TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

54G

Minute

N° RG 24/01794 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZMUN

6 copies

EXPERTISE

GROSSE délivrée

le 23/06/2025

à la SELARL BENAYOUN SOPHIE

l’AARPI CASTERA – SASSOUST

M^e Ambroise JEANNOT

COPIE délivrée

le 23/06/2025

à

2 copies au service expertise

Rendue le VINGT TROIS JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 19 Mai 2025,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Céline GABORIAU, Greffier.

DEMANDEURS

Madame [O] [T] [D] [L]

née le 07 Juillet 1963 à [Localité 17]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Monsieur [H] [M] [E]

né le 07 Novembre 1961 à [Localité 16]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Tous deux représentés par Maître Sophie BENAYOUN de la SELARL BENAYOUN SOPHIE, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Madame [R], [C] [P] épouse [K]

[Adresse 10]

[Localité 7]

Représentée par Maître Pierre CASTERA-MINARD de l’AARPI CASTERA – SASSOUST, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [I], [G] [K]

[Adresse 10]

[Localité 7]

Représenté par Maître Pierre CASTERA-MINARD de l’AARPI CASTERA – SASSOUST, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.S.U. [Localité 12] PREMIUM, exerçant sous l’enseigne COLDWELL BANKER

dont le siège social est :

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Maître Ambroise JEANNOT, avocat au barreau de BORDEAUX

La S.A.S. BOUSCAT CAUDERAN PRESTIGE IMMOBILIER

dont le siège social est :

[Adresse 8]

[Localité 5]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

autrefois et actuellement [Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Maître Ambroise JEANNOT, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes du 22 août 2024, en l’instance enrôlée sous le RG n°24/1794, Madame [O] [L] et Monsieur [H] [E] ont fait assigner Madame [R] [P], épouse [K], Monsieur [I] [K] et la SASU BORDEAUX PREMIUM devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux afin de voir désigner un expert au visa de l’article 145 du Code de procédure civile.

Par acte du 04 mars 2025, en l’instance enrôlée sous le RG n°25/570, Madame [O] [L] et Monsieur [H] [E] ont fait assigner la SAS [Adresse 14] PRESTIGE IMMOBILIER afin de voir joindre les deux instances, juger que la mise en cause de cette dernière est bien fondée et que l’expertise à venir lui sera contradictoire.

Aux termes de leurs dernières conclusions, Madame [O] [L] et Monsieur [H] [E] ont maintenu leur demande et sollicité le rejet de celles contraires.

Ils exposent avoir, selon acte authentique du 7 septembre 2022, acquis des époux [K] une maison individuelle à usage d’habitation située à [Adresse 13]. Ils précisent avoir, dès leur entrée dans les lieux et les premières intempéries, rapidement constaté des infiltrations en toiture dans les pièces du deuxième étage, lesquelles étaient en provenance de la toiture de l’immeuble qui se trouvait dans un très mauvais état et ce, bien antérieurement à la vente. Ils ajoutent avoir également découvert au mois de mars 2023 que l’utilisation de la douche de la salle de bain conduisait à des fuites dans la cuisine en raison de l’absence d’étanchéité sous le plancher. Ils expliquent que les désordres affectant le bien ne pouvaient être ignorés des vendeurs et sollicitent par conséquent qu’une expertise judiciaire soit ordonnée à leur contradictoire, ainsi qu’à celui de l’agence en charge de la vente. En réponse à l’irrecevabilité de l’action soulevée par la SASU [Localité 12] PREMIUM, ils indiquent qu’ils n’étaient pas en possession du mandat de vente évoqué et précisent que l’annonce immobilière du bien concerné ne mentionnait pas expressément la société [Adresse 14] PRESTIGE IMMOBILIER mais le groupe IMMOBA REALTY, dont font partie la société [Localité 12] PREMIUM et la société [Adresse 14] PRESTIGE IMMOBILIER. Ils relèvent que cette annonce de l’agence, exerçant sous l’enseigne COLDWELL BANKER mentionne comme adresse le [Adresse 4], laquelle correspond au siège social de la SASU [Localité 12] PREMIUM et non celui de la SAS [Adresse 14]. Ils en concluent qu’ils sont en droit de maintenir la mise en cause de la SASU [Localité 12] PREMIUM. Concernant les arguments présentés par les époux [K], ils entendent préciser qu’ils n’ont fait réaliser que des travaux conservatoires destinés à prévenir la dégradation irréversible du bien et indiquent avoir laissé des trappes permettant de constater l’état des poutres et canalisations. Ils soutiennent enfin qu’il n’appartient pas à la présente juridiction de se prononcer sur l’existence ou non de vices cachés.

La société [Localité 12] PREMIUM a sollicité de :

A titre principal :

— DIRE ET JUGER qu’un mandat de vente a été confié par Monsieur [H] [M] [E] et Madame [O] [L] à la société par actions simplifiée BOUSCAT CAUDERAN PRESTIGE IMMOBILIER ;

— DIRE ET JUGER qu’il est démontré l’absence d’intérêt à agir de Monsieur [H] [M] [E] et Madame [O] [L] à l’encontre de la société dénommée [Localité 12] PREMIUM ;

— DIRE ET JUGER que l’action engagée par Monsieur [H] [M] [E] et Madame [O] [L] à l’encontre de la société [Localité 12] PREMIUM est affectée d’une fin de non recevoir pour défaut d’intérêt à agir ;

— DIRE ET JUGER que l’action engagée par Monsieur [H] [M] [E] et Madame [O] [L] à l’encontre de la société [Localité 12] PREMIUM est irrecevable ;

— DEBOUTER en conséquence Monsieur [H] [M] [E] et Madame [O] [L] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, à l’encontre de la société [Localité 12] PREMIUM.

A titre subsidiaire :

— DIRE ET JUGER que la société [Localité 12] PREMIUM formule les protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise, sans aucune reconnaissance de responsabilité ;

Et en tout état de cause :

— CONDAMNER Monsieur [H] [M] [E] et Madame [O] [L] à verser à la société [Localité 12] PREMIUM la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle expose que la demande d’expertise est irrecevable à son encontre pour défaut d’intérêt à agir puisqu’il résulte des termes du mandat de vente que ce dernier a été signé par les vendeurs avec la société [Adresse 14] PRESTIGE IMMOBILIER, immatriculée auprès du registre du commerce et des sociétés sous le numéro 832.509.376 et non la société BORDEAUX PREMIUM, immatriculée auprès du registre du commerce et des sociétés sous le numéro 805.138.294.

Les époux [K] ont sollicité de :

— JUGER que les conditions d’application de l’article 145 du Code de procédure civile ne sont pas réunies ;

— DEBOUTER les demandeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— DONNER ACTE que Madame [K] et Monsieur [K] émettent toutes protestations et réserves quant à la mesure sollicitée ;

— CONDAMNER in solidum les demandeurs à verser aux époux [K] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ils soutiennent qu’il est impossible de diligenter une expertise dès lors que le bien a d’ores et déjà subi des interventions tierces ultérieures, ce qui ne permettra pas de vérifier contradictoirement l’existence, la cause et l’étendue des désordres allégués et ils ajoutent qu’aucune procédure d’indemnisation au fond n’est susceptible de prospérer dans la mesure où les conditions d’engagement de leur responsabilité ne sont pas réunies.

La société [Adresse 14] PRESTIGE IMMOBILIER a indiqué ne pas s’opposer à la mesure d’expertise judiciaire sollicitée, sous toutes protestations et réserves d’usage et a sollicité par ailleurs de condamner les requérants à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Les deux procédures ont été jointes par mention au dossier le 19 mai 2025 sous le n° RG 24/01794.

Évoquée à l’audience du 19 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, la société [Localité 12] PREMIUM soulève l’irrecevabilité de la demande de Monsieur [E] et Madame [L] pour défaut d’intérêt à agir au motif que les vendeurs du bien, à savoir les époux [K], ont conclu un mandat de vente, non pas avec elle, mais avec la société BOUSCAT CAUDERAN PRESTIGE IMMOBILIER.

Il convient cependant d’observer que Monsieur [E] et Madame [L] ne sont pas signataires du mandat de vente évoqué et que l’annonce de vente du bien concerné a été publiée par l’enseigne “COLDWELL BANKER”, laquelle mentionne comme adresse : [Adresse 4] qui correspond à celle du siège social de la SASU [Localité 12] PREMIUM et non celle de la SAS [Adresse 14] PRESTIGE IMMOBILIER.

En conséquence, Monsieur [E] et Madame [L] disposent d’un intérêt à agir à l’encontre de la société [Localité 12] PREMIUM dont la fin de non recevoir ne peut prospérer.

Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

La mise en oeuvre de cette disposition suppose l’existence d’un litige dont l’objet et le fondement sont suffisamment caractérisés.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats par Madame [O] [L] et Monsieur [H] [E], et notamment le procès-verbal de constat dressé le 19 avril 2023 par Maître [J], que la demande d’expertise est fondée sur un motif légitime puisque le litige revêt des aspects techniques qui nécessitent le recours à une telle mesure. En effet, la mesure d’instruction apparaît nécessaire, notamment pour connaître l’origine des désordres constatés.

Dans ces conditions, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il sera fait droit à l’expertise sollicitée, la mission de l’expert étant celle précisée au dispositif de la présente décision.

Étant précisé d’une part, que le simple fait que les demandeurs aient réalisé des travaux conservatoires sur leur logement ne peut suffire à rejeter la demande d’expertise et d’autre part, qu’il n’appartient pas à la présente juridiction de se prononcer sur l’application ou non de la garantie des vices cachés, il convient de relever que les opérations d’expertise fonctionneront au contradictoire de l’ensemble des parties assignées, en ce compris les époux [K] dont la demande de mise hors de cause ne peut prospérer.

À ce stade de la procédure, et alors que la question du fond reste entière, tant les frais de consignation que les dépens seront laissés à la charge de Madame [O] [L] et Monsieur [H] [E], sauf à les inclure dans leur éventuel préjudice global. L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de Madame [L] et Monsieur [E] à l’encontre de la SASU [Localité 12] PREMIUM ;

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

ORDONNE une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder :

Monsieur [N] [F]

[Adresse 11]

[Localité 6]

Tél : [XXXXXXXX01]

[Courriel 15]

DIT que l’expert répondra à la mission suivante :

– se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment la citation, ainsi que tous documents contractuels, techniques et administratifs se rapportant à l’immeuble litigieux, et notamment le rapport de diagnostic annexé à l’acte de vente ; visiter les lieux et les décrire ;

– vérifier si les désordres allégués existent et dans ce cas, les décrire en indiquant leur nature ainsi que, si faire se peut, la date de leur apparition,

– préciser l’importance de ces désordres, en indiquant les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipement faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos ou de couvert ;

– donner aux juges du fond tous éléments concernant la date de la construction et des éventuels travaux ayant pu être réalisés avant la vente par les époux [K] ;

– pour chacun des désordres constatés, donner aux juges du fond tous éléments techniques et de fait permettant de déterminer si, et pour quelles raisons, ce désordre pouvait ou non être ignoré des époux [K] au moment de la vente,

– de façon plus générale, donner aux juges du fond tous éléments techniques et de fait permettant de dire si, et pour quelles raisons, l’immeuble est ou non atteint de vices cachés non décelables par un profane,

– préciser si les désordres constatés sont susceptibles de compromettre la solidité de l’ouvrage ou de le rendre impropre à sa destination ,

– dans l’affirmative, dire si ces désordres sont d’ores et déjà apparents dans leur intégralité et, à défaut, fournir tous éléments techniques permettant d’apprécier le délai approximatif probable d’apparition totale ou partielle de cette atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage,

– rechercher la cause des désordres en précisant, pour chacun des désordres, s’il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction ou le contrôle ou la surveillance, défaut d’entretien ou de tout autre cause,

– procéder, au besoin en recourant à l’avis d’un sapiteur, à l’estimation de l’éventuelle moins value résultant des vices affectant l’immeuble,

– dans les mêmes conditions, procéder, en tenant compte des désordres constatés, à l’estimation de l’immeuble acquis par Madame [L] et Monsieur [E],

– de façon plus générale donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues ainsi que les préjudices subis par Madame [L] et Monsieur [E] en proposant une base d’évaluation,

– indiquer les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, en communiquant au besoin aux parties en même temps que son pré-rapport, des devis et propositions chiffrées concernant les travaux envisagés, et ce, en enjoignant les parties de formuler leurs observations écrites dans le délai d’un mois suivant la date de cette communication,

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par chacun des demandeurs et proposer une base d’évaluation,

– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le Juge chargé du Contrôle des Expertises ;

– établir une note de synthèse et la communiquer aux parties et les inviter à formuler leurs dires et observations récapitulatifs dans un délai de deux mois pour ce faire, et répondre aux dires et observations formulés dans ce délai ;

DIT que l’Expert judicaire devra procéder à l’établissement à l’issue de la première réunion d’expertise, d’une note faisant état de l’identité des tiers à la procédure, susceptibles d’être concernés par les doléances émises par Madame [O] [L] et Monsieur [H] [E], et dont la mise en cause apparait ainsi opportune ;

DIT que l’expert judiciaire devra notamment recueillir l’identité des assureurs de responsabilité l’ensemble des intervenants à l’acte de construire concernés par ces doléances, d’une part au moment de l’ouverture de chantier, et d’autre part au moment où une réclamation a été formée à leur encontre au titre de ces doléances ; que l’expert judiciaire devra également recueillir l’identité des assureurs de responsabilité des intervenants à l’acte de construire mis en cause au cours des opérations d’expertise, ce dès l’établissement de la première note d’expertise suivant cette mise en cause ;

AUTORISE Madame [O] [L], et Monsieur [H] [E] à effectuer, à leurs frais avancés, les mesures conservatoires utiles et nécessaires préconisées par l’ expert judiciaire ;

DIT qu’au stade du pré-rapport, l’intégralité des chefs de mission doit avoir été traitée par l’expert judiciaire, dont la problématique des imputabilités,

RAPPELLE QUE, en application de l’article 276 du Code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties,

INVITE l’expert à signaler aux parties dans le délai de deux mois à compter de la première réunion d’expertise, les intervenants à la construction dont la présence aux opérations lui semblerait utile, lesquels devront fournir à Madame [O] [L], et Monsieur [H] [E] les coordonnées de leurs assureurs lors de la DROC et lors de l’assignation,

DIT que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles,

FIXE à la somme de 5 000 € la provision que Madame [O] [L], et Monsieur [H] [E] devront consigner par virement sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de Bordeaux avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’ordonnance désignant l’expertise pourra être déclarée caduque,et ce à moins que ces parties ne soient dispensées du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor,

DIT que l’expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du Tribunal Judiciaire, dans le délai de 12 mois suivant la date de la consignation,

DIT que les défendeurs devront produire auprès du Madame [O] [L], et Monsieur [H] [E] dans le mois de la présente ordonnance leurs attestations d’assurance en vigueur lors de la DROC et lors de l’assignation,

DEBOUTE les époux [K] de leur demande de mise hors de cause ;

REJETTE toutes autres demandes ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que Madame [O] [L] et Monsieur [H] [E] conserveront provisoirement les frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans leur éventuel préjudice global.

La présente décision a été signée par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente, et par Céline GABORIAU, Greffier.

Le Greffier, Le Président,