N° RG 24/07203 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZN7R

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

91A

N° RG 24/07203 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZN7R

Minute

AFFAIRE :

[N] [S] [J], [P] [W] [L] épouse [J]

C/

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE PACA ET DES BOUCHES DU RHONE

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SELAS LDA SOCIETE D’AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 10 JUILLET 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré :

Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,

Monsieur Ollivier JOULIN, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 19 Juin 2025 conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Ollivier JOULIN, magistrat chargé du rapport, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte dans son délibéré.

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [S] [J]

né le [Date naissance 4] 1943 à [Localité 21]

de nationalité Française

[Adresse 16]

[Localité 12] COTE D’IVOIRE

Madame [P] [W] [L] épouse [J]

née le [Date naissance 6] 1947 à [Localité 15]

de nationalité Française

[Adresse 16]

[Localité 12] COTE D’IVOIRE

Tous deux représentés par Maître Laurent DELAGE de la SELAS LDA SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG 24/07203 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZN7R

DEFENDERESSE :

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE PROVENCE ALPES COTE D’AZUR ET DU DEPARTEMENT DES BOUCHES DU RHONE

Division des affaires Juridiques – Pôle Juridictionnel judiciaire d'[Localité 13]

[Adresse 18]

[Localité 3]

Madame [P] [L] épouse [J] et Monsieur [N] [J] sont propriétaires d’un bien immobilier situé commune [Adresse 20] pour lequel ils ont déposé depuis 2016 des déclarations de valeur au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune puis de l’impôt sur la fortune immobilière, l’immeuble étant estimé à 1.250.000 € en 2016, 1.275.000 € en 2017, 1.300.500 € en 2018 et 1.325.000 € en 2019.

Par une proposition de rectification en date du 28 octobre 2019, l’administration fiscale a entendu rectifier les valeurs déclarées ci-dessus (4.125.800 € pour 2016, 5.136.200 € pour 2017, 5.136.200 pour 2018 et 5.599,300 € pour 2019), et mis à la charge de Monsieur et Madame [J] des impositions supplémentaires ISF/IFI au titre des années 2016 à 2019 pour un total de 171.253 € incluant les intérêts de retard.

Après observations des contribuables, les valeurs retenues ont été de 3.127.200 en 2016, 3.911.000 € en 2017 et 2018, 4.248.000 € en 2019 pour un redressement de 110.569 €.

La commission de conciliation a par avis du 10 mai 2021 proposé les valeurs de 2.862.000 € en 2016, 3.176.000 en 2017 et 2018 et de 3.888.000 € en 2019 aboutissant à un redressement de 84.202 €, somme qui a été mise en recouvrement.

Les époux [J] ont maintenu leur réclamation et ont saisi le tribunal pour que soit prononcée la décharge des impositions supplémentaires, aucune conciliation n’a pu aboutir.

***

Au terme de leurs dernières conclusions déposées le 15 mai 2025 les époux [J] sollicitent de voir :

— Ordonner la décharge des impositions supplémentaires mises à leur charge , à savoir :

Droits ISF -80.2708 l € – IFI Intérêt de retard au 31/03/2020 : 3.9328 €

Soit un redressement total de 84.202 €.

— Reconnaître les valeurs proposées par le contribuable comme étant les valeurs vénales réelles du bien ;

— Condamner l’administration fiscale au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Ils notent l’évolution de la position de l’administration qui a finalement tenu compte de la surface exacte (354 m² au lieu de 421 m²), d’un abattement de 10% du fait que les éléments de comparaison étaient éloignés, de 10% supplémentaires liés à la décote du fait de la présence de mérules, ce qui est encore insuffisant.

En effet ils considèrent que les éléments de comparaison ne sont pas similaires, l’administration ne s’est pas prononcée sur les éléments de comparaison proposés par les requérants, elle a ainsi violé les principes généraux régissant la procédure contradictoire.

Sur le fond, ils soutiennent que l’ensemble des transactions analysées par l’expert qu’ils ont mandaté permettent de considérer que la valeur au m² se situe entre 5.236 € en 2016 et 7.196 € en 2019 et que les ventes au-dessus de 2,8 millions sont quasiment inexistantes.

Leur immeuble a une surface importante de 354 m² et ne peut de ce fait être comparé à des immeubles ayant une surface moindre et pour lesquels le prix au m² est supérieur, en outre cet immeuble est en zone inondable forte (bande de 50 m du rivage) et est ainsi soumis à une interdiction de reconstruction en cas de destruction accidentelle par l’effet du recul du trait de côte ou d’avancée dunaire. En outre l’immeuble ne dispose pas d’une piscine comme les immeubles de comparaison, la parcelle est longée par une route très passante avec stationnement de véhicules hauts interdisant toutes vues sur le bassin.

Ils considèrent que l’administration ne justifie pas de l’absence de marché de biens intrinsèquement similaires pour faire usage d’un mécanisme de décotes pour parvenir à une approximation de valeur, alors que son expert a trouvé au moins trois termes de comparaison par année de référence, le prix au m² n’excédant pas 7.800 € en 2016-2017, 8.000 € en 2018 et 9.000 € en 2019.

Ils soulignent qu’ils ne disposent pas de mêmes bases de données que l’administration cette asymétrie d’informations occasionne une rupture d’égalité d’autant que les informations du site DVF ne contiennent plus l’état des mutations antérieures à 2019.

Ils indiquent que contrairement aux affirmations de l’administration le mérule traité peut toujours réapparaître dans une maison en milieu humide et en ossature bois, ce qui nécessite un traitement constant, la perte de valeur pour un immeuble dont la reconstruction est chiffrée à 1.950.000 € est beaucoup plus considérable que les 10% de décote retenus.

A ce vice de l’immeuble s’ajoute le recul du trait de côte.

Ils proposent de retenir une valeur de 1.976.503 € (2016), 2.016.840 € (2017) 2.058.000 € (2018) et de 2.100.000 € (2019).

***

La direction générale des Finances publiques, poursuites et diligences de la directrice régionale des Finances publiques de PACA et des Bouches du Rhône, par conclusions déposées le 30 janvier 2025 sollicite de voir :

Confirmer la décision de rejet implicite de l’administration ;

Confirmer la régularité de la procédure de rectification mise en oeuvre par l’administration ;

Confirmer le bien-fondé des impositions mises a la charge de Monsieur [N] [J] et Madame -[P] [L] épouse [J];

Débouter Monsieur [N] [J] et Madame [P] [L] épouse [J] de l’ensemble de leurs demandes;

Rejeter la demande visant a la condamnation de l’administration fiscale a la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du CPC;

Elle rappelle les données concernant la maison à usage d’habitation située [Adresse 11] à [Localité 19], cadastrée section LK [Cadastre 2] constitué d’une première maison de 343m² achevée en 2011, construite en béton et bois avec un garage de 97m² et une terrasse de 81m², d’une remise de 55 m², d’un appentis, deux garages, une terrasse un jacuzzi sur un terrain de 1.897m² avec vue dégagée sur le bassin, à 25 m de la plage, sans vis à vis, immeuble en très bon état.

Elle expose que pour procéder à la rectification des valeurs déclarées elle a fourni des éléments de comparaison qu’elle énumère, qu’elle a retenu une surface de 354 m², a procédé à un abattement de 10% en l’absence de biens de comparaison disposant d’une surface analogue, puis, à la demande du contribuable, à une nouvelle décote de 10% au titre de la moins-value liée à l’apparition de mérule traité, elle confirme que dans le cas où les biens a évaluer appartiennent a un marché étroit, le fait pour les juges du fond d’appliquer un abattement supplémentaire n’est pas de nature à faire perdre aux éléments de comparaison leur caractère pertinent.

Elle soutient avoir respecté la procédure contradictoire, motivant les réponses données au justiciable en fournissant les informations permettant de comprendre sa position.

DISCUSSION

L’administration sur laquelle repose la charge de la preuve, doit rechercher à titre d’éléments de comparaisons, des termes intrinsèquement similaires à l’immeuble objet de la taxation.

La contribuable doit, à l’appui de sa contestation soumettre les éléments permettant de contester la valeur retenue par l’administration.

Si l’administration dispose de l’ensemble des déclarations fiscales relatives aux mutations, et se trouve en position asymétrique au regard du contribuable à ce titre, le caractère contradictoire du débat et la possibilité pour le contribuable d’accéder également à l’ensemble des données analysées par l’administration gomment cette asymétrie de sorte l’argument sur ce point sera écarté.

Le bien immobilier situé [Adresse 11] à [Localité 19] a été estimé par les contribuables à 1.250.000 € en 2016, 1.275.000 € en 2017, 1.300.500 € en 2018 et 1.325.000 € en 2019.

L’administration a notifié un redressement sur la base des valeurs suivantes :4.125.800 € pour 2016, 5.136.200 € pour 2017, 5.136.200 pour 2018 et 5.599,300 € pour 2019.

Les valeurs de 2.862.000 € en 2016, 3.176.000 en 2017 et 2018 et de 3.888.000 € en 2019 ont été finalement retenues par l’administration qui a recouvré une somme de 84.202 €.

Les contribuables reprochent à l’administration de ne pas expliquer en quoi les biens de comparaison sont similaires.

A ce titre cette valeur de marché est habituellement recherchée au moyen d’une méthode comparative au regard des cessions intervenues dans le même secteur, de biens similaires et dans un temps proche.

Or il est admis que lorsqu’il n’existe pas de marché ou que le marché est trop restreint, l’évaluation doit être établie à partir de biens se rapprochant, sans être similaires, du bien considéré, les différences étant prises en compte par l’application d’abattements.

Il n’existe ainsi pas d’obligation de rechercher des biens strictement similaires.

En l’espèce, les cessions d’immeubles avec une telle situation géographique, de construction récente et d’une dimension assez importante sont extrêmement rares, le marché est donc étroit ce qui rend l’analyse comparative difficile mais pas impossible.

L’administration a bien fait connaître au contribuable les éléments de comparaison qu’elle retenait et a ainsi permis un débat contradictoire sur la question.

En l’absence de biens intrinsèquement similaires au bien concerné, l’administration devait et pouvait rechercher les biens s’approchant au plus du bien objet de la taxation.

En l’espèce le bien immobilier est constitué d’une maison d’habitation de 343 m² construit en 2011 avec garage de 97 m², terrasse de 81 m², un chalet en bois de 23 m² avec une chambre et un WC, une remise de 55 m², diverses dépendances appentis, jacuzzi sur une surface de 1.897 m².

La maison est située à 25 m de la plage, sur le bassin d'[Localité 14], en “première ligne” puisqu’il n’y a aucun édifice entre le terrain concerné et la plage qui n’en est séparée que par une route et une petite bande côtière non constructible.

La surface “utile” appréciée par l’administration est de 354 m², ce qui ne fait plus objet de discussion.

Dans le cadre d’une analyse comparative et d’un marché haussier, il est légitime d’effectuer la comparaison année après année en fonction des valeurs des ventes sur une période de deux années.

Les valeurs de comparaison présentées par l’administration étaient les suivantes :

2016 : moyenne de 9.800 €/m², valeur 4.125.800€

vente 2014 maison de 204 m² sur terrain de 1.275 pour 8.797 €/m²

vente 2014 maison de 200m² sur terrain de 1.051 m² (avec piscine) 11.000 €/m²

vente 2015 maison de 148 m² sur terrain de 811 m² (avec piscine) 9.647 €/m²

2017 et 2018 : 12.200 €/m² valeur 5.136.200 €

vente 2016, maison de 277m² sur terrain de 541 m² (avec piscine) 10.108 €/m²

vente 2016, maison de 202 m² sur terrain de 1.196 m² (avec piscine) 11.683 €/m².

Vente 2016 maison de 257 m² sur terrain de 2.798 m² (avec piscine) 15.040 €/m².

2019 : valeur 5.599.300 €

vente 2018 maison de 280 m² sur terrain de 2.175 m² (avec piscine) 13.228 €/m²

vente 2018 maison de 257m² sur terrain de 2.798 m² (avec piscine) 13.169 €/m²

vente 2018 maison de 281 m² sur terrain de 1.364 m² (avec piscine) 13.185 €/m²

L’administration en réponse aux observations du contribuable a ramené la surface utile de 421 m² à 354 m² et la valeur de l’immeuble à 3.127.200 € (2016), 3.911.000 € (2017 et 2018) 4.248.000 € (2019).

Puis des décotes ont été pratiquées afin de tenir compte, d’une part que les surfaces habitables des termes de comparaison étaient plus petites (et qu’il est considéré que la valeur au m² est plus importante sur des petites surfaces), d’autre part qu’il existait une problématique mérule.

Les valeurs finalement retenues après la réunion de la commission de conciliation sont de 2.862.000 €/ 8084,75 /m² (2016 pour 1.250.000 € déclaré) 3.176.000 €/ 8.971,75/m² (2017 & 2018 pour 1.275.000 et 1.300.500 € déclarés) 3.888.000 € / 10.983/m²(2019 pour 1.325.000 € déclarés).

