immeuble) : reprise de la descente d’eau pluviale côté jardin en zinc (identique à l’origine) ; reprise des pierres dégradées et non perméables ; reprise des parties communes du rez-de-chaussée comprenant : remise à nu des murs, traitement des pierres sans remise d’enduits afin de laisser respirer et sécher les pierres ; reprise du sol en sa totalité ; reprise du plafond. – condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 6], représenté par son syndic, la SARL MARLEN IMMO à lui verser une provision de 5.000 euros à valoir sur la réparation des préjudices subis ;

— juger que les frais exposés par elle constituent des charges communes qui, à ce titre, doivent être supportées par les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété ;

— condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 6], représenté par son syndic, la SARL MARLEN IMMO à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions, Madame [H] [L] a maintenu ses demandes, étant observé qu’elles sont désormais dirigées à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 6], représenté par son syndic, la SARL AMEL’ IMMO et sollicité à titre subsidiaire :

— qu’il lui soit donné acte de ce qu’elle ne s’oppose pas à la demande d’expertise judiciaire formée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 6], représenté par son syndic, la SARL AMEL’ IMMO ;

— qu’il soit dit et jugé que l’expert désigné aura également pour mission de donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par elle et proposer une base d’évaluation ;

— qu’il soit dit et jugé que les frais d’expertise seront à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 6], représenté par son syndic, la SARL AMEL’ IMMO, demandeur à l’expertise ;

— qu’elle soit dispensée de toute participation à la dépense commune des frais d’expertise.

En tout état de cause, elle a demandé à être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et a conclu au rejet du surplus des demandes du défendeur.

Elle expose au soutien de ses demandes avoir fait l’acquisition de quatre lots de copropriété dont un appartement (lot n°1) au rez de chaussée de l’immeuble situé [Adresse 5], le 26 juillet 1979, et ne plus être en mesure de le donner en location en raison de problèmes d’humidité, trouvant leur origine dans les parties communes. Elle précise qu’en application des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, il appartient au syndic de faire réaliser les travaux dans les parties communes, lesquels sont particulièrement urgents, et ajoute que sa carence s’analyse en un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser. En réponse aux écritures adverses, elle entend faire remarquer que l’origine des désordres qu’elle subit a été constatée par l’artisan, l’ancien syndic, et le commissaire de justice et que les travaux dont elle sollicite la réalisation ne sont pas prescrits unilatéralement puisque c’est le syndic lui-même qui a sollicité de Monsieur [D] un devis à la suite de sa visite le 15 avril 2024. Au soutien de sa demande de provision, elle expose avoir subi un préjudice financier en raison d’une perte de loyers, ainsi qu’un préjudice moral.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 6], représenté par son syndic, la SARL AMEL’ IMMO a sollicité à titre principal le rejet de l’ensemble des demandes présentées par Madame [L], et a demandé à titre subsidiaire et reconventionnel, la désignation d’un expert judiciaire. Il a en tout état de cause conclu à la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que des entiers dépens incluant le coût de la mesure d’expertise.

Il expose au soutien de ses prétentions que la requérante ne motive aucunement l’urgence à saisir la présente juridiction d’une demande de condamnation à réaliser des travaux. Il ajoute que les demandes de Madame [L] se heurtent à des contestation sérieuse puisque d’une part, l’origine de l’humidité n’est pas déterminée, aucun élément de preuve ne permettant d’affirmer précisément qu’elle provient des parties communes et d’autre part, les travaux objet de la demande de condamnation par Madame [L], sont precrits unilatéralement.

Évoquée à l’audience du 06 janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux Termes des dispositions de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”, étant observé que le trouble manifestement illicite est défini comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’article 14 de la loi N° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que “la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile […] Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires”

L’article 18 de cette même loi prévoit, en son paragraphe I, que “le syndic est chargé […] d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci”.

Madame [H] [L] allègue que les problèmes d’humidité affectant son appartement ont pour origine les parties communes et qu’en application des dispositions de l’article 18 de la loi précitée, il appartient au syndic de faire procéder de sa propre initative à l’exécution des travaux propre à y remédier, lesquels sont urgents et nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au débat et notamment des procès-verbaux de constat dressés les 28 février 2022 et 15 avril 2024 qu’il n’est ni contesté, ni contestable, que l’appartement dont est propriétaire Madame [L] est affecté de désordres consistant en des infiltrations. Cependant, cette dernière ne démontre pas pour autant qu’entre ces deux dates, les désordres se soient aggravés, les photographies ne permettant pas de l’affirmer, ou que des travaux à réaliser en urgence soient nécessaires pour sauvegarder les parties communes ou préserver son logement.

En conséquence, Madame [H] [L] échoue à démontrer que les conditions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 sont remplies et sa demande ne peut donc prospérer sur ce fondement.

Pour autant, les désordres occasionnés sur le bien de Madame [H] [L] constituent un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant les mesures de remise en état nécessaires.

En effet, le syndicat des copropriétaires a connaissance de longue date de la nécessité de faire réaliser des travaux dans le hall d’entrée puisque, si le montant des devis proposés lors de l’assemblée générale du 4 novembre 2024 a été refusé par les copropriétaires, ces derniers avaient déjà pourtant acté lors de l’assemblée générale extraordinaire du 25 avril 2022 le principe de la nécessité de faire effectuer, une fois les travaux de réparation de l’IPN réalisés – lesquels l’ont été ultérieurement – des travaux de rafraichissement du couloir d’entrée et de la cage d’escalier, sol et murs.

En conséquence, l’absence de réalisation des travaux de reprise des parties communes du rez-de-chaussée constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en condamnant le syndicat des copropriétaires à procéder à ses frais, dans un délai d’un mois à compter de la présente ordonnance, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50€ par jour de retard pendant deux mois, aux travaux de reprise des parties communes du rez-de-chaussée comprenant :

remise à nu des murs, traitement des pierres sans remise d’enduits afin de laisser respirer et sécher les pierres ; reprise du sol en sa totalité ; reprise du plafond.

En revanche, Madame [L] ne démontre pas en quoi l’absence de réalisation des travaux de “drainage le long du chemin (sous le mur de l’immeuble)”, de “reprise de la descente d’eau pluviale côté jardin en zinc (indentique à l’origine)” et de “reprise des pierres dégradées et non perméables” caractérise un trouble manifestement illicite, dès lors que les procès-verbaux de constat dressés par Maître [R] les 28 février 2022 et 15 avril 2024 ne constituent pas un avis technique suffisant et qu’en outre, le rapport de recherche de fuite du 16 septembre 2022 de la société AX’EAU identifie plusieurs causes privatives aux infiltrations alléguées, à savoir notamment une anomalie du lave-main, ou encore une douche aux joints défectueux ou inexistants.

En conséquence, Madame [L] sera déboutée de cette demande.

L’expertise judiciaire, sollicitée à titre subsidiaire par le Syndicat des copropriétaires et ci-après ordonnée, permettra de déterminer les causes des désordres allègués ainsi que les solutions réparatoires propre à y remédier.

Madame [L] sollicite que le SDC soit condamné à lui verser la somme provisionnelle de 5.000 euros à valoir sur l’intégralité de ses préjudices, faisant état d’une perte de loyer en raison de l’impossibilité pour elle de mettre à bail le bien objet des désordres, ainsi que d’un préudice moral lié à l’acharnement des autres copropriétaires.

Force est toutefois de constater qu’elle ne produit aucune pièce propre à justifier, tant du principe que du quantum, des préjudices qu’elle allègue. En l’absence d’éléments suffisants permettant d’établir un préjudice incontestable dans son principe comme dans son importance, sa durée et par suite sa valeur, la demande de provision de ce chef sera rejetée.

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité ou la garantie des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé. Il suffit de constater qu’un procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, qu’il est justifié d’un motif légitime.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats par les parties, et notamment des procès-verbaux de constat dressés par Maître [R] les 28 février 2022 et 15 avril 2024 et du rapport de recherche de fuites du 16 septembre 2022 de la société AX’EAU que la demande d’expertise est fondée sur un motif légitime puisque le litige revêt des aspects techniques qui nécessitent le recours à une telle mesure.

En effet, la mesure d’instruction apparaît nécessaire, notamment pour connaître l’origine des désordres constatés.

Dans ces conditions, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il sera fait droit à l’expertise sollicitée, la mission de l’expert étant celle précisée au dispositif de la présente décision.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4], qui succombe partiellement, supportera la charge des entiers dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [L], tenue d’ester en justice, la part des frais non compris dans les dépens et il convient en conséquence de condamner Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] à lui verser une indemnité de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] à faire procéder à ses frais, dans un délai d’un mois à compter de la présente ordonnance, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50€ par jour de retard pendant deux mois, aux travaux de reprise des parties communes du rez-de-chaussée comprenant :

remise à nu des murs, traiteent des pierres sans remise d’enduits afin de laisser respirer et sécher les pierres ; reprise du sol en sa totalité ; reprise du plafond.

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

ORDONNE une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder :

Monsieur [P] [M]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Tél : [XXXXXXXX01]

[Courriel 12]

DIT que l’expert répondra à la mission suivante :

– se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission,

– vérifier si les désordres allégués dans la liste visée dans l’assignation, les conclusions ultérieures, les constats ou expertises amiables auxquelles elles se réfèrent, existent et dans ce cas, les décrire en indiquant leur nature et la date de leur apparition ; préciser l’importance de ces désordres, en indiquant ce qui relève respectivement des malfaçons ou des travaux inachevés, indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

– pour chaque désordre, dire s’il affecte un élément du gros oeuvre ou un élément d’équipement indissociablement lié au gros oeuvre ; préciser si le désordre est de nature à rendre l’immeuble, actuellement ou à terme certain, impropre à son usage ou à compromettre sa solidité, et préciser en quoi ;

– rechercher la cause des désordres ;

– plus précisément, dire si les désordres trouvent leur origine dans les parties communes ou les parties privatives de l’immeuble ;

– donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, à partir des devis que les parties seront invitées à produire, chiffrer le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, en préciser la durée, et préciser leur incidence sur la jouissance de l’immeuble;

– donner son avis, en cas d’urgence pour la sécurité des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d’expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties ;

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par Madame [L] et proposer une base d’évaluation;

– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises;

– établir une note de synthèse et la communiquer aux parties et les inviter à formuler leurs dires et observations récapitulatifs dans un délai de deux mois pour ce faire, et répondre aux dires et observations formulés dans ce délai;

RAPPELLE QUE, en application de l’article 276 du code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties,

DIT que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles,

FIXE à la somme de 4.000 € la provision que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] devra consigner par virement sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de Bordeaux avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque,

DIT que l’expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du tribunal judiciaire, dans le délai de 10 mois suivant la date de la consignation;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] à payer à Madame [L] la somme de 1.000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] aux dépens de l’instance.

La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par Céline GABORIAU, Greffier.

Le Greffier, Le Président,