Tribunal Judiciaire de Bourg-en-Bresse, Contentieux président, 17 décembre 2024, n° 24/02997

TJ Bourg-en-Bresse 17 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que Monsieur [N] n'a pas respecté ses obligations de paiement des charges de copropriété, et que les mises en demeure étaient valides et restées sans réponse.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
La cour a jugé que les frais de mise en demeure et de recouvrement étaient justifiés et à la charge de Monsieur [N] en tant que copropriétaire défaillant.
Rejeté
Mauvaise foi de Monsieur [N]
La cour a estimé que le syndicat n'a pas prouvé la mauvaise foi de Monsieur [N] ni le préjudice subi, rendant la demande de dommages-intérêts infondée.
Accepté
Droit à une indemnité au titre de l'article 700
La cour a jugé équitable d'allouer une indemnité au syndicat des copropriétaires pour les frais de justice, conformément à l'article 700 du Code de Procédure Civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bourg-en-Bresse, cont. prés., 17 déc. 2024, n° 24/02997
Numéro(s) :	24/02997
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Audrey EL HAÏKColette CHAZELLE
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' ensemble immobilier “ [ Adresse 8 ] ”

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

DU 17 DECEMBRE 2024

N° RG 24/02997 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G4J6

MINUTE N° 24/

Dans l’affaire entre :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 8]”, sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société ORKAN MANAGEMENT, immatriculée au RCS sous le numéro 807 396 858, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Colette CHAZELLE, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 875 substitué par M^e Audrey EL HAÏK, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 3388

DEMANDEUR

Monsieur [V] [N]

né le 08 Décembre 1972 à [Localité 9] (59)

demeurant [Adresse 4]

non comparant

DEFENDEUR

* * * *

Magistrat : Monsieur THEVENARD

Greffier : Madame BOIVIN

Débats : en audience publique le 12 Novembre 2024

Prononcé : Jugement rendu publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [V] [N] est propriétaire des lots numéros 135 (appartement T 3 au deuxième étage du bâtiment 34), 92 (cave numéro 8 du bâtiment 34) et 808 (parking) dans l’ensemble immobilier en copropriété dénommé “Le Patriarche” situé [Adresse 5] à [Localité 6] (Ain).

Par jugement réputé contradictoire du 8 octobre 2020, le tribunal de proximité de Nantua a condamné Monsieur [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] (le syndicat des copropriétaires) la somme de 3 109,33 euros au titre des charges de copropriété et de travaux pour la période du 1er avril 2016 au 2 juillet 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 août 2019 à concurrence de la somme de 553 euros et à compter de la date du jugement pour le surplus, condamné Monsieur [N] au paiement de la somme de 240 euros au titre des frais de recouvrement justifiés au regard de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts et condamné Monsieur [N] au paiement de la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 31 août 2022, non réclamée, la société Orkan management, syndic de copropriété, a adressé à Monsieur [N] une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 3 952,81 euros au titre des provisions pour charges et pour travaux impayées depuis le 1er avril 2022, y inclus les frais de mise en demeure.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 21 novembre 2022, non réclamée, la société Orkan management a adressé à Monsieur [N] une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 4 697,60 euros au titre des provisions pour charges et pour travaux impayées depuis le 1er juin 2022, y inclus les frais de mise en demeure.

Par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer à Monsieur [N] une sommation d’avoir à payer la somme de 4 853,10 euros en principal et frais.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception d’avocat du 8 février 2023, non réclamée, le syndicat des copropriétaires a adressé à Monsieur [N] une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 5 777,89 euros au titre des provisions pour charges et pour travaux impayées et des frais de constitution d’avocat.

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2024, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer à Monsieur [N] une sommation d’avoir à payer la somme de 6 195,65 euros en principal et frais.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 15 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a adressé à Monsieur [N] une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 7 968,90 euros au titre des provisions pour charges et pour travaux impayées et des frais de mise en demeure.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception d’avocat du 24 juin 2024, délivrée à une date non déterminable, le syndicat des copropriétaires a adressé à Monsieur [N] une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 8 208,90 euros au titre des provisions pour charges et pour travaux impayées et des frais de gestion du dossier.

Par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [N] devant le président du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse aux fins de voir :

“Vu l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les mises en demeure,

Vu les sommations de payer des 25/11/2022 et 26/02/2024,

Vu les pièces versées aux débats,

CONDAMNER Monsieur [V] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE PATRIARCHE » sis [Adresse 2] à [Localité 7], représenté par son Syndic en exercice le Cabinet ORKAN MANAGEMENT la somme totale de 39 381,10 Euros, au titre des charges et provisions courantes arrêtées au 11 octobre 2024, outre intérêts au taux légal depuis le 31 août 2022, outre les provisions qui pourraient être exigibles le jour de l’audience, le syndicat se réservant le droit d’actualiser sa créance ;

CONDAMNER Monsieur [V] [N] au paiement :

— De la somme de 720 Euros au titre des honoraires de syndic, frais de gestion et frais d’actes exposés pour le recouvrement des charges ;

— D’une indemnité de 4 000,00 Euros à titre de dommages et intérêts en raison de sa résistance abusive ;

— D’une indemnité de 4 000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER Monsieur [V] [N] aux entiers dépens incluant le coût des deux sommations de payer délivrées les 25/11/2022 (= 155,50 €) et 26/02/2024 (=157,14 €),”

A l’audience du 12 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses prétentions.

En défense, Monsieur [N], assigné par dépôt de l’acte à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l’exposé des moyens du demandeur, à l’assignation sus-visée.

La décision a été mise en délibéré au 17 décembre 2024.

MOTIFS

1 – Sur la demande en paiement des provisions et cotisations :

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, et sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale. Cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 19-2 de la même loi, “A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires prouve avoir adressé les 31 août 2022, 21 novembre 2022, 24 novembre 2022, 8 février 2023, 26 février 2024, 15 mai 2024 et 24 juin 2024 à Monsieur [N], propriétaire des lots de copropriété numéros 135, 92 et 808, des mises en demeure ou sommations de payer ses arriérés de provisions pour charges et pour travaux, les mises en demeure par avocat et les sommations de payer rappelant les dispositions de l’article 19-2 sus-visé.

L’absence de paiement des provisions échues à leur date d’exigibilité par Monsieur [N] et la défaillance du copropriétaire trente jours après les mises en demeure sont établies.

Le syndicat des copropriétaires est ainsi fondé à solliciter le paiement des provisions pour charges échues, ainsi que le paiement des provisions pour charges de l’article 14-1 non encore échues et des cotisations de travaux de l’article 14-2-1.

La demanderesse prouve que :

— l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 27 février 2018 a approuvé la cotisation au fonds de travaux égale à 5 % du budget prévisionnel annuel pour l’exercice du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 (résolution numéro 5),

— l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 17 décembre 2018 a approuvé l’ajustement du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 (résolution numéro 8), le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 (résolution numéro 9) et la cotisation au fonds de travaux égale à 5 % du budget prévisionnel annuel pour l’exercice du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 (résolution numéro 10),

— l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 11 décembre 2019 a approuvé les comptes de l’exercice du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 (résolution numéro 4), le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 (résolution numéro 9) et la cotisation au fonds de travaux égale à 5 % du budget prévisionnel annuel pour l’exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 (résolution numéro 12),

— l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 8 avril 2021 a approuvé les comptes de l’exercice du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 (résolution numéro 2), le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 (résolution numéro 6) et la cotisation au fonds de travaux égale à 5 % du budget prévisionnel annuel pour l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 (résolution numéro 7),

— l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 9 mars 2022 a approuvé les comptes de l’exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 (résolution numéro 4), l’ajustement du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 (résolution numéro 11), le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 (résolution numéro 12) et la cotisation au fonds de travaux égale à 5 % du budget prévisionnel annuel pour l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 (résolution numéro 13),

— l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 21 mars 2023 a approuvé les comptes de l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 (résolution numéro 8), l’ajustement du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 (résolution numéro 9), le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 (résolution numéro 10) et la cotisation au fonds de travaux égale à 5 % du budget prévisionnel (résolution numéro 11),

— l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 31 mai 2023 a approuvé divers travaux de rénovation et les appels de provisions correspondants,

— l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 9 avril 2024 a approuvé les comptes de l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 juin 2023 (résolution numéro 9), l’ajustement du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 (résolution numéro 10), le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 (résolution numéro 11) et la cotisation au fonds de travaux égale à 5 % du budget prévisionnel (résolution numéro 12).

La somme réclamée par le demandeur à hauteur de 39 381,10 euros se fonde sur le relevé de compte arrêté au 11 octobre 2024 (pièce numéro 23), après déduction de la somme de 720 euros correspondant aux frais de gestion et des sommes de 155,50 euros et 157,14 euros correspondant au coût des sommations de payer.

Les conditions prévues par la loi étant réunies, il y a lieu de condamner Monsieur [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 39 381,10 euros au titre des provisions pour charges et pour travaux arrêtée au 11 octobre 2024.

La somme de 39 381,10 euros, qui n’était pas entièrement échue au 31 août 2022, ne peut pas porter intérêts au taux légal à compter de cette date. La somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 3 952,81 euros à compter du 31 août 2022 et à compter du 15 octobre 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

2 – Sur la demande en paiement des frais et honoraires :

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur, ainsi que les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 720 euros se décomposant comme suit :

— le 31 août 2022 : frais de mise en demeure pour 60 euros,

— le 21 novembre 2022 : frais de mise en demeure et de constitution du dossier pour l’huissier pour 60 euros,

— le 1er février 2023 : constitution du dossier pour l’avocat pour 240 euros,

— le 26 février 2024 : frais de mise en demeure et constitution du dossier pour l’huissier pour 60 euros,

— le 15 mai 2024 : frais de mise en demeure pour 60 euros,

— le 1er février 2024 : constitution du dossier pour l’avocat pour 240 euros.

Au vu des pièces et actes versés aux débats, les frais réclamés sont justifiés. Monsieur [N] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 720 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3 – Sur la demande de dommages-intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, “Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas la mauvaise foi animant Monsieur [N]. Il ne prouve pas davantage avoir subi un préjudice qu’il a évalué forfaitairement à 4 000 euros.

La demande de dommages-intérêt pour résistance abusive sera rejetée.

4 – Sur les frais et dépens :

Monsieur [N], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance.

Les dépens, limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile, n’intègre pas le coût des sommations de payer par actes de commissaire de justice, dès lors que celles-ci ne constituent pas une formalité imposée par la loi.

Il est équitable d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne Monsieur [V] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 8]” à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la somme de 39 381,10 euros, outre intérêts au taux légal sur la somme de 3 952,81 euros à compter du 31 août 2022 et à compter du 15 octobre 2024 pour le surplus,

Condamne Monsieur [V] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 8]” à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la somme de 720 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 8]” à [Localité 6] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,

Condamne Monsieur [V] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 8]” à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [V] [N] aux dépens de l’instance,

Dit que les dépens de l’instance n’incluent pas le coût des sommations de payer des 24 novembre 2022 et 26 février 2024,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 8]” à [Localité 6] du surplus de ses prétentions.

Prononcé le dix-sept décembre deux mille vingt-quatre par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Stéphane Thévenard, vice-président, et par Camille Boivin, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière Le président

copie exécutoire + ccc le :

M^e Colette CHAZELLE