Ces éléments démontrent qu’il a bien existé un débat contradictoire, que le contribuable a pu faire valoir ses observations, qu’il en a été tenu largement compte.

Les contribuables ont proposé d’autres termes de comparaison mais l’administration a justement fait observer que les biens concernés par les cessions des 22/05/2018 ([Adresse 10]), 21/06/2018 ([Adresse 5]) et 27/08/2018 ([Adresse 8]) sont situés sur la commune [Localité 17] et de fait trop éloignés du bien a évaluer. Dès lors, les cessions ne peuvent

être considérées comme intrinsèquement similaires et que le bien situé [Adresse 7] et cédé le 09/05/2018 est également écarté dans la mesure où le prix au m² est largement supérieur (15 042 €) au prix au m² des termes de comparaison choisis.

Les contribuables contestent le fait que l’administration ait procédé à un double abattement, ce qui est à leur avantage, or il est habituellement jugé que dans le cas où les biens à évaluer appartiennent à un marché étroit où il est difficile de trouver des termes de comparaison strictement similaires, le fait d’appliquer un abattement supplémentaire n’est pas de nature à faire perdre aux éléments de comparaison leur caractère pertinent. Il était donc justifié de procéder à un premier abattement de 10% pour corriger l’absence d’élément de comparaison disposant de surfaces construites identiques. La hauteur de cet abattement est justifié en ce qu’il est forfaitaire (10%) et que les valeurs de comparaison ne montrent pas une incidence forte du prix en fonction de la surface (la maison ayant la plus petite surface est vendue moins chère au m² que celles qui ont les plus grandes surfaces).

Le second abattement est justifié par la présence de mérule, champignon lignivore ayant affecté la construction en faisant l’objet d’un traitement régulier dans un secteur où sa présence est endémique et concerne tous les bâtiments dont les éléments en bois sont fragilisés par l’humidité, cet abattement est justifié.

L’expert mandaté par les contribuables a également procédé par abattements successifs et validé la méthode qui reste une méthode comparative.

En ce qui concerne l’incidence du risque de submersion deux des termes de comparaison choisis se situent en zone de submersion (le bien du [Adresse 9] et celui du [Adresse 1]). L’administration a précisé que dans de nombreux actes, le risque de submersion est indiqué et qu’il n’a pas été constaté de baisse du prix ni de désaffection des acquéreurs, bien au contraire, en effet la valorisation des biens situés “en première ligne” est largement supérieure à ceux des biens situés plus à l’intérieur. Ainsi, puisque c’est le marché (et non la raison) qui commande de la valeur du bien c’est à juste titre que l’administration a considéré que la proximité de la mer était bien un avantage sur un marché particulièrement tendu où ce produit est rare et très recherché, les acquéreurs potentiels n’étant nullement dissuadés par le risque de submersion et par d’éventuelles interdictions ou impossibilités de reconstruire dans le cas d’une éventuelle submersion.

L’absence de piscine pour ce bien, doté toutefois d’un jacuzzi, n’apparaît pas devoir modifier la valeur du bien qui dispose de dépendances importantes.

Il est possible d’observer que l’expertise amiable produite aux débats (pièce 9 demanderesse) qui estimait à 1.950.000 € (2016) 2.200.000 € (2017 et 2018) et à 2.450.000 € la valeur de l’immeuble en 2019 démontre une insuffisance notable des valeurs initialement déclarées (d’environ 40%) alors même que les termes de comparaison proposés ne présentait pas pour plusieurs d’entre eux un caractère pertinent, au contraire des termes cités par l’administration, tous situés dans un périmètre proche et dans des situations intrinsèquement comparables.

L’administration a donné les informations qui permettaient de comprendre sa position et qui exprimait clairement point par point les raisons du rejet de la réclamation, dès lors elle a respecté les principes régissant la procédure de rectification contradictoire.

Au total il y a lieu de confirmer le rejet implicite, la procédure de rectification a été régulière et les impositions retenues sont bien fondées, les époux [J] seront en conséquence déboutés de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

STATUANT publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort.

DIT que la procédure de rectification est régulière.

CONFIRME la décision de rejet implicite.

DÉBOUTE les époux [J] de l’ensemble de leurs demandes.

LES CONDAMNE aux entiers dépens.

La présente décision est signée par Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT