TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 7]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00818 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IXQK

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 10 décembre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. MEDEIROS-LEROY FORTE, dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son gérant, venant aux droits de Monsieur [M] [K] [S] [Z],

représentée par Maître Camille MERCET de l’AARPI ROTH – MERCET, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 47

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [J] [U], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Nathalie LEMAIRE : Greffier

DEBATS : à l’audience du 10 Septembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 décembre 2024 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 15 février 2018, M. et Mme [M] [Z] ont loué à Mme [J] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 420,00 € outre 30,00 € de provision pour charges.

Par un acte authentique en date du 27 juillet 2018, les époux [Z] ont vendu le bien loué à la SCI Medeiros-Leroy Forte.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2024, la SCI Medeiros-Leroy Forte a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 4 050,00 € au titre des loyers et charges échus au mois de janvier 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 1er février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2024, la SCI Medeiros-Leroy Forte a fait assigner Mme [J] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

— condamner la locataire à payer la somme de 5 103,33 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges (soit 450 €) à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

— condamner la locataire à payer la somme de 800,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 3 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 10 septembre 2024.

A cette audience, la SCI Medeiros-Leroy Forte, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation

Citée par acte délivré selon dépôt à l’étude, Mme [J] [U] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 10 décembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il n’est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issues de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 1 février 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 3 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 septembre 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des pièces fournies qu’au 14 mars 2024, la dette locative de Mme [J] [U] s’élève à la somme de 4 950,00 € (soit la somme de 5 103,33 € réclamée dans l’assignation, diminuée d’un montant de 153,33 € euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mars 2024 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 2.12 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

La Cour de cassation, dans un avis rendu en date du 13 juin 2024, précise que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le commandement de payer du 30 janvier 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 vise un délai de six semaines alors que le bail vise un délai de deux mois.

En conséquence, le commandement de payer est irrégulier et il ne peut être constaté la résiliation du bail.

Sur le prononcé de la résiliation

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave de la locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

L’expulsion de Mme [J] [U] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Mme [J] [U] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du prononcé du présent jugement jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [J] [U] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer du 30 janvier 2024, irrégulier.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI Medeiros-Leroy Forte et en l’absence d’éléments sur la situation financière de la défenderesse, Mme [J] [U] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 15 février 2018 entre la SCI Medeiros-Leroy Forte, d’une part, et Mme [J] [U], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 1] ;

ORDONNE en conséquence à Mme [J] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [J] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Medeiros-Leroy Forte pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [J] [U] à verser à la SCI Medeiros-Leroy Forte la somme de 4 950,00 € (quatre mille neuf cent cinquante euros) selon décompte arrêté au 14 mars 2024, terme du mois de mars 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [J] [U] à verser à la SCI Medeiros-Leroy Forte une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du prononcé du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [J] [U] à verser à la SCI Medeiros-Leroy Forte une somme de 600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [J] [U] aux dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 10 décembre 2024, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection,