N° RG : N° RG 23/00823 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XOEE

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30B

N° RG : N° RG 23/00823 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XOEE

Minute n° 2025/00

AFFAIRE :

S.C.I. CB

C/

S.A.R.L. MERIADECK IMMOBILIER

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

la SELARL BARDET & ASSOCIES

M^e Alix GRIZEAU LE MEILLAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 15 AVRIL 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Jean-Noël SCHMIDT,Vice-Président,

Monsieur Pierre GUILLOUT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Greffier, lors des débats et du délibéré

Isabelle SANCHEZ

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Février 2025, tenue en rapporteur

Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.C.I. CB immatriculée au RCS de Bordeaux sous le n°498 391 952, représentée par son gérant monsieur [E] [F]

1 place Tartas

33000 BORDEAUX

représentée par M^e Alix GRIZEAU LE MEILLAT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. MERIADECK IMMOBILIER immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n°482 308 574

1 place Tartas

33000 BORDEAUX

représentée par Maître Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

La société civile immobilière CB (la SCI), propriétaire de locaux à usage commercial, situés 1 place Tartas à Bordeaux, a consenti le 16 août 2007 un bail à la société Mériadeck immobilier (la société locataire) et, par acte du 27 janvier 2023, l’a assignée en paiement d’une somme principale de 17 847 € au titre d’un arriéré de loyers.

La SCI est cogérée par Messieurs [F] et [X] lequel est également gérant de la société locataire et employeur de Monsieur [F] en qualité de VRP mais licencié pour faute en mars 2017.

Le bail d’origine a été complété de deux avenants, le premier du 1er octobre 2015, le second du 1er juin 2016, tous deux signés par Monsieur [X] en sa qualité de cogérant de la SCI bailleresse et de gérant de la société locataire.

Par ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 23 janvier 2024, la SCI conclut à la condamnation de la société locataire à lui payer une somme de 19 760 € au titre des loyers dus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 novembre 2022, outre condamnation à payer une somme de 3952 € au titre de la clause pénale et celle de 1700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient notamment que la société locataire ne verse qu’une partie du loyer dû dès lors que le second avenant au bail invoqué par cette société, signé par Monsieur [X] en sa double qualité de bailleur et de preneur, en violation des statuts de la SCI, qui avait pour objet de diminuer le prix du bail, n’est pas valable de sorte que doit s’appliquer le prix du loyer du premier avenant.

En réponse, par ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 18 juin 2024, la société locataire conclut au débouté de la demande et, en cas de condamnation, avec une limitation de la clause pénale à la somme de 447,92€, tout en écartant l’exécution provisoire de droit.

Elle prétend que le premier avenant ayant pour objet d’augmenter le prix du loyer se justifiait par une augmentation de la surface locative et qu’à la suite de la perte de cette même surface, le second avenant a été signé pour ramener ce prix au montant précédant, outre que les loyers ont été réglés en conformité avec le second avenant.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Le litige dont est saisi le tribunal a pour objet la demande du bailleur de payer une somme au titre du loyer dû en conformité avec le premier avenant précité et non du second avenant ayant diminué ce même loyer, au motif, selon le bailleur, de la non validité du second avenant signé par Monsieur [X], en sa double qualité rappelée ci-dessus, sans avoir respecté les statuts de la SCI qui prévoient notamment pour ce type de modification une autorisation par une décision collective ordinaire des associés.

Le bail initial du 16 août 2007 mentionne l’identité des deux cogérants de la SCI propriétaire de l’immeuble, Monsieur [F] et Monsieur [X], et celle de Monsieur [X] comme gérant de la société locataire, lequel a signé en sa double qualité un premier avenant au bail le 1er octobre 2015 ayant pour objet de fixer le prix du bail annuel à 16 800 € (1400 € par mois) pour un bail initial de 12 000 €, actualisé à la somme de 13 736,28 €, avec une date d’effet au 1er janvier 2017, outre une modification de l’assiette du bail par l’ajout d’un lot n°7 consistant en un local au 3 ème étage des locaux en plus des lots n°3 et n°4 mentionnés dans le bail initial.

Un second avenant a été signé dans les mêmes conditions, sous la double signature de Monsieur [X], le 1er juin 2016 avec pour objet de fixer le bail annuel de 16 800 € à la somme de 13 736,28€ ( 1144,69€ par mois) et mention que le lot n° 7 précité est retiré des lots initiaux.

Par lettre recommandée du 30 juin 2018, Monsieur [F] informe Monsieur [X] d’un dépôt de plainte à son encontre pour avoir signé l’avenant du 1er juin 2016 sans l’avoir mis au courant en sa qualité de cogérant, suivie d’une mise en demeure du 22 avril 2019 adressée à la société locataire de régler le loyer annuel de 16 800 €, soit un surplus de trois années de loyers dus de 2017 à 2019, respectivement pour les sommes de 3772 €, 3064 € et 1040€.

Une dernière mise en demeure a été adressée à la société locataire par le conseil du bailleur le 12 décembre 2022 de payer la somme de 23 315€ pour le même objet.

Au soutien de sa demande, la SCI invoque la violation des statuts de la SCI dont le chapitre I du titre IV, traitant de la gérance, prévoit, au titre des pouvoirs, que le ou les gérants, s’il en est désigné plusieurs, ne peuvent accomplir aucun des actes sans y avoir été préalablement autorisé par une décision collective ordinaire des associés, notamment pour consentir un bail commercial, professionnel, rural, renouveler ou modifier un tel bail.

Elle prétend que la société locataire ne peut lui opposer les dispositions de l’article 1849 du code civil dès lors que la société locataire, représentée par Monsieur [X], n’est pas un tiers au sens de l’article précité, alors que cet avenant litigieux n’aurait jamais été autorisé par l’assemblée générale des associés de la SCI dès lors que rien ne justifie l’acceptation d’une baisse de loyer.

En outre, elle soutient que selon l’article 1850 du même code, chaque gérant est responsable individuellement envers la société et envers le tiers, soit des infractions aux lois et règlements soient de la violation des statuts soit des fautes commises dans sa gestion.

En réponse à la contestation de la validité de l’avenant du 1er juin 2016, la société locataire soutient que pour les sociétés civiles, l’acte passé par un cogérant , même en cas de limitation des pouvoirs, demeure valable dès lors qu’il entre dans l’objet social, de sorte qu’en application de l’article 1849 précité, au motif que la société locataire est un tiers à la SCI bailleresse, la prétendue irrégularité lui est inopposable outre qu’aucune action en responsabilité n’a été engagée à l’encontre de Monsieur [X].

Selon l’alinéa premier de l’article 1849 du code civil, applicable aux faits de l’espèce en raison de la forme juridique de la société demanderesse, dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social et le deuxième alinéa prévoit qu’en cas de pluralité de gérants, ceux-ci détiennent séparément les pouvoirs prévus à l’alinéa précédent.

De même le troisième alinéa dispose que l’opposition formée par un gérant aux actes d’un autre gérant est sans effet à l’égard des tiers à moins qu’il ne soit établi qu’ils en ont eu connaissance, et selon le dernier alinéa, les clauses limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers.

En application des dispositions de l’article précité, et à l’examen des pièces produites et rappelées ci-dessus, c’est par une juste application de la règle de droit que la société locataire soutient que la limitation des pouvoirs du gérant de la SCI, notamment pour modifier les conditions du bail consenti, dans l’ordre externe, c’est-à-dire à l’égard des tiers à cette société, dont la société locataire, lui sont inopposables, quand bien même cette société est gérée par l’un des deux cogérants de la société bailleresse et par la même qui serait de mauvaise foi, dès lors que l’acte concerné, en l’espèce une diminution du loyer par retour au loyer précédent, entre dans l’objet social, cette modification étant la contrepartie de la perte de l’augmentation de la surface locative à l’origine de l’augmentation du loyer prévue en premier avenant, signé par ailleurs dans les mêmes conditions que le second, sans le respect des dispositions statutaires de la société civile.

Par ailleurs, la SCI ne rapporte pas la preuve du non-paiement du loyer dû en conformité avec

le montant du loyer modifié par le second avenant et sa date de prise d’effet.

Par voie de conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande de la SCI.

La SCI succombant, elle sera condamnée aux dépens.

Les circonstances du litige justifient de laisser à la charge de chacune des parties les frais engagés non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS:

Le tribunal,

DÉBOUTE la SCI CB de sa demande,

CONDAMNE la SCI CB aux dépens et dit que chaque partie conservera sa charge les frais engagés non compris dans les dépens.

RAPPELLE que l’exéution provisoire est de droit,

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Isabelle SANCHEZ, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE