TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 22/01/2024

à : Maître Sandra HERRY

Copie exécutoire délivrée

le : 22/01/2024

à : M^e Catherine ROBIN

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 23/01325 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZCLS

N° MINUTE :

2/2024

JUGEMENT

rendu le lundi 22 janvier 2024

DEMANDERESSE

Madame [T] [B], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine ROBIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0633

DÉFENDERESSE

Madame [J] [U], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #B0921

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 novembre 2023

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 janvier 2024 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 22 janvier 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/01325 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZCLS

EXPOSE DU LITIGE

Madame [T] [B] a donné à bail à Madame [J] [U] suivant acte sous seing privé du 1er décembre 2011 des locaux situés [Adresse 3].

Par lettre recommandée du 15 février 2022 réceptionnée par Madame [J] [U] le 17 février 2022, Madame [T] [B] a donné congé à Madame [J] [U] pour le 30 novembre 2022 afin de vendre son appartement.

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2023, Madame [T] [B] a fait délivrer à Madame [J] [U] un commandement de payer la somme de 3032 € au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice signifié le 1er février 2023, Madame [T] [B] a fait assigner Madame [J] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de validation principalement du congé pour vente et de condamnation de la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation.

A l’audience du 13 novembre 2023, Madame [T] [B] sollicite:

— la validation du congé pour reprise et l’expulsion de Madame [J] [U] et de tout occupant de son chef, subsidiairement le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

— la condamnation de Madame [J] [U] à lui payer une indemnité d’occupation de 700 € par mois charges comprises à compter du 1er décembre 2022, la somme de 5237 € au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupations dû au 1er novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et la somme de 1700 € euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi que le rejet de la demande de requalification du bail et des demandes reconventionnelles de délais.

En défense, Madame [J] [U] demande :

la requalification de son contrat en bail nu, et le prononcé de la nullité du congé délivré par Madame [T] [B],subsidiairement, le bénéfice de délais de 36 mois pour régler sa dette et des délais pour quitter les lieux,la condamnation de Madame [T] [B] à payer à son conseil la somme de 1800 € au titre des frais irrépétibles et le rejet de la demande adverse au titre des frais irrépétibles.

Le juge se réfère pour un exposé plus ample des moyens et prétentions des parties à leurs conclusions écrites soutenues oralement en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré avec mise à disposition au greffe au 22 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du contrat

En application de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi du 24 mars 2014, « Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. »

Suivant l’article 2 du décret du 31 juillet 2015, « Le mobilier d’un logement meublé, mentionné à l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants:

1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3° Plaques de cuisson ;

4° Four ou four à micro-ondes ;

5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° Ustensiles de cuisine ;

8° Table et sièges ;

9° Etagères de rangement ;

10° Luminaires ;

11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. »

En l’espèce, Madame [J] [U] conteste le caractère meublé de la location indiquant qu’il manque notamment dans l’appartement un four, de la vaisselle, du linge et des appareils pour l’entretien ménager.

Toutefois, l’absence d’inventaire ou un inventaire insuffisant n’exclut pas le caractère meublé de la location.

Or en l’espèce, si l’inventaire versé au débat ne comprend pas l’ensemble du mobilier rappelé ci-dessus, l’ex-compagnon de Madame [J] [U], initialement locataire de l’appartement, confirme que les éléments qui n’y sont pas mentionnés étaient bien présents dans les lieux (four, aspirateur, vaisselle, ustensiles de cuisine).

Au regard de ces éléments d’appréciation, et de l’absence de contestation de Madame [J] [U] sur le caractère meublé de la location durant plus de 10 ans, il y a lieu de retenir que l’appartement donné à bail par Madame [T] [B] à Madame [J] [U] était bien meublé.

En conséquence, la demande de requalification du contrat de bail meublé en bail nu est rejetée.

Sur le congé délivré par le bailleur

En application de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux contrats de location de logements meublés, « le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…) En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. (…)

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.(….)

Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.»

En l’espèce, le bail consenti à Madame [J] [U] pour une durée d’un an renouvelable expirait le 30 novembre 2022.

Le congé du bailleur adressé par lettre recommandée avec avis de réception dûment réceptionnée par Madame [J] [U] le 17 février 2022 a donc été délivré dans les formes requises plus de trois mois avant l’échéance précitée. Il rappelle que le congé est donné pour permettre au bailleur de vendre son logement.

En conséquence, il sera retenu que le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 30 novembre 2022 et la demande de nullité du congé, fondée sur le non respect de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui n’est pas applicable faute de requalification du contrat, est rejetée.

Madame [J] [U] étant ainsi occupante sans droit ni titre du logement litigieux depuis 1er décembre 2022, il y a lieu de faire droit à la demande d’expulsion dans les conditions du dispositif.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au résident d’un commandement de quitter les lieux.

Il est rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. »

Suivant l’article L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. »

En l’espèce, si Madame [J] [U] justifie de ses difficultés pour se reloger, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais supplémentaires pour quitter les lieux, compte tenu de l’ancienneté de la date de résiliation du bail.

En conséquence, sa demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux est rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation et de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation

Madame [J] [U] est redevable des loyers et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, l’occupation des lieux postérieurement à la résiliation du bail constitue une faute civile qui crée un préjudice au propriétaire privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien justifiant de lui allouer une indemnité d’occupation qui sera fixée en l’espèce conformément à la demande à la somme de 700 € charges comprises par mois.

Madame [T] [B] établit que Madame [J] [U] restait ainsi devoir au 1er novembre 2023 la somme de 5237 € au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation échues à cette date. En conséquence, Madame [J] [U] sera condamnée à payer à Madame [T] [B] cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du jugement en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, l’arriéré locatif n’étant pas déterminé dans l’assignation, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation de 700 € charges comprises à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à la libération des lieux.

Sur les délais de paiement

Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire n’étant pas fait, le bail étant résilié par l’effet du congé pour vente, la demande de délais de paiement n’obéit pas à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais relève du droit commun.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. (…)

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Madame [J] [U] ne justifie pas être en mesure de s’acquitter du seul loyer courant et a fortiori d’une somme supplémentaire au titre de l’arriéré locatif.

En conséquence, la demande de délais de paiement est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [J] [U], qui succombe à titre principal, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, et sa demande au titre des frais irrépétibles est donc rejetée.

L’équité commande par ailleurs de condamner Madame [J] [U] à payer à Madame [T] [B] la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de requalification du contrat de bail meublé en bail nu et la demande de nullité du congé,

Constate la résiliation du bail du 1er décembre 2011 conclu entre Madame [J] [U] d’une part et Madame [T] [B] d’autre part portant sur des locaux situés [Adresse 3] par l’effet du congé pour vente,

Constate que Madame [J] [U] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2022,

Ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, ce à défaut de libération volontaire des lieux à compter de la présente décision,

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Rejette la demande de Madame [J] [U] de délais supplémentaires pour quitter les lieux et sa demande de délais de paiement,

Condamne Madame [J] [U] à payer à Madame [T] [B] la somme de 5237 € au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation dû au 1er novembre 2023 terme de novembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

Condamne Madame [J] [U] à payer à Madame [T] [B] une indemnité d’occupation mensuelle de 700 € charges comprises, ce du 1er décembre 2023 et jusqu’à la libération des lieux,

Rejette le surplus des demandes des parties,

Condamne Madame [J] [U] à payer à Madame [T] [B] la somme de 300 € au titre des frais irrépétibles, et rejette sa demande réciproque au titre des frais irrépétibles,

Condamne Madame [J] [U] aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffierLe juge des contentieux de la protection