TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 18 Juillet 2024

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 30 Mai 2024

GROSSE :

Le 19 juillet 2024

à Mme [W] [L]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 19 juillet 2024

à M. [U] [A]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03023 – N° Portalis DBW3-W-B7I-46IX

PARTIES :

DEMANDERESSES

Madame [W] [L]

née le 20 Mai 1960 à [Localité 14] (13), demeurant [Adresse 6] – [Localité 3]

comparante e n personne

Madame [R] [V] [Z] [K]

née le 23 Août 1981 à [Localité 12], demeurant [Adresse 4] – [Localité 11]

non comparante

Madame [O] [N] [P] [K]

née le 27 Novembre 1984 à [Localité 12], demeurant [Adresse 7] – [Localité 1]

non comparante

Madame [S] [W] [M] [K]

née le 03 Août 1989 à [Localité 12], demeurant [Adresse 8] – [Localité 10]

non comparante

DEFENDEURS

Monsieur [T] [A]

né le 02 Octobre 1999 à [Localité 13], demeurant [Adresse 9] – [Localité 15]

non comparant

Monsieur [U] [A], demeurant [Adresse 5] – [Localité 2]

comparant en personne

Par acte de Commissaire de Justice en date du 28 mars 2024, Madame [W] [L], Madame [R] [K], Madame [O] [K] et Madame [S] [K] ont a assigné Monsieur [T] [A] et Monsieur [U] [A] en sa qualité de caution, devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion de Monsieur [A] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Localité 15], [Adresse 9], au besoin avec le concours de la Force Publique et d’un serrurier;

• condamner solidairement Messieurs [T] et [U] [A] à leur payer :

— la somme provisionnelle de 2558,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au jour du commandement de payer avec intérêts au taux légal ;

— une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation indexée avec intérêts de droit;

— la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

A l’audience, les consorts [K] ont maintenu leurs demandes tout en produisant un décompte actualisé de leur créance qui s’élève à la somme de 3914,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 mai 2024 dont ils sollicitent le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans leur assignation, les consorts [K] ont sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

Monsieur [T] [A], cité en l’Etude de la SCP GALY, DE GOLBERY et ESCUDIER, Commissaires de Justice, n’a pas comparu à l’audience, ni ne s’est fait représenter.

Monsieur [U] [A], cité en l’Etude de la SCP GALY, DE GOLBERY et ESCUDIER, Commissaires de Justice, a comparu à l’audience et a reconnu ne pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du Code de Procédure Civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

Les consorts [K] produisent la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 29 mars 2024, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 30 mai 2024.

L’action des consorts [K] est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail:

Par acte sous seing privé en date du 01 mars 2020, Monsieur [B] [K], décédé le 4 avril 2022, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [A] pour un logement situé à [Localité 15], [Adresse 9], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant deux mois.

Par acte en date du 5 mars 2020, Monsieur [U] [A] s’est porté caution solidaire.

Le montant du loyer était de 550,00 euros outre 50,00 euros de charges.

Monsieur [A] ne réglant pas régulièrement ses loyers, les consorts [K] lui ont fait délivrer le 27 octobre 2022 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 2176,00 euros hors frais.

Ce commandement a été notifié à la caution par acte en date du 19 décembre 2022.

Ce commandement, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 28 octobre 2022, est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai.

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 27 décembre 2022.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [A] et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et de le condamner solidairement avec Monsieur [U] [A] à payer aux consorts [K] la somme provisionnelle de 3914,00 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 31 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur [T] [A] et Monsieur [U] [A] seront en outre solidairement condamnés à payer aux consorts [K] une indemnité mensuelle d’occupation indexée et avec intérêts de droit, égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, au titre de l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective et remise des clés au propriétaire.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux articles V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort du décompte versé aux débats que Monsieur [A] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais de remboursement ne peut être prononcée.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [T] [A] et Monsieur [U] [A] conserveront la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Monsieur [T] [A] et Monsieur [U] [A] seront tenus in solidum de payer aux consorts [K] la somme de 250,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire à l’égard de Monsieur [U] [A] et réputée contradictoire à l’égard de Monsieur [T] [A], rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action des consorts [K];

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 27 décembre 2022 ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [T] [A] et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux sis à [Localité 15], [Adresse 9], passé le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux par acte de Commissaire de Justice;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] et Monsieur [U] [A] à payer aux consorts [K]:

• la somme provisionnelle de 3914,00 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 31 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

• une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail avec intérêts de droit, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire;

DEBOUTONS Monsieur [T] [A] de sa demande en délais de paiement;

DEBOUTONS Monsieur [T] [A] de sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire;

CONDAMNONS in solidum Messieurs [T] et [U] [A] à payer aux consorts [K] la somme de 250,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS in solidum Messieurs [T] et [U] [A] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 27 octobre 2022;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS INDIQUES ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,