TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

50D

Minute

N° RG 25/00736 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2H7C

3 copies

EXPERTISE

Copie nativement numérique délivrée

le 03/11/2025

à M^e Emmanuel ABI KHALIL

M^e Nicolas NAVARRI

COPIE délivrée

le 03/11/2025

à

2 copies au service expertise

Rendue le TROIS NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 06 Octobre 2025,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Céline GABORIAU, Greffier lors des débats et de Charlène PALISSE, Greffier, lors du prononcé

DEMANDERESSE

LA SOCIETE GARAGE PASCAL [O] S.A.R.L

Dont le siège social est :

[Adresse 3]

[Localité 4]

Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Emmanuel ABI KHALIL, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

La SCI ALPES ATLANTIQUE

Dont le siège social est :

[Adresse 1]

[Localité 6]

Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Nicolas NAVARRI, avocat au barreau de BORDEAUX

FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice délivré le 27 mars 2025, la SARL GARAGE PASCAL [O] a fait assigner la SCI ALPES ATLANTIQUE devant le Juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir désigner un expert au visa de l’article 145 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures, la SARL GARAGE PASCAL [O] a maintenu sa demande d’expertise, et sollicité en outre la condamnation de la SCI ALPES ATLANTIQUE à lui verser une provision ad litem de 2500 euros pour pré financer les opérations d’expertise, et à lui rembourser, sur justificatifs, les frais de recouvrement du Commisssaire de justice qui pourrait être appelé à exécuter la décision.

Elle expose au soutien de ses demandes avoir, suivant acte du 25 avril 2005, acquis le fonds de commerce à usage de garage, atelier de réparation vente de voitures, carrosserie et peinture d’automobiles, incluant le droit au bail, au sein d’un immeuble sis [Adresse 2], acquis par la SCI ALPES ATLANTIQUE par acte authentique du 11 mars 2025. Elle indique que par acte du 29 juillet 2025, la bailleresse lui a signifié l’exercice de son droit d’option avec refus de renouvellement du bail commercial. Elle précise continuer d’exploiter le local, et fait valoir que l’expertise diligentée en 2023 dans le cadre de la procédure en fixation du loyer, a révélé que le local est affecté de multiples désordres constitutifs d’un défaut de délivrance conforme, et affectant la jouissance des lieux, désordres justifiant l’organisation d’une expertise judiciaire, au contradictoire de la société bailleresse.

La SCI ALPES ATLANTIQUE a demandé au Juge des référés de :

— lui donner acte de ce qu’elle s’en remet sur la demande d’expertise formée par la SARL GARAGE PASCAL [O], sous toutes protestations et réserves d’usage,

— juger qu’elle n’a plus la qualité de bailleresse et que la SARL GARAGE PASCAL [O] n’a plus la qualité de locataire par l’effet du non renouvellement du bail commercial,

— juger que la SARL GARAGE PASCAL [O] est occupante dans les conditions du bail expiré mais uniquement pour les besoins de son éviction, par l’effet de l’acte refusant le renouvellement lui ayant été délivré le 29 juillet 2025 par l’application de l’article L 145-57 du Code de commerce,

— juger que la SARL GARAGE PASCAL [O] reste redevable d’une obligation d’entretien locative et de remise en état jusqu’à et en vue de sa libération des lieux, dans le cadre de l’éviction et du paiement des loyers et charges dans les conditions du bail expiré,

— juger en conséquence que la mission de l’expert devra comporter celle de vérifier si la SARL GARAGE PASCAL [O] est à jour de son obligation d’entretien locatif et de vérifier si les désordres qu’elle allègue ne sont pas dus à son défaut d’entretien locatif qui doit être continu depuis 1977,

— juger en conséquence que la mission de l’expert sera étendue aux travaux que devra mettre en oeuvre la SARL GARAGE PASCAL [O] pour rendre les locaux en bon état d’entretien locatif y compris au titre de la pollution des sols et sous-sols qu’il lui appartiendra de vérifier dans les suites de la société TEREO,

— juger que l’expertise fonctionnera aux frais avancés de la demanderesse,

— débouter la SARL GARAGE PASCAL [O] du surplus de ses demandes,

— réserver les dépens.

Elle fait valoir que lorsqu’elle a acquis l’immeuble par acte notarié du 11 mars 2025, les vendeurs lui ont remis un rapport de la société TEREO, relevant une forte pollution du site par les effets de l’activité déployée dans les lieux loués depuis 1977 et indique que la SARL GARAGE PASCAL [O], venant aux droits des anciens locataires, est tenue à une remise en état conforme des lieux à l’issue de son occupation.

L’affaire, évoquée à l’audience du 6 octobre 2025, a été mise en délibéré au 3 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise judiciaire :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner toute mesure d’instruction dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité ou la garantie des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé. Il suffit de constater qu’un procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, qu’il est justifié d’un motif légitime.

En l’espèce, au vu des pièces versées aux débats, et notamment de la note d’expertise du cabinet ACEA FRANCE en date du 10 juin 2024, du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [F] en date du 9 janvier 2025, ainsi que du rapport de mission de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante en date du 17 mars 2025, la SARL GARAGE PASCAL [O] justifie d’un intérêt légitime à faire établir par expertise la preuve des faits, leur cause, les responsabilités encourues et les éléments constitutifs de son éventuel préjudice.

Sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il convient de faire droit à la demande d’expertise, la mission de l’expert étant précisée au dispositif de la présente décision, à l’exclusion de tout autre chef de mission.

La mesure d’expertise bénéficiant aux deux parties, en considération de l’extension de mission sollicitée à titre reconventionnel par la SCI ALPES ATLANTIQUE, les frais de consignation seront partagés par moitié, selon les modalités fixées au dispositif.

Sur les autres demandes :

Il est de jurisprudence constante que la provision ad litem est soumise, comme toute provision, aux conditions posées par l’article 835 du Code de procédure civile, lequel dispose que le juge des référés peut, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.

La demande ne doit donc se heurter à aucune contestation sérieuse, ce qui suppose la certitude des faits de la cause et du droit applicable

Le fait pour la SARL GARAGE PASCAL [O] d’être bien fondée en sa demande d’expertise ne saurait créer une obligation de paiement des frais d’instance à la charge de la défenderesse. De même, la seule existence du différend ne peut justifier que la SCI ALPES ATLANTIQUE soit condamne à assurer le préfinancement de la procédure.

Faute pour la SARL GARAGE PASCAL [O] de justifier d’une obligation de paiement de la SCI ALPES ATLANTIQUE dépourvue de contestation sérieuse, sa demande de provision ad litem ne peut prospérer.

Les demandes formées à titre reconventionnel par la SCI ALPES ATLANTIQUE, tendant à voir juger qu’elle n’a plus la qualité de bailleresse et que la SARL GARAGE PASCAL [O] n’a plus la qualité de locataire par l’effet du non renouvellement du bail commercial, à voir juger que la SARL GARAGE PASCAL [O] est occupante dans les conditions du bail expiré mais uniquement pour les besoins de son éviction, par l’effet de l’acte refusant le renouvellement lui ayant été délivré le 29 juillet 2025 par l’application de l’article L 145-57 du Code de commerce, et à voir juger que la SARL GARAGE PASCAL [O] reste redevable d’une obligation d’entretien locative et de remise en état jusqu’à et en vue de sa libération des lieux, dans le cadre de l’éviction et du paiement des loyers et charges dans les conditions du bail expiré, ne relevant pas de la compétence du Juge des référés, elles seront rejetées.

S’agissant d’une expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, les dépens seront provisoirement mis à la charge du demandeur, sauf à celui-ci à les inclure dans son préjudice final s’il y a lieu.

DÉCISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et susceptible d’appel ;

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

ORDONNE une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder :

Monsieur [M] [W]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Port.: 06 12 49 40 47

Mail : [Courriel 9]

DIT que l’expert répondra à la mission suivante :

– se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment la citation, ainsi que tous documents contractuels, techniques et administratifs ;

— visiter les lieux et les décrire ; donner tous éléments permettant de déterminer la catégorie à laquelle appartiennent les locaux (Etablissement Recevant des Travailleurs ou Etablissement Recevant du Public) ;

– vérifier si les désordres allégués dans l’assignation, les conclusions et les pièces auxquelles elles se réfèrent existent ; les décrire, en indiquer la nature, l’importance et la localisation; préciser la date de leur apparition ;

– pour chaque désordre, dire s’il affecte un élément du gros oeuvre ou un élément d’équipement indissociablement lié au gros oeuvre ; préciser si le désordre est de nature à rendre l’immeuble, actuellement ou à terme certain, impropre à son usage ou à compromettre sa solidité, et préciser en quoi ; dire si le clos et le couvert sont assurés ;

– rechercher la cause des désordres en précisant, pour chacun des désordres, malfaçons ou non conformité, s’il y a eu vice du matériau, malfaçons dans l’exécution, vice de conception, défaut d’entretien du bailleur, défaut d’entretien du locataire ou occupant, ou de tout autre cause ;

– donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues par les différents intervenants et, le cas échéant, déterminer, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation, qui a eu un rôle prépondérant, secondaire ou mineur ; donner tous éléments techniques et de fait permettant au Juge éventuellement saisi de déterminer si la SCI ALPES ATLANTIQUE et la SARL GARAGE PASCAL [O] ont respecté leurs obligations respectives dans le cadre du contrat de bail ;

– donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, en communiquant au besoin aux parties en même temps que son pré-rapport, des devis et propositions chiffrées concernant les travaux envisagés, et ce, en enjoignant les parties de formuler leurs observations écrites dans le délai d’un mois suivant la date de cette communication ; donner son avis sur les travaux que devra mettre en oeuvre la SARL GARAGE PASCAL [O] par rapport à son obligation d’entretien des locaux loués, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, en communiquant au besoin aux parties en même temps que son pré-rapport, des devis et propositions chiffrées concernant les travaux envisagés, et ce, en enjoignant les parties de formuler leurs observations écrites dans le délai d’un mois suivant la date de cette communication ;

– donner son avis, en cas d’urgence pour la sécurité des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d’expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties ;

– donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis et proposer une base d’évaluation ;

– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises ;

– établir un pré-rapport comportant devis et estimations chiffrées et, un mois avant la date prévue pour le dépôt du rapport définitif, le communiquer aux parties en leur enjoignant de formuler, dans le délai d’un mois suivant cette communication, leurs observations et dires récapitulatifs ;

DIT que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles ;

FIXE à la somme de 4000 euros la provision que la SARL GARAGE PASCAL [O] et la SCI ALPES ATLANTIQUE devront consigner ( chacune à hauteur de 2000 euros, à défaut 4000 euros par la partie la plus diligente) au greffe du tribunal judiciaire de Bordeaux, avec la mention du numéro PORTALIS située en haut à gauche sur la première page de l’ordonnance de référé, dans le délai de 2 mois, entre les mains du régisseur, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque,

DIT que l’expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

DIT que l’expert déposera son rapport dans le délai de 6 mois à compter de la consignation ;

DIT que le magistrat du tribunal judiciaire de Bordeaux chargé du contrôle des expertises assurera le suivi de la mesure conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes,

DIT que la SARL GARAGE PASCAL [O] conservera provisoirement les frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans son éventuel préjudice global.

La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par Charlène PALISSE, Greffier.

Le Greffier, Le Président,